陸光偉

摘? 要：隨著國民生產(chǎn)總值的提高，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)項目具有投資大、建設(shè)周期長、風險性高、不確定因素多等特點，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期階段，可行性研究工作備受重視，房地產(chǎn)可行性研究報告是投資決策的重要依據(jù)，在整個環(huán)節(jié)中起著至關(guān)重要的作用。本文就針對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的現(xiàn)狀做出分析，并提出切實可行的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;可行性;研究

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟在經(jīng)濟體系中的地位也越來越重，逐漸成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟的發(fā)展促進房地產(chǎn)項目的開發(fā)和投資，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動了經(jīng)濟的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項目前進行可行性研究是必要的，通過了解項目的投資環(huán)境和條件，對提出的建設(shè)方案進行討論分析，最終決策是否推行項目，在推動房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)展進程方面有重大意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的主要內(nèi)容和理論指導依據(jù)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分

在項目投資前期，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究分基本劃分為三個階段——投資機會研究階段、初步可行性研究階段、詳細可行性研究階段。

投資機會研究階段主要是為投資者在投資項目前給出方向性建議，簡單判斷項目是否具有可行性，有無深入研究的必要。

初步可行性研究階段介于投資機會研究階段和詳細可行性研究階段中間，主要對房地產(chǎn)項目中的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)和可能出現(xiàn)的問題進行專題研究，進而確認投資項目的可行性。

在詳細可行性研究階段，需要對房地產(chǎn)項目進行深入的分析和比較，從各個細節(jié)開展研究工作，為項目的決策提供依據(jù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的主要內(nèi)容包括：項目背景和情況的分析、市場調(diào)查分析和定位、項目開發(fā)與技術(shù)方案的可行性研究、項目總投資預算分析。

在項目開發(fā)決策前，需要詳細了解項目背景和基礎(chǔ)情況，基本確定項目的規(guī)劃和發(fā)展前景，以此為依據(jù)決定是否立項投資;通過對市場進行調(diào)查分析，了解該房地產(chǎn)項目的對應目標人群，確定市場定位，確定該項目建設(shè)的必要性;對投資項目進行具體分析，擬定開發(fā)方案，了解投資項目的基本數(shù)據(jù)，以此做技術(shù)方案，并對其進行研究，論證在技術(shù)建設(shè)方面的可行性;估算項目開發(fā)所需的各項費用和建設(shè)成本，做好項目的效益分析，確定該項目在公司盈利上和經(jīng)濟上的合理性;

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究在項目建設(shè)前期有重要意義，但在實際的研究過程中，仍然容易出現(xiàn)問題。

（1）調(diào)查研究不全面、數(shù)據(jù)真實性有待考究。對項目調(diào)查研究是進行可行性研究的第一步，調(diào)查結(jié)果的準確性是研究結(jié)果是否具有參考價值的決定因素。是在實際調(diào)查過程中，可能會出現(xiàn)調(diào)查數(shù)據(jù)單一的情況，調(diào)查數(shù)據(jù)不足會對讓整個研究方案缺少論據(jù)，無法作為項目開發(fā)的依據(jù);更有一些人員投機取巧，在數(shù)據(jù)調(diào)查的過程中偷懶，無法保證調(diào)查數(shù)據(jù)的真實性。

（2）缺乏系統(tǒng)的理論指導、評價體系不客觀、有待完善。目前，我國出臺的指導房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的文件過少，這導致在進行可行性研究工作時，缺乏理論指導，可行性研究結(jié)果的質(zhì)量無法保證，制約房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究發(fā)展。零一方面，房地產(chǎn)可行性研究的評價體系雖然可以通過不同角度對研究結(jié)果進行分析評價，但在實際中，仍會發(fā)現(xiàn)評價體系存在不客觀、依據(jù)單一等問題，需要加以完善。

（3）預測信息和實際信息存在差異。在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，會核算成本，對資金和開發(fā)周期進行預測，在項目的執(zhí)行階段，會以此為依據(jù)來進行人力物力和資金的投入。但由于政策的變動、物料成本和人工成本的變化，會造成預測信息與實際信息有的出入，影響到項目的正常開展。

三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的對策

（1）加強市場調(diào)查的真實性、可靠性和完整性。市場調(diào)研在房地產(chǎn)項目的可行性研究中是非常重要的環(huán)節(jié)，調(diào)研結(jié)果的真實性和可靠性直接影響著決策者對市場的預期判斷。因此，加強市場調(diào)研的力度，提高調(diào)研的全面性和調(diào)研結(jié)果的準確性，是調(diào)研工作的重點，這樣才能為決策層決策項目提供可靠的參考依據(jù)。

（2）建立完善科學的評價體系。可行性研究的綜合評價體系可以判斷出房地產(chǎn)開發(fā)項目的優(yōu)勢和劣勢，是可行性研究中的重要依據(jù)。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究中，規(guī)范和完善評價體系是必不可少的。

以不同角度對可行性報告進分析，測試評價體系所得出的結(jié)論和實際執(zhí)行中誤差大小，以此為基礎(chǔ)不斷改進完善，形成科學的評價體系。

（3）針對解決預測信息和實際信息之間的差異問題。解決預測信息和實際信息的差異問題可以通過建立數(shù)據(jù)信息庫和加強對項目的整體控制來實現(xiàn)。

通過建立數(shù)據(jù)信息庫，可實現(xiàn)對大數(shù)據(jù)的整合，通過收集城市或區(qū)域的規(guī)劃情況、周邊的消費水平及收入情況、材料市場的動態(tài)、周邊人群的房屋喜好等信息，增加信息量，提高信息的準確率，降低因信息缺乏帶來的風險，為房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究提供數(shù)據(jù)支持。

工程項目的進度預測和成本預測是項目可行性研究的重要部分，在項目執(zhí)行過程中，會發(fā)生預測信息和實際信息差異較大的情況。這時候需要我們及時更新數(shù)據(jù)，加強對項目進度、資金使用情況的管理和監(jiān)控，經(jīng)常比較實際信息和預測信息，發(fā)現(xiàn)偏差及時改進，，最大程度上減少信息偏差，以確保整體進度目標的實現(xiàn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究是企業(yè)投資決策的重要依據(jù)，關(guān)系到項目的順利開展，在推動房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)展進程方面有重大意義。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究工作中還存在一些問題，需要采取應對策略，保證可行性研究的科學性和有效性，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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