熊榮紅

摘? ? 要：在我國快速發(fā)展的過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以來飽受爭議，市場也出現(xiàn)了結構方面的矛盾，主要表現(xiàn)在一、二線的城市房價上漲過快，三、四線城市的房屋又供過于求，所要面臨的庫存壓力比較大。針對這一情況，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、大型房地產(chǎn)企業(yè)、新興的投資創(chuàng)業(yè)公司開始在一、二線城市開創(chuàng)住房租賃模式，主要分布在房屋租賃市場。

關鍵詞：房地產(chǎn);市場;新興;房屋租賃模式

1? 引言

當前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結構性矛盾，一二城市住房價格上漲過快，而三四城市供大于求，面臨較大去庫存壓力。因此，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、新興創(chuàng)業(yè)投資公司乃至大型房地產(chǎn)企業(yè)開始在一二線城市創(chuàng)新住房租賃模式，布局住房租賃市場。5月4日召開的國務院常務會議提出培育和發(fā)展住房租賃市場，推進新型城鎮(zhèn)化以滿足群眾住房需求。從國家政策的層面鼓勵房屋租賃市場的發(fā)展，這是在年初多措并舉降低房地產(chǎn)庫存的背景下，國務院出臺的又一新政。實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程，為青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供安居保障。因此，有必要針對這一新興業(yè)態(tài)給予一定的金融政策支持。

2? 我國目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的結構性矛盾問題

目前我國的房價呈現(xiàn)這樣一個現(xiàn)狀，一、二線城市的房價在這幾年來上漲過快，追根究底還是因為在一、二線城市擁有更好的資源方便創(chuàng)業(yè)者進行創(chuàng)業(yè)，此外一、二線城市是人才聚集的地方，也很吸引其他優(yōu)秀人才的進入，所以一、二線城市的才會有這么強的住房剛需，但是與此相悖的是一、二線城市所存在的空房數(shù)量巨大，尤其是一些邊遠的城區(qū)，大量的閑置房造成了嚴重的資源浪費，所以城市供需呈現(xiàn)一種失衡的狀態(tài)，盤活存量成了目前需要解決的問題。我們從市場需求角度進行分析，土地資源有限，加上耕地的限制，所能開發(fā)出來的土地也有限，開發(fā)成本極高，而開發(fā)商追求利益，不愿降低價格，一些已經(jīng)出售的房屋主要是用于投資，而且房屋的管理需要開銷，交易過程較為的復雜，投資者不太愿意將房屋用于出租，所以會出現(xiàn)大量空置房的問題。從市場的需求來看，處于一、二線城市的大多是高校畢業(yè)生，他們才開始工作，所擁有的積蓄不多，難以支付房屋首付，距離買房更是遙遙無期，所以大多是高校畢業(yè)生就依靠租賃開解決住房問題，并且每月支付可以一下子減輕住房壓力。但是也有一些不足，就是租房不夠穩(wěn)定，常常會因為各種各樣的原因變換居所，適合的房子也很難找到，而且中間交易的成本也偏高。

3? 新興房屋租賃模式

3.1? 分布式房屋租賃

分布式房屋租賃是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)投資公司通過股權融資租賃閑置房源（包括“群租”整治后空出的房子），精心設計裝修后，采用“五年一租”方式租賃并將房子進行統(tǒng)一標準化裝修，配備家具、電器、寬帶網(wǎng)絡，實現(xiàn)“拎包入住”，出租給青年白領和創(chuàng)業(yè)者。大部分房子都按照原有房間數(shù)出租，僅對部分面積較大的客廳隔成房間，1個房間基本上只租給1個青年白領。分布式房屋租賃的優(yōu)點是能夠利用社會上大量閑置房源，免去傳統(tǒng)房屋中介模式中出租者和租客對接的時間成本和交易成本，貼上輕資產(chǎn)、分享經(jīng)濟的標簽，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺的便利性，免去房屋出租者和租賃者的麻煩，將房屋租賃規(guī)模化、標準化，只要創(chuàng)投公司控制好待租房源庫存即可實現(xiàn)盈利。目前，分布式住房租賃主要有蘑菇公寓、青客等，主要布局北京、上海等一線城市。以蘑菇公寓為例，其優(yōu)點還包括：通過官網(wǎng)和APP等成本較低的線上推廣吸引82%的房源入住。蘑菇公寓租客押1付1的付款模式和0中介費，對一線城市房客有相當大的吸引力。

3.2? 集中式住房租賃

集中式住房租賃就是將整棟樓同樣經(jīng)過同意的包裝，配備一定標準的家具、網(wǎng)絡，使得租賃者可以直接“拎包入住”，也是租給白領青年、創(chuàng)業(yè)者。集中式租房住要有下面幾個優(yōu)點：（1）對于房源數(shù)量可以預期，便于標準化，也方便后續(xù)的運營管理;（2）可以較強的吸納資金，將整棟房屋統(tǒng)一進行裝修、租售，所要耗費的資金過大，回收周期變長，但是采取規(guī)模化的投入可以每戶平均將資本最大限度地降低;（3）可以使得租客集中起來，方便進行社區(qū)管理，構建社區(qū)文化。但是在一、二線城市一棟樓一起租下的物業(yè)稀缺，長租公寓還有其他的競爭對手，比如說經(jīng)濟酒店等，即使拿到，所要的價格也不低，所以房屋出租也會隨之增高，漸漸地失去吸引力。

3.3? 租售結合

租售結合模式主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動，創(chuàng)新房屋銷售模式以實現(xiàn)拓寬房屋銷售人群為目的。比較有代表性的是萬科2015年推出的“萬科驛”。其核心理念是在一二線城市萬科項目旁新建或探索將存量資產(chǎn)購入或整租（如閑置空置資產(chǎn)、村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)、經(jīng)營不佳的轉讓資產(chǎn)等）然后再改造建設萬科驛主題公寓，通過租金抵房款的方式對萬科公寓進行租售結合，以實現(xiàn)房屋產(chǎn)品的多元化。不僅滿足現(xiàn)代居住體驗，還能滿足租房和購房的雙重需求，其優(yōu)點是居住體驗較普通租賃住房好，公寓樓內不僅包含健身室，公共洗衣間，公共咖啡吧等LOFT模式以滿足居住便利性，又包含眾創(chuàng)空間，營造創(chuàng)業(yè)土壤，激發(fā)創(chuàng)業(yè)氛圍。較以上二種房屋租賃模式只租不賣的缺點，租售結合推出可以長期租賃以房租抵房款的房屋銷售模式，彈性靈活。缺點是占用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金較大，開發(fā)成本回收周期較長，運營維護成本較高。目前，租售結合主要有“小米you+”、魔方公寓、新派公寓等，主要布局北京、上海等一線城市。除了新興房屋租賃模式的經(jīng)濟效益以外，其社會效益也不容忽視。通過引進新興住房租賃模式，一是滿足區(qū)域范圍內高新企業(yè)員工的住房需求，為政府招商引資提供了有力支持，有效解決了企業(yè)引進青年人才的后顧之憂，同時盤活區(qū)域內空置商品房和農(nóng)民動遷安置房等閑置房屋資源，增加了本地居民資產(chǎn)性收入，也有利于新城地區(qū)人氣集聚，帶動城市消費。二是與居住證制度和戶籍制度有效結合，便于常住及流動人口的管理，通過對接新興住房租賃公司租戶信息管理系統(tǒng)，使社區(qū)人口信息采集工作搭上了“順風車”，為加強流動人口日常管理服務提供了有效渠道。三是使一二線城市的“群租”現(xiàn)象得到有效遏制，不僅改善租客居住條件，又能使房屋租賃規(guī)范有序，降低安全隱患。四是填補了保障性住房的保障缺口，多元化住房供給，通過市場化的手段解決一二線城市購房難的問題。五是基層黨團組織建設得到共建深化。依托新興住房租賃模式，將創(chuàng)業(yè)企業(yè)和社區(qū)緊密地結合在一起，使社區(qū)黨團建設工作順利推進，使社區(qū)黨員隊伍不斷壯大，便于開展組織活動，為后續(xù)發(fā)展提供了堅強的組織保障。吸引租客中的黨員、團員和優(yōu)秀青年一起參與到青年品牌活動中。

4? 結束語

對新興房屋租賃模式的探索不僅有利于解決租房市場的問題，也有利于政府完成住房改造，發(fā)展公租房，提高人員居住安置比例，為進一步的人口城鎮(zhèn)化提供基礎條件。為了讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活新發(fā)展上文結合互聯(lián)網(wǎng)科技發(fā)展形式下對當前租房問題做了簡要分析并提出了相應對策，此外，由于商圈的設計尚在研究中本文可能缺乏一些運營實踐數(shù)據(jù)，略有不詳處敬請諒解。

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