■ 王微微 張魯青

(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，北京 102488；首都師范大學(xué) 管理學(xué)院，北京 100089)

近年來各地房?jī)r(jià)加速上漲，低收入家庭乃至中等收入群體也難以承擔(dān)商品住房高昂的價(jià)格，形成“夾心層”，尤其是青年群體，由于工作時(shí)間短、儲(chǔ)蓄不足，在住房問題上承受了更大壓力。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用住房等原有的保障性住房模式發(fā)揮了一定的作用，同時(shí)也存在產(chǎn)權(quán)不清、尋租現(xiàn)象嚴(yán)重、面對(duì)青年人的住房保障制度不完善等問題，為實(shí)現(xiàn)保障性住房制度的可持續(xù)運(yùn)行、解決“夾心層”的住房難問題、減輕青年群體的購(gòu)房壓力，各地開始積極探索居于租賃權(quán)與完全產(chǎn)權(quán)“中間地帶”的共有產(chǎn)權(quán)制度。

我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)起步時(shí)間不長(zhǎng)。從2007年起，江蘇淮安最早拉開序幕，開始共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)工作；2009年上海也開始通過推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)項(xiàng)目來完善經(jīng)濟(jì)適用房制度。地方的共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)工作逐步得到中央的關(guān)注與回應(yīng)，2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱住建部)召開會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)；2014 年，中央首次將“增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”寫進(jìn)政府工作報(bào)告，共有產(chǎn)權(quán)模式正式進(jìn)入頂層設(shè)計(jì)視野，開啟了探索建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房制度走向全國(guó)性規(guī)劃、建設(shè)和管理的道路。住建部在《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中確定淮安、北京、黃石、上海、成都、深圳為共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市。2017年9月，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，支持北京和上海深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制和推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)(見下表)。可見，作為住房保障制度的重要?jiǎng)?chuàng)新形式，共有產(chǎn)權(quán)房制度在中央的密切關(guān)注下已經(jīng)在全國(guó)各地逐步落實(shí)和推廣。

我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展歷程表

數(shù)據(jù)來源：作者通過收集各地政府發(fā)布的文件整理所得

放眼海外，共有產(chǎn)權(quán)房在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有數(shù)十年的發(fā)展歷史，美國(guó)、英國(guó)、新加坡等國(guó)的保障房尤其是共有產(chǎn)權(quán)房制度都已發(fā)展成熟。而我國(guó)住房保障體系尚處于發(fā)展階段，保障性住房覆蓋率相對(duì)較低，對(duì)青年群體的保障力度和惠及范圍更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在此背景下，探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加強(qiáng)我國(guó)住房保障制度的建設(shè)、緩解青年群體住房保障壓力和購(gòu)房壓力具有積極意義。

一、關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)的文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外學(xué)者從準(zhǔn)入制度、退出制度、產(chǎn)權(quán)分配制度、租金及費(fèi)用分擔(dān)制度、對(duì)青年群體的特殊支持制度等方面對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房制度進(jìn)行了探討，提出了不同見解。但總起來說，我國(guó)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的制度設(shè)計(jì)研究最近幾年才剛剛起步，研究成果相對(duì)較少。

綜合國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的觀點(diǎn)，總體而言，在準(zhǔn)入制度上，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)該合理、公開透明且應(yīng)保障特殊人群包括青年群體的利益。M Knoll認(rèn)為，當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入對(duì)象太過單一，政府在制度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮老年人和殘障人士等特殊人群的需要，給予一定的政策傾斜[1]。孟翠平、潘信宇認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前的共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入制度設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)對(duì)“夾心層”給予特殊考慮，“夾心層”面臨的困境是既沒有購(gòu)買商品房的能力，也不符合租賃型保障性住房準(zhǔn)入條件[2]。王欣宜等提出政府可以通過立法，依法收集公民個(gè)人信息并進(jìn)行準(zhǔn)入審查[3]。

在退出制度上，應(yīng)合理規(guī)劃退出制度，這有助于保證政府保障資金的積累和共有產(chǎn)權(quán)房的合理循環(huán)利用。Anna Clarke，Andrew Heywood認(rèn)為，由于共有產(chǎn)權(quán)住房具有很強(qiáng)的福利保障性質(zhì)，住戶退出時(shí)將住房交由政府回購(gòu)才能夠避免過度保障和福利資源的流失[4]。John Emmeus Davis C以美國(guó)的共享權(quán)益住房為例，提出了共享權(quán)益住房退出環(huán)節(jié)征收溢價(jià)的合理分配方式[5]。李哲、李夢(mèng)娜認(rèn)為，在我國(guó)目前共有產(chǎn)權(quán)住房的退出機(jī)制中, 政府回購(gòu)、個(gè)人增購(gòu)或住房上市交易都存在風(fēng)險(xiǎn)管控的難題，因此對(duì)于回購(gòu)以及在上市時(shí)住房的定價(jià)和計(jì)息問題需仔細(xì)斟酌后加以明確[6]。

在產(chǎn)權(quán)分配制度上，多數(shù)學(xué)者提出應(yīng)以出資比例、增值收益比例等為依據(jù)來劃分產(chǎn)權(quán)比例。平山洋介建議通過設(shè)置政府和住戶共有產(chǎn)權(quán)制度，由政府和個(gè)人共享產(chǎn)權(quán)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)[7]。 陳淑云提出按“誰(shuí)出資，誰(shuí)受益”原則確定共有產(chǎn)權(quán)份額[8]。郭鑫指出要保證建設(shè)資金來源并防止尋租現(xiàn)象，共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易時(shí)的增值收益應(yīng)嚴(yán)格按照各方所持產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分配[9]。

在租金及費(fèi)用分擔(dān)制度上，為避免利益部門化和尋租行為，政府所持有部分的租金應(yīng)進(jìn)行合理界定。AF Schwartz指出，參與主體過多會(huì)造成租金及費(fèi)用分擔(dān)的矛盾糾紛，因此在設(shè)計(jì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度時(shí)有必要納入法律條款和規(guī)定[10]。曾國(guó)安、湯夢(mèng)玲認(rèn)為在獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)之前，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購(gòu)房人必須向政府所持部門支付租金，具體租金標(biāo)準(zhǔn)可參照純市場(chǎng)化運(yùn)作租金或者準(zhǔn)市場(chǎng)化租金的數(shù)額而制定[11]。

在對(duì)青年群體的特殊支持制度上，李罡、聶晨認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)該借鑒英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，制定層層推進(jìn)、相互銜接的綜合性住房支持政策，對(duì)青年群體提供融資便利、增加社會(huì)保障住房供給[12]。朱辰昊提出，應(yīng)對(duì)青年人的年齡、收入、婚姻狀況等進(jìn)行規(guī)范, 并嚴(yán)格執(zhí)行退出機(jī)制,把急缺的住房資源分配給最需要的人群[13]。

發(fā)達(dá)國(guó)家在共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)方面、尤其是對(duì)青年群體的住房保障方面有哪些值得借鑒的地方？從完善和創(chuàng)新我國(guó)住房保障制度、滿足青年群體保障性住房可持續(xù)供給的角度，發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)借鑒意義何在？本文主要對(duì)上述問題作出回應(yīng)，擬從發(fā)達(dá)國(guó)家共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)入手，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入制度、退出制度、產(chǎn)權(quán)分配制度、租金及費(fèi)用分擔(dān)制度、對(duì)青年群體的特殊支持制度等方面進(jìn)行探討，提出對(duì)我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)方面的建議，并指出未來的發(fā)展方向。

二、國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)

英國(guó)、美國(guó)和新加坡是發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房政策的典型代表，在保障政策和保障制度方面各有特色。具體而言，這三個(gè)國(guó)家的共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)呈現(xiàn)出如下方面的特點(diǎn)。

1.管理機(jī)構(gòu)

國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)房管理機(jī)構(gòu)大多是獨(dú)立的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)。英國(guó)由當(dāng)?shù)卣畬?duì)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)和運(yùn)作方式做出總體規(guī)定，當(dāng)?shù)刈》繀f(xié)會(huì)負(fù)責(zé)具體運(yùn)作和管理。住房協(xié)會(huì)屬于非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，可以進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，但是利潤(rùn)要全部用于可負(fù)擔(dān)住房(1)英國(guó)的可負(fù)擔(dān)住宅就是政府補(bǔ)貼房，提供給那些需要住宅但沒有經(jīng)濟(jì)能力在市場(chǎng)中租賃或者購(gòu)買商品房的居民，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房(包括產(chǎn)權(quán)共享的經(jīng)濟(jì)適用房，即部分買部分租的房屋)以及部分情況下的低價(jià)位商品房。根據(jù)市場(chǎng)化程度，一般分為社會(huì)住宅、過渡房以及少數(shù)的低價(jià)位商品房。的建設(shè)。

美國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房主要由各地成立的社區(qū)土地信托公司(Community Land Trust，簡(jiǎn)稱CLTs)負(fù)責(zé)，社區(qū)土地信托公司不以營(yíng)利為目的，主要由社區(qū)居民、非營(yíng)利組織或者政府(政府一般在發(fā)展后期介入)等為發(fā)起人，共同組織和管理募集資金、購(gòu)買土地或住房、建造或改造房屋、出售房屋、售后監(jiān)管等各環(huán)節(jié)。

在新加坡，直屬國(guó)家發(fā)展部的建屋發(fā)展局(Housing and Development Board，簡(jiǎn)稱建屋局、HDB)是一個(gè)獨(dú)立的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，代表政府行使權(quán)力，負(fù)責(zé)制定組屋(2)組屋是新加坡的公共住房、國(guó)民住宅，由政府機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局規(guī)劃興建，以優(yōu)惠價(jià)格出售給居民(少量組屋也可供租賃)，讓居民分期付款購(gòu)買，政府會(huì)給符合條件者提供各種購(gòu)房津貼。發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，實(shí)現(xiàn)政府“居者有其屋”的目標(biāo)；政府無償提供土地，建屋局負(fù)責(zé)組屋施工建設(shè)，向中低收入者出售和出租房屋，肩負(fù)多重職能。

2.準(zhǔn)入制度

國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入條件界定十分清楚，且根據(jù)不同的收入水平有不同的保障政策。英國(guó)自2006年4月開始正式實(shí)施的“股改房”計(jì)劃分為三種形式：社會(huì)住房購(gòu)買計(jì)劃、新建住房購(gòu)買計(jì)劃和公開市場(chǎng)購(gòu)買計(jì)劃。根據(jù)這些計(jì)劃，符合保障條件的購(gòu)房人(首次購(gòu)房者或沒有自購(gòu)住房能力的群體)可以根據(jù)自身支付能力向住房協(xié)會(huì)購(gòu)買一定份額的住房產(chǎn)權(quán)(一般在25%-75%之間)，由此形成由購(gòu)房者與住房協(xié)會(huì)按出資比例共同擁有的住房產(chǎn)權(quán)共有模式。

美國(guó)的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房可以概括為限制合同住房、社區(qū)土地信托住房和有限權(quán)益合作房三種形式。當(dāng)前三種形式的準(zhǔn)入對(duì)象均為中低收入水平的居民。政府和信托機(jī)構(gòu)共同組織居民對(duì)保障性共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行分配和管理。同時(shí)，美國(guó)還通過政府稅收優(yōu)惠和貸款擔(dān)保鼓勵(lì)中低收入者購(gòu)房。

為保障普通工薪階層能夠買得起政府組屋，新加坡制定了不同收入水平居民的購(gòu)屋準(zhǔn)入政策，并隨著社會(huì)生活水平的提高不斷調(diào)整收入上限。這樣就保證了絕大部分中等收入家庭能夠購(gòu)買到廉價(jià)的組屋。此外，政府依據(jù)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)收入水平區(qū)分層次，嚴(yán)格按照家庭收入情況來確定享受住房保障補(bǔ)貼的級(jí)別，其首付款、還款額以及還款方式都有所不同。

3.退出制度

為保障社會(huì)福利資源的循環(huán)高效利用，國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)房退出制度十分嚴(yán)格。在英國(guó)，共有產(chǎn)權(quán)在封閉體系內(nèi)運(yùn)行和轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房者持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額可以靈活增減，既可以逐步購(gòu)買住房協(xié)會(huì)持有的產(chǎn)權(quán)，直至完全私有，也可向住房協(xié)會(huì)申請(qǐng)降低自己持有的住房產(chǎn)權(quán)份額，直至變?yōu)橥耆蜃》繀f(xié)會(huì)租賃住房。

美國(guó)的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房根據(jù)退出時(shí)轉(zhuǎn)租對(duì)象和價(jià)格限制的不同程度，分為開放式、封閉式和半封閉式三種。開放式指不限制轉(zhuǎn)租對(duì)象與價(jià)格，封閉式指限制轉(zhuǎn)租對(duì)象與價(jià)格，半封閉式則僅限制轉(zhuǎn)租對(duì)象，不限制轉(zhuǎn)租價(jià)格。對(duì)于開放式和封閉式的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房，按政府扶持方式的不同可以分為股權(quán)式和債券式，這兩種方式的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房在退出時(shí)的收益分配方式也不同，股權(quán)式是在住房出售時(shí)政府與住戶按照約定的收益分配比例進(jìn)行收益的處理。債權(quán)式是指住戶在住房上市交易后，政府將所提供貸款的本金和利息收回。

新加坡政府也制定了嚴(yán)格的組屋轉(zhuǎn)售制度。(1)購(gòu)買者最低持有年限是5年；(2)購(gòu)買轉(zhuǎn)售組屋的人必須是新加坡居民或永久居民；(3)一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，首次購(gòu)買組屋的家庭可以享受政府補(bǔ)貼，但不允許同時(shí)擁有兩套及以上組屋，如果要購(gòu)買新組屋，舊組屋必須先出售，更不允許以投資為目的購(gòu)買組屋。組屋不能隨意倒賣，轉(zhuǎn)售時(shí)必須在建屋局登記，并且要求流程完整。

4.產(chǎn)權(quán)分配制度

英美將產(chǎn)權(quán)比例規(guī)定在一個(gè)明確的范圍內(nèi)，能夠兼具靈活性和全面性。英國(guó)的社會(huì)住房購(gòu)買計(jì)劃和新建住房購(gòu)買計(jì)劃均規(guī)定，住房困難家庭首期出資額最低均為25%，并可以在25%-75%之間選擇個(gè)人出資比例，由此確定產(chǎn)權(quán)比例。住戶可依據(jù)經(jīng)濟(jì)條件申請(qǐng)減少所持有產(chǎn)權(quán)的比例，將其變現(xiàn)。公開市場(chǎng)購(gòu)買計(jì)劃的特點(diǎn)是引入了第三方信貸機(jī)構(gòu)，購(gòu)房者可在信貸機(jī)構(gòu)的支持下購(gòu)買75%的產(chǎn)權(quán)，剩下25%的房屋產(chǎn)權(quán)由專門機(jī)構(gòu)和政府分擔(dān)。

在美國(guó)的住房保障模式中，對(duì)于限制合同住房，政府以股權(quán)式或債權(quán)式方式持有的產(chǎn)權(quán)免收租金，在房屋轉(zhuǎn)售時(shí)，與購(gòu)房者共同分享收益。在社區(qū)土地信托住房中，住戶只擁有住房的所有權(quán)和土地的租賃權(quán)，而土地所有權(quán)歸非營(yíng)利性的公司。有限產(chǎn)權(quán)合作房的產(chǎn)權(quán)歸政府、互助組織和信貸機(jī)構(gòu)三方共有。

5.租金及費(fèi)用分擔(dān)制度

英美共有產(chǎn)權(quán)房的租金及費(fèi)用分擔(dān)制度十分靈活，英國(guó)社會(huì)住房購(gòu)買計(jì)劃和新建住房購(gòu)買計(jì)劃規(guī)定，對(duì)于由住房協(xié)會(huì)持有的產(chǎn)權(quán)部分，購(gòu)房人需要按支付剩余產(chǎn)權(quán)價(jià)值每年支付2.75%-3%的費(fèi)用。公開市場(chǎng)購(gòu)買計(jì)劃要求購(gòu)房者負(fù)責(zé)住房私人部分的維修，而住房公共部分則由住房協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)維修，但費(fèi)用最終分?jǐn)偨o每個(gè)購(gòu)房家庭。

美國(guó)限制合同住房無租金。社區(qū)信托住房的租賃期長(zhǎng)達(dá) 99 年，住戶需要向政府交納土地使用租金。對(duì)于有限權(quán)益合作房，住戶以持有股份的方式擁有住房，與住房公司之間是租賃關(guān)系，因此住戶需交納租金、房款的還款、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、稅收和水電費(fèi)等。

6.對(duì)青年群體的特殊支持制度

青年群體工作時(shí)間短、個(gè)人或家庭儲(chǔ)蓄較少，在購(gòu)買商品房問題上面臨更多的壓力，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的需求更大，其住房問題也一直是各國(guó)政府關(guān)注的重點(diǎn)。以英國(guó)為例，政府制定了相互銜接的綜合性住房支持政策來解決青年群體購(gòu)房資金不足、購(gòu)房困難的問題，于2013年推出了“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”，由青年申請(qǐng)者和住房協(xié)會(huì)共同承擔(dān)房款、共享房屋產(chǎn)權(quán)，申請(qǐng)者支付房款的25%-75%，剩余比例由住房協(xié)會(huì)支付，青年住戶每月向住房協(xié)會(huì)支付后者持有產(chǎn)權(quán)部分的房租，直到完全擁有該房屋產(chǎn)權(quán)。除了18-30歲之間的年齡限制條件以外，“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”申請(qǐng)者還有收入限制條件，即家庭年收入不超過8萬英鎊(倫敦不超過9萬英鎊)。作為“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”的銜接和擴(kuò)展政策，2015年英國(guó)針對(duì)40歲以下青年推出“開始買房計(jì)劃”，青年群體購(gòu)買價(jià)值25萬英鎊(倫敦為45萬英鎊)以下的房產(chǎn)可以獲得20%的折扣優(yōu)惠，但所購(gòu)房屋5年內(nèi)不得出售和出租，實(shí)質(zhì)上是為青年群體購(gòu)買住房提供融資優(yōu)惠。

上述三個(gè)國(guó)家的共有產(chǎn)權(quán)房模式都經(jīng)歷數(shù)十年的實(shí)施過程，就其執(zhí)行效果而言，新加坡模式市場(chǎng)化程度最低，對(duì)中低收入居民尤其是青年群體保障程度最高、政府實(shí)施成本最高，相比之下，美國(guó)模式市場(chǎng)化程度最高，中低收入居民尤其是青年群體保障程度最低，政府實(shí)施成本最低，英國(guó)居中。對(duì)于中國(guó)而言，如何實(shí)現(xiàn)針對(duì)青年群體的共有產(chǎn)權(quán)房制度實(shí)施目標(biāo)、實(shí)施成本的最優(yōu)化，還需要綜合借鑒各國(guó)的合理做法。

三、我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)現(xiàn)狀與存在的問題

共有產(chǎn)權(quán)房制度在住房產(chǎn)權(quán)的“完全自有”和“完全沒有”之間創(chuàng)造了“按份共有”的新地帶，有效連接了我國(guó)住房保障體系和商品房市場(chǎng)體系，構(gòu)成了保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房“三位一體”的住房體系，是我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)制度的重要發(fā)展與創(chuàng)新。同時(shí)也應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)青年群體普遍收入偏低且屬于住房保障體系難以覆蓋的“夾心層”，從國(guó)家層面推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房城市試點(diǎn)至今僅5年時(shí)間，共有產(chǎn)權(quán)房制度尚處于探索階段，不可避免會(huì)存在一些問題。

1.立法管理不足，亟須出臺(tái)相關(guān)專門法律法規(guī)

我國(guó)至今尚未出臺(tái)全國(guó)范圍內(nèi)的共有產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域的立法文件，目前只有住建部等六部委在2014 年發(fā)布的《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品住房的指導(dǎo)意見》這一規(guī)范性文件發(fā)揮作用，因制定時(shí)間早，對(duì)在實(shí)踐中不斷發(fā)展的共有產(chǎn)權(quán)房活動(dòng)缺乏有效的規(guī)制。對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的管理及具體操作中出現(xiàn)的問題，例如申購(gòu)方資質(zhì)造假、惡意騙購(gòu)或開發(fā)商違規(guī)操作等，尚無專門法律法規(guī)進(jìn)行約束，只能結(jié)合具體情況，援引民法、刑法條款對(duì)相關(guān)行為進(jìn)行處罰。

2.準(zhǔn)入制度構(gòu)建不完善，青年群體處于住房保障體系的“夾心層”

在共有產(chǎn)權(quán)房源供應(yīng)不足的情況下，可以設(shè)置一定的準(zhǔn)入門檻，但隨著入市房源數(shù)量的增加，應(yīng)該逐步降低準(zhǔn)入門檻，使得更多的“夾心層”居民有資格申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房。目前我國(guó)各試點(diǎn)城市在共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入方面規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)各異，且都尚未出臺(tái)逐步降低準(zhǔn)入門檻的政策。例如深圳市在戶籍、收入、社保繳納年限、人均住房面積等方面均有限制，北京市對(duì)申購(gòu)條件要求較少, 只有年齡和名下無房等要求，對(duì)戶籍和收入并無具體規(guī)定。

尤其需要關(guān)注的是，在我國(guó)保障住房層次逐步明晰、保障力度日漸增強(qiáng)的背景下，青年群體依然處于住房保障體系的“夾心層”。目前各地的準(zhǔn)入制度均優(yōu)先保障家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且人口較多的家庭，例如按照北京市的規(guī)定，當(dāng)前北京市住房保障體系只針對(duì)有北京戶籍的人群，非京籍青年無法享受住房保障政策的福利，如果單身家庭申購(gòu)的話，申請(qǐng)人須年滿30周歲，由此可見青年群體的購(gòu)房需求受到約束較大，未能得到全部釋放。

3.退出機(jī)制尚不能優(yōu)先保證共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)進(jìn)入保障性住房?jī)?chǔ)備，且政府回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大

根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)際情況，共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制體現(xiàn)為三種形式：第一，購(gòu)房人增購(gòu)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，共有產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)也相應(yīng)變更為商品房，如淮安、上海、深圳等都有相關(guān)的規(guī)定。第二，政府有權(quán)優(yōu)先回購(gòu)居民持有的產(chǎn)權(quán)份額，將其再次投放保障性住房市場(chǎng)。這一退出形式最能體現(xiàn)保障性住房的性質(zhì)，但目前我國(guó)尚未形成相關(guān)制度，也未能積累成熟經(jīng)驗(yàn)。第三，在滿足特定的年限要求以后，將共有產(chǎn)權(quán)住房作為商品房在市場(chǎng)上銷售，購(gòu)房人與政府按產(chǎn)權(quán)比例分享收益。此外，按目前的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房5年內(nèi)禁售期滿，政府有權(quán)優(yōu)先回購(gòu)。若是市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者拋售，政府原價(jià)回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房帶來的財(cái)政負(fù)擔(dān)必將十分沉重，潛在風(fēng)險(xiǎn)極大。

4.產(chǎn)權(quán)分配方式較為籠統(tǒng)，缺乏精準(zhǔn)度

目前我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房尚無與產(chǎn)權(quán)份額比例有關(guān)的細(xì)則出臺(tái)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分配形式較為單一，基本上全部是政府和購(gòu)房者按照一定比例(30%：70%，或者40%：60%，或者50%：50%)共有，產(chǎn)權(quán)份額確定的方式粗略籠統(tǒng)，缺乏精準(zhǔn)度。目前6個(gè)試點(diǎn)城市確定產(chǎn)權(quán)比例的方式基本為三種：上海市和北京市參照共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目銷售基準(zhǔn)價(jià)格占相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格的比例來確定產(chǎn)權(quán)份額；成都、淮安和黃石按居民出資份額來確定產(chǎn)權(quán)比例；深圳市要求在合同中約定各方產(chǎn)權(quán)比例。

5.租金及費(fèi)用分擔(dān)制度規(guī)定尚不明確

共有產(chǎn)權(quán)住房政策實(shí)施的效果最終體現(xiàn)在買賣和租賃環(huán)節(jié)的后續(xù)管理事項(xiàng)上，應(yīng)由專門機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)管理和運(yùn)作。我國(guó)目前共有產(chǎn)權(quán)房的租金、費(fèi)用分擔(dān)、物業(yè)定價(jià)與后續(xù)維護(hù)等制度尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可以參照?qǐng)?zhí)行，也沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)來介入，但是政府住房保障部門又難以實(shí)現(xiàn)高效管理，這就形成了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房政策效果的巨大挑戰(zhàn)。

6.供給模式單一，企業(yè)參與動(dòng)力不足

目前各試點(diǎn)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房中主要以政府供給為主，企業(yè)與非營(yíng)利機(jī)構(gòu)如何深度參與仍處于探索階段，激勵(lì)制度不明確。例如對(duì)參與開發(fā)、建設(shè)和銷售的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠的政策尚未出臺(tái)，企業(yè)參與動(dòng)力不足，最終導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)住房共有模式較為單一。應(yīng)該允許和鼓勵(lì)企業(yè)資本或社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，為共有產(chǎn)權(quán)房提供多渠道的來源保障。

四、國(guó)外經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)的啟示與借鑒

從2014年國(guó)家層面開始推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房城市試點(diǎn)至今僅5年時(shí)間，還未能形成完善的制度體系，尤其是在針對(duì)青年群體的共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)方面，更是需要參考和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外共有產(chǎn)權(quán)住房制度進(jìn)行對(duì)比分析，可以看出，國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度、滿足青年群體保障性住房的可持續(xù)供給具有重要的參考借鑒價(jià)值。

1.擴(kuò)大產(chǎn)權(quán)共有對(duì)象，探索多種共有產(chǎn)權(quán)模式

在準(zhǔn)入制度方面積極借鑒國(guó)外在產(chǎn)權(quán)共有對(duì)象設(shè)置上的多樣性，允許地方從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，探索多種共有產(chǎn)權(quán)模式。目前，我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)共有對(duì)象僅限于個(gè)人和政府，相對(duì)比較單一。應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外多樣化的產(chǎn)權(quán)共有對(duì)象模式，積極引入類似于英國(guó)住房協(xié)會(huì)的非營(yíng)利組織、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等營(yíng)利性機(jī)構(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)的主體，由其對(duì)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目提供資金支持和專業(yè)指導(dǎo)，實(shí)行多樣化運(yùn)作。

在公有產(chǎn)權(quán)房屋的供應(yīng)方式上，政府應(yīng)逐步回歸“規(guī)則制定者”的單一定位，其他環(huán)節(jié)諸如土地出讓與建設(shè)、房屋定價(jià)與銷售、回購(gòu)等環(huán)節(jié)都由市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，政府不再承擔(dān)銷售風(fēng)險(xiǎn)以及回購(gòu)時(shí)的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在共有產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域立法確立誠(chéng)信機(jī)制，約束和規(guī)范參與各方的行為。

2.多渠道拓寬共有產(chǎn)權(quán)房的房源，確保共有產(chǎn)權(quán)房的可持續(xù)供給

可以依托“租轉(zhuǎn)售”的公共租賃住房發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；可以進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性商品住房的制度設(shè)計(jì)，將其統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)住房來源；可以在棚戶區(qū)改造中實(shí)現(xiàn)改造安置住房的共有產(chǎn)權(quán)模式，使原住房面積較小的住戶，也能通過共有產(chǎn)權(quán)房制度獲得充分滿足家庭需要的安置住房面積；在一些商品住房庫(kù)存較多的城市，可以探索發(fā)展開發(fā)商與購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)的住房，還可吸引部分私人金融投資參與，擴(kuò)大融資途徑。這樣一方面可以拓寬住房建設(shè)資金來源渠道，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，改善居民住房條件，另一方面還可以通過多方監(jiān)督，互相制約，避免共有產(chǎn)權(quán)住房制度實(shí)施過程中產(chǎn)生尋租和腐敗行為。

3.拓寬退出渠道，增購(gòu)、回購(gòu)和上市交易等方式并舉，使保障住房資源得到循環(huán)使用

在退出制度方面借鑒國(guó)外的增購(gòu)、回購(gòu)和上市交易制度，使保障住房資源得到循環(huán)使用，避免造成福利的無謂損失。例如可以通過制定政策，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)的家庭騰退出保障性住房，交由政府回購(gòu)?；刭?gòu)價(jià)格可以采用靈活規(guī)定，例如在回購(gòu)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和共有產(chǎn)權(quán)房合同價(jià)格加同期銀行活期存期利息之間二取一，由政府選擇。這種方式可以使保障性住房資源得到循環(huán)使用，節(jié)約政府建設(shè)成本，縮短輪候家庭入住時(shí)間。需要注意的是，這一做法在制度設(shè)計(jì)上存在很大的靈活空間，一方面為制度試點(diǎn)提供了廣泛的基礎(chǔ)，另一方面也使決策難度提高，需要進(jìn)行大量的前期試點(diǎn)和篩選工作。

4.在產(chǎn)權(quán)分配制度方面，設(shè)置產(chǎn)權(quán)比例可調(diào)節(jié)機(jī)制

目前我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度中政府與個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例的設(shè)置較為固定，可以借鑒國(guó)外的設(shè)置方式，設(shè)置產(chǎn)權(quán)比例可調(diào)節(jié)機(jī)制，規(guī)定更為靈活的產(chǎn)權(quán)比例范圍，例如20%-80%，產(chǎn)權(quán)調(diào)整的同時(shí)住戶的權(quán)益也隨之調(diào)整，住戶可以結(jié)合實(shí)際情況靈活選擇，這樣兼具靈活性和全面性，可以擴(kuò)大受保障對(duì)象的覆蓋范圍，更好地保障各參與者的權(quán)益。

5.采用“適度開放、逐步封閉”的模式進(jìn)行管理

從國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)來看，共有產(chǎn)權(quán)住房基本都呈現(xiàn)從開放式逐步向封閉式發(fā)展的軌跡。在現(xiàn)階段，考慮到政府的管理成本及我國(guó)居民擁有產(chǎn)權(quán)住房的普遍愿望，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)當(dāng)采取適度開放模式，“內(nèi)循環(huán)”和“外循環(huán)”兩種流通方式并舉，“內(nèi)循環(huán)”即在購(gòu)買人不再符合政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，政府可以要求對(duì)其購(gòu)買的共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行分割，回購(gòu)其所持有的所有權(quán)，繼續(xù)投放到保障性住房市場(chǎng)；“外循環(huán)”即鼓勵(lì)購(gòu)買人在生活水平提高并超出政府補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，向政府提出購(gòu)買請(qǐng)求，從政府手中購(gòu)買剩余所有權(quán)，將共有產(chǎn)權(quán)房變?yōu)樯唐贩啃再|(zhì)，進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通。

6.拓寬青年群體保障性住房建設(shè)的融資渠道，確保青年群體保障房的可持續(xù)供給

青年人是“夾心層”的代表性群體，更是住房保障政策重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，讓青年人住有所居，直接關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和進(jìn)步。在政策保障房源緊張的情況下，無論是租賃住房還是共有產(chǎn)權(quán)住房，政府對(duì)青年群體的住房支持政策應(yīng)具有精準(zhǔn)性和連續(xù)性，考慮地域、收入和年齡的差異，形成政策之間的互相配合。政府可制定漸進(jìn)式支持政策，一方面引導(dǎo)單身青年通過租房，以“先租后買”方式形成梯度消費(fèi)，首先增加青年群體租賃住房的供給和監(jiān)管，進(jìn)而逐步加大共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，解決青年人住房困難問題；另一方面應(yīng)結(jié)合各個(gè)城市和地區(qū)的特點(diǎn)拓展融資渠道，利用稅收優(yōu)惠等政策指引房地產(chǎn)企業(yè)和第三方機(jī)構(gòu)加大對(duì)青年群體的共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和供給，涵蓋青年群體的多樣化住房需求。此外，還應(yīng)該完善青年群體的共有產(chǎn)權(quán)住房保障措施體系，制定包括特殊補(bǔ)貼、個(gè)稅優(yōu)惠、青年人才評(píng)級(jí)制度等在內(nèi)的保障措施，同時(shí)執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，加大對(duì)青年人購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房在年齡、收入狀況等方面的規(guī)范和審查力度。定期通過共青團(tuán)等組織來實(shí)施對(duì)青年群體住房問題的隨訪與調(diào)研，多角度保障青年群體的住房問題得到妥善解決。