張新蘭

中圖分類號(hào)：D923? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.240

現(xiàn)階段，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式起到了極為重要的作用。一般情況下，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生的變化便是《物權(quán)法》運(yùn)用的登記生效模式和登記對(duì)抗多元變動(dòng)模式，不過(guò)，按照具體現(xiàn)象來(lái)看，我國(guó)的《物權(quán)法》中卻也明確表示了以法律條例、繼承以及征收等共同影響下所產(chǎn)生的另外一種模式——無(wú)須登記模式，即除了登記生效和對(duì)抗外，同時(shí)出現(xiàn)一種并不屬于二者其中任何一類的“無(wú)須登記”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方式。這種體系對(duì)于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系以及不動(dòng)產(chǎn)交易產(chǎn)生了諸多影響。

一、 簡(jiǎn)析現(xiàn)階段我國(guó)三大不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式

據(jù)筆者調(diào)研，現(xiàn)階段我國(guó)主要沿用三大不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式：登記生效模式、登記對(duì)抗模式以及無(wú)需登記模式。下面筆者對(duì)這三種變動(dòng)模式進(jìn)行分析：（1）登記生效模式。一般來(lái)說(shuō)，登記生效模式通常指的是“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的各種變動(dòng)，即不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、不動(dòng)產(chǎn)的變更以及不動(dòng)產(chǎn)的終止等等行為，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記前不能夠產(chǎn)生法律效應(yīng)的立法模式?！保?）登記對(duì)抗模式。這種模式也常常被叫做“形式主義登記模式”，其主要內(nèi)容為“登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅僅具有確認(rèn)或者證明兩種作用，而不能夠決定其能否生效的立法模式?！保?）無(wú)須登記模式。這種體系與上述兩個(gè)登記體系有著非常大的差異，從意義的角度來(lái)看，無(wú)需登記主要指的是“部分物權(quán)不需要進(jìn)行登記就可以發(fā)揮相關(guān)的法律效益”。按照目前《物權(quán)法》中的規(guī)定來(lái)看，由于法規(guī)和征收所產(chǎn)生的物權(quán)變化，通過(guò)繼承以及受贈(zèng)等方式所獲得的物權(quán)，和通過(guò)其他合法行為來(lái)獲得的物權(quán)，以及產(chǎn)生的物權(quán)變化都無(wú)需進(jìn)行登記，自動(dòng)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變更。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式對(duì)《物權(quán)法》的嚴(yán)謹(jǐn)性帶來(lái)影響

（一）對(duì)公示公信原則造成影響

物權(quán)公示公信原則指的是物權(quán)的產(chǎn)生以及變化和消失等，都需要利用可查知的方式來(lái)進(jìn)行體現(xiàn)，如果當(dāng)事人將其作為基準(zhǔn)或依據(jù)，并按照該公示原則作為行事準(zhǔn)則，那么就算登記的物權(quán)和現(xiàn)實(shí)中的物權(quán)權(quán)屬發(fā)生不吻合的情況，也不會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的法律效益進(jìn)行削弱。在目前的登記對(duì)抗模式背景下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的登記信息和物權(quán)的真實(shí)性產(chǎn)生相悖的現(xiàn)象較為普遍，顯而易見(jiàn)，這針對(duì)我國(guó)公示公信原則也產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，甚至與其背道而馳。在這種條件下，等級(jí)對(duì)抗模式針對(duì)目前公示公信原則帶來(lái)的負(fù)面作用和影響變得極為明顯化，據(jù)筆者調(diào)研，甚至有相關(guān)研究人員出現(xiàn)了“等級(jí)對(duì)抗模式的存在是對(duì)于登記公示公信力的一種藐視”的看法。

（二）沖擊物權(quán)、債權(quán)兩分體系

實(shí)事求是的講，目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更模式的首要原則便是將登記生效體系作為中心，登記對(duì)抗模式則較為特殊。目前，針對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及宅基地使用權(quán)等等用益物權(quán)方面的變動(dòng)，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)利用等級(jí)對(duì)抗模式。不過(guò)如果根據(jù)物權(quán)主體的特征的角度來(lái)看，這些變動(dòng)都在物權(quán)的范圍內(nèi)，同時(shí)有著相關(guān)的支配特征，也就是說(shuō)是鑒別其他權(quán)利的主要條件。筆者對(duì)此的看法是，在目前的登記對(duì)抗體系條件下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更并不能完全展現(xiàn)益物權(quán)所具有的支配作用，也無(wú)法體現(xiàn)出實(shí)行的物權(quán)特征，同時(shí)在特定意義上也無(wú)法充分發(fā)揮益物權(quán)針對(duì)其他物權(quán)的保障效果?；诖?，目前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記對(duì)抗模式對(duì)當(dāng)前實(shí)行的物債二分的體系產(chǎn)生了嚴(yán)重的制約。

三、分析現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式對(duì)具體物權(quán)的影響

（一）登記對(duì)抗模式對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的保護(hù)有限

《物權(quán)法》中明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人想要將土地承包的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行交易或是其他互換過(guò)程中，若是需要進(jìn)行登記，那么則必須在縣級(jí)或以上的政府機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變動(dòng)登記。若是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓未通過(guò)登記，那么則無(wú)法在受法律保護(hù)的條件下對(duì)抗善意其他人。根據(jù)該規(guī)定則能夠明確一點(diǎn)，目前我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更仍然利用登記對(duì)抗體系。平心而論，采用登記對(duì)抗模式具有一定化的弊端和不足。其不足之處主要展現(xiàn)在：首先，目前的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更一般情況下常出現(xiàn)在“小圈子”社會(huì)的條件下，不過(guò)多數(shù)承包人已經(jīng)不單單是機(jī)體經(jīng)濟(jì)組織的一部分，而這種現(xiàn)象在三權(quán)分置情況下則更加明顯。當(dāng)前為了全面加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，其變動(dòng)范圍已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出之前的“小圈子”社會(huì)，這種情況已經(jīng)導(dǎo)致，我們不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實(shí)行登記對(duì)抗模式，因其能夠?qū)е峦恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生不同程度上的權(quán)屬糾紛。其次來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行土地承包經(jīng)營(yíng)的時(shí)間為30年至70年區(qū)間，試想在如此漫長(zhǎng)的期間范疇內(nèi)，土地承包權(quán)發(fā)生變動(dòng)的可能性有多大可想而知，那么繼續(xù)采取登記對(duì)抗模式，承包人的權(quán)利能否得到有效保障現(xiàn)在來(lái)看是個(gè)未知數(shù)。綜上所述，我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行的登記對(duì)抗模式，確實(shí)對(duì)承包人權(quán)利的保護(hù)力度存在缺陷。

（二）登記對(duì)抗模式未能充分保護(hù)地役權(quán)

從意義上來(lái)說(shuō)，地役權(quán)指的是：為了自身土地的便利而利用所屬于他人的土地，進(jìn)而提升不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)益。在《物權(quán)法》有著明文規(guī)定，地役權(quán)利用登記對(duì)抗體系。而地役權(quán)運(yùn)用登記對(duì)抗體系的主要原因，從客觀上分析有兩大原因：第一個(gè)原因是，一般情況下，地役權(quán)的產(chǎn)生會(huì)出現(xiàn)于兩方的權(quán)益中，并不會(huì)與第三方權(quán)益相關(guān)，所以即使出現(xiàn)第三方人員侵犯土地權(quán)益的現(xiàn)象，也只是作為侵犯了土地使用權(quán)，并不會(huì)對(duì)其地役權(quán)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的侵犯，因此即便沒(méi)有登記地役權(quán)，也不會(huì)對(duì)當(dāng)事人維護(hù)自身地役權(quán)產(chǎn)生危害。第二個(gè)原因是，眾所周知，現(xiàn)階段的農(nóng)村地役權(quán)登記特點(diǎn)決定，地役權(quán)一般來(lái)說(shuō)因其手續(xù)較為繁瑣并不強(qiáng)制性登記，這么做可以在一定程度上減輕群眾的負(fù)擔(dān)，方便百姓。實(shí)事求是的講，這種做法在一定程度上存在諸多弊端和隱患。《物權(quán)法》中明確規(guī)定“地役權(quán)未經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人”，那么從客觀上分析，未進(jìn)行登記的地役權(quán)并不能針對(duì)第三方主張物上請(qǐng)求權(quán)，這類現(xiàn)象實(shí)際上也不能明確的保障地役權(quán)所有人的合法權(quán)利。某種意義上來(lái)說(shuō)就是地役權(quán)和債權(quán)方與同時(shí)站在一個(gè)地位上，并不會(huì)受到用益物權(quán)而受到特殊的保障，這明顯和構(gòu)建用益物權(quán)的立法的初衷相背離。因此，登記對(duì)抗模式實(shí)際上無(wú)法充分保障地役權(quán)所有人的合法權(quán)益。

（三） 宅基地使用權(quán)強(qiáng)制登記制度缺失不利明確權(quán)屬

眾所周知，現(xiàn)階段我國(guó)的宅基地實(shí)行的是“一戶一宅”制，這種制度導(dǎo)致其僅限于在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)行變動(dòng)，而不可以向外流轉(zhuǎn)。如果宅基地所有權(quán)被轉(zhuǎn)賣(mài)，或是外租，那么這時(shí)候在進(jìn)行宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)則會(huì)被駁回。此外，《物權(quán)法》第155條也明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)的變更需要有一定的登記流程，因此，目前我國(guó)農(nóng)村區(qū)域宅基地所有權(quán)的生成以及變動(dòng)等方面的手續(xù)實(shí)際上也無(wú)需以強(qiáng)硬的手段使其辦理變更手續(xù)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，目前我國(guó)針對(duì)宅基地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓機(jī)制進(jìn)行了約束，不過(guò)卻仍舊會(huì)出現(xiàn)各種隱形交易的現(xiàn)象，直接致使找基地使用權(quán)不經(jīng)過(guò)登記便進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并且這種現(xiàn)象也較為多發(fā)。此外，我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)村土地糾紛各類案件中，因宅基地使用權(quán)而產(chǎn)生矛盾或是糾紛時(shí)，由于宅基地使用權(quán)進(jìn)行私下流轉(zhuǎn)所導(dǎo)致的現(xiàn)象最為普遍，這種現(xiàn)象完全可以歸結(jié)為未辦理登記。

四、現(xiàn)行民法分則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的立法建議

（一）總體思路建議：應(yīng)采用登記生效單一模式

客觀而言，我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更而開(kāi)展的為登記生效模式，等級(jí)對(duì)抗模式是一種例外模式。除此之外還存在一些基于法律文書(shū)、繼承、征收等發(fā)生的多元模式。等級(jí)對(duì)抗模式明顯會(huì)針對(duì)目前的公示公信原則以及物債兩分體系和變動(dòng)善意取得體系的應(yīng)用都造成了嚴(yán)重的影響。除此之外，地役權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也受等級(jí)對(duì)抗模式而導(dǎo)致無(wú)強(qiáng)制登記制度的變化，與我國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)村改革精神明顯不符。因此，我國(guó)民法分則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更模式需要運(yùn)用和目前的物債二分體系所契合并起到一定輔助作用的登記生效單一模式。

（二）具體修改建議：三權(quán)修改過(guò)程應(yīng)注重細(xì)節(jié)

1. 對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)變動(dòng)提出的建議

我國(guó)《物權(quán)法》中明確規(guī)定了：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所有方在進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，需要在縣級(jí)或以上政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行變動(dòng)登記，若未登記，則不可對(duì)抗善意第三人。按照相關(guān)調(diào)研以及分析，《物權(quán)法》的這兩條規(guī)定在某種程度上并不利于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)，可以進(jìn)行一定修改，筆者建議，民法分則物權(quán)編中應(yīng)該變更為：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從登記并生效起便為生成，登記單位需要給予承包方《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。登記單位在辦理登記業(yè)務(wù)過(guò)程中，只能適當(dāng)?shù)氖杖∫欢ǖ墓け举M(fèi)，其他任何費(fèi)用不得進(jìn)行收取。

2. 針對(duì)地役權(quán)物權(quán)變動(dòng)的優(yōu)化建議

在《物權(quán)法》第158條提出規(guī)定，地役權(quán)實(shí)行登記對(duì)抗模式，而實(shí)事求是的講，地役權(quán)的登記對(duì)抗某種意義上會(huì)導(dǎo)致地役權(quán)和債券容易混為一談，同時(shí)也不能針對(duì)地役權(quán)的物權(quán)有進(jìn)行保障，因而無(wú)法滿足物權(quán)法的立法要求。通過(guò)調(diào)查與分析，筆者提出建議：地役權(quán)物權(quán)變動(dòng)模式在民法分則物權(quán)編中可以更改為“當(dāng)事人通過(guò)簽里合同等法律流程來(lái)變更地役權(quán)的，能夠通過(guò)書(shū)面形式進(jìn)行，若當(dāng)事人需要辦理登記，則生效時(shí)間設(shè)定為地役權(quán)登記當(dāng)日生效”。

3.針對(duì)宅基地使用權(quán)的優(yōu)化建議

目前，我國(guó)《物權(quán)法》中指明，農(nóng)村宅基地所有權(quán)的生成以及變動(dòng)都無(wú)需以強(qiáng)制性措施使其進(jìn)行登記辦理，這也會(huì)針對(duì)目前農(nóng)村宅基地所有權(quán)的確立以及現(xiàn)階段農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大沖擊?；诖?，可以選擇性實(shí)施房地一體化的等級(jí)體系，將宅基地的使用權(quán)和農(nóng)村住所使用權(quán)的登記進(jìn)行融合，則能夠進(jìn)一步貫徹宅基地使用權(quán)的登記業(yè)務(wù)。宅基地試用期間所產(chǎn)生的變動(dòng)模式，在民法分則物權(quán)編中也可以改動(dòng)為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)及住所使用權(quán)的生成及流轉(zhuǎn)都需要經(jīng)過(guò)登記才能夠發(fā)揮法律效益，若未進(jìn)行登記，則不會(huì)產(chǎn)生法律效益。

綜上所述，在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向背景下，通過(guò)把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及地役權(quán)、宅基地使用權(quán)等方面的變更模式一同歸納如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一種行之有效的方法，不僅能夠滿足目前的農(nóng)村改革精神和目標(biāo)，又能充分滿足各區(qū)域發(fā)展的需求。因此，在國(guó)民法典分則編撰時(shí)，需要適當(dāng)?shù)囊韵嚓P(guān)法律行為所產(chǎn)生的不動(dòng)物產(chǎn)變更模式作為基準(zhǔn)，進(jìn)行合理的統(tǒng)一化編制，讓未來(lái)的整體工作效率和工作水平“更上一層樓”。

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