趙炫竹

(西北大學(xué)，陜西 西安 710127)

國家政府宏觀政策的制定，包括貨幣政策和財(cái)政政策兩個有效層面，通過具體調(diào)整這兩者的實(shí)時數(shù)據(jù)以及建立高效精準(zhǔn)的信息處理系統(tǒng)，去精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)市場房價(jià)。通過大數(shù)據(jù)信息高效精準(zhǔn)的分析與處理，研究整理得出房地產(chǎn)市場不同時間段內(nèi)的實(shí)際利潤效率，密切關(guān)注各個因素的變化對房地產(chǎn)市場投資以及政策導(dǎo)向的作用。通過2008—2018這十年間房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，可以得知我國的土地問題已經(jīng)得到各個社會群體的重視，以房地產(chǎn)投資領(lǐng)域而言已大大改觀。

1 21世紀(jì)以來，我國房價(jià)大幅度上升的具體原因

由于受到部分人的不正當(dāng)炒房、囤房手段的影響，我國房價(jià)呈現(xiàn)出明顯持續(xù)上升的發(fā)展趨勢，也導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序紊亂，于國民消費(fèi)的進(jìn)一步調(diào)整不利。我國房價(jià)大幅度上升會抑制居民在其他行業(yè)領(lǐng)域的具體消費(fèi)，不利于將社會勞動生產(chǎn)力進(jìn)行再投入，不利于用消費(fèi)生產(chǎn)刺激整體社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國局部地區(qū)房價(jià)漲幅令人瞠目結(jié)舌，上海、廣州等一線城市的房價(jià)更是逐年翻番，民眾的住房需求難以得到保障，需要政府盡力作為。房地產(chǎn)的發(fā)展會拉動整體國民經(jīng)濟(jì)的有序進(jìn)步，對上下游產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展大有裨益。

1.1 購房需求推動房價(jià)大幅度上漲

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步是以消費(fèi)帶動整體行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展，刺激和拉動上下游產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模生產(chǎn)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展及民眾對生活品質(zhì)更高精細(xì)化的追求，民眾對房產(chǎn)和出行工具的需求量與日俱增，而房產(chǎn)不僅能夠保障民眾現(xiàn)有的住房需求，并且一線城市的房產(chǎn)更有保值增值的功能，因此眾多一線城市呈現(xiàn)出一房難求的購房熱潮。買房安家樂業(yè)與中國傳統(tǒng)文化潛移默化的影響力也息息相關(guān)，民眾普遍認(rèn)為購房置業(yè)是穩(wěn)妥生活的起始點(diǎn)。民眾逐漸強(qiáng)烈的購房欲望及日益提高的消費(fèi)需求，使得房地產(chǎn)市場得到高效而有序的推動，眾多一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商一哄而上，導(dǎo)致全國各地的房價(jià)都呈現(xiàn)出上漲的發(fā)展趨勢。

1.2 改善自身住房條件的需求

經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動了國民的具體消費(fèi)購買力，民眾生活朝著高質(zhì)量精細(xì)化的方向不斷發(fā)展，改善自身居住條件便是精致生活的重要步驟。并且以往的住房功能不甚齊全，較為簡約單一，無法滿足現(xiàn)代民眾更多功能的生活選擇，因此，民眾改善居住條件更換住房的需求更加迫切。不少已經(jīng)擁有一套住房的民眾，基于對未來房價(jià)一路上漲的考慮，會利用現(xiàn)有資金及貸款購置更多的住房，此類需求也會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)，房價(jià)不斷上漲。

1.3 房地產(chǎn)市場成本不斷推高

以往的房產(chǎn)構(gòu)建主要以土木磚瓦為基本材料，建造模式較為單一。而目前新興修建的房地產(chǎn)，大都運(yùn)用現(xiàn)代高技術(shù)的建造材料進(jìn)行修建，并且我國工人紅利時代已經(jīng)過去，建造房屋需要的勞動力成本也大幅上漲。隨著城市用地規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市土地朝著寸土寸金的方向發(fā)展，土地政策也會推動整體房地產(chǎn)市場的成本不斷提高。房地產(chǎn)開發(fā)商會進(jìn)行爭奪優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，在具體企業(yè)的競標(biāo)中會出更高的價(jià)格，以獲得優(yōu)質(zhì)地段的土地開發(fā)所有權(quán)。且隨著各個行業(yè)物價(jià)飛漲，住房安裝成本及建筑市場材料的價(jià)格亦水漲船高，房地產(chǎn)開發(fā)商也會追求更高質(zhì)量的住房品質(zhì)，這些具體層面都會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的成本增加，最終這些具體房產(chǎn)成本會明確體現(xiàn)在房價(jià)當(dāng)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格一路上漲。

2 宏觀調(diào)控政策對房價(jià)的具體影響

中國各個地域內(nèi)房地產(chǎn)市場與民眾的購房能力并不能夠完全配套，各地房價(jià)一路水漲船高價(jià)格飆升，而民眾的消費(fèi)購買力極其有限，難以負(fù)擔(dān)高額的房價(jià)，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)進(jìn)行投資后，后期的房產(chǎn)售出情況不盡如人意。此種情況非常不利于我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，空置的房地產(chǎn)是對我國自然土地資源的一種浪費(fèi)，因此，需要政府的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行具體調(diào)整，從房地產(chǎn)廠商的供給及居民住房的需求兩個方面進(jìn)行，逐漸減緩各個城市房價(jià)的增長幅度。

2.1 貨幣政策對房地產(chǎn)需求的影響

銀行承擔(dān)著為民眾儲蓄存款和發(fā)放貸款的重要功能，自房地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)入我國市場領(lǐng)域以來，銀行信貸資金便為民眾房地產(chǎn)的購買提供了不少便利條件，銀行信貸還可以為房地產(chǎn)的投資開發(fā)商提供較大額度的資金支持。如若我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模震蕩，則會嚴(yán)重波及銀行具體的運(yùn)作體系，導(dǎo)致銀行的存款貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可能導(dǎo)致民眾降低對儲蓄存款的心理預(yù)期。此種情況如若處理不當(dāng)，則可能導(dǎo)致大規(guī)模的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，各類提供借貸服務(wù)的銀行必須對投入房地產(chǎn)市場的資金進(jìn)行嚴(yán)格審核，各個環(huán)節(jié)都必須嚴(yán)加控制，并且遵照國家規(guī)定投放銀行貸款資金。貨幣政策的具體控制，可以減少房地產(chǎn)貸款在借貸進(jìn)行投資房產(chǎn)方面的各類風(fēng)險(xiǎn)，用金融貨幣政策具體遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的不良投機(jī)倒把行為。

2.2 財(cái)稅政策對房地產(chǎn)需求的影響

貨幣政策和財(cái)政政策是政府進(jìn)行市場調(diào)整的兩種常規(guī)手段，此兩者的密切配合可以引導(dǎo)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康優(yōu)良發(fā)展。運(yùn)用財(cái)政稅務(wù)政策與法律政策進(jìn)行有效結(jié)合，可以從源頭上徹底遏制房地產(chǎn)投資商的短期炒作行為，從而有序規(guī)范房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)競爭。國家各個部委尤其要重視與民眾住房需求實(shí)際相關(guān)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，國家政府在各個層面逐漸加大了稅收政策對房地產(chǎn)房價(jià)的具體調(diào)控力度。為了遏制惡意的囤房行為，如果居民完成購買一套住房后，在持有此套房屋不足兩年便進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易時，按照國家政府的規(guī)定，需要繳納高達(dá)5.5%的營業(yè)稅，此類財(cái)政稅務(wù)政策能夠使得我國居民減少短期炒房這一不當(dāng)競爭行為。

2.3 行政政策對房地產(chǎn)需求的影響

政府資金有效的行政政策，可以具體管控各個城市房屋拆遷的具體規(guī)模，不少房地產(chǎn)投資商大規(guī)模購買鄰近交通便利的土地進(jìn)行房產(chǎn)投資，拆毀民眾原本的住房區(qū)域而修建更多的高級住房，這是對社會民生生態(tài)的一種嚴(yán)重破壞行為。并且大規(guī)模舊城區(qū)的拆遷會影響民眾生活的便捷程度，政府應(yīng)采取嚴(yán)格的行政政策控制房屋拆遷的規(guī)模面積，并且深入加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資商在拆遷時的監(jiān)督管控，各個地域都應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況做出具體有針對性的拆遷措施，在政府新增政策的嚴(yán)格把控下不斷規(guī)范拆遷管理。只能夠從最基本的源頭上減少因拆遷而導(dǎo)致無房可住民眾的購房需求，減緩各個社會群體購房需求的壓力，從而穩(wěn)定市場房價(jià)。

3 結(jié) 論

經(jīng)濟(jì)手段、法律調(diào)整、行政政策等具體措施可以從多個方面著手，具體調(diào)控，有針對性地穩(wěn)定我國各地房地產(chǎn)市場。本文深入淺出地剖析了我國房價(jià)大幅上漲的具體原因，通過各項(xiàng)政策的具體調(diào)整，有利于改變民眾對房價(jià)的心理預(yù)期概念。不同時間段內(nèi)銀行貸款利率、國家貨幣提供量及具體行業(yè)的消費(fèi)指數(shù)都會影響整體房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)整。