金李

最近，我和朋友談到了“以房養(yǎng)老”這個(gè)話(huà)題。為什么房子會(huì)成為現(xiàn)在的重要養(yǎng)老方式？這是因?yàn)榉孔右呀?jīng)不僅是消費(fèi)品，還是財(cái)富儲(chǔ)值工具，老百姓覺(jué)得“房子越多，越有安全感”。但是，投資性房地產(chǎn)（指那些不以自住為目的的房地產(chǎn)投資）最終有多少購(gòu)買(mǎi)力？換句話(huà)說(shuō)，在未來(lái)某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)，比如五年或十年后，這些購(gòu)買(mǎi)力被釋放出來(lái)，能夠交換到多少有用的商品或者服務(wù)？從全社會(huì)角度看，這要取決于那個(gè)時(shí)點(diǎn)上的潛在GDP，也就是全社會(huì)能夠提供的全部商品或者服務(wù)。

從個(gè)體層面看，如果一個(gè)居民家庭儲(chǔ)存財(cái)富的方式是將每年40%的收入投資到房地產(chǎn)中，打算家庭成員退休后以此來(lái)購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)，那么三十年以后這個(gè)居民家庭將會(huì)持有多少房產(chǎn)？若假設(shè)政策不做大的調(diào)整，物價(jià)不變或者以下所有計(jì)算均以2019年價(jià)格計(jì)，居民持有房產(chǎn)的價(jià)值以平均每年7%的速度增長(zhǎng)（過(guò)去十多年實(shí)際增速遠(yuǎn)高于此），大致每十年會(huì)翻一番。每個(gè)家庭的財(cái)富現(xiàn)在是80萬(wàn)元左右，如果十年翻一番，那么三十年以后這個(gè)數(shù)字會(huì)翻三番，也就是變成了640萬(wàn)元。

如果每個(gè)家庭640萬(wàn)元的房地產(chǎn)在三十年后被逐步釋放出來(lái)，即在市場(chǎng)上賣(mài)掉，那么會(huì)出現(xiàn)什么情況？很可能出現(xiàn)嚴(yán)重的供需不平衡。那時(shí)候，每年可能都有幾千萬(wàn)人步入養(yǎng)老階段，大量的房子被釋放出來(lái)。值得注意的是，這些房子還都是二手房。如果房地產(chǎn)依然是我們國(guó)家一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，那么三十年后另外還會(huì)有大量一手房被生產(chǎn)出來(lái)。市場(chǎng)中還存在那么多房地產(chǎn)需求嗎？

若是每年幾千萬(wàn)人僅拿出他們房子的10%來(lái)交換一些養(yǎng)老院床位和護(hù)理服務(wù)，比如一共需要2000萬(wàn)張養(yǎng)老床位、1000萬(wàn)個(gè)護(hù)理服務(wù)人員的服務(wù)以及相應(yīng)的藥品、食品，可是全社會(huì)商品和服務(wù)的增長(zhǎng)速度沒(méi)有投資性房地產(chǎn)那么快，即使把全社會(huì)所有的商品和服務(wù)都拿出來(lái)也不夠，怎么辦？?jī)r(jià)高者得！一些急迫需要這些商品和服務(wù)的家庭愿意用更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。最終，“房子”的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力打折。

總之，無(wú)論怎樣調(diào)控房?jī)r(jià)，當(dāng)房地產(chǎn)最終被拿來(lái)兌換商品和服務(wù)時(shí)，很可能出現(xiàn)商品和服務(wù)在整個(gè)社會(huì)層面嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況。原來(lái)的以房養(yǎng)老就很可能變成一個(gè)嚴(yán)重注水的計(jì)劃：以為賣(mài)一套房子就可以在養(yǎng)老院住十年的人，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在賣(mài)一套不夠，得賣(mài)兩套，甚至三套、五套……如果預(yù)期發(fā)生這種情況，你該怎么辦？

你的第一個(gè)反應(yīng)也許是“那就今天開(kāi)始多存點(diǎn)唄！”多存一倍的錢(qián)，多買(mǎi)一倍的房，能解決問(wèn)題嗎？若是大家都這么想，其實(shí)不解決任何問(wèn)題。三十年后，當(dāng)你信心滿(mǎn)滿(mǎn)地拿出比原來(lái)多一倍的房地產(chǎn)來(lái)交換養(yǎng)老服務(wù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)大家也都是同樣的想法，都拿出了多一倍的房地產(chǎn)……若是社會(huì)總的商品和服務(wù)產(chǎn)出沒(méi)有改變，我們還是進(jìn)入了同樣的困境：沒(méi)有那么多的社會(huì)總產(chǎn)出來(lái)支撐大家的總需求，房地產(chǎn)兌換養(yǎng)老服務(wù)的“購(gòu)買(mǎi)力”又下降了一半。

三十年后，雖然你擁有了一個(gè)個(gè)看得見(jiàn)摸得著的房子，但是實(shí)際上房子除了在居住屬性上不會(huì)貶值外，在交換未來(lái)所需的其他社會(huì)商品和服務(wù)的能力上可能會(huì)大大縮水。其原因是整個(gè)社會(huì)提供的商品和服務(wù)與總需求不匹配，滿(mǎn)足不了需求。比起住一千平方米的房子，三十年后你更需要的是養(yǎng)老院的床位和護(hù)理。

事實(shí)上，我們應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展資本市場(chǎng)，加快供給一些能夠直接對(duì)接到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道。比如，芯片或操作系統(tǒng)等長(zhǎng)期的、高科技的項(xiàng)目需要的資金體量大、周期長(zhǎng)，我們?nèi)绻芴峁┠富痤?lèi)的產(chǎn)品供大家購(gòu)買(mǎi)，一方面可以引導(dǎo)老百姓將現(xiàn)在的空余資本投資到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，另一方面也能減少個(gè)體投資失敗的概率，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，在未來(lái)二三十年后取得合理收益，用于養(yǎng)老等現(xiàn)實(shí)需求。

（摘自7月22日《北京日?qǐng)?bào)》。作者為北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)、北京大學(xué)國(guó)家金融研究中心主任）