張煦

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)一直處于非理性繁榮狀態(tài)，在全國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時，住房空置問題也日益凸顯，住房空置問題在國內(nèi)學(xué)術(shù)界和政屆一直爭議不斷，目前，房地產(chǎn)市場存在一種“不合理”現(xiàn)象，住房空置率高的情況下，房價也居高不下。而且房地產(chǎn)貸款占我國商業(yè)銀行貸款的絕大部分，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房價下跌，房子作為銀行抵押物的價值也會降低，房地產(chǎn)商若無力償還銀行貸款，將轉(zhuǎn)為不良貸款，導(dǎo)致銀行不良貸款率增加，直接產(chǎn)生銀行信貸風(fēng)險，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的金融機(jī)構(gòu)以及其他產(chǎn)業(yè)都將被牢牢套住，最終導(dǎo)致金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)。本文通過房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒和國家統(tǒng)計局收集到廣西房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，從房價與銀行信貸的角度，分析廣西全區(qū)住房空置與房地產(chǎn)金融風(fēng)險的傳導(dǎo)機(jī)制，并提出相應(yīng)的政策建議，保證房地產(chǎn)市場的安全運(yùn)行。

Abstract： China's real estate industry has been in a state of irrational prosperity. At the same time as the rapid development of the real estate industry in the country， the problem of housing vacancy has become increasingly prominent. The problem of housing vacancy has been controversial in domestic academic circles and political circles. At present， there is a kind of unreasonable phenomenon in real estate market， that is housing prices are also high when housing vacancy rates are high. Moreover， real estate loans account for the vast majority of China's commercial bank loans. Once the real estate bubble bursts， house prices fall， and the value of the house as a bank collateral will also decrease. If the real estate business is unable to repay the bank loan， it will turn into a non-performing loan， resulting in the increase of bank non-performing loan ratio which directly leads to bank credit risk， and the financial institutions and other industries associated with real estate will be firmly trapped， eventually leading to the outbreak of systemic risks in the financial market. This article collects real estate data from Guangxi through the Real Estate Statistical Yearbook and the National Bureau of Statistics， analyzes the transmission mechanism of housing vacancy and real estate financial risk in Guangxi from the perspective of house price and bank credit， and proposes corresponding policy recommendations to ensure the security of the real estate market.

關(guān)鍵詞：住房空置率;房價;銀行信貸;房地產(chǎn)金融風(fēng)險

Key words： housing vacancy rate;house price;bank credit;real estate financial risk

中圖分類號：F299.23;F832 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）14-0016-04

0 ?引言

近15年來，房地產(chǎn)快速發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)重要的增長點(diǎn)，為我國GDP的增長起著巨大的推動作用，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)隨之發(fā)展起來，同時，也推動著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展。但在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)生水起之時，也伴隨著很多問題，尤其是近年來，關(guān)于住房空置問題的爭論一直存在，有很多城市，比如鄂爾多斯，由于過度發(fā)展房地產(chǎn)，導(dǎo)致空置率過高，而被稱為“鬼城”。由于我國房地產(chǎn)與銀行以及一些金融機(jī)構(gòu)有著密切的聯(lián)系，如果住房空置率過高，必然會影響金融行業(yè)，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險，房地產(chǎn)泡沫越大，房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險也越來越大，對我國整個金融業(yè)、以及經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行都會帶來巨大的影響和沖擊。

目前，國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究比較早，研究也比較豐富。而從住房空置的角度出發(fā)，研究住房空置與金融風(fēng)險之間的關(guān)系，相對來說，起步較晚，研究較少，主要集中在以下兩個方面。

一是關(guān)于住房空置與房價、房租的關(guān)聯(lián)性研究。臺玉紅（2009）利用模型對住房空置率與房價進(jìn)行實(shí)證分析。張川川（2016）認(rèn)為降低房屋租金，有利于降低住房空置率，有利于住房租賃市場的健康發(fā)展。沈曉艷（2017）通過建立模型對土地價格和住房空置進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)土地價格和住房空置呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。楊巧（2017）利用35個大中城市對住房空置的區(qū)域差異與房價之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。

二是房地產(chǎn)價格與金融風(fēng)險關(guān)系的研究。況偉大（2011）認(rèn)為房價波動、信貸波動以及兩者聯(lián)合驅(qū)動會引發(fā)我國銀行不穩(wěn)定。劉知博（2014）、郭連強(qiáng)（2105）認(rèn)為我國房地產(chǎn)融資渠道單一，金融風(fēng)險與信貸風(fēng)險主要集中在商業(yè)銀行。沈悅（2015）通過構(gòu)建因子增廣的系統(tǒng)性金融風(fēng)險信息集，發(fā)現(xiàn)房價上漲，金融風(fēng)險積累，房價下跌，風(fēng)險暴露。王勁松（2016）通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)金融不穩(wěn)定的重要因素是房價波動和股市波動。張協(xié)奎、代曉玲（2018）根據(jù)2003-2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用VAR模型對我國房價與金融風(fēng)險的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，認(rèn)為短期內(nèi)房價上漲對流動性風(fēng)險具有正向帶動作用，同時流動性風(fēng)險能夠進(jìn)一步推動高房價。郭娜（2018）構(gòu)建DSGE模型考察房價、產(chǎn)出和通貨膨脹等宏觀變量在面對不同外界沖擊時的響應(yīng)，研究發(fā)現(xiàn)緊縮的貨幣政策使房價現(xiàn)將，杠桿率和系統(tǒng)性風(fēng)險上升。

1 ?住房空置與金融風(fēng)險的傳導(dǎo)機(jī)制分析

房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要包括流動性風(fēng)險、信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險及其他風(fēng)險。本文主

要是從銀行信貸風(fēng)險的角度討論房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)是一個資產(chǎn)密集型產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國家統(tǒng)計局對分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成主要包括國內(nèi)貸款、外資、自籌資金與其他資金，其占比分別為17：0.1：32：51。國內(nèi)貸款主要分為銀行貸款和非銀行機(jī)構(gòu)貸款，其他資金主要以預(yù)售賬款、定金、個人按揭貸款、債券融資等組成。與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款主要是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、個人住房貸款以及以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款。住房空置對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響主要是基于住房空置—房價—信貸風(fēng)險傳導(dǎo)機(jī)制，也就是住房空置會引起房價的波動，房價波動又會作用于銀行信貸，從而形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。本文認(rèn)為住房空置可以通過三個方面來影響房價：

一是房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，在市場經(jīng)濟(jì)中，房價雖然受到眾多因素的影響，但仍然會遵循市場價格機(jī)制，也就是會受到房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的影響，當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時，會導(dǎo)致房價下降，反之，當(dāng)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求時，房價會上升;

二是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境會對房價走勢產(chǎn)生影響，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已成為一項(xiàng)極具投資屬性的特殊行業(yè)。銀行也進(jìn)一步增加對房地產(chǎn)貸款的開放，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;

三是人們的心理預(yù)期，國內(nèi)外很多學(xué)者認(rèn)為，消費(fèi)者和開發(fā)商的心理預(yù)期是影響房價的一個非常重要的因素。當(dāng)房價上漲時，開發(fā)商會更希望開發(fā)更多樓盤，增加商品房的供給，而消費(fèi)者也看到房價上漲的趨勢，認(rèn)為現(xiàn)在購買比之后購買會更劃算。當(dāng)市場上商品房的供給增加到一定程度時，尤其是商品房市場供過于求，導(dǎo)致住房空置問題嚴(yán)重時，消費(fèi)者會對房地產(chǎn)市場持有一種觀望態(tài)度，認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績r不會繼續(xù)上漲，甚至?xí)兴陆?，這時會更加降低房地產(chǎn)市場的需求，使得市場供給過剩，最終會對房價產(chǎn)生影響。

國內(nèi)外關(guān)于房價與房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究較多，很多學(xué)者認(rèn)為房價波動是房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的最主要成因之一。從歷年的房價上漲形勢看，房價的持續(xù)上漲過程就是房地產(chǎn)泡沫形成的過程，也是金融風(fēng)險積累的過程，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)金融風(fēng)險就會爆發(fā)。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源可知，國內(nèi)貸款和其他資金占比將近70%，其他資金中個人按揭貸款、預(yù)售賬款占90%，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道。根據(jù)對四大國有商業(yè)銀行、13家股份制銀行、10家城商銀行和8家農(nóng)商銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)抵押貸款約占商業(yè)銀行貸款總額的43%。根據(jù)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截止至2018年6月，我國房地產(chǎn)貸款規(guī)模達(dá)到35.78萬億元，房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重達(dá)到27.7%，如此高規(guī)模的房地產(chǎn)貸款額和如此高的貸款增速，一旦房價有所波動，將會對金融業(yè)的質(zhì)量和規(guī)模產(chǎn)生影響，如果房價下跌，以投資為目的的購房者，將會舍棄手中的房子、或者是信用違約，房子作為銀行的抵押物的價值會降低，這時銀行的不良貸款會增加，銀行的信貸風(fēng)險會顯露出來。不良貸款率是指金融機(jī)構(gòu)不良貸款占總貸款余額的比重，不良貸款也就是銀行收不回的貸款。銀行為了保證資產(chǎn)健康，將被迫去杠桿，進(jìn)一步推動房價下跌，形成螺旋式下跌，風(fēng)險相互疊加，進(jìn)一步推動銀行不良資產(chǎn)率的上升。

2 ?廣西住房空置與房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀分析

2.1 廣西全區(qū)住房空置率偏高

關(guān)于住房空置率的研究，我國起步較晚，尤其是在住房空置率的統(tǒng)計口徑與計算方法方面，存在很多分歧，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的過程中很多方面沒有達(dá)成共識，迄今國家統(tǒng)計局沒有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。很多學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場歷史比較短，不能用西方的統(tǒng)計方法。孫峭、鄭思齊、劉洪玉（2005）將國內(nèi)住房市場分為存量市場和增量市場，分別從存量房市場和增量房市場來分析住房空置。而董藩（2007）認(rèn)為，國內(nèi)住房空置率的統(tǒng)計應(yīng)該按照發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計口徑來統(tǒng)計局。而我國的住房市場確實(shí)比較復(fù)雜，尤其是城市住房的產(chǎn)權(quán)類型，根據(jù)行業(yè)人員的統(tǒng)計，多達(dá)20多種，特別是小產(chǎn)權(quán)房，所占比重較大。同時，由于中國的國情，國家統(tǒng)計局以及地方統(tǒng)計局并沒有對空置住房進(jìn)行詳實(shí)的統(tǒng)計。但是，國內(nèi)有很多學(xué)者，開始對城市的住房空置進(jìn)行調(diào)查與估計，比如通過觀察城市電表和水表的數(shù)據(jù)來推測城市住房空置情況。本文的商品房空置率的計算公式為：

商品房空置率=*100%

根據(jù)《房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》，廣西住房空置率如表1所示，在2005年至2008年間，廣西住房空置率從6.29降至3.34，但從2008年開始，住房空置率開始逐年上升，從2008年的3.34升至19.69。按照國際房屋空置率的標(biāo)準(zhǔn)空置率如果超過10%，房地產(chǎn)市場就進(jìn)入危險區(qū)域，而廣西在2014年，住房空置率高達(dá)19.69%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于空置率的合理區(qū)間，由此可見，廣西目前的住房空置問題非常嚴(yán)重。

2.2 廣西住房空置面積區(qū)域差異大

從各市的房地產(chǎn)市場空置面積來看，廣西各市的區(qū)域差異較大，尤其是北海市、欽州市、梧州市三個城市的房地產(chǎn)庫存面積排全區(qū)前三位，據(jù)2018年第一季度統(tǒng)計，分別為203、135.4、129.6萬平方米，且這三市的去庫存能力較弱，在全區(qū)的去庫存排名靠后，超過全區(qū)平均水平。

2.3 廣西住房去庫存周期長

廣西去庫存同時面臨結(jié)構(gòu)和區(qū)域失衡的問題，在商品房去庫存進(jìn)程中，非住宅商品房去庫存壓力大，梧州市去庫存時間最長，需要13.2個月，其次是北海市需要12.4個月，河池市需要11.9個月，欽州市需要10.9個月，這四個城市的非住宅商品房去庫存周期較長。住宅商品房的去庫存時間相比非住宅商品去庫存時間較短，但仍有部分城市的住宅商品房去庫存時間較長，比如梧州市住宅商品房去庫存時間需要13.2個月，相比較短的貴港市的住宅商品房去庫存時間2個月，相差11.2個月，相差較大。

2.4 廣西房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)是一個資產(chǎn)密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開銀行，房地產(chǎn)市場的房價泡沫會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。因?yàn)楸疚挠懻摰姆康禺a(chǎn)金融風(fēng)險主要是以下三個方面：

一是房價居高不下，房價泡沫凸顯。根據(jù)表2廣西歷年商品房售賣價格可知，房價逐年上升，從2008年的2826元漲至2017年的5837元，十年房價翻了一番，房價增速過快，使得房地產(chǎn)市場產(chǎn)生房價泡沫。

二是房地產(chǎn)貸款比例持續(xù)高漲，銀行信貸風(fēng)險明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局對分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成主要包括國內(nèi)貸款、外資、自籌資金與其他資金，根據(jù)2017年人民銀行統(tǒng)計，國內(nèi)貸款、外資、自籌資金與其他資金占比分別為17：0.1：32：51，其他資金90%以上來源于個人按揭貸款、預(yù)售賬款，而且根據(jù)2018年商業(yè)銀行貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)貸款總額占商業(yè)銀行貸款總額的27.7%，由此可知，房地產(chǎn)貸款規(guī)模非常龐大。從表3廣西房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款可知，廣西房地產(chǎn)企業(yè)貸款額逐年上升。從以上數(shù)據(jù)來看，廣西房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模較大，且增速快。如此大規(guī)模、快速增長的房地產(chǎn)貸款率，銀行面臨著較嚴(yán)重的信貸風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房價下跌，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。

三是房地產(chǎn)投資增速快。廣西房地產(chǎn)投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，投資增速飛快，據(jù)2017年全國上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可知，廣西房地產(chǎn)投資增速居全國首位，房地產(chǎn)投資增速高達(dá)29.3%，而全國的平均房地產(chǎn)投資增速為8.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均水平。根據(jù)筆者觀察，近年來，不少知名房企陸續(xù)在廣西各大城市投資開發(fā)房地產(chǎn)。

3 ?政策建議

3.1 房地產(chǎn)業(yè)積極進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

房地產(chǎn)市場的發(fā)展終究離不開人的發(fā)展，要堅(jiān)持住房市場滿足人們的居住需求，這屬于住房市場剛需。廣西城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2010年的17064元，增加到2017年的30502元，增長了78.75%，從數(shù)據(jù)來看，人們的收入水平得到很大的提升，生活水平得到改善，人們對住房市場有一定的剛性需求。其次，廣西人口老齡化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這一現(xiàn)象加劇了全區(qū)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，老年人的居住需求和居住環(huán)境又大大不同于其他年齡階段的人。以前，開發(fā)商可能受利益的驅(qū)使，開發(fā)一些受大眾追捧的戶型，或者忽視公共設(shè)施、周邊環(huán)境的開發(fā)?，F(xiàn)在開發(fā)商更多的要從綜合各方面的因素，關(guān)注市場的需求結(jié)構(gòu)變化，從以前粗放型開發(fā)模式向精細(xì)型模式轉(zhuǎn)型，不僅滿足市場需求結(jié)構(gòu)變化的需求，同時也承擔(dān)起社會的責(zé)任和義務(wù)，使得房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

3.2 全區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行區(qū)域調(diào)控

健康發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)市場，需要充分考慮各區(qū)域房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，制定因地制宜的政策。從全區(qū)各市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，北海市、欽州市、梧州市三市的房地產(chǎn)市場庫存壓力較大，房地產(chǎn)待售面積居全區(qū)前三，而且這三市的去庫存能力較弱，更加加重了這三市的房地產(chǎn)住房空置問題的嚴(yán)重性。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商如果能夠得到政府、銀行的積極支持，將房子賣給有購買能力并且真正需要的用戶，比如銀行可以適當(dāng)放寬個人住房貸款，增加消費(fèi)者的購買能力，政府需要對開發(fā)商進(jìn)行更嚴(yán)格的信用把關(guān)，全面了解所建房屋質(zhì)量問題、督促協(xié)助周圍配套設(shè)施和交通的完善，有了政府的保駕護(hù)航，能夠增加消費(fèi)者的好感，更利于消費(fèi)者做出購房決策。

3.3 因城施策、加大去庫存力度

對于流動人口較多的城市，因培育新市民住房需求，支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程。對于城市人口流出較多城市，應(yīng)嚴(yán)格控制商品房供給，科學(xué)制定土地供應(yīng)計劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量，嚴(yán)控商品房開發(fā)用地供應(yīng)，防止土地過量投放，從源頭上減少房地產(chǎn)庫存。對于去庫存周期較長的城市，必須完善和強(qiáng)化去庫存措施的落實(shí)，在取得實(shí)質(zhì)性成效之前，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投資和開發(fā)力度，避免造成新的滯壓現(xiàn)象、影響全區(qū)去庫存化政策的貫徹落實(shí)。

3.4 建立完善的房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制是一套能夠檢測房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的動態(tài)指標(biāo)體系，能夠及時、準(zhǔn)確、全面的采集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售過程中的動態(tài)信息和數(shù)據(jù)，利用科學(xué)技術(shù)進(jìn)行全面、客觀評價分析，并預(yù)測未來房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。如果能夠更加全區(qū)實(shí)際情況，構(gòu)建一套適合全區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制，能夠全面、直接反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，為決策者做決策提供寶貴的依據(jù)，也能引導(dǎo)政府做宏觀調(diào)控。

3.5 加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款行為的監(jiān)管

對房地產(chǎn)貸款行為的監(jiān)管，需要從三個方面進(jìn)行，一是商品銀行等其他金融機(jī)構(gòu)本身的監(jiān)管;二是嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的貸款行為，嚴(yán)格審核;三是嚴(yán)格審核購房者的住房抵押貸款，減少投機(jī)性資金流入市場。

3.6 加快建立租購并舉的住房制度

全區(qū)應(yīng)大力發(fā)展住房租賃市場，建立完善的住房租賃信息平臺，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場的信息共享，加強(qiáng)住房流動性，降低存量房市場的住房空置率。

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