巫紅霞

2.3 基本設(shè)施狀況

基本設(shè)施狀況分為基礎(chǔ)設(shè)施狀況和公用設(shè)施狀況兩類(lèi)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市與農(nóng)村有較大區(qū)別，應(yīng)根據(jù)定級(jí)范圍內(nèi)的實(shí)際情況，考慮顯化差異性的需要，對(duì)普遍一致性的因素不予考慮，如供水、排水、供氣、供電、通訊、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋等條件，對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)的影響程度較大，但在廣大農(nóng)村供水、排水、供氣等設(shè)施的建設(shè)并沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)市政設(shè)施建設(shè)的水平，有供水設(shè)施的區(qū)域多為自建供水，排水設(shè)施基本為自然狀態(tài)，供電、通訊、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)已基本全域覆蓋，區(qū)域差異較小。因此，在集體建設(shè)用地定級(jí)中，該部分基礎(chǔ)設(shè)施條件應(yīng)根據(jù)具體情況取舍。

公共設(shè)施中與日常生活密切相關(guān)的大中專(zhuān)院校、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院診所、儲(chǔ)蓄所、體育場(chǎng)館、公園、圖書(shū)館、影劇院等設(shè)施的完備程度都可作為定級(jí)因素。但是，大中專(zhuān)院校、儲(chǔ)蓄所、體育場(chǎng)館、公園、圖書(shū)館、影劇院等公用設(shè)施，均分布于城區(qū)，已包含于中心城區(qū)對(duì)周邊土地的影響中，不需要單獨(dú)列出重復(fù)計(jì)算。幼兒園、醫(yī)院診所等在農(nóng)村均有分布，但不同區(qū)域的分布狀況差異較為明顯，實(shí)際工作中要根據(jù)其差異程度和輻射影響范圍等實(shí)際情況確定取舍。在廣大農(nóng)村，小學(xué)并不是普遍分布，也應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行取舍。

2.4 環(huán)境條件

環(huán)境條件優(yōu)劣度是綜合反映環(huán)境條件的重要指標(biāo)，以不同的生態(tài)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)直接影響人們的生產(chǎn)生活，進(jìn)而對(duì)土地質(zhì)量好壞、土地價(jià)格的高低產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中，環(huán)境條件常常從環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度等方面，根據(jù)實(shí)際情況選擇若干細(xì)化的指標(biāo)進(jìn)行衡量。根據(jù)農(nóng)村的實(shí)際情況，如在自然條件優(yōu)劣度中考慮地形對(duì)集體土地利用的影響，根據(jù)不同的地貌類(lèi)型分別賦予分值，也可考慮環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度的影響，污染源涵蓋了各個(gè)要素的污染狀況，可作為定級(jí)因素加以運(yùn)用。

2.5 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況

衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、收入等相關(guān)指標(biāo)，常常作為城鎮(zhèn)土地分等因素加以考慮。而實(shí)際上，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度等指標(biāo)也在一定程度上反映了農(nóng)村地區(qū)土地的級(jí)別差異。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入和人口密度代表著一個(gè)地區(qū)農(nóng)民的生活水平、消費(fèi)能力，反映了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，直接影響著本區(qū)域的集體建設(shè)用地價(jià)值。另外，集體建設(shè)用地級(jí)別和價(jià)格也間接地受到其他類(lèi)型土地的影響，耕地資源狀況就是其中的一個(gè)重要指標(biāo)。因此，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度也應(yīng)成為集體建設(shè)用地定級(jí)因素。

3、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

3.1 集體建設(shè)用地價(jià)格構(gòu)成

集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)時(shí)其權(quán)利主體不發(fā)生改變，轉(zhuǎn)移的只是使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格可以體現(xiàn)為價(jià)值構(gòu)成和成本構(gòu)成。

在價(jià)值構(gòu)成上，主要包括兩個(gè)部分：一是農(nóng)用地自身的價(jià)值，包括農(nóng)用地的自然屬性?xún)r(jià)值和社會(huì)保障功能價(jià)值兩個(gè)部分。其中自然屬性?xún)r(jià)值主要受土地生產(chǎn)能力即土地肥力的影響，是農(nóng)業(yè)級(jí)差地租和絕對(duì)地租之和。農(nóng)用地是廣大農(nóng)民的“生存之本”，具有養(yǎng)育功能和承載功能，這些功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)、就業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保障和社會(huì)福利等，因此農(nóng)用地的社會(huì)保障功能價(jià)值主要體現(xiàn)為養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保障;二是農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，即土地增值，是因土地用途的改變而發(fā)生的增值和對(duì)土地的投資而帶來(lái)的增值。由于土地用途的改變，對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境、對(duì)國(guó)家糧食產(chǎn)量和糧食安全會(huì)造成影響，使得農(nóng)用地的生態(tài)價(jià)值也顯現(xiàn)出來(lái)。因此價(jià)值構(gòu)成體現(xiàn)為對(duì)農(nóng)民生存的保障、對(duì)農(nóng)用地收益的補(bǔ)償、對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的補(bǔ)償、對(duì)因用途改變和土地投資而帶來(lái)的增值收益。

在成本構(gòu)成上，首先，應(yīng)包含土地取得成本，即將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)等土地取得費(fèi)，如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)等。其次，應(yīng)包含土地開(kāi)發(fā)成本，即國(guó)家（政府）或集體組織在農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)對(duì)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)所投入的成本費(fèi)用，即場(chǎng)地平整、通水、通電、通訊、通路等基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，第三，當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并在其基本開(kāi)發(fā)完成后，土地使用者從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)而獲取利潤(rùn);同時(shí)，使用者取得土地后對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購(gòu)買(mǎi)土地的費(fèi)用，必然要考慮其資金利息以及投資購(gòu)買(mǎi)土地產(chǎn)生的利潤(rùn)、利息等。所以，集體建設(shè)用地在發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí)，其成本構(gòu)成應(yīng)該包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)等。

3.2 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原則

3.2.1體現(xiàn)與其他用地價(jià)格的差異

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)之間應(yīng)存在差異。雖然在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出“建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)”，但是當(dāng)前國(guó)有土地和集體土地的所有者之間還存在各種差異，還不能完全實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)。因此在評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)其與農(nóng)用地和國(guó)有建設(shè)用地的差異。

3.2.2可調(diào)控性和可操作性

集體建設(shè)用地價(jià)格確定，既要考慮經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)公平問(wèn)題，還要實(shí)現(xiàn)政府能平穩(wěn)調(diào)控的目的，體現(xiàn)可操作性。要使政府通過(guò)地價(jià)調(diào)控，減少農(nóng)民群體之間的兩極分化，使政府能夠通過(guò)合理的土地價(jià)格水平有效調(diào)整城市與農(nóng)村及不同農(nóng)民群體之間的利益格局，從而實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格的平穩(wěn)過(guò)渡和合理接軌。

3.2.3充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

通過(guò)制訂科學(xué)合理的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，使集體建設(shè)用地合理、有序、公開(kāi)、公平地進(jìn)入土地市場(chǎng)，使農(nóng)民自身和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分享集體土地流轉(zhuǎn)所帶來(lái)的增值收益，充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.3 評(píng)估技術(shù)方法

目前我們?cè)谠u(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)仍然采用樣點(diǎn)法進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)收集的集體建設(shè)用地的房地出租、出售和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)等資料，通過(guò)收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法等直接求取集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)。對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正后，經(jīng)過(guò)總體統(tǒng)一性檢驗(yàn)和均值方差檢驗(yàn)剔除異常樣本，把經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)合格的有效樣點(diǎn)地價(jià)，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值作為該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

3.3.1樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算

集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算方法與國(guó)有土地的測(cè)算方法大致相似。但是在評(píng)估集體建設(shè)用地時(shí)，相關(guān)參數(shù)的確定與評(píng)估國(guó)有土地確定的參數(shù)存在一定的差異。

選用收益還原法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，其確定的土地還原利率與國(guó)有土地的還原利率應(yīng)存在差異。土地還原率的測(cè)算有三種方法：投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、純受益與價(jià)格比率法（也稱(chēng)租價(jià)比方法）。在集體建設(shè)用地估價(jià)中應(yīng)用純收益與價(jià)格比率法（也稱(chēng)租價(jià)比方法）確定土地還原率較為合理可行，在農(nóng)民集體所有建設(shè)用地出租和交易案例較少的情況下，采取對(duì)當(dāng)?shù)厥煜ね恋厥袌?chǎng)的管理者或村民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)預(yù)期租金和價(jià)格的方法，結(jié)合大盤(pán)數(shù)據(jù)，進(jìn)行綜合分析研究?？紤]到投資集體土地的風(fēng)險(xiǎn)較國(guó)有土地的大，原則上集體建設(shè)用地的土地還原利率一般高于國(guó)有土地的還原利率。

由于集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育還不夠成熟，市場(chǎng)交易量少等原因，成本逼近法成為集體建設(shè)用地評(píng)估的重要方法。在運(yùn)用成本逼近法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，首先要考慮集體建設(shè)用地的成本構(gòu)成，在上文中從理論上分析了集體建設(shè)用地的價(jià)格構(gòu)成，用公式可以表示為：集體建設(shè)用地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能不一致，導(dǎo)致在同一位置、同等條件下的地價(jià)兩者并不相同，這說(shuō)明農(nóng)用地征收為國(guó)有和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地造成的土地增值并不完全相同，集體建設(shè)用地的土地增值收益原則上應(yīng)小于國(guó)有建設(shè)用地的土地增值收益。

3.3.2樣點(diǎn)地價(jià)修正

經(jīng)計(jì)算后的樣點(diǎn)地價(jià)還須進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)修正。修正的主要內(nèi)容有：交易情況修正、估價(jià)期日修正、容積率修正、地價(jià)樓層分配修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套修正、出讓年期修正等。

3.3.3樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)

數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用?lèi)型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類(lèi)型和未知數(shù)據(jù)分布類(lèi)型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。剔除異常值，得到檢驗(yàn)后的樣點(diǎn)地價(jià)。

3.3.4區(qū)域或級(jí)別地價(jià)計(jì)算

根據(jù)均值區(qū)域或土地級(jí)別情況，對(duì)檢驗(yàn)后的樣點(diǎn)地價(jià)采用面積加權(quán)或算術(shù)平均的方法，求取區(qū)域或級(jí)別地價(jià)。

3.4 與其他價(jià)格的比較銜接

基準(zhǔn)地價(jià)作為政府公布的法定地價(jià)，需要與現(xiàn)行執(zhí)行的其他地價(jià)體系相銜接。現(xiàn)行執(zhí)行的地價(jià)體系主要包括農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、征地區(qū)片價(jià)和國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，在確定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要充分考慮與其他地價(jià)的關(guān)系，以確保成果的科學(xué)性和可操作性。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是建立在土地資源的生產(chǎn)功能之上，強(qiáng)調(diào)的是作為農(nóng)業(yè)用途，偏重土地的自然質(zhì)量測(cè)算的價(jià)格;集體建設(shè)用地價(jià)格則是建立在土地承載功能之上，其價(jià)格構(gòu)成類(lèi)似于國(guó)有土地，但是與國(guó)有建設(shè)用地相比，在土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本以及土地增值收益方面都存在著差異;征地區(qū)片綜合地價(jià)在測(cè)算農(nóng)用地自然質(zhì)量?jī)r(jià)格的同時(shí)，還包含了農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)格。即通常情況下，區(qū)域條件相當(dāng)?shù)膯挝幻娣e的地價(jià)存在以下關(guān)系（從高到低順序）：國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)>集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)>征地區(qū)片綜合地價(jià)>農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

4、 評(píng)估概況及結(jié)果分析

4.1 評(píng)估區(qū)域概況

無(wú)錫市位于江蘇南部，地處長(zhǎng)江三角洲平原、江南腹地，太湖流域，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)江三角洲城市群的重要城市，是中國(guó)民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃，是蘇南模式的發(fā)祥地。

無(wú)錫市市區(qū)（不包括江陰市和宜興市）總面積為1644平方公里（含太湖340平方公里），其中集體建設(shè)面積為184.25平方公里。

4.2 集體建設(shè)用地定級(jí)

4.2.1技術(shù)路線(xiàn)

本次土地定級(jí)的技術(shù)路線(xiàn)可概括為：在全面收集影響無(wú)錫市市區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)和方法，建立無(wú)錫市市區(qū)土地定級(jí)信息系統(tǒng)。然后，運(yùn)用多因素多因子綜合評(píng)價(jià)方法，根據(jù)影響綜合土地級(jí)別的因素因子的相似性和差異性分別初步評(píng)定出無(wú)錫市市區(qū)集體建設(shè)用地土地級(jí)別。根據(jù)利用土地市場(chǎng)交易資料測(cè)算的區(qū)段價(jià)和專(zhuān)家評(píng)議等多種方法相互驗(yàn)證、相互補(bǔ)充，最終確定土地級(jí)別。

4.2.2定級(jí)因素與權(quán)重

集體建設(shè)用地定級(jí)影響因素體系的確定，由熟悉無(wú)錫市集體建設(shè)用地狀況的專(zhuān)家舉行定級(jí)影響因素因子專(zhuān)家打分會(huì)議，經(jīng)過(guò)多輪專(zhuān)家打分和研討，確定定級(jí)影響因素因子體系。土地級(jí)別的劃分采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

采用特爾斐測(cè)定法，分別確定影響綜合定級(jí)的因素因子及其權(quán)重。最終計(jì)算各土地定級(jí)因素、因子的權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)差。結(jié)果見(jiàn)表1至表3。

4.2.3定級(jí)因素量化和級(jí)別劃分

①采用相對(duì)值法和距離遞減法計(jì)算土地定級(jí)因素的作用分，按[0-100]區(qū)間賦分，因素指標(biāo)優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分越高。

② 采用網(wǎng)格法將市區(qū)劃分為若干實(shí)地距離50m×50m的網(wǎng)格作為土地定級(jí)單元。

③采用空間數(shù)字疊置技術(shù)，進(jìn)行多因素多因子分值加權(quán)求和，計(jì)算定級(jí)因素作用分值和定級(jí)單元總分值。

④采用總分頻率曲線(xiàn)法和總分剖面曲線(xiàn)法等分析方法，分析土地定級(jí)因素因子綜合影響強(qiáng)度的空間分布和分異規(guī)律，初步劃分綜合土地級(jí)別。

⑤采用土地市場(chǎng)交易資料測(cè)算法測(cè)算各類(lèi)用地的區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)，以此驗(yàn)證并通過(guò)專(zhuān)家評(píng)議方法確定所劃分的綜合土地級(jí)別。

⑥采用等值線(xiàn)法、暈線(xiàn)法等計(jì)算機(jī)制圖技術(shù)，自動(dòng)繪制土地定級(jí)因素因子作用分值圖、總分圖和土地級(jí)別圖。

無(wú)錫市市區(qū)集體建設(shè)用地各土地級(jí)面積統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表4。

4.3 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)可概括為：在全面收集市區(qū)集體建設(shè)用地的房地出租、出售資料、商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的商品房造價(jià)、售價(jià)、商品房開(kāi)發(fā)、征地拆遷所繳納的各種規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)等資料、征地、土地使用權(quán)出讓情況以及房屋重置價(jià)、物價(jià)指數(shù)等資料的基礎(chǔ)上，以土地定級(jí)成果為基礎(chǔ)，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)和方法，建立市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估信息系統(tǒng)。運(yùn)用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法初步測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià);根據(jù)本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)初步測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行期日、容積率、開(kāi)發(fā)水平、使用年期等系列修正，評(píng)定與本次評(píng)估地價(jià)內(nèi)涵相一致的樣點(diǎn)地價(jià);采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)學(xué)分布做出判定，采用樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算法、樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別指數(shù)數(shù)學(xué)模型法、樣點(diǎn)地價(jià)和土地定級(jí)單元總分值數(shù)學(xué)模型法評(píng)估價(jià)格，最終結(jié)合實(shí)際情況確定土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

4.4 評(píng)估結(jié)果分析

按劃分的土地級(jí)別，選取各級(jí)別內(nèi)測(cè)算集體建設(shè)用地級(jí)別平均地價(jià)的樣點(diǎn)和測(cè)算國(guó)有建設(shè)用地城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的樣點(diǎn)，商服地價(jià)測(cè)算主要采用的市場(chǎng)比較法與收益還原法，住宅地價(jià)測(cè)算主要采用的市場(chǎng)比較法與剩余法，工業(yè)地價(jià)的測(cè)算主要采用了市場(chǎng)比較法與成本逼近法進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算結(jié)果分別見(jiàn)表5至表7。

通過(guò)將集體建設(shè)用地的土地級(jí)別圖與無(wú)錫市全覆蓋城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖進(jìn)行疊加，通過(guò)面積加權(quán)得出集體建設(shè)用地的各個(gè)級(jí)別對(duì)應(yīng)的國(guó)有城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)同范圍的綜合對(duì)比可以得出商服、住宅和工業(yè)用地集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與城鎮(zhèn)國(guó)有基準(zhǔn)地價(jià)的比值約為1：1.06至1：1.36之間，具體如下表。

通過(guò)對(duì)比兩類(lèi)樣點(diǎn)，造成商服和住宅用地國(guó)有建設(shè)用地城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的差異主要由于兩類(lèi)樣點(diǎn)的區(qū)位的差異造成的，因?yàn)閲?guó)有建設(shè)用地一般位于城鎮(zhèn)中心區(qū)域，交通條件較優(yōu)，而集體建設(shè)用地多位于城鎮(zhèn)的外圍區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件相對(duì)較差。工業(yè)用地兩類(lèi)樣點(diǎn)測(cè)算結(jié)果差異主要是土地增值收益率的差異，另外由于國(guó)有建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的方面法律都有明確的規(guī)定，較好地保證了國(guó)有建設(shè)用地在融資等方面的權(quán)利，使得其在融資等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)則有較為嚴(yán)格的限制，使得其無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣較為順利的實(shí)施土地的抵押或者擔(dān)保行為，一定程度上影響了集體建設(shè)用地的增值收益率。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)上述分析可以看出，集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)和國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的流程和技術(shù)方法類(lèi)似，但是由于二者權(quán)利狀況、利用狀況的差異，因此在定級(jí)因素因子的選擇、地價(jià)內(nèi)涵、估價(jià)參數(shù)等方面也應(yīng)存在差異。

此外農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)管理體系的重要組成部分，要把握好各種價(jià)格之間的銜接，以便政府管理和宏觀調(diào)控。而目前我國(guó)尚無(wú)集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，因此應(yīng)抓緊制訂集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范，以滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)需要指導(dǎo)當(dāng)前工作。

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