譚浩俊

2018年12月29日，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布了《中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)研究報告（1998-2016）》。報告指出，一二三線城市中均存在中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價的城市，但一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房價支付能力弱，面臨較大的住房支付困難和“買不起房”問題，需引起重視。

中等收入群體是支撐社會穩(wěn)定、社會和諧、社會安寧最基本的力量。按照橄欖型社會結(jié)構(gòu)，中等收入群體的比重越大，社會的穩(wěn)定性就越好，產(chǎn)生矛盾和問題，尤其是發(fā)生風(fēng)險的概率就越小。

但是，衡量中等收入群體對社會穩(wěn)定作用的標(biāo)準(zhǔn)，除了收入之外，還要看購買力。如果只看收入標(biāo)準(zhǔn)，而不看購買能力，就可能會掩蓋許多社會矛盾。表現(xiàn)在購房上，如果房價上漲與收入增長基本相當(dāng)，居民的收入能力還能勉強應(yīng)付，不會出現(xiàn)購買能力明顯下降的現(xiàn)象。反之，房價上漲的速度明顯快于收入增長速度，就有可能使居民的購買能力下降，其他方面的消費能力減弱。

很顯然，從這些年來房價上漲與居民收入增長的情況來看，居民收入增長速度是明顯慢于房價上漲速度的。從2003年房地產(chǎn)市場放開到現(xiàn)在，多數(shù)地區(qū)的房價上漲了5倍以上，多的甚至10倍以上，而居民收入增長也就2倍左右，這也是為什么8成以上居民扛不起房價的主要原因之一。其中，中等收入群體絕大多數(shù)扛不起，低收入群體全部扛不起，且扛不起的偏離度越來越高。很多城市，即便房價下降一半，也可能仍然扛不起。

中等收入群體扛不起房價，房價的支付能力越來越弱，顯然是一道需要破解的社會難題。因為，當(dāng)衣和食都已經(jīng)基本得到解決，行也沒有什么更多矛盾的情況下，住已經(jīng)成為社會矛盾最集中的地方之一，成為社會各方面最為關(guān)注的話題。近年來，圍繞房價問題，已經(jīng)出現(xiàn)了許多新的矛盾?！百I不起房”是一個新的矛盾，“居民負(fù)債增加”是又一個新的矛盾，“開發(fā)商負(fù)債累累”也是一個新的矛盾，“金融風(fēng)險積聚”更是一個新的矛盾，圍繞房價上漲引發(fā)的實體企業(yè)運行困難加劇和成本增加、負(fù)擔(dān)加重，則是更需要引起關(guān)注的新的矛盾。新的矛盾的積累，帶來的不僅僅是居民購房能力減弱，還有企業(yè)運行效益下降、員工收入增長面臨新的壓力。

購買能力和支付能力在減弱、收入增長壓力則在加大，很顯然，對中等收入群體來說，是一個需要密切關(guān)注的問題。如果不能改變這樣的格局，扭轉(zhuǎn)這種不合理的收支結(jié)構(gòu)，增強購買能力和支付能力，提升收入增長動力和能力，就有可能使中等收入群體的含金量越來越低，對社會穩(wěn)定的支撐力越來越弱。

毫無疑問，解決房價與中等收入群體不對稱、不協(xié)調(diào)的問題，是解決中等收入群體對社會穩(wěn)定支撐力下降最重要的難題之一。在房價缺乏大幅下降條件，也無法使房價出現(xiàn)大幅下降的情況下，增加租賃住房比重和釋放空置房，是緩和房價與中等收入群體矛盾的最重要的手段。就住房租賃問題來看，租賃住房在全部住房中的比重每上升一個百分點，就有可能減少近300萬套的購房需求，從而有效緩解市場的供需矛盾。如果能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高10個百分點，居民購房的需求會減少3000萬套左右。

雖然說對住房需求的總量不會因此而減少，租房和住房一樣，都需要提供房屋。但是，不需要購買，居民的購買能力就不會被房價所擠壓，按照100萬元/套計算，就能釋放3萬億的購買能力，剔除租房所需要的支出，至少可以釋放出2萬億的購買力。這對其他方面的消費來說，作用是何等巨大。

就空置房來說，有關(guān)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)是，全國有空置房6500萬套。雖然數(shù)據(jù)有些保守，但是，就算是6500萬套，如果能夠釋放出一半左右，就有3300萬套左右。3300萬套投放到市場，按照100萬/套測算，又是3萬多億。這3萬多億，帶來的是社會資源的節(jié)約。尤其是土地資源，能夠節(jié)約的空間很大。同時，空置房的釋放，還能帶動房價的穩(wěn)定或下降。如此一來，居民購房的沖動就會減弱，租房的動力就能增強。所以，釋放空置房，也是解決“買不起房”，甚至“租不起房”非常重要的方面。空置房釋放得越多，產(chǎn)生的積極影響就越大。

在調(diào)控政策的作用下，房價上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制。接下來，如果能夠在住房租賃市場發(fā)展和空置房問題解決方面多些措施、多些力度，中等收入群體“買不起房”、“房價支付能力弱”的問題也就能逐步得到解決，住的問題也不會再成為社會矛盾集中的地方。