林如汝

摘要：物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)發(fā)展而興起的一個(gè)服務(wù)行業(yè)，是房地產(chǎn)的附屬品也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要基石。物業(yè)公司除了為業(yè)主提供多元化的服務(wù)外，還與房地產(chǎn)企業(yè)有著復(fù)雜的業(yè)務(wù)聯(lián)系。實(shí)務(wù)中，一些稅收政策不適用于物業(yè)公司復(fù)雜的、多元化的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，例如對(duì)于代收代付水電費(fèi)，到底應(yīng)作為轉(zhuǎn)售行為，還是代收代付行為，國(guó)稅總局目前沒(méi)有明確的規(guī)定。本文就物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)的涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司：代收代付：水電費(fèi);增值稅;企業(yè)所得稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）015-0270-01

一、物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)物業(yè)小區(qū)內(nèi)基本上實(shí)行一戶(hù)一表，物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)業(yè)務(wù)主要是針對(duì)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的水電費(fèi)，實(shí)務(wù)中最常見(jiàn)以下兩種情況：

1.水電登記在物業(yè)公司的名下，水、電部門(mén)以物業(yè)公司名義開(kāi)具發(fā)票，水電費(fèi)由物業(yè)公司統(tǒng)一支付，再全額或加價(jià)向業(yè)主收取。

2.水電登記在房產(chǎn)公司的名下，水、電部門(mén)以房產(chǎn)公司名義開(kāi)具發(fā)票，水電費(fèi)由物業(yè)公司向業(yè)主全額或加價(jià)收取后，直接支付給相關(guān)水、電部門(mén)。

二、物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)增值稅問(wèn)題的分析

1.物業(yè)公司代收代付水費(fèi)的增值稅問(wèn)題

在物業(yè)公司代收代付水費(fèi)的增值稅問(wèn)題上，國(guó)家稅務(wù)總局2016年第54號(hào)公告明確規(guī)定，2016年5月1日起，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。按公告可知，不論水務(wù)部門(mén)開(kāi)具的發(fā)票抬頭是物業(yè)公司還是房產(chǎn)公司，只要物業(yè)公司有向服務(wù)接受方收取以及對(duì)外支付水費(fèi)的行為，就應(yīng)當(dāng)作銷(xiāo)售行為處理。收取金額與支付金額之間產(chǎn)生余額的，將余額作為銷(xiāo)售額按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅，不會(huì)因?yàn)槎惵什顔?wèn)題，影響公司的稅收負(fù)擔(dān)。沒(méi)有產(chǎn)生余額的，即銷(xiāo)售額為零，也不影響公司的稅收負(fù)擔(dān)。公告的出臺(tái)有利于規(guī)范物業(yè)公司代收代付水費(fèi)的稅務(wù)處理，也解決了因稅率差造成的加重企業(yè)稅負(fù)的問(wèn)題。但實(shí)務(wù)中有些地方還是需要會(huì)計(jì)人員謹(jǐn)慎處理的，通常收取業(yè)主水費(fèi)的時(shí)間滯后于對(duì)外支付的時(shí)間，時(shí)間差造成本月收取的水費(fèi)比支付的少，下月或以后月份收取的水費(fèi)比支付的多，這樣會(huì)出現(xiàn)實(shí)際沒(méi)有差額代收代付水費(fèi)，但某月份或某年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上顯示代收比支付多的現(xiàn)象。相關(guān)會(huì)計(jì)人員必須建立好臺(tái)賬，清晰記錄每一筆代收代付水費(fèi)的業(yè)務(wù)，便于查證，避免出現(xiàn)稅收上的爭(zhēng)議，影響企業(yè)的納稅信用。

2.物業(yè)公司代收代付電費(fèi)的增值稅問(wèn)題

在物業(yè)公司代收代付業(yè)主電費(fèi)的增值稅問(wèn)題上，國(guó)家稅務(wù)總局暫未作出明確的規(guī)定，只是在國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第36號(hào)文件中規(guī)定，物業(yè)公司在代收水電費(fèi)后，如果需要以公司名義為住戶(hù)開(kāi)具增值稅發(fā)票，應(yīng)按照銷(xiāo)售貨物的適用稅率申報(bào)繳納增值稅。各地方稅務(wù)部門(mén)根據(jù)各地實(shí)際情況出臺(tái)了一些規(guī)范，例如：（1）北京市稅務(wù)局表示，物業(yè)公司代付代收的水電費(fèi)如果是全額轉(zhuǎn)給水、電部門(mén)，不賺取任何以其他名目設(shè)立的收益，應(yīng)當(dāng)被作為“代理行為”，按照過(guò)去的政策不應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，在營(yíng)改增后也不應(yīng)繳納增值稅。但如果物業(yè)管理企業(yè)是加價(jià)收取水電費(fèi)，則不再視為代收代付行為，而是銷(xiāo)售行為，按規(guī)定應(yīng)該對(duì)其增值額繳納增值稅;（2）河南稅務(wù)局表示，水、電部門(mén)統(tǒng)一將水、電的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理，向物業(yè)公司收取水電費(fèi)，并給物業(yè)公司開(kāi)具相應(yīng)的專(zhuān)項(xiàng)發(fā)票，然后再由物業(yè)公司統(tǒng)一向住戶(hù)征收水電費(fèi)的行為，屬于貨物銷(xiāo)售行為;在這一過(guò)程中，物業(yè)公司必須向主管當(dāng)?shù)囟悇?wù)的機(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷(xiāo)售發(fā)票，給業(yè)主開(kāi)具以自己公司為抬頭的銷(xiāo)售發(fā)票，并按照銷(xiāo)售貨物的行為來(lái)計(jì)征增值稅;（3）海南稅務(wù)局表示將物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)全額支付給水、電部門(mén)且另外收取手續(xù)費(fèi)的，按照經(jīng)紀(jì)代理來(lái)計(jì)算繳納增值稅。

從各地稅務(wù)部門(mén)出臺(tái)的政策可知，物業(yè)公司代收代付電費(fèi)主要存在以下三種處理方式：（1）物業(yè)公司在收取業(yè)主電費(fèi)后，全額轉(zhuǎn)給供電部門(mén)，不收取差價(jià)和傭金，不需向業(yè)主開(kāi)具公司名義的增值稅發(fā)票，且其從供電部門(mén)接受的增值稅發(fā)票不進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣或作為其他費(fèi)用列支的，視為代收代付行為，不需繳納增值稅;（2）物業(yè)公司在收取業(yè)主電費(fèi)后，無(wú)論是全額轉(zhuǎn)給供電部門(mén)，還是收取差價(jià)和傭金，一律視為銷(xiāo)售行為，開(kāi)具發(fā)票及計(jì)征增值稅;（3）物業(yè)公司代收業(yè)電費(fèi)后，全額支付給供電部門(mén)且另外收取手續(xù)費(fèi)的，按照經(jīng)紀(jì)代理來(lái)計(jì)繳增值稅。這些規(guī)定都可以作為參考，但忽略了實(shí)務(wù)中存在的最大問(wèn)題，就是供電部門(mén)以房產(chǎn)公司的名義開(kāi)具發(fā)票的，在代收代付電費(fèi)業(yè)務(wù)視為銷(xiāo)售行為的情況下，物業(yè)公司無(wú)法獲取與公司名義一致的進(jìn)項(xiàng)稅專(zhuān)用發(fā)票，也不能進(jìn)行相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這樣會(huì)造成物業(yè)公司增值稅稅負(fù)增加。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題在稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有明確的指引下，物業(yè)公司應(yīng)與房產(chǎn)公司溝通，更改水電登記或要求房產(chǎn)公司視同轉(zhuǎn)售水電，給物業(yè)公司開(kāi)具增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。

三、物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)企業(yè)所得稅問(wèn)題的分析

物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)除了涉及增值稅外，還涉及企業(yè)所得稅。

1.水、電部門(mén)以物業(yè)公司名義開(kāi)具發(fā)票的，在不產(chǎn)生差價(jià)的情況下，不論是作為銷(xiāo)售行為還是作為代理行為，對(duì)企業(yè)所得稅不產(chǎn)生影響;在產(chǎn)生差價(jià)的情況下，作為轉(zhuǎn)售行為處理，將代收業(yè)主的水電費(fèi)確認(rèn)為收入，收到水、電部門(mén)的發(fā)票確認(rèn)為成本，按產(chǎn)生的利潤(rùn)計(jì)繳企業(yè)所得稅，這樣不會(huì)增加物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)。

2.水、電部門(mén)以房產(chǎn)公司名義開(kāi)具發(fā)票的，在不產(chǎn)生差價(jià)的情況下，作為代理行為的，不會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響，但如果是作為銷(xiāo)售行為，將大大增加物業(yè)公司的企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，因?yàn)樽鳛殇N(xiāo)售行為，物業(yè)公司必須將代收業(yè)主的水電費(fèi)確認(rèn)為收入，而水、電部門(mén)開(kāi)具的發(fā)票抬頭是房產(chǎn)公司，不能作為成本入賬依據(jù)。由于沒(méi)有相應(yīng)的成本扣除，虛增利潤(rùn)，造成應(yīng)納稅所得額增加，違背了實(shí)質(zhì)重于形式的原則，嚴(yán)重影響企業(yè)效益。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于物業(yè)公司的代收代付業(yè)主水電費(fèi)業(yè)務(wù)，首要解決的問(wèn)題不是應(yīng)作為轉(zhuǎn)售行為，還是作為代收代付行為處理，而是要解決水電費(fèi)的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票問(wèn)題，發(fā)票問(wèn)題解決了，不論是作為轉(zhuǎn)售行為，還是作為代收代付行為，都不會(huì)影響企業(yè)的稅收。