張平平 芮斌

摘要：通過設(shè)計調(diào)查問卷，采用抽樣調(diào)查的方式，對蕪湖市二手房市場現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，從購房者的角度，對二手房銷售的影響因素、優(yōu)劣勢、相關(guān)稅費、房屋質(zhì)量等方面展開研究，得到蕪湖市二手房市場現(xiàn)狀存在交易環(huán)節(jié)多、手續(xù)復(fù)雜、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、經(jīng)營不規(guī)范等問題，基于蕪湖市二手房買賣政策背景，提出完善產(chǎn)權(quán)制度、提倡交易信息對稱傳播等措施。

關(guān)鍵詞：蕪湖市;二手房;現(xiàn)狀

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）06-0028-33 收稿日期：2019-04-18

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，2016年中國樓市經(jīng)歷了井噴式的“量價齊升”。為貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，各地通過“限價”“限售”“限購”“限貸”等嚴(yán)厲政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。2017年，房企集中度不斷提高，規(guī)?；^(qū)域深耕特點顯現(xiàn)，競爭壓力日趨白熱化，其中一、二線城市經(jīng)歷了從“買不到”到“買不了”的轉(zhuǎn)變，土地供應(yīng)緊缺;而三、四線城市“高庫存”與“熱銷”的差異化并存，城市拍賣市場火熱。在日趨競爭的房地產(chǎn)市場中，一手房交易量急劇增加，房價居高不下，泡沫現(xiàn)象明顯。與此同時，購買力相對薄弱的群體，更多地關(guān)注到二手房市場。本文選擇蕪湖市作為調(diào)查區(qū)域，設(shè)計調(diào)查問卷，抽樣調(diào)查蕪湖市居民，了解蕪湖市目前二手房市場現(xiàn)狀，結(jié)合二手房市場存在的問題提出改進(jìn)對策，充分利用二手房市場巨大潛力，為消費者提供更多優(yōu)質(zhì)房源。

1蕪湖市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2017年，蕪湖市房地產(chǎn)市場價格上漲幅度較大，一直躋身于全國上漲城市排名前30名單中，上漲幅度最大的月份全國排名前五。

1.1一手房供給情況

據(jù)蕪房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年上半年蕪湖市區(qū)共計開盤56次，合計推出住宅9834套，相較于2016年上半年（1-6月共計開盤40家）同比上漲40%。分區(qū)域來看，鳩江區(qū)預(yù)售住宅數(shù)量排名第一位3540套;其次是弋江區(qū)共計3012套;鏡湖區(qū)1739套;三山區(qū)1599套。

近一年以來蕪湖市房價持續(xù)攀升，2017年12月蕪湖市市區(qū)成交均價9180元/平方米，排名前三的依次是鏡湖區(qū)11179元，平方米，弋江區(qū)10734元/平方米，鳩江區(qū)9313元/平方米，如圖1所示。

據(jù)星空地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2017年蕪湖市五區(qū)中，弋江區(qū)成交15917套，位居首位;鏡湖區(qū)排在二，成交14470套;鳩江區(qū)排第三，成交13048套;三山區(qū)與開發(fā)區(qū)分別位列第四五位，分別成交5565套、4110套。前三名區(qū)域商品房年度銷售均超過一萬套，成交面積與成交套數(shù)成正比。

1.2二手房市場概況

蕪湖市二手房市場處于穩(wěn)步發(fā)展階段，近幾年跟隨一手房市場價格上漲明顯，發(fā)展空間較大。但是由于二手房市場先天發(fā)展條件不足等原因，占整個房地產(chǎn)市場銷售套數(shù)比例仍然偏低，與一手房市場差距明顯。

依據(jù)蕪房網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計出，目前蕪湖市四區(qū)在售二手房源的大致情況，如表l所示。

2調(diào)研對象與方法

2.1調(diào)查區(qū)域概況

蕪湖市地處長三角經(jīng)濟(jì)帶西南部，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)副中心城市（三線城市），毗鄰南京、合肥，全市常駐人口約380萬，2016年全年GDP為2699.44億元，房地產(chǎn)投資408.1億元。高鐵、輕軌、長江二橋、商合杭大橋等項目途經(jīng)區(qū)域，隨著新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、海洋公園等項目的建設(shè)，整個城市的品質(zhì)不斷提升。

2.2調(diào)研方法

本次調(diào)查采用實地調(diào)查法、問卷調(diào)查法、上網(wǎng)查閱資料。

在本次調(diào)查中，為了透徹了解蕪湖市二手房市場現(xiàn)狀，對該四個區(qū)域進(jìn)行了實地調(diào)查。同時，通過設(shè)計編制調(diào)查問卷，前往蕪湖市四區(qū)（鏡湖區(qū)、鳩江區(qū)、三山區(qū)、弋江區(qū)）發(fā)放問卷210份，最后統(tǒng)計錄入數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)果分析。利用互聯(lián)網(wǎng)了解和掌握二手房市場信息，特別是在前期搜集資料時，通過365淘房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、58同城等網(wǎng)絡(luò)平臺，初步了解蕪湖市二手房相應(yīng)情況。

3調(diào)研結(jié)果與發(fā)現(xiàn)問題

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年蕪湖市居民對二手房市場的關(guān)注程度越來越高，其中30-40歲的被調(diào)查者，對二手房的信息和政策了解程度很高，而年輕人則對新開樓盤比較感興趣。隨著二胎政策的放開，改善型需求群體，為了能夠給孩子好的優(yōu)質(zhì)資源，在同等條件下，會優(yōu)先考慮小區(qū)配套齊全、周邊教育醫(yī)療設(shè)施完善的二手房。同時，經(jīng)過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除了考慮下一代，月收入在4000元以下的居民，對于二手房的需求更為強(qiáng)烈。

3.1調(diào)研結(jié)果

3.1.1購買二手房意向調(diào)查分析

根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中6I%的被調(diào)查者在近兩年沒有購房意向，只有39%的被調(diào)查者在近兩年內(nèi)有購房意向，購房潛在客戶比例低，同時，對于有購房意向的群體，近九成的人會優(yōu)先選擇一手房，只有11%的人會考慮買二手房，二手房需求面較窄，與一手房相比，仍有很大提升空間。

3.1.2二手房信息獲取情況

蕪湖市二手房信息獲取渠道較窄，75%的居民僅通過朋友介紹、中介公司宣傳和瀏覽房地產(chǎn)網(wǎng)頁的形式，了解到相關(guān)二手房信息，另外有25%的居民通過電視、期刊和報紙等方式獲取的信息，容易出現(xiàn)不及時、滯后，信息的完整性和準(zhǔn)確性不夠。

3.1.3購買二手房主要目的分析

居民在選購二手房時，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)87%的居民主要是為了滿足居住需求和下一代的教育，符合中國大多數(shù)人的購房觀念，此外，也有8%的居民是為了改善居住環(huán)境，方便工作、生活和學(xué)習(xí)等原因，極少部分是為了投資。

3.1.4影響二手房銷售因素分析

經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，影響二手房銷售的主要因素包括：開發(fā)商的品牌信譽(yù)度、價格、物業(yè)管理、戶型、稅費等。

其中，房屋質(zhì)量問題是直接影響消費者是否購買的最為關(guān)鍵的因素;其次是開發(fā)商品牌信譽(yù)度，現(xiàn)在的居民大多對品牌影響力大的房地產(chǎn)開發(fā)商較為信賴，例如萬科和碧桂園等;最后的影響因素是價格，二手房價格比一手房普遍偏低。另外，二手房交易過程中涉及多個稅費，蕪湖市目前二手房交易所有稅費都由買方承擔(dān)，這也是影響居民不選購二手房的主要原因。對二手房房價的判斷，如圖2所示。

3.2存在主要問題分析

3.2.1政策背景分析

蕪湖市目前施行嚴(yán)格的調(diào)控政策，包括限售、限價、限貸（不限購）。首先，蕪湖市樓市新政要求：在蕪湖新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年方可轉(zhuǎn)讓;其次，規(guī)定高價樓盤一律不允許網(wǎng)簽，首次銷售的樓盤，備案價以當(dāng)年2月實際成交均價為基礎(chǔ)，環(huán)比價格不得上漲，以后原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%;最后，雖銀行均實行首套房貸款首付最低兩成，二套房最低三成的政策，但貸款利率卻均有所上浮。由于新政的出臺，買房者選購蕪湖市房產(chǎn)時，會逐漸形成“安置型”“實用型”和“舒適型”三級梯度消費結(jié)構(gòu)，消費者會根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實力來改善自己的居住品質(zhì)。在這個過程中，二手房作為特殊的房產(chǎn)類型，起到承前啟后的重要作用。

3.2.2二手房市場存在的主要問題與原因分析

隨著我國房地產(chǎn)市場存量的逐步加大，國家會大力加強(qiáng)調(diào)控一手房市場，而二手房市場可以利用該契機(jī)有效發(fā)展。但是，二手房市場在其蓬勃發(fā)展過程中，也面臨著諸多問題，目前蕪湖市二手房市場現(xiàn)狀與存在的問題總結(jié)如下。

3.2.2.1二手房市場起步較晚，亟待發(fā)展

近幾年，蕪湖市二手房市場正在逐步放開，進(jìn)入房地產(chǎn)市場銷售的二手房數(shù)量和規(guī)模不斷增加、擴(kuò)大。特別是2010年以來，經(jīng)過統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲取可知，二手房的成交量在逐年增加，年平均增速在2.78%。但是由于區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，二手房市場起步較晚，制度與體系不健全。

3.2.2.2二手房交易環(huán)節(jié)多，風(fēng)險較大

二手房不同于新開發(fā)的房地產(chǎn)商品，同時由于二手房市場體系處于發(fā)育與完善階段，二手房在交易手續(xù)和環(huán)節(jié)等方面相對復(fù)雜，涉及的相關(guān)政策和制度較多，風(fēng)險較大。購買二手房擔(dān)心的主要問題包括：房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、稅費承擔(dān)主體確定、房屋實際狀況與中介和房地產(chǎn)網(wǎng)站描述不符、交易周期過長等問題。同時，還包括二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不規(guī)范性，給居民購買二手房時造成很多困擾。總的來說，二手房市場的交易，必須考慮國家和地方宏觀政策背景，充分把握房地產(chǎn)市場走勢的前提下，依托房地產(chǎn)整體市場，恰當(dāng)運用二手房交易的方法和策略，才能有效駕馭。

3.2.2.3二手房行業(yè)規(guī)范性差，交易行為有待改善

由于二手房市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場面臨一次次洗盤，給二手房行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇。蕪湖市在二手房市場發(fā)展進(jìn)程中，存在著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌效應(yīng)差、規(guī)模小、經(jīng)營行為缺乏規(guī)范性、行業(yè)門檻低、誠信度差等突出問題。本文通過八爪魚軟件，對網(wǎng)絡(luò)上居民搜索與蕪湖市二手房相關(guān)的主要關(guān)鍵詞進(jìn)行排序，并選出排名靠前的關(guān)鍵詞，通過設(shè)計網(wǎng)絡(luò)問卷展開調(diào)查，對蕪湖市主要的二手房經(jīng)紀(jì)公司打分，從機(jī)構(gòu)規(guī)模、人員素質(zhì)、行為規(guī)范、行業(yè)誠信、銷售業(yè)績等方面進(jìn)行考評，如表2所示。

經(jīng)過總結(jié)發(fā)現(xiàn)，居民對中介機(jī)構(gòu)的打分普遍偏低，公司規(guī)模越小的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，其人員素質(zhì)、行業(yè)規(guī)范與誠信越差。其中，只有格家和友家兩家表現(xiàn)良好，其他機(jī)構(gòu)在服務(wù)水平和能力偏弱。而與此同時，銷售業(yè)績與其規(guī)模、素質(zhì)、誠信息息相關(guān)。

4改善蕪湖市二手房市場的主要對策

4.1改善供給與需求平衡機(jī)制

經(jīng)過多個專家論證，完善的房產(chǎn)市場其二手房銷售量應(yīng)是新房的5-7倍，但蕪湖市目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個比例。房地產(chǎn)市場有投資型和消費型兩種類型，由于房地產(chǎn)二級市場受到一級市場直接導(dǎo)向作用，蕪湖市近幾年投資型房產(chǎn)交易提升迅速。所以，需要大力促進(jìn)消費型市場的發(fā)展，抑制投資型市場的發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)上的平衡。

4.2完善產(chǎn)權(quán)制度

由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，產(chǎn)權(quán)制度不完善，二手房產(chǎn)權(quán)更是存在多種形態(tài)，如有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、定向安置房、兩限商品房、安居商品房、商品房等多種方式，該類房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)明晰一直十分復(fù)雜。這直接導(dǎo)致二手房在交易過程中，容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛問題，在加上二手房本身質(zhì)量、業(yè)主信譽(yù)的影響，購買者在不了解相關(guān)信息的前提下，勢必會優(yōu)先選擇一手房，對二手房交易市場的發(fā)展極為不利。所以，政府需通過各種制度政策，來逐步完善產(chǎn)權(quán)制度，讓消費者有信心去購買二手房，逐步推動蕪湖市二手房市場的發(fā)展。

4.3加強(qiáng)交易過程信息的對稱性

目前，蕪湖市二手房市場信息流通的主要渠道包括：中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)站（365淘房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、58同城等）、報紙（《大江晚報》《蕪湖日報》）、雜志、宣傳單頁和戶外廣告等提供。在信息傳播流通過程中，由于買賣雙方存在著利益沖突，所以買方要想從賣方那里獲取全面、翔實的交易房屋的情況幾乎是不可能的。賣方容易從自身利益出發(fā)，往往對所出手二手房的一些不利于自己的實際情況進(jìn)行隱瞞、包庇，不能做到真實、客觀地提供二手房的相關(guān)信息。作為買方，由于二手房信息提供方式的限制，使得獲取信息的真實性、有效性低。如果買方為了更加清楚地了解二手房的產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀、物業(yè)、售賣價格等問題，只能通過二手房的業(yè)主來了解。交易雙方在交易過程中不能夠?qū)ΨQ獲取信息，就有可能導(dǎo)致交易后出現(xiàn)許多問題，影響二手房的正常交易。所以，作為中介機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)在售二手房的信息核實，通過前往房管局、派出所查看其產(chǎn)權(quán)所有人、面積、房屋利用狀況、戶口信息等，鼓勵交易信息對稱性傳播，不斷提高二手房買賣實際成交套數(shù)。

4.4構(gòu)建合理二手房稅賦承擔(dān)體系

蕪湖市目前二手房稅費承擔(dān)者主要是買方，這給買房者造成很大壓力。雖然蕪湖市目前的二手房稅費繳納，根據(jù)房地產(chǎn)市場行情好壞，進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但是居民在選擇是否購買二手房時，仍有疑慮和擔(dān)心，相比一手房仍然覺得稅費太高，這也是阻礙越來越多的人購買二手房的重要原因。