陳靜

摘要：隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高，物業(yè)公司想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中占據(jù)一席之地，必須努力提升其管理水平。其中物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展影響深遠(yuǎn)，但是現(xiàn)階段物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算上還存在一些問題。本文主要就物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算上存在的問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理;會(huì)計(jì)核算;物業(yè)公司;問題;建議

一、物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（一）物業(yè)管理的特點(diǎn)

物業(yè)管理存在于房地產(chǎn)制造、銷售、使用等所有環(huán)節(jié)，其具有一定的復(fù)雜性。物業(yè)公司在平時(shí)的經(jīng)營(yíng)中需要與業(yè)主、開發(fā)商、相關(guān)政府機(jī)構(gòu)都保持有效的溝通，并且物業(yè)管理面向的客戶是特定的某些群體，比如租賃者、業(yè)主等，而不是普通大眾。同時(shí)物業(yè)管理涉及領(lǐng)域較為廣泛，小有衛(wèi)生管理，大有綜合性、委托性的服務(wù)。

（二）物業(yè)公司跨會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多種多樣，綠化、保潔、維修也涵蓋商場(chǎng)、酒樓等業(yè)務(wù)，所以物業(yè)公司在開展財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算時(shí)不需全面綜合的顧及到所有運(yùn)營(yíng)單位，其難度相較一般企業(yè)有所提高。而且物業(yè)公司擁有大量勞動(dòng)力，屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，員工的整體素質(zhì)水平一般，所以對(duì)人力資源的管理要求也相對(duì)較高。物業(yè)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)一定要嚴(yán)格遵守相關(guān)流程，有效實(shí)施內(nèi)部控制，確保有關(guān)單據(jù)能夠合理的獲取、提交、歸納、管理和審核工作，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)核算的科目，保障資金規(guī)范化使用。

二、物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）公司成本核算方式落后

目前大多數(shù)物業(yè)公司依然采用集中核算的方式，公司各部門對(duì)成本核算不重視，只有關(guān)于收支的總賬，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)其中的會(huì)計(jì)明細(xì)不夠細(xì)化，不能達(dá)到物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算的要求。物業(yè)公司會(huì)同時(shí)對(duì)小區(qū)開展不同類型的服務(wù)，不同的服務(wù)模塊不能進(jìn)行獨(dú)立的核算，核算科目不能有效細(xì)化，物業(yè)公司成本管理的目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，開展的預(yù)算核算等工作也沒有意義。

（二）公司財(cái)務(wù)管理手段老舊，會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱

現(xiàn)階段還有很多物業(yè)公司采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理手段，不能適應(yīng)環(huán)境的變化，也不適應(yīng)公司發(fā)展的要求，而且公司專業(yè)的高素質(zhì)會(huì)計(jì)人員比較匱乏，會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)比較薄弱。物業(yè)公司在實(shí)際的工作中會(huì)出現(xiàn)沒有按照要求進(jìn)行明細(xì)分類賬目設(shè)置的情況，致使會(huì)計(jì)核算的基本資料不充分，有的公司還有打白條的狀況，還有在開展業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)合同不夠規(guī)范甚至沒有合同，這些都會(huì)使公司的會(huì)計(jì)核算阻礙重重。

（三）公司財(cái)務(wù)報(bào)表不夠精確

財(cái)務(wù)報(bào)表不夠精確是物業(yè)公司長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問題。之所以出現(xiàn)這一問題，主要是一些物業(yè)公司不了解稅務(wù)申報(bào)的流程和內(nèi)容，對(duì)于非應(yīng)稅和應(yīng)稅項(xiàng)目難以區(qū)分，導(dǎo)致納稅申報(bào)和財(cái)務(wù)報(bào)表方面的問題[1]。同時(shí)，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表通常不夠精細(xì)，一般只有現(xiàn)金流表、利潤(rùn)表等，整體信息比較籠統(tǒng)，不能對(duì)公司的管理活動(dòng)產(chǎn)生指導(dǎo)作用。此外，一些物業(yè)公司沒有對(duì)財(cái)務(wù)核算產(chǎn)生正確的認(rèn)知，把其歸集于財(cái)務(wù)部門的工作，沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)公司來說是整體的有機(jī)系統(tǒng)，貫穿于物業(yè)公司各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。由于公司財(cái)務(wù)報(bào)表精準(zhǔn)度不高，在指定財(cái)務(wù)管理工作時(shí)也較為困難。

三、提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算水平的建議

（一）建立良好的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理環(huán)境和基礎(chǔ)

物業(yè)公司只有建立良好的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)管理環(huán)境，才能保證會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的順利有效完成。首先，公司的會(huì)計(jì)工作開展必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)及工作準(zhǔn)則，保證公司有明確的會(huì)計(jì)賬目，能夠規(guī)范的開展相關(guān)工作。同時(shí)，在進(jìn)行相關(guān)工作人員選拔時(shí)應(yīng)該嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，保證其具備基礎(chǔ)的專業(yè)知識(shí)，在上崗后還應(yīng)該定期開展培訓(xùn)考核，不斷提升相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，保證公司的會(huì)計(jì)工作和財(cái)務(wù)工作能夠有效開展。其次，要增強(qiáng)公司對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度，了解財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的重要性，加強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)管理，完善會(huì)計(jì)核算制度。

為了使公司的會(huì)計(jì)核算更加精確，物業(yè)公司可以對(duì)各類業(yè)務(wù)的開票金額、收費(fèi)類別等開設(shè)不同的應(yīng)收科目，從而區(qū)分項(xiàng)目的收費(fèi)類別，并且對(duì)其進(jìn)行全局監(jiān)控。同時(shí)，要將擁有的數(shù)據(jù)信息與公司系統(tǒng)上的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行對(duì)比，保證賬實(shí)一致、帳帳一致。

（二）健全物業(yè)公司管理機(jī)制

近年來，物業(yè)公司的蓬勃發(fā)展使其業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，很多物業(yè)公司同時(shí)為數(shù)量龐大又相互獨(dú)立的客戶提供服務(wù)，這些客戶不僅在地域方面相互獨(dú)立，而且在物資調(diào)動(dòng)、財(cái)務(wù)核算、人員管理上都是獨(dú)立不相干的。在實(shí)際服務(wù)過程中，很多小區(qū)都成立了業(yè)主委員會(huì)，用以對(duì)小區(qū)物業(yè)的資金使用、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)督，使傳統(tǒng)的集中核算方式不能滿足物業(yè)公司的發(fā)展需求。

為了物業(yè)公司更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，公司應(yīng)該對(duì)各服務(wù)單元設(shè)立二級(jí)核算制度，不僅能提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，還能對(duì)公司的資金流動(dòng)和經(jīng)營(yíng)效果做出客觀的評(píng)價(jià)。物業(yè)公司確定二級(jí)核算制度后，各個(gè)核算單位對(duì)具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的原始憑證應(yīng)該自行管理，如果兩個(gè)及以上的單位共用一份憑證，則原件交由公司保管，各單位只需保管其復(fù)印件。除此之外，各二級(jí)單位的所有收入需要全部上交公司，二級(jí)單位必須嚴(yán)格按照相關(guān)流程和規(guī)章辦理有關(guān)手續(xù)，才能申請(qǐng)現(xiàn)金。最后，各二級(jí)單位必須每月按時(shí)呈報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表及相關(guān)表格，保證財(cái)務(wù)信息的及時(shí)完整。

（三）對(duì)物業(yè)公司的應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)行合理的劃分

物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平不高，很難合理劃分公司的應(yīng)稅項(xiàng)目和非應(yīng)稅項(xiàng)目，這些因素都會(huì)造成物業(yè)公司納稅申報(bào)的順利進(jìn)行和會(huì)計(jì)核算上的錯(cuò)誤[2]。所以，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員在工作時(shí)應(yīng)該將物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)收入、住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)和業(yè)委會(huì)收支結(jié)余、管理處經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等概念的差異進(jìn)行區(qū)別，同時(shí)還要掌握它們之間的內(nèi)在聯(lián)系。要明確知道管理處的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)才是物業(yè)公司的應(yīng)稅項(xiàng)目，物業(yè)公司代管代收的雜稅根據(jù)有關(guān)規(guī)定不再納稅范圍內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)該對(duì)此類規(guī)定及時(shí)關(guān)注。