高艷華

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭總體上較為良好，但經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期明顯變長，絕大多數(shù)中小企業(yè)融資的成功率也不斷下降。通過對部分房地產(chǎn)企業(yè)融資活動開展?fàn)顩r進(jìn)行分析可以看出，融資渠道較為單一一直以來都是其融資活動開展上存在的不足，多元化融資渠道也是其未來一段時間里融資活動開展需要關(guān)注的重點(diǎn)事宜。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選用中存在的問題進(jìn)行具體分析，并就其如何更好的對融資渠道進(jìn)行多元化選用提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資渠道;多元化

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營發(fā)展中需要進(jìn)行一定程度的融資活動開展，融資狀況好壞與否甚至?xí)绊懙骄唧w企業(yè)的生死存亡[1]。國家層面極為注重對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)整，在資本與金融市場上進(jìn)行的調(diào)整也對房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的開展產(chǎn)生了很大影響。近幾年，融資渠道單一這一問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)越發(fā)顯著，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到了融資渠道單一帶來的問題和負(fù)面影響，但其對于如何進(jìn)行融資渠道的多元依然較為茫然。鑒于此，探尋出新時期房地產(chǎn)企業(yè)更好進(jìn)行融資渠道多元化選用的一般性策略也十分必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選用中存在的問題

（一）對外源融資依賴性較高

房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金來源于銀行，而最主要的渠道來源于銀行的信貸，外援性融資雖然具有很多優(yōu)勢，但在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，外源性融資渠道的貢獻(xiàn)力正在不斷降低，商業(yè)銀行為代表的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)受宏觀調(diào)控性政策影響較為明顯，房地產(chǎn)企業(yè)從商業(yè)銀行處獲得資金支持的現(xiàn)實(shí)難度也不斷增加，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，其需要大量的資金支持才能確保長期運(yùn)轉(zhuǎn)，加上2010年后，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會再三警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，將銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，使得銀行大幅提高對房地產(chǎn)的放貸門檻，加上近年來房價持續(xù)上漲，國家為調(diào)控房價，房地產(chǎn)市場經(jīng)營出現(xiàn)兩難局面，很多房地產(chǎn)企業(yè)就通過民間借貸進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，但由于利率很高，導(dǎo)致成本非常高，本身只能適用于短期的資金不足的民間借貸可能會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。不僅如此，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)在外源融資的依賴性較高，其一直以來都忽視了內(nèi)部融資渠道的開拓以及融資價值的最大化挖掘，融資活動開展中的主動性優(yōu)勢也十分薄弱。久而久之，房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動開展中對外源融資的依賴程度會越發(fā)越高，而外部因素對其融資活動開展的影響也會越來越大，這也很容易催生出一些新的融資問題產(chǎn)生，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資成功率[2]。

（二）融資成本管控困難

房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模往往較大且十分頻繁，主營業(yè)務(wù)具有的特殊性也使得融資活動的開展需要較為龐大的融資成本予以支撐。從最近幾年國家層面在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展上的一些調(diào)控性政策頒布與實(shí)施狀況來看，政府通常會在資本與金融市場上進(jìn)行調(diào)控，并通過影響房地產(chǎn)企業(yè)融資這一途徑來對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控。為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“泡沫”的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的直接與間接融資成本實(shí)際上都在不斷上升，特別是那些對外源融資依賴程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)，其往往需要支付高昂的融資成本，且無法進(jìn)行融資渠道的多元化選用時，融資成本的壓縮也變得十分困難。

（三）融資風(fēng)險控制意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道選用時往往會忽略融資風(fēng)險的防范，特別是在對外源融資就有較高的依賴性時，房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險控制上的主動性優(yōu)勢相對較低，外部因素對融資風(fēng)險的誘發(fā)性作用也相對較大。作為一種經(jīng)濟(jì)行為，融資本身便帶有一定的風(fēng)險性，房地產(chǎn)企業(yè)大多需要進(jìn)行規(guī)模較大的融資，很多房地產(chǎn)企業(yè)也正在進(jìn)行舉債經(jīng)營。一旦資金鏈斷裂或短期債務(wù)壓力持續(xù)性攀升，具體的融資風(fēng)險便會產(chǎn)生。而從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動開展中的偏好來看，無論是在哪一種融資渠道選用的背景下，融資需求的滿足都是優(yōu)先級的事宜，特別是在融資需求較為急切時，融資風(fēng)險的控制事宜往往會被忽視，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險系數(shù)近幾年始終處于一個較高水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的建議

（一）增強(qiáng)對內(nèi)、外部融資渠道的深度挖掘

例如，萬科集團(tuán)在融資中雖然對外源融資的依賴性也處于較高水平，但其并沒有忽視內(nèi)源融資渠道實(shí)際融資價值的挖掘，自2016年開始，集團(tuán)內(nèi)部也通過股票的內(nèi)部增發(fā)等方式進(jìn)行著內(nèi)源融資嘗試，各地方分公司在融資活動開展中也十分注重內(nèi)、外源融資渠道選用間的均衡。例如，房地產(chǎn)公司采用“售后回租”進(jìn)行融資，在銷售時只與購房者簽訂房產(chǎn)銷售合同，同時，全資成立一家專屬物業(yè)管理公司，專門負(fù)責(zé)“售后回租”模式下商鋪的管理和運(yùn)營，并由該物業(yè)管理公司與購房者另行簽訂委托代理租賃合同，按高于市場價的價格銷售后，房地產(chǎn)公司再將房產(chǎn)租回，統(tǒng)一對外出租，每年按售價的一定比例返還給購房者。只有對內(nèi)、外部融資渠道的融資價值進(jìn)行深度挖掘與利用，避免對單一的融資渠道產(chǎn)生過度依賴，從而致使自身在融資活動開展上的可調(diào)整空間降低。內(nèi)、外部融資渠道的價值被較好挖掘后，房地產(chǎn)企業(yè)在融資需求的滿足能夠更為簡單，固有的融資問題也可以順勢得到較好解決。

（二）圍繞著融資成本控制進(jìn)行融資渠道選擇

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資成本相對較高時，企業(yè)需要圍繞著成本控制這一中心進(jìn)行融資渠道的多元化選用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)生了融資需求后，可以首先進(jìn)行融資方案的確定，并對于可選融資方案的實(shí)際融資成本進(jìn)行預(yù)估，從而確立出具體的融資渠道選用方案，或進(jìn)行組合式的融資渠道選用嘗試。例如：可以嘗試與信托公司合作，而非民間借貸，有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，促進(jìn)民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，更好促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，降低融資成本。這一嘗試下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對不同融資渠道的融資價值有一個較好感知，其在融資成本管控上的主動性優(yōu)勢也可以得到一定程度提升，這也可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好進(jìn)行融資活動開展的籌劃，避免融資成本過高。

（三）注重不同融資渠道融資風(fēng)險的管控

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身融資狀況以及融資渠道的選用狀況，進(jìn)行融資風(fēng)險的預(yù)估，并分析出不同融資渠道選用時不同的風(fēng)險表現(xiàn)和風(fēng)險誘發(fā)因素特點(diǎn)。在進(jìn)行了融資渠道選用的融資風(fēng)險分析后，房地產(chǎn)企業(yè)也需要帶著融資風(fēng)險防范意識開展具體的融資活動，在不同的時間段對融資風(fēng)險進(jìn)行評價與分析，從而更為及時的感知融資風(fēng)險管控層面的變化與壓力。借助較為積極地進(jìn)行融資風(fēng)險管控，房地產(chǎn)企業(yè)能夠積累出更多的融資活動開展經(jīng)驗(yàn)，即便是在對外源融資渠道具有較高依賴時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以較好地進(jìn)行融資風(fēng)險應(yīng)對，確保融資需求的較好滿足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)自身要提高企業(yè)競爭力

一是房地產(chǎn)企業(yè)要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，如此才能降低融資成本，提高市場占有的份額，企業(yè)才有發(fā)展的空間;二是企業(yè)要完善財務(wù)管理，規(guī)范賬務(wù)核算，合理進(jìn)行稅收籌劃，加強(qiáng)企業(yè)信息的透明度，建立精簡高效，建立權(quán)、責(zé)、利一體的崗責(zé)體系，建立科學(xué)合理的內(nèi)部流程和運(yùn)作機(jī)制;三是要建立有效合理的獎勵激勵和監(jiān)督約束機(jī)制，減少代理成本，建立科學(xué)運(yùn)營機(jī)制，以市場為導(dǎo)向，注意市場調(diào)研，以目標(biāo)客戶的需求開發(fā)項(xiàng)目，開展市場營銷，融資后在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇時要謹(jǐn)慎，并且要在法律允許范圍內(nèi)加強(qiáng)融資渠道的創(chuàng)新與發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)需要給予融資活動的開展以更多關(guān)注，更加需要積極的金融融資渠道的多元化選用，從而為融資活動的開展提供更多選擇。值得注意的是，不同房地產(chǎn)企業(yè)以及同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同時期的融資需求、狀況等不盡相同，不同融資渠道的實(shí)際貢獻(xiàn)力也會具有明顯差異。對于具體的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其也需要充分結(jié)合自身融資實(shí)際，進(jìn)行融資渠道的選用，避免對某一種融資渠道產(chǎn)生依賴，或機(jī)械式地進(jìn)行融資渠道多元化選用，對自身融資需求的滿足乃至常態(tài)化發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]岳會玉，王朋艷.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式研究——以萬科地產(chǎn)為例[J].河北企業(yè)，2017 （10）： 82-83.

[2]張成銀.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新研究[J].財會學(xué)習(xí)，2017 （6）： 198-199.