米偉杰

【摘 要】本文就房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要性進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從健全預(yù)算管理組織體系、重視預(yù)算編制管理的更新、建立規(guī)范的預(yù)算調(diào)整機(jī)制以及完善預(yù)算激勵(lì)考核機(jī)制等方面入手提升預(yù)算管理工作水平。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理重要性

在越來越劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要取得更高的收益，就必須要重視以下兩個(gè)方面：第一，應(yīng)當(dāng)健全的經(jīng)營(yíng)模式；第二，應(yīng)當(dāng)借助于財(cái)務(wù)上的準(zhǔn)確管理，特別是預(yù)算管理。預(yù)算管理在企業(yè)完成收益目標(biāo)的過程中有著非常大作用。詳細(xì)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)作中往往存在投資風(fēng)險(xiǎn)高、構(gòu)建周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，對(duì)于某個(gè)項(xiàng)目建設(shè)必須要精準(zhǔn)地預(yù)算所需經(jīng)費(fèi)等，然后基于此，編制合理的、可行的投資方案。預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)起到了巨大的作用，不僅可以為建設(shè)項(xiàng)目籌備總額以及設(shè)計(jì)概算提供參考價(jià)值，而且還可以推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展預(yù)算管理的主要工作是對(duì)現(xiàn)金的預(yù)算，精準(zhǔn)地預(yù)算處公司現(xiàn)有的現(xiàn)金額，為公司快速地響應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)。使得公司管理人員可以高效迅速地制定對(duì)策以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)規(guī)范且標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理預(yù)算可以很好地區(qū)別公司本身現(xiàn)金流量和債務(wù)之間的內(nèi)在聯(lián)系，提高公司風(fēng)險(xiǎn)防控力度。從實(shí)質(zhì)上來看，預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)有規(guī)劃性活動(dòng)，借助公司戰(zhàn)略方針與將來運(yùn)作估測(cè)，從而更好地計(jì)劃某個(gè)時(shí)間段的資金分配與籌集比例，讓公司在運(yùn)作與對(duì)應(yīng)項(xiàng)目投資建設(shè)過程中有一定的參考依據(jù)，最后使公司的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最高化?？偠灾?，強(qiáng)化預(yù)算管理工作可以使公司更高效地經(jīng)營(yíng)，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化其管理機(jī)制。

二、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理強(qiáng)化建議

1.完善預(yù)算管理組織體系

完善的合理的預(yù)算管理組織體系不僅可以防止預(yù)算管理成為一種表面形式，而且還有助于提升預(yù)算管理的地位。通常情況下，完善的預(yù)算管理體系包含專門的管理機(jī)構(gòu)與對(duì)應(yīng)的實(shí)施組織。首先，建立預(yù)算管理委員會(huì)。其內(nèi)部成員一般由企業(yè)總經(jīng)理與各部門的管理人員集合而成，在職位的分配上，總經(jīng)理擔(dān)任委員會(huì)主任一職，財(cái)務(wù)總監(jiān)擔(dān)任委員會(huì)執(zhí)行副主任一職。此外，預(yù)算管理委員會(huì)必須要定期組織相關(guān)人員開展會(huì)議，共同探討近期出現(xiàn)的預(yù)算管理問題。委員會(huì)的重要職責(zé)有以下四方面：①編制、更正以及健全預(yù)算管理方面的有關(guān)制度；②按照公司運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略對(duì)預(yù)算目標(biāo)審核批準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的多個(gè)方案；③防控與核對(duì)超預(yù)算、預(yù)算外以及預(yù)算中的多個(gè)事項(xiàng)；④調(diào)解公司中出現(xiàn)的預(yù)算沖突。委員會(huì)必須要積極采取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員提出的建議與意見，讓他們具有一致的思路與行動(dòng)，快速地解決預(yù)算糾紛，同時(shí)大力抑制預(yù)算扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。其次，構(gòu)建預(yù)算管理辦公室。構(gòu)建這一辦公室主要是為了加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與其它有關(guān)部門的溝通、互動(dòng)，暢通信息共享的渠道。由財(cái)務(wù)總監(jiān)擔(dān)任辦公室的主任一職。這一機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)有以下幾方面：①策劃年度預(yù)算多個(gè)具體方案，同時(shí)及時(shí)報(bào)送到委員會(huì)進(jìn)行探討與批準(zhǔn)；②把公司全部有關(guān)部門集中起來，共同進(jìn)行預(yù)算草編工作；③對(duì)各個(gè)部門報(bào)送上來的草案作出初步討論，同時(shí)給出一定的修改建議；④將所有預(yù)算草編歸納整理成冊(cè)等。預(yù)算管理辦公室可以很好地緩解財(cái)務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)，增大預(yù)算管理效果與辦事速度。最后，構(gòu)建預(yù)算管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這一機(jī)構(gòu)是由企業(yè)內(nèi)部各有關(guān)部門人員共同組合而成，受到委員會(huì)與辦公室的雙重管理。它主要負(fù)責(zé)對(duì)該機(jī)構(gòu)的預(yù)算草案展開制定，切實(shí)執(zhí)行上級(jí)審核下發(fā)的預(yù)算目標(biāo)工作，同時(shí)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部以及市場(chǎng)的改變向上級(jí)提出修改預(yù)算方案的建議等?？偠灾?，構(gòu)建預(yù)算管理委員會(huì)、辦公室以及執(zhí)行機(jī)構(gòu)來完善預(yù)算管理體系，能夠最大限度地改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資管理結(jié)構(gòu)，更好地促進(jìn)預(yù)算管理工作的成功開展。

2.重視預(yù)算編制管理的更新

重視預(yù)算編制管理的更新是確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高預(yù)算管理工作效率的一個(gè)很好的手段。企業(yè)在加強(qiáng)預(yù)算管理的過程中，應(yīng)當(dāng)從下面這兩點(diǎn)著手：第一，對(duì)預(yù)算審批程序以及對(duì)應(yīng)的草案制定步驟展開規(guī)范設(shè)計(jì)。具體可以劃分成下面幾個(gè)方面：確定年度預(yù)算目標(biāo)、初步編制分解方案、策劃預(yù)算編制大綱、審批下達(dá)預(yù)算編制大綱、各有關(guān)部門制定預(yù)算草案、參照各個(gè)部門的預(yù)算適當(dāng)修改公司總預(yù)算等。第二，預(yù)算編制方式多元化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行編制的過程中不用刻意追求編制手段的整齊一致，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際預(yù)算規(guī)定以及對(duì)應(yīng)的預(yù)算特征選擇合適的手段，例如針對(duì)收支金額較為固定的項(xiàng)目，比如說電費(fèi)、房租費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)選擇規(guī)定預(yù)算手段進(jìn)行編制；而針對(duì)財(cái)務(wù)、銷售等項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取零基預(yù)算方法。這一方法并不會(huì)過度地注重先前費(fèi)用支付的數(shù)目與結(jié)構(gòu)是否合理，而是將全部的預(yù)算支出視為零，一切根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求出發(fā)，逐個(gè)審核預(yù)算時(shí)間中各類預(yù)算支出項(xiàng)目與開支標(biāo)準(zhǔn)是不是合理化，在整體平衡的前提下制定各類項(xiàng)目的費(fèi)用預(yù)算，其重要內(nèi)容在于驗(yàn)證可能產(chǎn)生的各類費(fèi)用是不是具有合理性以及必要性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助于這一方式嚴(yán)格控制廣告成本以及對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)，可以在很大程度上防止資金的浪費(fèi)，使得資金配置更加合理與有效。

3.建立規(guī)范的預(yù)算調(diào)整機(jī)制

為了增強(qiáng)預(yù)算中的制約力，已推出的預(yù)算方案不能隨便改變。不過為了適應(yīng)當(dāng)下多變的市場(chǎng)環(huán)境，預(yù)算方案不得不做出修改。如果盲目地追求預(yù)算的制約性，卻忽視預(yù)算修改的必要性，只會(huì)使預(yù)算變成一些無任何意義的數(shù)據(jù)，而沒有實(shí)際價(jià)值。預(yù)算編制實(shí)際上就是對(duì)未知內(nèi)容的估測(cè)，這必然會(huì)產(chǎn)生無法預(yù)知的因素，因此根據(jù)變化及時(shí)進(jìn)行修改是十分有必要的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想及時(shí)對(duì)編制方案作出調(diào)整，就必須要建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的預(yù)算調(diào)整機(jī)制。而這一機(jī)制通常包括三個(gè)方面：①確定調(diào)整原則。調(diào)整機(jī)制的基本原則又三個(gè)，既例外原則、謹(jǐn)慎原則以及對(duì)應(yīng)戰(zhàn)略原則。其中，例外原則是表示把預(yù)算調(diào)整的方面主要投放在具有巨大影響與非正常差異的事項(xiàng)上；謹(jǐn)慎原則強(qiáng)調(diào)預(yù)算的調(diào)整不可經(jīng)常展開，只能在市場(chǎng)等環(huán)境產(chǎn)生巨大的變化時(shí)才能夠申請(qǐng)調(diào)整預(yù)算；戰(zhàn)略原則表示調(diào)整預(yù)算應(yīng)當(dāng)基于公司戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，所提出的調(diào)整方案務(wù)必要貼合公司戰(zhàn)略需求。②確定調(diào)整條件。當(dāng)滿足一系列條件之后，調(diào)整預(yù)算才能執(zhí)行。而這一系列條件主要包含以下幾種：稅收、房地產(chǎn)費(fèi)用以及相關(guān)政策發(fā)生很大程度地改變而造成預(yù)算不好繼續(xù)展開，或是市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)了巨大的改變而導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營(yíng)銷模式不得已改變等。③細(xì)化權(quán)限與程序。預(yù)算調(diào)整又可以劃分成兩種形式，即一般調(diào)整與重大調(diào)整。其中，前者主要由預(yù)算有關(guān)部門執(zhí)行，而由辦公室來對(duì)項(xiàng)目展開審批；后者必須要報(bào)送到公司董事會(huì)，由高層管理人員進(jìn)行商議并審核。

4.健全預(yù)算激勵(lì)考核機(jī)制

健全預(yù)算激勵(lì)考核機(jī)制，是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理工作的一個(gè)重要的方面。對(duì)于這一機(jī)制的完善，應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面入手：第一，加強(qiáng)預(yù)算考核制約。預(yù)算管理整個(gè)環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)把全部職員囊括在其中，而預(yù)算考核也應(yīng)該把全部職員囊括在其中，加強(qiáng)預(yù)算考核可以大力地調(diào)動(dòng)企業(yè)所有職員加入預(yù)算工作中。具體來說，預(yù)算考核是指在職員績(jī)效與預(yù)算管理二者間形成密切的聯(lián)系，從而對(duì)職員形成一定的制約，激發(fā)職員為追求更高的績(jī)效而積極地加入到公司預(yù)算工作過程中，更好地推動(dòng)預(yù)算管理工作的實(shí)施。預(yù)算考核體系可以把員工工作、個(gè)人表現(xiàn)以及部門預(yù)算開展情況等列入考核指標(biāo)中，同時(shí)設(shè)置不同的分?jǐn)?shù)，由考核人員按照實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，當(dāng)中工作情況占據(jù)百分之七十，個(gè)人表現(xiàn)占據(jù)百分之二十，部門預(yù)算分?jǐn)?shù)占據(jù)百分之十。第二，提高預(yù)算激勵(lì)方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采取激勵(lì)方式時(shí)，不僅要重視精神激勵(lì)，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物質(zhì)激勵(lì)。在過去，公司通常以物質(zhì)激勵(lì)方式為主，例如獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀者一次外出旅游的機(jī)會(huì)，亦或是發(fā)放獎(jiǎng)金等，而關(guān)于精神方面的激勵(lì)則非常地不重視。實(shí)際上，與物質(zhì)激勵(lì)相比，精神激勵(lì)可以帶來的作用更為深遠(yuǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

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