葉如海，楊文意，蔣 伶，嚴(yán) 錚

(南京工業(yè)大學(xué) 建筑學(xué)院，江蘇 南京 211816)

開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度起源于20世紀(jì)60年代的美國，通常以容積率來量化表征開發(fā)權(quán)，通過開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移，可以將轉(zhuǎn)讓區(qū)未使用的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移到接收區(qū)的地塊上進(jìn)行集中建設(shè)，從而使其突破原有的開發(fā)強度[1].開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度主要包括以下設(shè)計要點：可轉(zhuǎn)移區(qū)域選址、轉(zhuǎn)移量計算以及保障性措施制定[2].目前國內(nèi)部分學(xué)者[1]認(rèn)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度不適合我國國情，但也有部分學(xué)者[3-4]認(rèn)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移在我國實施是可行的.本文不探討開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度設(shè)置的可行性問題，而僅僅從技術(shù)角度探討開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移中的可轉(zhuǎn)移區(qū)域選址.

根據(jù)開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)出與轉(zhuǎn)入，可將可轉(zhuǎn)移區(qū)域分為轉(zhuǎn)讓區(qū)與接收區(qū).轉(zhuǎn)讓區(qū)一般指城市限制開發(fā)的地區(qū)，具有一定保護(hù)價值，例如歷史風(fēng)貌區(qū)以及生態(tài)敏感地帶等；接收區(qū)一般指城市鼓勵開發(fā)的地區(qū)，可承載開發(fā)強度較大，例如城市開發(fā)新區(qū)、市級或副市級中心等[3].

大多數(shù)已實施開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度的境外城市為使開發(fā)權(quán)向政府引導(dǎo)的方向有序轉(zhuǎn)移，通常由當(dāng)?shù)卣Y(jié)合城市特征，并按照一定原則劃定轉(zhuǎn)讓區(qū)與接收區(qū).如紐約將城市地標(biāo)委員會指定的歷史建筑所在地塊劃作轉(zhuǎn)讓區(qū)，將其相鄰地塊劃作接收區(qū).如洛杉磯將城市CBD中的開放空間、歷史建筑以及公共交通所在地塊劃作轉(zhuǎn)讓區(qū)，將城市CBD中的再開發(fā)區(qū)劃作接收區(qū)[5].除了定性層面的選址方法以外，一些學(xué)者結(jié)合GIS、統(tǒng)計分析等科學(xué)手段進(jìn)行可移轉(zhuǎn)區(qū)域的選擇.如臺灣學(xué)者謝華強、莊明翰[6]運用層次分析法以及多因子評價體系來對臺中市的接收區(qū)選址進(jìn)行實證研究.如覃俊翰[7]通過建立環(huán)境容量和市場容量的預(yù)評估指標(biāo)對接收區(qū)進(jìn)行劃定.

政府直接劃定的方法具有較高的權(quán)威性，控制力度大.但是劃定范圍較為寬泛，容易導(dǎo)致項目實施效率低下；除此以外，該方法缺乏科學(xué)依據(jù)與論證，存在一定的偶然性.基于定量分析進(jìn)行選址的方法使可移轉(zhuǎn)區(qū)域精確到了地塊層面，科學(xué)性與可操作性更強，但缺乏規(guī)劃引導(dǎo)與法律依據(jù).

1 南京中心城區(qū)江南片可轉(zhuǎn)移區(qū)域選址框架的構(gòu)建

1.1 開發(fā)建設(shè)存在的問題

南京市中心城區(qū)江南片由主城、東山副城、仙林副城構(gòu)成，總用地面積約560 km2.江南片內(nèi)的歷史保護(hù)區(qū)與生態(tài)敏感地帶通常區(qū)域位置優(yōu)異，商業(yè)開發(fā)需求量大.尤其是老城內(nèi)歷史遺跡分布眾多，同時作為南京發(fā)展核心區(qū)域，商業(yè)價值極高.保護(hù)與發(fā)展的矛盾日益凸顯.然而由于政府財政實力有限，老城片區(qū)的保護(hù)改造資金匱乏，保護(hù)改造進(jìn)程舉步維艱[8].在城市發(fā)展上，江南片東山副城與仙林副城開發(fā)的集約化程度較低，主城尤其是老城的發(fā)展過于集中，導(dǎo)致整個江南片區(qū)的發(fā)展不均衡，需要控制的地區(qū)往往地理位置優(yōu)越有高強度開發(fā)的需求，需要發(fā)展的地區(qū)往往土地供給充足無高強度開發(fā)的意愿.

1.2 南京城市發(fā)展導(dǎo)向

城市總體規(guī)劃基于南京著名古都的定位，提出了“老城做減法、新區(qū)做加法”的空間發(fā)展策略，即控制老城人口規(guī)模和開發(fā)總量，規(guī)劃將資源疏散至老城外圍鼓勵開發(fā)的新區(qū)，將建設(shè)項目向河西新城區(qū)、東山新市區(qū)以及仙林新市區(qū)集中.《南京市城市設(shè)計試點實施方案》中提出加快城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)，重點塑造南京南站地區(qū)以及河西魚嘴地區(qū)等市級中心區(qū).

1.3 可轉(zhuǎn)移區(qū)域選址框架的構(gòu)建

為了使城市發(fā)展能夠符合預(yù)期，可以通過相關(guān)政策與規(guī)劃引導(dǎo)人口、資金及相關(guān)建設(shè)由老城流向新區(qū)，也可通過市場調(diào)節(jié)，以開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式將相關(guān)建設(shè)從限制建設(shè)地區(qū)轉(zhuǎn)移到鼓勵發(fā)展地區(qū).

在規(guī)劃技術(shù)層面的一個重要環(huán)節(jié)是科學(xué)合理的劃定開發(fā)權(quán)接收區(qū)與轉(zhuǎn)讓區(qū)，這些區(qū)域的劃定，一方面受到城市發(fā)展導(dǎo)向的影響，另一方面還受到土地承載力等因素的制約.基于此，形成了“基于政府規(guī)劃引導(dǎo)的基準(zhǔn)模型+基于基地條件評估的校核模型”的中心城區(qū)江南片開發(fā)權(quán)可轉(zhuǎn)移區(qū)域選址框架.基準(zhǔn)模型與相關(guān)法規(guī)政策中對中心城區(qū)江南片建設(shè)用地開發(fā)強度的整體規(guī)劃管控契合，體現(xiàn)區(qū)域?qū)用娴暮暧^把控引導(dǎo)；而校核模型則是在全面考慮相關(guān)城市要素的基礎(chǔ)上，利用多因子綜合評價體系，根據(jù)具體地塊被劃作接收區(qū)與轉(zhuǎn)讓區(qū)的適宜程度，對其賦值，體現(xiàn)地塊層面的中觀落實調(diào)整(圖1).

圖1 中心城區(qū)江南片可轉(zhuǎn)移區(qū)域選址框架Fig.1 The transferable regional location framework in the central city of Nanjing

在模型構(gòu)建順序上，先構(gòu)建基準(zhǔn)模型得到區(qū)域?qū)用娴臐撛诮邮諈^(qū)與轉(zhuǎn)讓區(qū)，再構(gòu)建校核模型得到中心城區(qū)江南片在地塊層面的綜合評價值，以基準(zhǔn)模型對校核模型具有更高優(yōu)先級的原則，對潛在兩區(qū)進(jìn)行校核，最終得到中心城區(qū)江南片可轉(zhuǎn)移區(qū)域地塊分布圖.

2 模型的構(gòu)建

2.1 基準(zhǔn)模型的構(gòu)建

基準(zhǔn)模型分為規(guī)劃發(fā)展基準(zhǔn)模型(下文簡稱接收區(qū)基準(zhǔn)模型)和規(guī)劃控制基準(zhǔn)模型(下文簡稱轉(zhuǎn)讓區(qū)基準(zhǔn)模型)，分別用來得到區(qū)域?qū)用娴臐撛谵D(zhuǎn)讓區(qū)與潛在接收區(qū)分布圖.

2.1.1 接收區(qū)基準(zhǔn)模型的構(gòu)建

接收區(qū)是城市規(guī)劃鼓勵發(fā)展區(qū)，其基準(zhǔn)模型的構(gòu)建需要綜合考慮規(guī)劃導(dǎo)向與發(fā)展條件，主要內(nèi)容包括發(fā)展要素的確定、發(fā)展區(qū)域以及權(quán)重的確定兩個部分.

將典型城市和地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展要素以及與南京相關(guān)的規(guī)劃發(fā)展要素進(jìn)行匯總，其次對匯總的發(fā)展要素以綜合反映接收區(qū)鼓勵開發(fā)本質(zhì)為原則進(jìn)行篩選，得出與本研究相關(guān)的規(guī)劃發(fā)展要素.

由于各發(fā)展要素提取自城市設(shè)計專題以及中心城區(qū)規(guī)劃，各規(guī)劃對發(fā)展要素的具體區(qū)域進(jìn)行劃定的價值取向不同，因此各區(qū)域之間不存在優(yōu)先級.對各規(guī)劃所劃定的發(fā)展區(qū)域進(jìn)行比較分析，篩選出重合度高的發(fā)展區(qū)域，即在價值判斷上趨于統(tǒng)一的區(qū)域，將其確定為潛在接收區(qū).南京總體規(guī)劃對老城實行“一疏散”戰(zhàn)略，因此剔除新街口中心區(qū)，將剩下的發(fā)展區(qū)域確定為潛在接收區(qū)(表1，圖2).由于潛在接收區(qū)在城市中心體系中位于不同層級，且城市對位于同一層級的中心的引導(dǎo)發(fā)展也有所差異，接收區(qū)的選址趨向于能容納更高開發(fā)強度的區(qū)域，因此本研究基于城市中心體系和價值取向?qū)Ω靼l(fā)展區(qū)域賦予權(quán)重(表1).

表1 南京中心城區(qū)江南片潛在接收區(qū)域以及權(quán)重一覽表Tab.1 The list of potential receiving areas and weights in the central city of Nanjing

(資料來源：作者根據(jù)《南京市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》整理繪制)

2.1.2 轉(zhuǎn)讓區(qū)基準(zhǔn)模型的構(gòu)建

轉(zhuǎn)讓區(qū)是規(guī)劃需要管控、土地開發(fā)權(quán)所轉(zhuǎn)出的地區(qū)，其基準(zhǔn)模型的構(gòu)建更多的體現(xiàn)了規(guī)劃導(dǎo)向，模型構(gòu)建主要內(nèi)容由控制要素的確定和控制區(qū)域的確定兩個部分內(nèi)容組成.

首先將典型城市和地區(qū)的規(guī)劃控制要素與南京相關(guān)的規(guī)劃控制要素進(jìn)行匯總，其次對匯總的控制要素以體現(xiàn)南京“山水城林”空間特色、綜合反映轉(zhuǎn)讓區(qū)限制開發(fā)而非禁止開發(fā)的本質(zhì)以及控制區(qū)域邊界明確為原則進(jìn)行篩選，得出與本研究相關(guān)的規(guī)劃控制要素.

控制區(qū)域確定方法與上述發(fā)展區(qū)域確定方法一致.由于各控制建設(shè)區(qū)域具有排他性，對其賦予權(quán)重?zé)o意義，所列控制區(qū)域皆為潛在轉(zhuǎn)讓區(qū)(表2，圖3).

表2 南京中心城區(qū)江南片潛在轉(zhuǎn)讓區(qū)域Tab.2 The list of potential sending areas in the central city of Nanjing

(資料來源：作者根據(jù)《南京市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》整理繪制)

圖2 南京中心城區(qū)江南片潛在接收區(qū)分布圖Fig.2 The layout of potential receiving areas in the central city of Nanjing

圖3 南京中心城區(qū)江南片潛在轉(zhuǎn)讓區(qū)分布圖Fig.3 The layout of potential sending areas in the central city of Nanjing

2.2 校核模型的構(gòu)建

校核模型分為接收區(qū)校核模型與轉(zhuǎn)讓區(qū)校核模型，通過對各地塊基地條件的評估，分別得到中心城區(qū)江南片各地塊作為接收區(qū)與轉(zhuǎn)讓區(qū)的綜合評價圖.接收區(qū)、轉(zhuǎn)讓區(qū)校核模型的構(gòu)建由用地承載力因子評判、因子權(quán)重判定、多因子綜合評價等三個部分內(nèi)容組成.

2.2.1 用地承載力因子評判

開發(fā)權(quán)可轉(zhuǎn)移區(qū)域的劃定，一方面需要考慮規(guī)劃的引導(dǎo)控制，另一方面還需要考慮可轉(zhuǎn)移區(qū)域的用地承載力，承載力越高，則建設(shè)量可以相應(yīng)增加，越有可能成為開發(fā)權(quán)接收區(qū)，用地承載力越低，則建設(shè)量需要進(jìn)行控制，該區(qū)域就越有可能成為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓區(qū).

經(jīng)過綜合分析，城市用地承載力可以包括交通承載力、土地承載力和生態(tài)承載力等三個因子.

(1)交通承載力因子

軌道站點對站點周邊用地的高強度開發(fā)有明顯帶動作用，城市主次干道承擔(dān)了城市大部分的交通流量，主次干道兩側(cè)通常進(jìn)行高強度或中高強度的開發(fā).因此，交通承載力高的地區(qū)，建設(shè)量可以適當(dāng)提高，反之，建設(shè)量就需要相應(yīng)控制.

為了簡化模型，本文將交通承載力簡化為GIS系統(tǒng)中可以提取的軌道站點及主次道路網(wǎng)密度兩個因素，其中多條地鐵線相交的綜合站影響力大于單條地鐵上設(shè)置的一般站，主干道影響力大于次干道.

(2)土地承載力因子

南京市中心城區(qū)江南片范圍內(nèi)的建設(shè)用地，約63%為現(xiàn)狀已建設(shè)并且規(guī)劃中不拆遷的保留用地，其他37%為更新用地和增量用地，一個地區(qū)是否劃分為開發(fā)權(quán)接收區(qū)，與該地區(qū)的未來可建設(shè)用地密切相關(guān)，即更新用地和增量用地的多少影響接收區(qū)的劃定，而轉(zhuǎn)讓區(qū)的劃定，則與該因素?zé)o必然聯(lián)系.在這三類用地中，增量用地對建設(shè)量的影響最大，而保留用地影響最小.

(3)生態(tài)承載力因子

生態(tài)承載力是指某一個區(qū)域保持生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性并實現(xiàn)良性循環(huán)所需要的生態(tài)用地規(guī)模[9]，為了保證城市的可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)量的規(guī)模需要綜合考慮區(qū)域的生態(tài)承載力.本研究將生態(tài)承載力簡化為城市生態(tài)用地的大小，主要包括城市公園、自然山體、綠地和水域等用地，城市生態(tài)用地越大，意味著生態(tài)承載力相對較高，該區(qū)域的可建設(shè)用地上的建設(shè)量也可以相應(yīng)提高，其作為開發(fā)權(quán)接收區(qū)的可能性也越大.而對于建筑密度較大的地區(qū)，公共綠地面積不足，則需要對建設(shè)量進(jìn)行相應(yīng)的控制.因此各類生態(tài)用地的面積大小直接影響生態(tài)承載力大小.

在接收區(qū)校核模型中，可轉(zhuǎn)移的建設(shè)量的大小與交通承載力、土地承載力和生態(tài)承載力成正比；而對于轉(zhuǎn)讓區(qū)模型來說，可轉(zhuǎn)移的建設(shè)量與土地承載力無關(guān)，與交通承載力和生態(tài)承載力成反比.

2.2.2 因子權(quán)重判定

在接收區(qū)因子權(quán)重判定上，首先利用層次分析法，對兩兩因子的重要性進(jìn)行比較，根據(jù)因子間的相對重要性來初步確定4因子的權(quán)重.之后結(jié)合城市發(fā)展的價值取向，對權(quán)重進(jìn)行一定調(diào)整.由于城市可建設(shè)用地面積直觀反映了地塊的開發(fā)容量，直接影響了接收區(qū)的劃定；且未來城市倡導(dǎo)TOD開發(fā)模式，鼓勵以軌道站點為中心，進(jìn)行高密度的綜合開發(fā)，使周邊土地價值最大化.因此權(quán)重調(diào)整的方向是在初步權(quán)重的基礎(chǔ)上，對軌道站點與可建設(shè)用地面積賦予更高權(quán)重.轉(zhuǎn)讓區(qū)因子權(quán)重判定的技術(shù)路線與上述接收區(qū)一致.轉(zhuǎn)讓區(qū)影響因子中軌道站點與主次道路網(wǎng)密度因素的權(quán)重值，根據(jù)上述接收區(qū)各因素權(quán)重值所占比例，進(jìn)行換算后所得.

綜合上述研究分析結(jié)果，得到接收區(qū)、轉(zhuǎn)讓區(qū)基地條件因子指標(biāo)賦值與權(quán)重匯總表(表3).

表3 南京中心城區(qū)江南片接收區(qū)、轉(zhuǎn)讓區(qū)因子指標(biāo)賦值與權(quán)重匯總一覽表Tab.3 The list of receiving areas and sending areas factor index assignments and weights in the central city of Nanjing

(資料來源：作者自繪)

2.2.3 多因子綜合評價

基于GIS的多因子綜合評價通常將柵格作為分析基礎(chǔ)單元，本文結(jié)合中心城區(qū)江南片實際情況，將江南片以50 m×50 m的柵格為單位進(jìn)行劃分，以單位柵格包含的因子數(shù)量或長度表征密度.首先通過GIS平臺對交通承載力因子、土地承載力因子、生態(tài)承載力因子分別作單因子密度分析①.由于各因子的要素數(shù)量存在很大差異，會導(dǎo)致密度分析結(jié)果不在同一量級內(nèi)，因此需要對分析結(jié)果進(jìn)行重分類，賦予1至5分的分值.之后對各單因子的空間密度評價柵格圖進(jìn)行加權(quán)總和運算，對綜合后的柵格點分值以中心城區(qū)江南片地塊面域為掩膜②進(jìn)行提取.最后基于柵格點數(shù)據(jù)的賦值，計算各地塊內(nèi)所含柵格數(shù)據(jù)點的平均值，得到各地塊的分值.分值代表了對該地塊被劃定為接收區(qū)或轉(zhuǎn)讓區(qū)的評價，分值越高則表明該地塊越適合被劃定為接收區(qū)或轉(zhuǎn)讓區(qū)，以此得到接收區(qū)、轉(zhuǎn)讓區(qū)綜合評價結(jié)果(圖4，圖5).

圖4 南京中心城區(qū)江南片接收區(qū)綜合評價圖Fig.4 TheComprehensive evaluation of receiving areas in the central city of Nanjing

圖5 南京中心城區(qū)江南片轉(zhuǎn)讓區(qū)綜合評價圖Fig.5 TheComprehensive evaluation of receiving areas in the central city of Nanjing

3 模型疊合以及成果校核

3.1 疊合原則

基準(zhǔn)模型的構(gòu)建是基于政府規(guī)劃引導(dǎo)與相關(guān)法定規(guī)劃來確定的，以定性為主，具有一定的權(quán)威性.校核模型的構(gòu)建是基于對基地條件的評估，運用科學(xué)手段定量分析基地被劃定為可轉(zhuǎn)移區(qū)域的適宜程度，相較于基準(zhǔn)模型，其重要程度略低.因此基準(zhǔn)模型對校核模型具有更高的優(yōu)先級和一票否決權(quán).需要特別說明的是，由于接收區(qū)基準(zhǔn)模型確定的4處潛在接收區(qū)在城市中心體系中位于不同層級，應(yīng)根據(jù)其權(quán)重對接收區(qū)雙模型進(jìn)行疊合.

3.2 疊合成果

根據(jù)上述的疊合原則，在基準(zhǔn)模型確定的潛在可轉(zhuǎn)移區(qū)域基礎(chǔ)上，篩選出綜合評價值為3分、4分、5分的地塊，將其劃定為接收區(qū)與轉(zhuǎn)讓區(qū).由于可轉(zhuǎn)移區(qū)域邊界與地塊邊界未能完全重合，經(jīng)模型疊合后不可避免會出現(xiàn)被切分的局部地塊.將綜合評價值為3分、4分、5分的地塊中占比過小的局部地塊視作無效地塊，予以剔除.最終得出本研究的中心城區(qū)江南片開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移中接收區(qū)、轉(zhuǎn)讓區(qū)分布圖(圖6).

圖6 南京中心城區(qū)江南片接收區(qū)、轉(zhuǎn)讓區(qū)分布圖Fig.6 The layout of receiving areas and sending areas in the central city of Nanjing

經(jīng)剔除后，接收區(qū)地塊數(shù)量為182個，分布于河西中心區(qū)、城南中心區(qū)以及仙林中心區(qū)；轉(zhuǎn)讓區(qū)地塊數(shù)量為334個，在老城內(nèi)、大型山水周邊皆有分布.

3.3 成果校核

對于接收區(qū)的選址需考慮區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施能否承載土地開發(fā)強度的增加，移入建設(shè)量應(yīng)在接收區(qū)各類資源承受范圍之內(nèi)[10].開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移需遵循開發(fā)權(quán)供需平衡的原則，具體而言，接收區(qū)可額外容納的建設(shè)量上限應(yīng)大于轉(zhuǎn)讓區(qū)可移出的建設(shè)量上限[11].關(guān)于接收區(qū)可移入的建設(shè)量上限，臺灣地區(qū)在《都市計劃容積移轉(zhuǎn)實施辦法》中規(guī)定接收區(qū)可額外容納的最大容積不超過接收區(qū)基準(zhǔn)容積的30%[12].美國紐約在《紐約市區(qū)劃條例》中規(guī)定接收區(qū)可移入的最大容積不超過其原有基準(zhǔn)容積的20%[13].本文借鑒美國紐約的規(guī)定，以接收區(qū)地塊基準(zhǔn)建設(shè)量的20%作為可接收的建設(shè)量上限額度.

根據(jù)上述開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移原則，來對疊合成果進(jìn)行校核.經(jīng)計算得轉(zhuǎn)讓區(qū)可移出的最大建設(shè)量為378.5萬m2，以20%的轉(zhuǎn)移上限額度計算得到接收區(qū)可接收的最大建設(shè)量為396.1萬m2.通過比較分析兩者數(shù)值，發(fā)現(xiàn)可接收建設(shè)量比可移出建設(shè)量多了4.6%，即滿足開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移原則，呈現(xiàn)出供需平衡的開發(fā)權(quán)市場趨勢.

4 結(jié)語

首先本文在對國內(nèi)外城市可轉(zhuǎn)移區(qū)域劃定方法評析的基礎(chǔ)上，結(jié)合南京中心城區(qū)江南片特征，形成“基于政府規(guī)劃引導(dǎo)的基準(zhǔn)模型+基于基地條件評估的校核模型”的中心城區(qū)江南片開發(fā)權(quán)可轉(zhuǎn)移區(qū)域選址框架，并明確基準(zhǔn)模型對校核模型具有更高優(yōu)先級.

之后在上述選址框架的指導(dǎo)下，得到南京中心城區(qū)江南片地塊層面的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓區(qū)與接收區(qū)分布圖，即本研究的研究成果.其中接收區(qū)地塊數(shù)量為182個，分布于河西中心區(qū)、城南中心區(qū)以及仙林中心區(qū)；轉(zhuǎn)讓區(qū)地塊數(shù)量為334個，在老城內(nèi)、大型山水周邊皆有分布.

最后根據(jù)開發(fā)權(quán)供需平衡的轉(zhuǎn)移原則對研究成果進(jìn)行校核，經(jīng)計算得到接收區(qū)可接收的最大建設(shè)量比轉(zhuǎn)讓區(qū)可移出的最大建設(shè)量多了4.6%，即滿足開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移原則，呈現(xiàn)出供需平衡的開發(fā)權(quán)市場趨勢.

研究成果突出了南京老城保護(hù)與疏散的控制思路，且與重點開發(fā)南京南站地區(qū)、河西魚嘴等市級中心的城市發(fā)展價值取向基本吻合.本文僅限于技術(shù)層面的研究，旨在拋磚引玉，而開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是一個復(fù)雜的機(jī)制，需要更多非技術(shù)層面的政策與法規(guī)保障.

注：本文中所涉及到許多數(shù)據(jù)，來源于南京工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院與南京市城市規(guī)劃編制研究中心合作在研項目《南京市中心城區(qū)(江南片)強度分區(qū)規(guī)劃》，對課題組各位成員的工作表示衷心的感謝！