盧浩杰

近年來，房地產泡沫逐漸成為經濟學界的研究熱點。本文以上海房地產市場（主要是商品住宅房市場）為研究對象，選擇供求理論為切入點，構建上海房地產市場的供給、需求的計量經濟模型，并測量泡沫度、分析泡沫成因。最后，在肯定政府宏觀調控的基礎上，提出了整治的措施。

一、引言

房地產泡沫，也就是房地產價格的泡沫，是指由投機者在房地產市場上的投機行為而引起的房地產價格超過其自身的市場基礎價值，并保持不斷上漲的狀態(tài)，從而房地產市場價格嚴重超出了房屋需求者實際承受能力的情況[[]]。房地產泡沫往往出現(xiàn)在房地產市場的蓬勃發(fā)展階段，房地產市場會出現(xiàn)過熱和價格暴漲的狀況，但是隨著房地產周期越過繁榮階段的頂點，泡沫將突然破裂，并對整個金融市場產生巨大的破壞力。因此，準確驗證房地產市場泡沫是否存在、合理衡量房地產泡沫的大小、探尋產生房地產泡沫的原因，對促進上海市房地產市場的合理開發(fā)、保持上海甚至全國房價增長趨勢下的經濟穩(wěn)定運行，具有重大意義。

本文的結構框架如下：第二部分，文獻綜述;第三部分，基于供給與需求角度的計量研究模型設計;第四部分，上海房地產市場經濟泡沫成因及相關整改措施;最后總結全文論點及局限性。

二、文獻綜述

對于房地產市場是否存在泡沫，Abraham（1996）和Bertrand（1999）分析了美國和法國房地產市場的長期價格水平，通過與鄰國進行比較，可知國內房地產市場確實有泡沫存在。國內，謝經榮等（2002）概括了房地產泡沫的三個特征：在微觀層面存在房地產價格的短期波動;在中觀層面房地產的供需不平衡;在宏觀層面房地產經濟與國民經濟發(fā)展不統(tǒng)一。同時，他們運用回歸分析方法，分析出我國不存在全國性的房地產泡沫，但是存在區(qū)域性的房地產泡沫。韓德宗（2005）使用WEST房租資本化模型，得出我國一線城市的房地產市場存在泡沫的結論。

在衡量房地產泡沫的大小方面，Campbell和Shiller（1988）使用檢定現(xiàn)值的模型，假設資本市場具有有效性，檢驗市場實際價格和理論價格之間的積分階來判斷房地產市場泡沫是否存在，并對泡沫的大小進行測算。國內學者也對房地產市場泡沫的規(guī)模進行研究。洪開榮（2001）指出了使用收益還原法測算房地產泡沫的準確性和難易度，從而提出了使用市場修正法衡量房地產泡沫大小。孫偉和扈文秀[[]]（2008）使用股票市場中的理性泡沫模型來測量典型城市的房地產市場泡沫，發(fā)現(xiàn)我國房地產市場泡沫已經較大范圍地出現(xiàn)。

對房地產泡沫的形成因素方面而言，Takatoshi（1995）結合房地產市場與金融市場，發(fā)現(xiàn)銀行對住屋需求者的貸款增長率、貨幣供應量以及股市指數(shù)等指標能在很大程度上解釋房地產泡沫出現(xiàn)的原因。在國內，汪利娜（2003）指出房地產市場的資源稀缺性、市場供需信息不對稱、住房彈性剛性和市場參與者的道德風險都是形成房地產市場泡沫的主要因素。

三、基于供求角度的計量經濟研究設計

經濟學的經典理論認為商品價格的主要決定因素是供求關系，這同樣適用于房地產市場，因此，本文將從供給與需求兩個角度構建計量經濟模型。

（一）變量選取與數(shù)據(jù)搜集

1.變量選取

為了從房地產供給與需求變化的角度切入，分析上海房地產市場泡沫的存在性與規(guī)模大小，選取建成商品房住宅面積作為住宅的供給變量，住宅的需求變量則選用售出的商品房面積來表示，選擇城市居民家庭人均可支配收入、市區(qū)人均居住面積、利率、匯率、年末戶籍人數(shù)、商品房住宅銷售價格指數(shù)等變量作為因變量，分別在需求模型與供給模型中選用不同變量進行回歸。

2.數(shù)據(jù)搜集

本文的計量模型選取的數(shù)據(jù)的時間段應為：2005至2015年，但實際房地產開發(fā)中，建造周期一般為兩年。因此，本文收集了自2003年至2015年的相關數(shù)據(jù)，其中，由于數(shù)據(jù)更新原因，2003年至2015年的數(shù)據(jù)來源于各年的上海統(tǒng)計年鑒，2015年的數(shù)據(jù)來自于上海統(tǒng)計局的統(tǒng)計公報。

（二）模型設定

模型設定本應分為供給模型與需求模型兩部分，但此處，考慮到篇幅原因，重點突出需求模型的構建過程。

1.需求角度的模型設定

（1）影響住宅的基本因素的選擇

根據(jù)對影響商品房需求的基本因素分析，本文選擇了商品住宅銷售面積、QD、城市居民家庭人均可支配收入KI、商品房銷售價格指數(shù)PZ、城市人均居住面積RM、年末戶籍人口數(shù)RS、利率LL、匯率HL等變量。

（2）商品住宅需求模型的初步構建

首先，對這些影響商品房購買需求的變量與商品房銷售面積進行相關性的分析，可知在0.05的顯著性水平下，大部分指標都與商品房銷售面積顯著相關。

接著，分析需求預估模型初步回歸的結果。從回歸分析的效果來看，經過調整的擬合優(yōu)度為0.8776，也就是說上述住宅需求函數(shù)具有87.76%的解釋能力，該回歸方程的擬合度具有較高可行性;從回歸模型的總體顯著性檢驗分析，在0.05的顯著性水平上，F(xiàn)=15.34>F0.05（6，6），說明這些解釋變量對住宅需求具有較為顯著的影響;在單個變量回歸系數(shù)的顯著性檢驗分析中，在0.05的顯著性水平下，從上述解釋變量的T統(tǒng)計量來看，只有變量PZ通過檢驗。

（3）商品住宅需求模型的調整與意義

上述回歸模型存在異方差、自相關等問題，并不值得采納，現(xiàn)對變量數(shù)據(jù)經過對數(shù)處理，得到新變量，對新變量進行相關性分析的基礎上，利用逐步回歸法重新預估模型，得到需求預估模型為：lnQD=0.599*lnKI+3.491*lnHL-2.104，對該模型進行懷特檢驗，可知在顯著水平為5%時，并不存在異方差;使用偏相關系數(shù)檢驗方法，可知模型各變量之間不存在自相關性。

人均可支配收入KI與商品房的需求量QD呈正相關變化，而匯率HL與商品房的需求量QD呈負相關變化。這和從經濟學的角度分析的效果相同，當居民收入不斷增加，居民有不斷改善居住條件的欲望，自然會增加對住宅的需求;當匯率上升時，對境外投資人員來說，由于匯率增長，即人民幣貶值，導致購房成本的下降，擴大住房投資的需求，刺激了房地產市場的投機行為，商品房的銷量也隨之上升。

2.供給角度的模型設定

根據(jù)影響住宅供給的基本因素分析以及住宅供給反應所具有的滯后性，本文選擇了上年商品房平均價格PZ1，上年房地產投資額ZT1，上年房地產土地使用權出讓可建面積TD1，上海市生產總值指數(shù)GZ，上年居民拆遷面積CQ1，商品住宅平均成本ZC，并且采用商品房竣工面積QS作為房地產市場供給的指標。由于篇幅限制，此處僅給出供給模型最終結果，即lnQS=1.071*lnZT1+0.634*lnGZ-3.489，經檢驗，該模型通過統(tǒng)計檢驗及經濟檢驗。

3.基于供求模型的泡沫度測量

根據(jù)供求模型，可以預測出2016-2020年上海房地產住宅市場供、需總量，并測算出上海房地產住宅市場泡沫度高達2.09，屬于危險范圍，該結果符合上海目前房地產現(xiàn)狀，即上海房地產投資額增長率、商品房銷售總額、房地產商投資開發(fā)增長率、房地產商投資開發(fā)額、房價居民收入比等方面均遠高于全國平均水平，房地產泡沫不容忽視。

四、上海房地產市場泡沫成因分析及相關整治措施

（一）成因分析

1.需求巨大，導致房價上漲

首先，上海近幾年各方面的發(fā)展進程有了很大程度的加快，吸引了大量外來人口來上海尋找機會，同時，廣大上海居民為改善生活條件，對房屋的需求加大;其次，一直進行的相關拆遷措施使房地產市場的整體需求增加，并且房地產市場需求持續(xù)增長;再次，為刺激經濟增長，政府往往將作為剛性需求的房屋作為政策的切入點，其“政策慣性”作用將進一步導致房價上漲。

2.供給結構不合理，導致房價上漲

首先，房地產存量市場與房地產增量市場之前存在結構性的不平衡，二級市場發(fā)展嚴重滯后，增量房地產市場吸收了全部新增房地產需求，致使房價水漲船高;其次，房地產銷售市場和租賃市場發(fā)展之間存在水平上的不平衡，致使租賃市場無法分流購房需求，主要需求壓力集中在房地產銷售市場，導致房價進一步上升;再次，房地產市場房屋數(shù)量分配結構不合理，中低檔住房的供應量無法滿足大量中低收入階層的住房需求。

3.炒作與惡意投機，拉高房價

群眾普遍認為房地產價格將持續(xù)上漲，大量資本持有者與房屋持有者為追求高額利潤，傾向于進行房地產投機活動，將商品房作為謀利的工具。而面對房地產市場投機需求，房地產商將增加市場上房屋的供給，從而導致了更多的投機需求，房地產市場由此陷入了惡性循環(huán)，房屋價格也隨之愈漲愈高。

（二）整治措施

1.加強廉租房制度建設

根據(jù)市區(qū)人民生活水平變化，完善廉租住房制度，確保中低收入階層以及外來低收入人員的住房需求能夠滿足。

2.調整住房供應結構

中低端商品房的供應量少，應重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、配套商品房和廉租住房，調整住房供應結構，保障社會各階層市民對不同商品住宅房的需求。

3.加強稅收制度

改善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，讓稅收的宏觀調控起到一定作用。區(qū)分購房者的消費意圖，對房地產市場上的商業(yè)性買賣與消費性買賣施行不同的稅收政策，減少房地產市場上的投機行為，合理引導群眾進行房屋消費，利用宏觀調控的手段使房價基本穩(wěn)定在廣大群眾可接受的水平。

五、結語

本文基于現(xiàn)有文獻研究的基礎上，運用傳統(tǒng)經濟學的思維，通過構建供給、需求兩方面的計量模型，分析上海市房地產（商品住宅）市場的泡沫情況，經測算發(fā)現(xiàn)，泡沫確實存在于上海市房地產市場，且泡沫度較大，隨后分析泡沫成因并結合政府宏觀政策提出了整治措施。

本文的研究存在以下局限，其一：本文主要以上海市房地產（商品房）市場作為研究對象，并未考慮商業(yè)、辦公樓等房產市場的相關情況;其二：研究范圍僅局限于上海市，未考慮整個國民經濟以及周邊地區(qū)經濟發(fā)展對上海市房地產市場的影響。如何將研究范圍覆蓋到上海市的整個房地產市場以及更大的整體（國家層面）上，來考慮上海市房地產所受的影響是下一步的研究重點。（作者單位：廈門大學經濟學院）