呂欣航 侯雅欣 丁慈 馬澤軍

【摘 要】隨著十九大中“住房是用來住的，不是用來炒的”思想的提出，我國租賃市場逐步發(fā)展。近兩年，在國家建立的相關(guān)租賃并舉政策的支持下，天津市長租公寓市場逐漸興起，但天津長租公寓市場的發(fā)展?fàn)顩r并不樂觀。本文通過分析天津市長租公寓發(fā)展的現(xiàn)狀、存在問題以及運營和盈利模式，借鑒國外成熟的做法和經(jīng)驗，并結(jié)合市場問卷調(diào)查結(jié)果，對天津市長租公寓經(jīng)營模式提出建議。

【關(guān)鍵詞】長租公寓；運營模式；盈利模式

近年來，大城市住房市場價格居高不下，住房保障范圍有限，政府高度重視對居民居住權(quán)利的保障，重點解決住房供給的市場化現(xiàn)象，在這樣的新時代背景下，長租公寓應(yīng)運而生，林菩晶（2017）指出現(xiàn)階段我國長租公寓的盈利能力較差，主要靠中介賺取差價，前期的巨大資金消耗以及微薄的利潤需要導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)者難以為繼，對于大部分房企來說仍然是嘗試、布局和積累經(jīng)驗。對于存在的問題，各界學(xué)者也分角度提出了發(fā)展對策和建議，羅孟竹（2017）從在融資角度出發(fā)，指出我國長租公寓的發(fā)展必須進(jìn)行輕資產(chǎn)化和盈利后向化的升級創(chuàng)新，鐘庭軍（2018）認(rèn)為合理的運營模式能為長租公寓的發(fā)展提供系統(tǒng)性的方案。而以天津為例，天津近年來提出相應(yīng)的租賃政策：2018年2月天津計劃新增長期租賃住房2.8萬套，有利好長租公寓發(fā)展新動向；2018年5月天津降低申請租房補貼門檻，加大了租金保障力度；2018年7月天津出臺企業(yè)自持租賃住房管理新規(guī)；2018年11月天津要求機(jī)構(gòu)和個人出租房網(wǎng)簽備案，并且開展了住房租賃市場專項整治活動；2019年2月天津推行“一城一策”，完善了房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)長效機(jī)制，這些政策的提出都有利于長租公寓的推進(jìn)與發(fā)展。

本文以天津長租公寓為例，對目前天津長租公寓存在問題及經(jīng)營模式進(jìn)行分析，通過問卷調(diào)查了解當(dāng)前天津長租公寓的人群需求，并對該行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)適度解析，最終找到適應(yīng)天津長租公寓發(fā)展的經(jīng)營模式。助力為長租公寓企業(yè)提供更多發(fā)展、運營策略的選擇，為增強(qiáng)盈利能力提供更多抓手，同時為天津租賃制度創(chuàng)新提供一些合理化建議，推動天津長租公寓健康平穩(wěn)發(fā)展，對構(gòu)建租售并舉的房地產(chǎn)市場和人口城市化發(fā)展也具有積極意義。

一、天津長租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀

2017年后，天津市長租公寓企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)在大眾視野，品牌種類繁多，根據(jù)長租公寓運營主體行業(yè)背景的不同，可將長租公寓分為地產(chǎn)系、中介系、互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系。

地產(chǎn)開發(fā)公司系是指具有資金和自身房源優(yōu)勢，有能力打造產(chǎn)品特色并控制成本，不擔(dān)心存量房帶來的壓力，例如天住領(lǐng)寓、龍湖冠寓、萬科泊寓。他們的品牌定位均為中高端客戶群，為其打造舒適的國際青年公寓。地產(chǎn)服務(wù)中介系以掌握房源和客源的龐大流量入口為優(yōu)勢，精準(zhǔn)把握客戶需求，中介企業(yè)自有業(yè)務(wù)決定了其房源信息獲取的便利，但在自由資金實力方面較弱，例如蛋殼公寓和鏈家自如。其主要為分散式運營模式，他們的客戶群覆蓋較全面，可為不同需求的客群提供合適的房源。“互聯(lián)網(wǎng)+”資本系長租公寓的特點是運營靈活，渠道多樣化，線上服務(wù)便于品牌和租客良好的溝通，但缺乏規(guī)?；?jīng)營管理，房源質(zhì)量難把握。魔方公寓和YOU+ 國際青年社區(qū)作為代表企業(yè)，品牌定位為都市白領(lǐng)的的生活公寓。酒店系長租公寓借助豐富的租客管理、項目運營經(jīng)驗，依托于原有酒店業(yè)務(wù)，可實現(xiàn)快速規(guī)模化擴(kuò)張，但企業(yè)資金實力方面優(yōu)勢較弱，獲取物業(yè)相對困難。天津市現(xiàn)階段還未有此類長租公寓出現(xiàn)。

二、天津長租公寓經(jīng)營模式的影響因素

（一）投資環(huán)境因素

2018年7月18日，天津頒布《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》，為構(gòu)建租購并舉的住房制度提供有力的政策支持和依據(jù)，同時，天津市政府加大租賃住房和土地的供應(yīng)量，國家政策的鼓勵支持和良好的租賃市場是發(fā)展長租公寓的第一步。長租公寓經(jīng)營模式的影響因素包括客觀的投資環(huán)境因素，以及企業(yè)自身的運營管理、盈利模式等因素。

（二）運營管理因素

1.重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)長租公寓

根據(jù)運營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長租公寓運營模式可分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)運營兩大類。重資產(chǎn)運營是企業(yè)通過自建、收購等方式自持房產(chǎn)，裝修后投入運營的方式，通過收取租金獲利。輕資產(chǎn)運營輕資產(chǎn)運營是指企業(yè)通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，再通過轉(zhuǎn)租獲得租金價差以及配套的業(yè)務(wù)管理等管理報酬。

2.集中式與分散式長租公寓

根據(jù)長租公寓運營企業(yè)所屬物業(yè)分布，將長租公寓運營模式分為集中式和分散式。集中式長租公寓即對整棟樓或若干樓層進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)。集中式長租公寓前期投入較大，但整體收房成本較低。房源集中，便于運營管理，可提供集中式服務(wù)給租客更好的住房體驗，有效提升產(chǎn)品溢價。天住領(lǐng)寓、龍湖冠寓、萬科泊寓均為集中式長租公寓。分散式長租公寓即運營商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。分散式長租公寓房源分散、獲取容易且獲取面廣，可滿足租客多樣化需求。雖前期投資小，但隨著用戶數(shù)量的增加，后期投入可能不斷增加，且分散的布局增加了裝修和運營管理成本。

總體來看，對于發(fā)展初期的長租公寓市場，重資產(chǎn)模式下資產(chǎn)負(fù)債率較高的長租公寓，其獲得的租金難以滿足現(xiàn)金流的要求，所以重資產(chǎn)模式盈利較為困難。因此，更偏向于輕資產(chǎn)模式下的集中式或分散式長租公寓。對于該新興產(chǎn)業(yè)，長租公寓確保實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，則需要得到大眾的認(rèn)可，品牌溢價較為重要，所以偏向于集中式長租公寓。

（三）盈利模式因素

天津市長租公寓市場大部分品牌公寓仍處于虧損狀態(tài)，成熟可復(fù)制的盈利模式還未形成。根據(jù)企業(yè)的背景不用，運營商可結(jié)合自身優(yōu)勢，在熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行成本控制，提升盈利能力。例如，金融背景的長租公寓運營商在融資和資產(chǎn)價值運營上有獨特優(yōu)勢；地產(chǎn)開發(fā)背景的長租公寓運營商則能減少房屋存量帶來的壓力，較快速地實現(xiàn)租售之間的轉(zhuǎn)換。根據(jù)長租公寓的利潤來源，長租公寓的盈利模式可分為以下三種：

1.擴(kuò)大租金差模式

公寓運營商在運用擴(kuò)大租金差模式經(jīng)營長租公寓時，具體表現(xiàn)在以下方面：第一，從公寓規(guī)劃期起便優(yōu)先考慮投資回報率，將成本控制落實到設(shè)計、改造、運營等每一階段，例如，選擇在開拓房源時會選擇與長租公寓結(jié)構(gòu)相符的物業(yè)類型，以減少后期改造裝修的費用。第二，了解客戶群，為租客提供交通便利、環(huán)境舒適、服務(wù)周到等各方面完善的公寓品牌，提升競爭力，增加品牌溢價。第三，將“互聯(lián)網(wǎng)+”與長租公寓相結(jié)合，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，采用線上支付、線上服務(wù)等智能化產(chǎn)品，減少人力資源投入，促進(jìn)運營商和客戶之間的零距離互動，以此降低運營成本，提升服務(wù)效率。提高品牌溢價和控制成本，不斷擴(kuò)大兩者間差值是該盈利模式的根本。

2.增值服務(wù)模式

除了滿足租客基本的居住需求外，長租公寓通常會提供餐飲、娛樂、購物、社交等增值服務(wù)，這是區(qū)別于傳統(tǒng)中介租房，消費者愿意選擇長租公寓的原因；更是提高長租公寓間競爭力、促進(jìn)自身品牌發(fā)展的契機(jī)。運營商通過線上或線下對潛在客戶的需求進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計，根據(jù)自身情況，打造具有品牌特色的工作生活休閑空間，盡可能滿足租客的多樣化需求，吸引潛在客戶，提升客戶舒適度。提供增值服務(wù)是在拓寬客戶群的同時，使盈利來源從單一的租金收入擴(kuò)大到多形式的增值服務(wù)收入，這將是長租公寓盈利的重要模式之一。

3.類REITs模式

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），是一種在發(fā)達(dá)國家較為成熟的信托基金形式。國內(nèi)因為未推出嚴(yán)格意義上的相關(guān)法律法規(guī)，市場上發(fā)行的產(chǎn)品只部分符合國外REITs的標(biāo)準(zhǔn)，所以被稱為“類REITs”。類REITs是指專項計劃通過信托或私募基金的形式控制項目公司股權(quán)，從而間接控制物業(yè)，通過優(yōu)先級和次級的分層設(shè)計，對優(yōu)先級采取多樣化增信措施，投資者主要認(rèn)購優(yōu)先級股份，享有固定收益。

將類REITs與國外REITs進(jìn)行對比，美國成熟REITs市場主要特點：（1）權(quán)益型REITs市值占比超過90%，其中權(quán)益型REITs長期回報率高于股票收益率和十年期國債收益率；（2）主要采用公司型REITs，在滿足條件的情況下可進(jìn)行IPO和增發(fā)；（3）美國為REITs提供稅收優(yōu)惠，推動REITs的發(fā)展。相較于國外的REITs，國內(nèi)類REITs主要具有以下特點：（1）普遍以權(quán)益型為主，但股票的市場表現(xiàn)較弱；（2）類REITs主要為單一物業(yè)，項目底層資產(chǎn)多以住宅公寓、購物中心、酒店為主；（3）項目期限普遍較長且普遍存在三年回售期；（4）無健全的法律法規(guī)支持，對類REITs模式的項目尚無稅收優(yōu)惠。

相較于擴(kuò)大租金差模式、增值服務(wù)模式，類REITs模式是目前最有利于長租公寓盤活，實現(xiàn)穩(wěn)定收益的方式。但由于我國國情以及相關(guān)法律法規(guī)，類REITs模式還有很長的路需要走。對于發(fā)展初期的天津長租公寓市場，擴(kuò)大租金差模式、增值服務(wù)模式以及類REITs模式均是較好的可借鑒的盈利模式，企業(yè)可根據(jù)自身情況，選擇多種盈利模式結(jié)合使用，以實現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。

三、天津長租公寓市場發(fā)展中存在問題

通過對天津長租公寓行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、影響因素的分析可知，天津市長租公寓行業(yè)剛起步，仍存在諸多問題。

1.產(chǎn)品定位同質(zhì)化。天津市各長租公寓運營商打造的產(chǎn)品定位均為中高端，主要客戶群為青年、白領(lǐng)等，產(chǎn)品及服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，企業(yè)間競爭激烈?？蛻魺o法區(qū)別不同品牌間差異，同時容易因為個別運營商對整體長租公寓市場產(chǎn)生片面印象。

2.物業(yè)獲取成本高，租金回報率低。長租公寓因其租賃性質(zhì)，產(chǎn)品定位客戶群主要為中低端收入人群，使得項目利潤微薄，盈利能力差。大多數(shù)運營商無法承擔(dān)資金周期較長所帶來的壓力，導(dǎo)致長租公寓發(fā)展緩慢。

3.盈利模式不清，融資渠道有限。由于長租公寓前期投資成本較多，而融資渠道較少，致使依賴傳統(tǒng)估值和退出辦法的機(jī)構(gòu)投資十分被動，同時，天津市長租公寓市場的運營和盈利模式還處于摸索之中，整個行業(yè)還未經(jīng)歷過一個完整的行業(yè)發(fā)展周期，無法尋求到在中國租賃市場的大環(huán)境下較為合適的盈利模式。

4.相關(guān)法律法規(guī)建立不完全。雖然國家目前大力提倡租住并舉、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，但相關(guān)法律法規(guī)的制定沒有跟上市場發(fā)展腳步，對于長租公寓行業(yè)管理暫時沒有相對應(yīng)地配套法規(guī)，工商注冊也沒相關(guān)規(guī)定要求。

四、天津長租公寓租客需求調(diào)查分析

（一）調(diào)查問卷設(shè)計背景與目的

為了解天津長租公寓市場潛力、青年群體接納度和青年人選擇長租公寓的消費心里，我們針對天津市居民基本情況、租房市場的客戶需求、租金的變化趨勢、產(chǎn)品特點等方面進(jìn)行問卷調(diào)查，希望對天津長租公寓經(jīng)營發(fā)展研究提供數(shù)據(jù)支持。

（二）調(diào)查問卷數(shù)據(jù)分析

通過對調(diào)查問卷數(shù)據(jù)的分析，有如下發(fā)現(xiàn)：

1.被調(diào)查者中選擇租房的人群年齡普遍集中在30歲以下，他們工作時間不長，經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定，家庭人口數(shù)小于等于三人。

2.被調(diào)查者中有66.67%的人愿意選擇租房，而在對租房方式的選擇中他們41.67%的人選擇長租公寓，58.33%的人選擇傳統(tǒng)中介租賃，雖然選擇長租公寓的人相對較少，但不難看出長租公寓在最近幾年才應(yīng)運而生，有超過1/3的人租房時選擇它，表明在不久的將來長租公寓將成為租住市場最重要的組成部分。

3.被調(diào)查者中有46.43%的租客喜歡獨居，喜歡較小的房間，有47.32%的人喜歡復(fù)式型的房間，并且能承受長租公寓的租金在每月1000-1500元左右的人占86.6%。

4.被調(diào)查者中認(rèn)為租住房內(nèi)設(shè)施不全或老舊、影響日常生活的鄰居是租房過程中存在的主要問題。而對于租房需求調(diào)查，發(fā)現(xiàn)超過50%的租客希望長租公寓有健身房和圖書室等配套設(shè)施，并且交通便利、送餐、收寄快遞、維修等服務(wù)的需求也普遍較高。

（三）問卷調(diào)查結(jié)果

1.消費意愿高，未來市場空間大。被調(diào)查者對于租房模式態(tài)度集中在有一定體驗意愿和想租住，同時租過房的群體租住的意愿很高，且對租房了解程度上也更高。在對租戶租住感受的分析中，被調(diào)查者對管家服務(wù)、室內(nèi)設(shè)施配套、便利性、有償服務(wù)、安全性、公共衛(wèi)生等的需求都比較高。由此可見，天津長租市場空間廣闊。

2.消費群體主要為年輕新銳型消費群。面譜特征：年齡18至30歲，個人月收入5000元以下，家庭人數(shù)小于三人的新銳人群。

3.目標(biāo)市場消費特征明顯。被調(diào)查者的租住類型主要集中在單人間，但比較傾向于小的單人間，既享受獨立自由空間，租金也不高，能接受的價位主要集中在每月1500元以下。對消費者租房選擇偏好分析中，消費者傾向于選擇公共空間干凈整潔、隔音效果好、能共提供收寄快遞、送餐和維修等有償服務(wù)并配套有健身房圖書室等配套的復(fù)式住房。

五、結(jié)論及創(chuàng)新舉措

（一）結(jié)論

隨著全國租賃市場的發(fā)展，國家租售同權(quán)的房地產(chǎn)政策落實，當(dāng)前以天津為代表的一線城市人民住房問題正在逐步解決，天津長租公寓市場也日益繁榮。但在發(fā)展過程中，存在一些不可避免的問題和矛盾。為了促進(jìn)天津長租公寓發(fā)展，本文通過對天津長租公寓的現(xiàn)狀、運營和盈利模式的分析得出如下研究總結(jié)：

1.天津租賃市場相關(guān)法律法規(guī)不完善，監(jiān)管制度存在缺陷。同時，長租公寓的經(jīng)營對企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)要求較高，企業(yè)管理能力面臨考驗。因此，政府要加大對租賃政策的扶持力度，讓天津長租公寓行業(yè)的發(fā)展有法可依，規(guī)范從業(yè)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和經(jīng)營，制定出租住宅的裝修和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)線，建立租客保護(hù)機(jī)制，設(shè)立一定時間段內(nèi)的租金最高漲幅限制。

2.優(yōu)質(zhì)房源獲取難度大，成本高昂，盈利空間小，投資回收期長。盈利模式仍然是天津長租公寓企業(yè)最頭疼的問題。因此，政府要給予住房租賃市場合理范圍內(nèi)最大的優(yōu)惠政策，堅決控制房價以及房屋租金漲幅。同時，長租公寓運營商應(yīng)科學(xué)思考如何建立適合自身發(fā)展的經(jīng)營模式。

3.長租公寓+金融模式尚未成熟?！白饨鹳J”風(fēng)險高，容易成為企業(yè)搶占市場、盲目擴(kuò)張的工具。ABS和類REITs剛剛起步，未來風(fēng)險敞口較大。因此，政府需完善REITs相關(guān)的法律法規(guī)，針對長租公寓類REITs在各方面進(jìn)行明確的規(guī)定。嘗試對REITs進(jìn)行平層設(shè)計，突出股性，弱化債性，使投資者享有浮動的租金收益和資產(chǎn)增值收益。在現(xiàn)有法律制度和實踐背景下，鼓勵類REITs結(jié)構(gòu)嵌套公募基金的方式，其阻力相對較小。投資者將所持公募基金份額在交易所上市交易，增加產(chǎn)品流動性，有利于長租公寓的盤活。提高房地產(chǎn)企業(yè)對于REITs持續(xù)運營的參與度，房企較專業(yè)的運營管理和投資物業(yè)成為REITs收益增長的重要因素。

4.行業(yè)競爭激烈，同質(zhì)化問題突出。政府需要對企業(yè)進(jìn)行篩選，注重房源優(yōu)質(zhì)化和服務(wù)精細(xì)化，改變多而散的市場格局，具體來說，分散式長租公寓借助其本身投資體量小，方便精細(xì)化管理、投資回報率高的優(yōu)勢將暫時拔得頭籌，而集中式長租公寓的優(yōu)勢，諸如資本的充足支持、系統(tǒng)化的運營管理以及品牌效應(yīng)，將會助力其走得更遠(yuǎn)。

（二）創(chuàng)新舉措

1.打造一個零距離社區(qū)。通過抽樣調(diào)查知，長租公寓客戶群體主要為單身青年。因此，順應(yīng)目前年輕人的生活習(xí)慣，創(chuàng)建一個社區(qū)獨有app，其中提供繳納水電、維修、快遞簽收等基礎(chǔ)社區(qū)服務(wù)，同時打造一個線下資源共享平臺，租客可通過公寓共享空間，及時了解新資訊、分享新動態(tài)、拓寬交際圈，營造一個更為舒適的租住交友辦公學(xué)習(xí)一體化社區(qū)。

2.建立天津市長期公寓平臺。平臺收錄本市所有長租公寓品牌，并對其進(jìn)行分類，用戶可在平臺上根據(jù)自身偏好，找到適合的長租公寓。平臺建立監(jiān)管機(jī)制，定期對所有長租公寓品牌進(jìn)行審核評分。已租住用戶可在平臺上針對自己所租住公寓進(jìn)行評價，便于增強(qiáng)潛在客戶對該品牌公寓的判斷。

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