王利杰 郄月強(qiáng) 蘇秋漪 袁夢 張珈寧

摘要：路線價即城市沿街用途相同的、呈帶狀的標(biāo)準(zhǔn)宗地單位面積的平均價格。路線價是評估城市地價的一個重要方法。為建立天津市商業(yè)用地路線價修正體系，本文通過多種測算方法，建立修正體系，得出適用于評估天津市商業(yè)用地低價的修正系數(shù)表，對評價天津市商業(yè)用地地價有著十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：路線價 修正 方法

引言：路線價法是對土地估價的重要方法之一，最先在歐美國家應(yīng)用的比較廣泛。最早的路線價法的應(yīng)用出現(xiàn)在十九實(shí)際初，被應(yīng)用于課稅之上。比較著名的路線價法則有如下幾種：四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。四三二一法則是由J，Zangerle《房地產(chǎn)估價原則》最先提出的，該法則簡單易記，應(yīng)用廣泛，但是其對深度的劃分較為粗略;蘇慕斯法則是由WillamASomers（1910）提出。因在最早美國克利夫蘭市應(yīng)用而被稱為克利夫蘭法則;霍夫曼法則，是1866年由紐約市法官Hoffman提出，后經(jīng)尼爾（Neil）修正，成為霍夫曼一尼爾法則（Hoffman-Neil Rule）;哈柏法則（Harper Rule）是在英國創(chuàng)立的，該法則認(rèn)為土地的價值與其臨街深度的平方根成正比。

我國的路線價法的應(yīng)用是從上個世紀(jì)初的民國時期開始的，主要是以經(jīng)濟(jì)學(xué)著作的形式出現(xiàn)例如，章植（1930）的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，張輝（1935）的《上海市地價研究》。民國之后的路線價的使用是從改革開放以后，上個世紀(jì)八十年代開始的。最早的研究論文是1992年周維紓的路線價估價法在我國土地估價中的應(yīng)用，文中總結(jié)并闡述了路線價法的概念、應(yīng)用領(lǐng)域和常用的因素修正系數(shù)的內(nèi)涵，這些內(nèi)容到現(xiàn)在一直都在使用。后來，伍世代（1995）年在城市路線基準(zhǔn)地價測算方法研究一文中采用更加細(xì)致的深度修正指數(shù)對路線價的計(jì)算方法進(jìn)行了深入的探討。隨著GIS技術(shù)的應(yīng)用，開始出現(xiàn)利用Gls技術(shù)進(jìn)行路線價實(shí)現(xiàn)的探討，如毛政元（1995）在GIS支持下的城市基準(zhǔn)地價估算一路線價法及其實(shí)現(xiàn)過程一文中，從理論上對路線價法和GIS技術(shù)的結(jié)合進(jìn)行了探討。近幾年隨著GIS技術(shù)的廣泛應(yīng)用，開始出現(xiàn)應(yīng)用開始出現(xiàn)與GIS技術(shù)結(jié)合的路線價法的研究成果，如，葉秀英（2014）的上高縣商業(yè)用地路線價評估研究，文敏（2014）的路線價法在江漢區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價評估中的運(yùn)用。

然而長久以來天津一直都缺少一套自己的路線價修正體系，所以我們選擇對天津市商業(yè)用地的路線價修正體系進(jìn)行研究，建立可供天津市商業(yè)用地評估的路線價修正體系。

一、過程與方法

此項(xiàng)目的研究內(nèi)容大體包括四個方面：第一項(xiàng)研究內(nèi)容（天津市各區(qū)段商業(yè)用地信息收集，區(qū)段選定與租金樣點(diǎn)的調(diào)查）為路線價的統(tǒng)計(jì)與路線價修正系統(tǒng)的構(gòu)建提供基礎(chǔ)：第二項(xiàng)研究內(nèi)容（對收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理）為空間模型的建立和區(qū)段分析對比提供了有力的數(shù)據(jù)支持;第三項(xiàng)研究內(nèi)容（對天津市不同路段整體空間進(jìn)行分析）對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析;第四項(xiàng)研究內(nèi)容（路線價修正體系的建立）為整個項(xiàng)目的核心，將應(yīng)用于不同區(qū)段、不同地點(diǎn)的基準(zhǔn)地價評估測算。

（一）天津市各區(qū)段商業(yè)用地信息收集，區(qū)段選定與租金樣點(diǎn)的調(diào)查

數(shù)據(jù)收集采用問卷調(diào)查、走訪等多種方式相結(jié)合的方法。通過實(shí)地調(diào)研收集到了很多的商戶信息，選取出商戶連續(xù)的商業(yè)用地區(qū)段，并將中心城區(qū)劃分成70個商業(yè)區(qū)片。在不同的區(qū)片中選取若干樣本點(diǎn)，共得到404個樣本點(diǎn)的信息。樣本點(diǎn)商鋪?zhàn)饨鹗菧y算商業(yè)地價的重要依據(jù)。這些樣本點(diǎn)多為沿街的零售商或小型商場，85%以上為服裝、餐飲、五金等臨街底商。通過對數(shù)據(jù)額的篩查，得到286個有效樣本點(diǎn)，確定出建設(shè)規(guī)范、面寬進(jìn)深均勻的典型商業(yè)路段56條。

（二）數(shù)據(jù)整理

路線價作為基準(zhǔn)地價的一種重要形式，也是商業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價的補(bǔ)充。路線價主要設(shè)在商業(yè)較為繁華的區(qū)片，用于表現(xiàn)商服用地的平均地價。通過實(shí)地調(diào)研收集到的數(shù)據(jù)大多為地租價格，衡量標(biāo)度存在差異，需要將收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，將租金轉(zhuǎn)化為地價。運(yùn)用比較法和收益法進(jìn)行樣點(diǎn)地價測算，對測算出的地價中位數(shù)平均值進(jìn)行不同區(qū)片加和，得到平均商服地價。

（三）空間分析

對典型路段進(jìn)行計(jì)算統(tǒng)計(jì)，設(shè)各級路線價平均深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，對天津市中心城區(qū)商業(yè)用地進(jìn)行分級，1-5級標(biāo)準(zhǔn)深度為19.2m，6-8級標(biāo)準(zhǔn)深度為14.8m，9級以上不舍路線價。通過對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較發(fā)現(xiàn)，級別越高，路線價比基準(zhǔn)地價高出的幅度越大，高出幅度為6.6%-49%左右不等。

（四）路線價修正體系的建立

運(yùn)用整理所得的數(shù)據(jù)，通過多種修正方法，如深度修正、寬深比修正、形狀修正等方法，計(jì)算相應(yīng)元素百分率，并結(jié)合單獨(dú)百分率、平均百分率和累計(jì)百分率三種形式得出不同區(qū)段的修正系數(shù)，構(gòu)建出不同的修正體系。

二、研究成果

本文的研究旨在以天津市為例，通過對天津市進(jìn)行區(qū)段數(shù)據(jù)收集、處理與分析，運(yùn)用多種修正方法，建立不同的修正體系，并將其具體應(yīng)用到不同商服類型的商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的測算中。通過結(jié)合天津市商業(yè)用地數(shù)據(jù)分析測算，修正因素中進(jìn)深和臨街距離最具代表性，其他修正因素如寬度、形狀等受多種條件影響與實(shí)際相差較大，且只對較少部分商戶適用，不具有代表性，因而舍棄。

結(jié)合所有有效樣本點(diǎn)和區(qū)片的數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，分別運(yùn)用深度修正和臨街距離修正對天津市商業(yè)用地路線價修正體系進(jìn)行了構(gòu)建，得到了天津市中心城區(qū)路線價深度修正和臨街距離修正系數(shù)表，如下：

以Y=aX-k的冪函數(shù)模型的、分別都、對兩種修正體系關(guān)系進(jìn)行擬合，擬合關(guān)系通過顯著性水平檢驗(yàn)。9-10級地內(nèi)樣本點(diǎn)較少，收集到的數(shù)據(jù)信息不完全，擬合模型顯著性水平低，不具備統(tǒng)計(jì)意義，因而9-10級地不做修正體系建立。

由所得修正系數(shù)表可進(jìn)行天津市商業(yè)路線價進(jìn)行深度修正和臨街距離修正。計(jì)算公式為：

P=s*dr*dv*a

式中：P——待估宗地樓面熟地價

S——宗地樓面地價

Dr——路線價深度（臨街距離）修正系數(shù)

A——宗地個別因素修正系數(shù)

三、結(jié)語

（一）研究取得進(jìn)展

1.確定了天津市主要商業(yè)街道實(shí)際地價與路線價。針對天津市中心城區(qū)環(huán)外環(huán)各級別的商業(yè)繁華地段劃分成了不同等級區(qū)片，進(jìn)行數(shù)據(jù)收集歸納總結(jié)，確定各主要商業(yè)街道路線價。

2.確立了可供使用的科學(xué)合理的天津市商業(yè)用地修正系數(shù)表，建立天津市商業(yè)基準(zhǔn)地價路線價估算法修正體系，修正體系將包含深度修正和臨街距離修正。依據(jù)修正系數(shù)，歸納演繹出路線價數(shù)學(xué)模型和計(jì)算公式。

3.實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)修正系數(shù)對于路線價估算基準(zhǔn)地價的綜合實(shí)際應(yīng)用。在已知路線價的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同店鋪?zhàn)陨恚罁?jù)修正系數(shù)體系表，進(jìn)行修正后，以真實(shí)反映繁華路段商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。

（二）工作展望

本研究初步建立起天津市商業(yè)用地路線價的修正體系，并通過測算得出天津市中心城區(qū)商業(yè)用地深度修正系數(shù)和臨街距離修正系數(shù)表。利用修正系數(shù)表可以進(jìn)行地價預(yù)估、路線價合理性檢驗(yàn)等。但由于天津市的路線價修正體系此前鮮有人涉足，所以可供參考的經(jīng)驗(yàn)與方法少之又少。本研究建立起來的修正體系還不夠成熟，需要在今后的實(shí)際應(yīng)用中不斷進(jìn)行檢驗(yàn)與修正。同時，隨著近年來我國發(fā)展速度加快，天津市中心城區(qū)的商戶競爭也日益激烈。因此，修正體系的建立工作并不是就此為止，商戶數(shù)據(jù)需要定時進(jìn)行更新，進(jìn)而對修正系數(shù)表進(jìn)行更新。另外，本項(xiàng)目目前建立的修正體系還不夠豐富，需要在今后的研究中不斷探索，建立更多角度的修正體系，使得修正體系更加科學(xué)規(guī)范。

（三）心得體會

作為我國四大直轄市之一的天津市，在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。筆者認(rèn)為，天津市商業(yè)用地路線價修正體系的建立，為天津市今后的發(fā)展提供了一個重要的評估方法。在此次的研究中，本組成員去到天津市中心城區(qū)各處進(jìn)行調(diào)研，親身感受到了天津市商業(yè)的繁華。通過一處處的走訪，對每一個商戶的觀察，感覺到了地理位置對一個商鋪的重要意義。筆者覺得這是一個十分有意義的過程，身心在此都得到了鍛煉。今后筆者及團(tuán)隊(duì)會繼續(xù)對天津市商業(yè)用地路線價進(jìn)行更加深入的研究。