漆峻僑

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，須以登記為必要條件。未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是觀念中的“物權(quán)”，不是受法律保護(hù)的真正的物權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)公示原則與公信原則，商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記在商品房交易中具有顯而易見(jiàn)的重要意義，這也是商品房交易糾紛中的熱點(diǎn)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：商品房;過(guò)戶(hù);交易

一、目前商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的基本情況包括以下幾個(gè)方面

（1）實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，所體現(xiàn)的是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的在于明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利。物權(quán)法第10條第2款規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡?4條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！?/p>

（2）商品房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記（又稱(chēng)轉(zhuǎn)移登記）過(guò)程通常實(shí)行“三次申請(qǐng)、三次審查、一次通知”制度：①開(kāi)發(fā)商提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者土地權(quán)屬來(lái)源材料、建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、房屋已經(jīng)竣工的材料、房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證、其他必要材料向房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提出辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的申請(qǐng);②登記機(jī)關(guān)對(duì)首次登記申請(qǐng)及資料進(jìn)行審查，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，核準(zhǔn)初始登記，記載于登記簿并向申請(qǐng)人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);③開(kāi)發(fā)商在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后應(yīng)及時(shí)通知買(mǎi)受人，并盡快備齊辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)資料;④出賣(mài)人和買(mǎi)受人向住建部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋交易審核，在住建部門(mén)審核完成后對(duì)符合交易條件的申請(qǐng)頒發(fā)房屋交易情況告知書(shū);⑤在取得房屋交易告知書(shū)后，出賣(mài)人和買(mǎi)受人向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)共同提交申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并提交必要的申請(qǐng)材料和交納相關(guān)稅費(fèi);⑥登記機(jī)關(guān)審查后核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記，記載于登記簿并向買(mǎi)受人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記程序完成。

（3）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記須由出賣(mài)人、買(mǎi)受人共同完成。根據(jù)物權(quán)法以及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律、行政法規(guī)規(guī)定，過(guò)戶(hù)登記很難由出賣(mài)人或者買(mǎi)受人單方面完成。實(shí)踐中的情況是，除當(dāng)事人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有特殊約定外，買(mǎi)受人是辦理商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的主要義務(wù)人，出賣(mài)人是協(xié)助義務(wù)人。通常做法是出賣(mài)人提交商品房權(quán)利證書(shū)、有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政批準(zhǔn)文書(shū)等，買(mǎi)受人提出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等相關(guān)費(fèi)用。遵循意思自治原則和合同自由原則，當(dāng)事人當(dāng)然也可以約定由出賣(mài)人全權(quán)負(fù)責(zé)辦理商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。

二、出賣(mài)人在商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記中的義務(wù)

從上述商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的流程看，出賣(mài)人在此過(guò)程中負(fù)有重要義務(wù)。該義務(wù)在實(shí)踐中有兩種看法。第一種意見(jiàn)認(rèn)為是出賣(mài)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的主給付義務(wù)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人除負(fù)有交付標(biāo)的物的義務(wù)之外，還應(yīng)當(dāng)完成產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，才真正履行完給付義務(wù)，買(mǎi)受人才能獲得商品房所有權(quán)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為是出賣(mài)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的從給付義務(wù)，因?yàn)槌鲑u(mài)人在買(mǎi)賣(mài)合同中的主要義務(wù)是交付商品房，在辦理商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記過(guò)程中只是協(xié)助義務(wù)人。筆者傾向于第二種說(shuō)法，因?yàn)樽苑ɡ硌裕鹘o付義務(wù)指合同關(guān)系中所固有、必備的、自始確定的并能夠決定合同類(lèi)型的基本義務(wù)，從給付義務(wù)指不具有獨(dú)立的意義，僅具有補(bǔ)助主給付義務(wù)的功能的義務(wù)。當(dāng)然，此二者的區(qū)分，在實(shí)踐中并不帶來(lái)重大影響，一者從給付義務(wù)并不意味著不重要，它同樣是法定義務(wù);二者從給付義務(wù)可以獨(dú)立以訴請(qǐng)求義務(wù)人履行，權(quán)利救濟(jì)不存在問(wèn)題。總而言之，主給付義務(wù)也好，從給付義務(wù)也罷，出賣(mài)人在商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記中負(fù)有重要的義務(wù)，這也是產(chǎn)生此類(lèi)糾紛并進(jìn)而引起訴訟時(shí)效問(wèn)題的前提和基礎(chǔ)。

三、商品房產(chǎn)權(quán)逾期過(guò)戶(hù)登記的訴訟時(shí)效問(wèn)題

與前文所述商品房逾期交付訴訟時(shí)效問(wèn)題情況不同，商品房逾期交付應(yīng)當(dāng)適用一般訴訟時(shí)效的爭(zhēng)議不大，商品房產(chǎn)權(quán)逾期過(guò)戶(hù)登記在應(yīng)否適用一般訴訟時(shí)效甚或應(yīng)否適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題上爭(zhēng)議很大。主要爭(zhēng)議意見(jiàn)有三：

第一種意見(jiàn)：請(qǐng)求商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的權(quán)利是基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一債權(quán)合同而產(chǎn)生的權(quán)利，因此這種請(qǐng)求權(quán)是基于買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，且應(yīng)當(dāng)適用期間為兩年的一般訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效期間起算日為合同約定期限屆滿(mǎn)之次日。

第二種意見(jiàn)：買(mǎi)受人的請(qǐng)求權(quán)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用期間為兩年的一般訴訟時(shí)效，超過(guò)兩年訴訟時(shí)效期間的喪失勝訴權(quán)。但考慮此類(lèi)糾紛絕大多數(shù)是因出賣(mài)人的原因致使過(guò)戶(hù)登記長(zhǎng)期無(wú)法辦理，同時(shí)因購(gòu)房人的法律意識(shí)不強(qiáng)而超過(guò)訴訟時(shí)效期間。按照訴訟時(shí)效處理這些問(wèn)題，會(huì)使已經(jīng)交足了房?jī)r(jià)款的買(mǎi)主遭受重大損失，且易導(dǎo)致社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。因而對(duì)買(mǎi)受人的請(qǐng)求，以給予保護(hù)為宜。

第三種意見(jiàn)：首先需要區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)交付，如果出賣(mài)人已經(jīng)將商品房交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房的占有的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。其他情況則應(yīng)當(dāng)適用期間為兩年的一般訴訟時(shí)效。

筆者不贊同“一刀切”的第一種意見(jiàn)，一概以訴訟時(shí)效限定之，將導(dǎo)致大量物權(quán)處于不確定狀態(tài)，交易穩(wěn)定、安全無(wú)從維護(hù)。第二種意見(jiàn)是“抹稀泥”的辦法，騎墻于適用訴訟時(shí)效與不適用訴訟時(shí)效之間，理由并不充分。結(jié)合法律規(guī)定與社會(huì)生活實(shí)際，筆者傾向于第三種意見(jiàn)。

應(yīng)否適用訴訟時(shí)效，涉及訴訟時(shí)效的適用范圍問(wèn)題，本文“概說(shuō)訴訟時(shí)效”部分已作專(zhuān)門(mén)討論。其基本結(jié)論是，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)一般不適用訴訟時(shí)效。這樣，商品房產(chǎn)權(quán)逾期過(guò)戶(hù)登記應(yīng)否適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題，就轉(zhuǎn)化為商品房產(chǎn)權(quán)逾期過(guò)戶(hù)登記相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)到底是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)還是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的問(wèn)題。因此，該問(wèn)題的解決，必須從買(mǎi)受人要求出賣(mài)人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)入手來(lái)展開(kāi)分析。

根據(jù)上述第三種意見(jiàn)，商品房產(chǎn)權(quán)逾期過(guò)戶(hù)登記應(yīng)否適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題，需要分商品房已交付和未交付兩種情況處理。如果出賣(mài)人未將商品房交付給買(mǎi)受人，亦未協(xié)助完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，則說(shuō)明出賣(mài)人未能履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的主給付義務(wù)和從給付義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)基于買(mǎi)賣(mài)合同主張給付之債，其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用期間為兩年的一般訴訟時(shí)效。