陳映雄

摘 要：自從我國將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”改革的試點行業(yè)二年多來，“營改增”政策的實施會對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理體制產(chǎn)生一定的影響，在實施的過程中也會面臨一些亟待解決的困難，因此有必要分析“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些影響以及如何妥善解決在實施過程中出現(xiàn)的問題。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);影響;對策

房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中存在著較為復(fù)雜經(jīng)營流程，“營改增”政策的實施會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理體制產(chǎn)生一定的影響，當(dāng)然從整體上來看，“營改增”政策的實施會降低房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的經(jīng)營成本和稅收負(fù)擔(dān)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益，但是在實施的過程中也會面臨一些亟待解決的困難。因此充分、透徹的分析“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響以及如何妥善解決在實施過程中出現(xiàn)的問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)積極有效應(yīng)對“營改增”所帶來的挑戰(zhàn)和市場機遇具有重要的理論意義及現(xiàn)實意義。

一、影響分析

2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)實施行“營改增”政策，該項政策實施二年多來，對房地產(chǎn)企業(yè)有何影響？出現(xiàn)什么問題？為此筆者通過走訪調(diào)查汕頭幾家有影響的房地產(chǎn)開發(fā)公司如龍光地產(chǎn)、聯(lián)泰地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)，情況如下：

（一）實行“營改增”政策后的變化

首先，實施營改增政策后，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式更加趨于精細(xì)化。由于稅率提高，進(jìn)項稅抵扣沒辦法得到有效的利用，稅負(fù)增加，因而梳理現(xiàn)有的業(yè)務(wù)產(chǎn)品，創(chuàng)新其業(yè)務(wù)發(fā)展模式，逐漸由外延增長向內(nèi)涵式精細(xì)化轉(zhuǎn)變，更加細(xì)化業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的管理，加速開發(fā)可享受減免稅收政策的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使其向房地產(chǎn)同業(yè)方向發(fā)展。其次，對商品采購管理變得更加嚴(yán)格。不斷加強商品采購管理，綜合評價并選擇較好采購策略，盡可能選擇可開增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商來降低采購成本，降低公司運營成本。最后，改革的實施使得其稅務(wù)核算水平得到了進(jìn)一步的優(yōu)化。營業(yè)稅是對營業(yè)額直接征稅只設(shè)一個稅務(wù)科目，而增值稅需要的是價稅分離一般用的是抵扣的核算模式，需設(shè)多個稅務(wù)科目，細(xì)化了所核算內(nèi)容，納稅申報也變得更精細(xì)，更加利于提升地產(chǎn)公司稅務(wù)財務(wù)管理水平和財務(wù)質(zhì)量。

（二）具體影響

下面選取汕頭市某房地產(chǎn)公司為例加以分析。

1. 稅負(fù)變化測算

我們從表1可以看出，如果為沒有可抵扣的增值稅發(fā)票的一般納稅人，“營改增”后，一般納稅人利潤總額比原來減少了4909.91萬元，營業(yè)收入比以前減少9909.91萬元。這表明對沒有進(jìn)項稅額可抵扣或進(jìn)項稅額很少的一般納稅人而言，“營改增”后利潤比稅改前減少，因此，一些服務(wù)型企業(yè)為了增加進(jìn)項稅額可以通過購買固定資產(chǎn)等途徑來實現(xiàn)。

我們從表2可以看出，如果該企業(yè)50，000萬元可抵扣的增值稅發(fā)票的一般納稅人，“營改增”后，雖然利潤總額比原來增加了2830.19萬元，但一般納稅人營業(yè)收入比以前減少了9909.91萬元。在這個例子中，只有6%的增值稅稅率計算，如果按17%計算，納稅額和總利潤將增加。這樣我們可以看出，這項政策對于有較多進(jìn)項稅額的企業(yè)來說是非常有好處的。

2. 營改增前后凈利潤的變化

通過上文所述，當(dāng)實施營改增后，會降低該房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)和企業(yè)的經(jīng)營成本，從而提高該地產(chǎn)公司的凈利潤。從目前汕頭某房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)狀況來看，主要業(yè)務(wù)包括對外銷售開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)等收益，如果采用傳統(tǒng)的營業(yè)稅進(jìn)行計稅的話，所需要繳納的稅額明顯要高“營改增”之后的稅額，通過“營改增”之后，稅負(fù)和經(jīng)營成本的降低，有利于提高地產(chǎn)公司的凈利潤。

根據(jù)下列表3，2013—2017年的數(shù)據(jù)可以看出該公司凈利潤的增長一直處于上升狀態(tài)，而改革前凈利潤呈波浪起伏不平穩(wěn)狀態(tài)，這說明實施“營改增”有利于提高房地產(chǎn)公司的凈利潤。

3. “營改增”前后平均資產(chǎn)回報率的變化

平均資產(chǎn)回報率是用來衡量房地產(chǎn)公司盈利能力的重要指標(biāo)之一，其指標(biāo)越高，表明獲取利潤的能力越強，相對應(yīng)的資產(chǎn)的利用效果就越好。對于房地產(chǎn)公司來說，資產(chǎn)運用效果越好，它對增加收入和節(jié)約資金方面用得越好。

下列表4，2013—2017年的平均年資產(chǎn)回報率數(shù)據(jù)變化顯示：“營改增”后該公司平均資產(chǎn)回報率一直呈上升的趨勢，表明了公司的資產(chǎn)利用率較高。平均總資產(chǎn)回報率的高低取決于凈利潤和總資產(chǎn)的大小，該房地產(chǎn)公司在“營改增”預(yù)算中，總資產(chǎn)變動不大，由于凈利潤的增加導(dǎo)致資產(chǎn)回報率跟著正向變動，從而對該地產(chǎn)公司的盈利能力產(chǎn)生了較大的影響。

4. 財務(wù)管理的變化

稅收政策是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要的工具，實施“營改增”政策會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，特別是財務(wù)管理方面，由于落實實施營改增之后，各房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅征收的過程中，會有一些可以作為抵扣項目進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。因此從稅負(fù)上來看大體相當(dāng)，但是由于在征收增值稅的過程中，與之前營業(yè)稅不同的是，它涉及到銷項稅和進(jìn)項稅，這主要與房地產(chǎn)企業(yè)的收入組成部分和業(yè)務(wù)的性質(zhì)有關(guān)，而且最終會產(chǎn)生一定的差異，因此在財務(wù)管理方面就必須進(jìn)行相應(yīng)的有調(diào)整，通過設(shè)立一系列的財務(wù)評價體系來對“營改增”所產(chǎn)生的房地產(chǎn)公司各方面效應(yīng)進(jìn)行評價。

5. 信息化系統(tǒng)和業(yè)務(wù)流程的變化

當(dāng)前各房地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務(wù)離不開信息化的支撐，因此“營改增”政策的實施后，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的信息化系統(tǒng)產(chǎn)生一定的影響，面對“營改增”政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實施，完善信息化系統(tǒng)和重塑業(yè)務(wù)流程已經(jīng)變得非常的有必要，但是不管信息系統(tǒng)如何的變化，企業(yè)在進(jìn)行稅收相關(guān)業(yè)務(wù)的籌劃方面，必須保護(hù)企業(yè)自身的利益為前提對稅收進(jìn)行正確計算。之前的營業(yè)稅在很多項目方面也規(guī)定可以進(jìn)行差額征稅，而且這些規(guī)定在實施“營改增”政策之后，也進(jìn)行了保留，但是按照增值稅的規(guī)定，在進(jìn)行增值稅征收的過程中，有些項目可以作為抵扣項目進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣的，又涉及到差額征稅的規(guī)定，在一定程度上，提高了征收管理的復(fù)雜程度。尤其是對于那些混業(yè)經(jīng)營的企業(yè)而言，更是如此，本來在實施“營改增”政策之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)混業(yè)經(jīng)營的過程中的收入一般很難進(jìn)行正確的劃分，而且對其稅收的監(jiān)控也比較困難，而實施“營改增”政策之后，混業(yè)經(jīng)營已經(jīng)成為一種普遍的現(xiàn)象，即使納稅人經(jīng)營同一筆業(yè)務(wù)，也可能會涉及到不同的稅目，從而也就涉及到不同的增值稅稅率，由納稅人自行核算不同稅目應(yīng)稅服務(wù)收入的比例，計算繳納稅款。而對于這些行為稅務(wù)機構(gòu)很難對企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)控，也很難保證所征稅款的準(zhǔn)確性，也給日后的征稅管理帶來了一定的困難。因此必須針對這些問題來重新構(gòu)造業(yè)務(wù)流程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”過程中出現(xiàn)的問題

（一）短期內(nèi)稅負(fù)上升

“營改增”的實施對于每一個行業(yè)的影響是不同，房地產(chǎn)企業(yè)通過“營改增”后以后的業(yè)務(wù)會增加稅收負(fù)擔(dān)。例如假設(shè)2，000，000元為房地產(chǎn)公司的收入，700，000元為成本和其他設(shè)備需要投資。營改增前，企業(yè)應(yīng)該繳納營業(yè)稅為=2，000，000×5%=100，000（元），營改增后，企業(yè)應(yīng)該繳納增值稅=2，000，000×11%-700，000×11%=143，000（元），在這種計算過程中，尤其是為生產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)該繳納的增值稅可能會比以往更高，最終使得稅負(fù)不降反升。

（二）短期內(nèi)運營成本增加

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤來源主要是通過對外銷售開發(fā)產(chǎn)品、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營活動，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。然而實施營改增的稅收政策之后，其所購進(jìn)的原材料可以作為進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣，融資成本就會大大降低，同樣那些購買商品房而進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)貸款的客戶的融資成本也會降低，從而加速資本的高效、快速的流通。但是在剛開始營運之初，則會增加房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，例如由于實施“營改增”之后，在進(jìn)行征收增值稅的過程中由于所涉及到的稅收大部分是增值稅，在開票的過程中會開具大量的增值稅稅票，而且由于開票人員經(jīng)驗以及人手的不足，會造成所開設(shè)的票據(jù)不符合相關(guān)的規(guī)定，而且也會造成票據(jù)管理的混亂，因此在由營業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變的過程中，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，但是從長期來看，這種營運成本是會降低的。

（三）信息管理系統(tǒng)難度加大

目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始在網(wǎng)上進(jìn)行稅收的申報和繳納，大大提高了稅務(wù)工作的效率，這樣直接推動了企業(yè)信息管理系統(tǒng)的發(fā)展，然而這樣對我國的納稅申報方式產(chǎn)生了一定的影響，在傳統(tǒng)的稅務(wù)的信息管理工作當(dāng)中，保存稅務(wù)信息的媒介主要是各種原始憑證、賬簿，并且需要一個專門的地方來保存這些稅務(wù)檔案，但是稅務(wù)工作實施電算化后，所有的稅務(wù)信息資料可以儲存在計算機里的硬盤和U盤里面，而且需要的話可以隨時的進(jìn)行查看，非常的方便，但是隨著當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)險的不斷增加，實施電算化后也會給企業(yè)這些稅務(wù)信息的安全性帶來一定的影響。

（四）人員管理成本提高

在“營改增”的稅制改革后，各房地產(chǎn)企業(yè)對于增值稅專用發(fā)票的含義理解不足，仍然受制于過去的傳統(tǒng)管理哲學(xué)的影響。對于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員，要通過不斷深入學(xué)習(xí)，積極了解分析與“營改增”相關(guān)政策的新聞和具體實施條例，并對企業(yè)“營改增”后產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，調(diào)整與梳理房地產(chǎn)本身業(yè)務(wù)流程，同時制定良好的應(yīng)對措施，提高房地產(chǎn)公司應(yīng)對新稅制改革的能力。同時，企業(yè)管理者應(yīng)加強重視，做好新稅制改革的宣傳指導(dǎo)工作，指導(dǎo)企業(yè)的財務(wù)管理人員積極了解“營改增”相關(guān)概念，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體水平，降低涉稅的風(fēng)險以及提高公司適應(yīng)新稅制改革的能力。這會增加房地產(chǎn)公司的人員的管理成本。

（五）稅務(wù)管理架構(gòu)體系變動較大

“營改增”的實施是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)由原來的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的重要原因，由于其改革是國家結(jié)構(gòu)性減稅政策，對促使第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也起到了重要的作用。能夠降低整體房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)原因在于，在這項稅制改革中，可以消除征收稅制存在的重復(fù)征收問題，減少了制造，服務(wù)及其他類型的企業(yè)稅收壓力[19]。之所以房地產(chǎn)企業(yè)會將服務(wù)收入納入增值稅的低稅負(fù)申報范疇，其主要是由于原營業(yè)稅較高，所以稅制改革之后，為了達(dá)到合法的目的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)必須經(jīng)過調(diào)整原來的稅務(wù)管理架構(gòu)體系，從而適應(yīng)現(xiàn)代稅務(wù)的改革需要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策的對策建議

（一）實行合理稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對納稅進(jìn)行合理、合法規(guī)劃，努力減輕稅收負(fù)擔(dān)，這就需要密切關(guān)注政策動態(tài)，及時把握稅收優(yōu)惠政策。稅收改革的實施后，房地產(chǎn)企業(yè)要做好同行業(yè)服務(wù)價格、服務(wù)條件、生產(chǎn)條件、操作條件、研究稅務(wù)并調(diào)查，在這些調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，預(yù)測和核算企業(yè)的成本，重新定義房地產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)的市場價格，價格和消費需求的欲望盡可能一致的穩(wěn)定性，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)擴大市場份額。要改變生產(chǎn)和管理的傳統(tǒng)模式，以適應(yīng)稅制改革的新要求，提高其適應(yīng)外部經(jīng)營環(huán)境變化的能力。必須明確成本績效考核的目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，通過對成本費用編制科學(xué)的預(yù)算，加強對成本費用的管理;以獲得最大的經(jīng)濟效益為目標(biāo)，客觀地評估計劃成本控制目標(biāo)的完成結(jié)果，實施適當(dāng)?shù)募顧C制，從而提高成本管理，有效控制成本和費用。

（二）尋求降低成本關(guān)鍵點

“營改增”的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提出了新的要求，對于一些企業(yè)來說，企業(yè)運營中有關(guān)增值稅征收的內(nèi)容業(yè)務(wù)較少，缺乏對增值稅征收業(yè)務(wù)政策的研究，對有關(guān)增值稅業(yè)務(wù)的申報、計算、依據(jù)、發(fā)票管理等一些流程缺乏了解。對于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員，要通過不斷深入的學(xué)習(xí)，積極了解與“營改增”相關(guān)政策的新聞和解讀，對“營改增”實施后產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入分析，調(diào)整并梳理房地產(chǎn)公司本身業(yè)務(wù)流程，同時制定出良好的應(yīng)對措施，提高應(yīng)對新稅制改革的能力。同時，企業(yè)管理者應(yīng)加強重視，做好新稅制改革的宣傳指導(dǎo)工作，指導(dǎo)房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理人員了解稅務(wù)相關(guān)概念和實施條例，提高企業(yè)的整體水平，降低涉稅的風(fēng)險和提高公司適應(yīng)新稅制改革的能力。

（三）引入信息管理人才

高素質(zhì)的信息管理人才是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)信息管理的核心資源，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)相關(guān)準(zhǔn)則和制度，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)信息管理進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)真的管理是信息管理人員的職責(zé)，然而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的很多信息管理人員流動性比較大，常常會導(dǎo)致人員的匱乏，其稅務(wù)信息管理工作，涉及到企業(yè)的各方面，沒有一定素質(zhì)的稅務(wù)管理人員是完成不了的，必須加大力度引入高素質(zhì)稅務(wù)信息管理人才。必須轉(zhuǎn)變信息管理人員的意識，包括信息管理人員對待信息管理工作環(huán)境的意識，以及扎根與房地產(chǎn)企業(yè)基層的意識，從而減少信息管理人員的流動性。

（四）加強企業(yè)內(nèi)部管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高效率

“營改增”的稅制改革實施過程中，企業(yè)內(nèi)部管理制度需要適應(yīng)新系統(tǒng)，需改善和加強企業(yè)財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技能水平，保證能滿足“營改增”的稅制改革實施的實際需要，對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員積極開展培訓(xùn)工作。由于企業(yè)所處的房地產(chǎn)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，需要盡快適應(yīng)新的稅制改革，改善與其他業(yè)務(wù)部門的協(xié)調(diào)溝通，提高自身的服務(wù)意識，以避免不必要的損失。

（五）提高稅務(wù)管理水平

稅務(wù)信息化是當(dāng)前我國信息化發(fā)展的一種新趨勢，信息化發(fā)展在很大的程度上提高了我國各項工作的效率和工作成效，與企業(yè)相關(guān)的稅務(wù)信息也不例外，因此為了確保稅務(wù)信息的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，加強企業(yè)稅務(wù)信息化的安全性工作是非常有必要的，稅務(wù)電算化是在新的形勢下企業(yè)稅務(wù)信息發(fā)展的新趨勢，因此在這種新的環(huán)境下對信息管理方法進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整也是有必要的。由于信息管理工作主要是由信息管理人員進(jìn)行，因此稅務(wù)電算化系統(tǒng)開發(fā)中，有相應(yīng)的信息管理人員參與其中是非常有必要的，現(xiàn)代信息管理工作涉及到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的各個方面，因此在進(jìn)行電算化的過程中，必須對房地產(chǎn)企業(yè)的各個財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行必要的調(diào)整和變更，而且還要兼顧成本與效益，又要方便信息管理工作的開展，有利于提高房地產(chǎn)公司的稅務(wù)管理水平。

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