宋杰

房價漲不行，跌也不行？

日前，一份日期為6月6日、蓋有“恩施市房地產(chǎn)協(xié)會”公章的文件《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預(yù)警的通知》在網(wǎng)上熱傳。文件稱，有部分樓盤采取大幅降價的辦法促銷，這些做法已引起社會廣泛關(guān)注并給恩施的房地產(chǎn)市場帶來了不利影響，其中還總結(jié)了10條樓盤降價現(xiàn)象的主要表現(xiàn)。

例如，有的樓盤高價備案，低價開盤，降價幅度在備案價基礎(chǔ)上以下調(diào)800～1200元每平方米的價格開盤銷售。

文件還表示，要求所有開盤在售的企業(yè)認(rèn)真自查糾偏，“對自查糾正不利，造成市場影響嚴(yán)重的樓盤，恩施市房地產(chǎn)協(xié)會將提請業(yè)務(wù)主管部門采取相關(guān)措施予以遏制?！?/p>

恩施市為恩施土家族苗族自治州下轄的縣級市，6月11日，恩施州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)了文件的真實(shí)性，“這是行業(yè)協(xié)會根據(jù)自己的調(diào)查發(fā)出的建議，算是一種預(yù)警吧?！?/p>

恩施州轄恩施、利川兩市和建始、巴東、宣恩、來鳳、咸豐、鶴峰六縣。在這兩市六縣中，恩施市的樓市“表現(xiàn)”較為突出。

2018年度，恩施市新建商品住宅成交均價與 2017年度成交均價相比上漲 23.59%。

恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的2018年度恩施房地產(chǎn)市場報(bào)告稱，從八縣市成交來看，全州新建商品住宅成交面積當(dāng)屬恩施市最多，2018 年度銷售 10097 套，成交面積為 138.86 萬平方米，接近于全州商品住宅銷售面積45%;全州新建商品住宅成交均價也是當(dāng)屬恩施市最高，為6165.58 元/平方米。

2018 年度，恩施市新建商品住宅成交均價與 2017 年度成交均價相比上漲 23.59%，但與此同時，2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32 萬方，近3年來首次高過銷售面積。

恩施市當(dāng)?shù)匾幻薪槿藛T告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“市里面開發(fā)節(jié)奏太快，引進(jìn)開發(fā)商大批量拿地，恩施市的人口撐不了這么多樓盤?！?/p>

這位中介人員告訴記者，市里近些年在大力開發(fā)金龍大道，主要樓盤都集中在金龍大道，但有幾個樓盤根本賣不動。

該中介人員還告訴記者，恩施市一些價格“堅(jiān)挺”的由知名房企開發(fā)的樓盤，還有區(qū)位地勢好一些的樓盤，售價基本在每平方米7000元左右。而恩施市郊區(qū)的房價跟恩施州其他縣城的房價差不多，都是每平方米5000多元左右。

此外，公開報(bào)道顯示，恩施市近兩年的棚戶區(qū)改造任務(wù)規(guī)模，從2018年新開工2209套，基本建成3583套，銳減到2019年的新開工1013套，基本建成436套。

有業(yè)內(nèi)人士評論指出，棚改貨幣化，是前一輪三四線房價上行的主因。當(dāng)棚改規(guī)?？s減乃至棚改貨幣化消退，三四線的房價就很難維持。

盡管如此，恩施市卻似乎頗為看重房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)媒體此前報(bào)道，今年3月26日下午，2019年恩施市房地產(chǎn)工作大會吸引了當(dāng)?shù)匾晃皇形Ｎ綀?，該常委在會上表示：“房地產(chǎn)行業(yè)在未來的30年、50年，將繼續(xù)作為恩施的朝陽行業(yè)。”

有網(wǎng)友說，對于當(dāng)?shù)夭糠謽潜P大幅降價，恩施市房地產(chǎn)協(xié)會“慌了”——發(fā)出預(yù)警通知。其實(shí)，這并非個案，在媒體的報(bào)道中，類似的情況在三四線城市中似乎并不少見。

今年1月，安徽蕪湖一處樓盤直接降價5000元銷售，由原來每平方米1.5萬元，下降到每平方米1萬元，引發(fā)業(yè)主維權(quán)，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ⒓匆蟛坏媒祪r。

今年2月，江蘇省邳州市房地產(chǎn)商會發(fā)布《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)銷售亂象的通報(bào)》稱，邳州個別樓盤出現(xiàn)了以低價擾亂市場、不正當(dāng)競爭，銷售價格嚴(yán)重低于備案價格的情況，個別樓盤降幅達(dá)2000元/平方米，此種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場的秩序。

今年3月，江西省贛州市贛縣區(qū)住建局發(fā)布了一份“停止特價房”銷售的通知，要求房企停止低于申報(bào)價格的“特價房”銷售，且價格不得低于2月。

出現(xiàn)這些現(xiàn)象背后的原因是什么？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最核心的原因還是房地產(chǎn)降價帶來地方土地財(cái)政難題。此外，房地產(chǎn)市場多年的“慣性”是——每逢降價就維權(quán)，地方政府一遇維權(quán)就得維穩(wěn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)， 2018年50大城市合計(jì)土地出讓收入3.74萬億元，土地市場逐漸平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市上漲明顯放緩。50大城市平均樓面價為2277元/平方米，相比2017年的2627元，下調(diào)了13.3%，這也是多年來首次出現(xiàn)土地價格明顯下調(diào)。

2018年一二線城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)382宗，是最近6年來的最高紀(jì)錄，同比上升167%。三四線城市的土地流標(biāo)數(shù)量也同樣處于高位，2018年三四線城市流標(biāo)住宅土地1203宗，疊加一二線城市的382宗，合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)1585宗。

“以上這些都導(dǎo)致一些地方開始擔(dān)憂土地財(cái)政下調(diào)的影響?！睆埓髠ジ嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

最近在樓市出現(xiàn)波動的情況下，市場炒作氛圍再啟，住建部此前曾點(diǎn)名10城房價上漲過快。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，各地包括部委累計(jì)針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩月房地產(chǎn)調(diào)控處于政策密集發(fā)布潮中。

2019年前5個月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

克而瑞市場研究總監(jiān)馬千里對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析認(rèn)為，政府方面應(yīng)該是希望三四線城市房價在可控范圍內(nèi)上漲吧，這樣既有利于緩解大中城市的人口導(dǎo)入壓力，也有利于三四線城市新增城鎮(zhèn)人口提高生活的歸屬感和自信心，推動中小城鎮(zhèn)化率提升。

展望下半年，馬千里認(rèn)為，各地房價走向會加劇分化，部分城市房價會上漲更快，獲真正意義上城市群規(guī)劃利好、近年就業(yè)崗位增加較快的城市值得關(guān)注。

克而瑞的研究報(bào)告認(rèn)為，6月乃是房企沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)企業(yè)將明顯加大供貨力度，供應(yīng)量有望明顯回升。而在房企強(qiáng)勢營銷的加持下，成交量也將有所增長，但由于前期積壓的市場需求近乎釋放完畢，成交量整體漲幅有限。尤其是那些市場購買力透支的三四線城市，成交量即使有回升，幅度也將非常有限。