招財(cái)益

摘要：由于科技發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)作為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，然而它的定價(jià)也成為當(dāng)今社會(huì)的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法與策略對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。本篇文章主要針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)進(jìn)行策略分析探討，然后提出一些定價(jià)方法與策略，期望在今后實(shí)施定價(jià)的過程中有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);定價(jià)：策略分析

由于我們國(guó)家科技不斷發(fā)展，每個(gè)城市的工程建設(shè)不斷創(chuàng)新，我國(guó)人口越來越多，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)新建了很多樓盤，這些樓盤在定價(jià)過程中非常理性。為滿足廣大居民的住房需求問題，我們?cè)诟鶕?jù)定價(jià)方法和策略作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要依據(jù)。為此，房地產(chǎn)理性的價(jià)格策劃也得到了廣大房地產(chǎn)企業(yè)和群眾的支持和認(rèn)可。

一、房地產(chǎn)定價(jià)概括

以某國(guó)有銀行為例，該行北京營(yíng)業(yè)部的工作人員表示：“目前我行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，一般面簽后3天批貸，抵押登記后3個(gè)工作日就能放款?！?/p>

同時(shí)，上述銀行工作人員還表示：“貸款金額在300萬元以內(nèi)，不論單位屬于國(guó)企、私企，客戶都不需要提交工資流水證明?！?/p>

以去年利率上浮程度很高、近乎“停貸”的某股份制銀行為例，《證券日?qǐng)?bào)》記者在今年元旦過后咨詢房貸政策時(shí).工作人員回答稱：“我行去年額度緊張利率偏高，房貸單子做得特別少，不過，今年也開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，收入證明和工資流水缺一不可?！?/p>

每當(dāng)我們剛開發(fā)完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，就要從宏觀角度去分析，房子的定價(jià)是否太高？由于部分市民對(duì)房屋的購(gòu)買能力太低，導(dǎo)致沒有能力購(gòu)置房屋的后果，這樣，即對(duì)開發(fā)商的投資產(chǎn)生影響，也會(huì)對(duì)安全回收造成時(shí)間逾期。但如果將房?jī)r(jià)定得非常低，開發(fā)商得到的利潤(rùn)就非常少，也會(huì)對(duì)今后房屋建筑產(chǎn)生不小影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)，必須要遵循市場(chǎng)規(guī)律，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格，使樓盤銷售價(jià)格公平公正，我們?cè)陉P(guān)心投資回報(bào)的同時(shí)，要加大對(duì)市民的財(cái)產(chǎn)安全著想，全方位吃透國(guó)家政策。自從改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制不斷變革，使房地產(chǎn)的綜合開發(fā)不斷壯大，由于房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常強(qiáng)烈，我們?cè)诙▋r(jià)方法和策略上，要做出適當(dāng)調(diào)整，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康順利地發(fā)展，就要相對(duì)應(yīng)的使開發(fā)商們產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，平衡促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)定價(jià)依據(jù)及因素

（一）我國(guó)的現(xiàn)時(shí)政策

目前，房地產(chǎn)行業(yè)十分重要，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也非常重視，通常情況下，每隔一個(gè)階段，就要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整政策，使人民得到有效保證。而現(xiàn)如今，各個(gè)房地產(chǎn)商都會(huì)根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的政策進(jìn)行定價(jià)，因此，這些政策及調(diào)控措施大都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的制定具有決定性的指導(dǎo)作用。近年來，房?jī)r(jià)的變化很大，價(jià)格也在持續(xù)遞增，為了能夠使普通家庭都能夠有居住的房子，這兩年，再不斷地調(diào)控下大家都趨于冷靜了，國(guó)家出臺(tái)廉租房政策，對(duì)一些商品住房進(jìn)行調(diào)控，采取有效的調(diào)控措施，這也使人民的住房問題得到解決，面對(duì)這些公平公正的相關(guān)法律，以及購(gòu)買者的購(gòu)買利益，我們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)就要引起足夠的重視。現(xiàn)階段，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行制定。在最低價(jià)格基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境（包括和競(jìng)品的對(duì)比、客戶分析、政策分析和判斷）和銷售計(jì)劃來確定每年的價(jià)格水平，以保證在客戶層面有足夠的需求量和競(jìng)品相比有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）市場(chǎng)環(huán)境

當(dāng)前形勢(shì)下，政治、經(jīng)濟(jì)、金融等因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，相對(duì)而言，市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)影響不容忽視?，F(xiàn)如今，我們主要是根據(jù)國(guó)家頒發(fā)的一些相關(guān)政策來制定價(jià)格，要知道，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，一定要充分考慮當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展超前的時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的前景就會(huì)越來越好，因此，房?jī)r(jià)也會(huì)相對(duì)于穩(wěn)定一些。如果經(jīng)濟(jì)狀況落后，比如在貨幣匯率產(chǎn)生變化等因素，就會(huì)造成房屋價(jià)格遭受到影響和波動(dòng)。首先，財(cái)務(wù)測(cè)算是第一個(gè)環(huán)節(jié)，是定價(jià)的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)測(cè)算要達(dá)成的最終目的其實(shí)很簡(jiǎn)單：不同售價(jià)的利潤(rùn)率水平。除了利潤(rùn)率，由于不同的價(jià)格會(huì)有不同的銷售速度（營(yíng)銷來根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)），所以還要看回款速度的要求。基本上來說，最低保證的價(jià)格，是由最低利潤(rùn)率結(jié)合能夠接受的回款速度要求來倒推的。

（三）地理位置

人民在購(gòu)買房屋時(shí)，會(huì)依照住宅樓盤的宜居程度來進(jìn)行購(gòu)買，也就是居住品質(zhì)。商業(yè)樓盤，要看商業(yè)氛圍。比如居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、自然環(huán)境等等。開發(fā)商會(huì)根據(jù)人們的需求來進(jìn)行定價(jià)，如果地理位置稍微好一點(diǎn)，價(jià)格就會(huì)略微的平穩(wěn)一些，如果地理位置好，價(jià)格相對(duì)來說，就會(huì)比普通的高一些。例如，周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、超市等等相關(guān)門市。這種房屋的定價(jià)就會(huì)高一些。而無論是商住樓盤還是住宅樓盤，交通的通達(dá)度，都很重要。比如，有個(gè)樓盤建設(shè)的品質(zhì)很高，但是，開車進(jìn)去之后就出不來了，太堵，或者太遠(yuǎn)，或者主要出行路線太陳舊等等。因此，地理位置也是定價(jià)參考因素之一。當(dāng)然這個(gè)環(huán)節(jié)不是一項(xiàng)獨(dú)立的工作，實(shí)際上屬于整個(gè)營(yíng)銷定位和策略制定里的，要為這個(gè)價(jià)格找到它的合理性——市場(chǎng)和政策是否支持、客戶從哪來、為什么購(gòu)買、面對(duì)哪些競(jìng)品、有哪些機(jī)會(huì)和威脅等等，這也是營(yíng)銷里最有技術(shù)含量的工作之一，也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的高地。

（四）物理屬性

目前，根據(jù)城市的發(fā)展水平、消費(fèi)群體的購(gòu)買力、物價(jià)成本等，我們發(fā)現(xiàn)，物理屬性就是大家都能想到的、買房?？吹降囊蛩亓?，如朝向、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、樓層等等。價(jià)格策略指的是不同產(chǎn)品之間的價(jià)格關(guān)系能否在相互對(duì)比的情況下，促使客戶更快地做出購(gòu)買決定。這種售賣方法最常見的則是價(jià)格標(biāo)桿，比如樓王相對(duì)量少但價(jià)格高，讓大多數(shù)客戶覺得其他房子的價(jià)格很劃算等等。價(jià)格策略是最靈活多變的成本因素，而建筑成本和包裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的基石。

（五）市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)商在銷售房屋過程中，由開發(fā)商自己組織人員或者委托代理商做樓盤位置周邊類似樓盤的調(diào)查，就是尋找消費(fèi)人群，根據(jù)不同的人群以及不同的消費(fèi)能力和層次，來對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，其目的是獲得準(zhǔn)確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息，以便做出自己的判斷。同時(shí)，會(huì)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、布局和外表進(jìn)行有效處理，通常情況下，是委托規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所來設(shè)計(jì)，然后做出效果圖。開發(fā)商會(huì)根據(jù)消費(fèi)人群做個(gè)初步的價(jià)位，如果小區(qū)的檔次和別的差別不大，就該發(fā)掘自己的優(yōu)勢(shì)之處，其實(shí)這就是是定價(jià)策略，比較自己和其他樓盤的不同之處，尤其是獨(dú)到之處，比如地角、交通、環(huán)境、商業(yè)便利等。最后在定價(jià)時(shí)，應(yīng)該有很小的一部分房子很便宜，吸引消費(fèi)者，掌握消費(fèi)者的想法，價(jià)格自然好漲多了，多數(shù)房子的價(jià)格自然也就貴了。

三、房地產(chǎn)定價(jià)策略的制定

我們都知道，定價(jià)策劃作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心，他們?cè)诙▋r(jià)時(shí)都會(huì)設(shè)立一個(gè)目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)是定價(jià)方法與策略的制定依據(jù)。房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)一般有利潤(rùn)最大化、樹立企業(yè)形象、市場(chǎng)占有率等幾種表現(xiàn)形式。

（一）利潤(rùn)最大化

為了在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期，我們?cè)谧非罄麧?rùn)最大化的同時(shí)，要進(jìn)行有效的經(jīng)濟(jì)分析，雖然部分定價(jià)需要進(jìn)行標(biāo)量，但我們只要加強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)和市場(chǎng)方面的重視，加強(qiáng)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在追求利潤(rùn)最大化前，要綜合企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)，必須要遵循市場(chǎng)規(guī)律，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格，使樓盤銷售價(jià)格公平公正。

（二）樹立企業(yè)形象

房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中，必須要樹立良好的企業(yè)形象。如果價(jià)格穩(wěn)定，對(duì)其他房地產(chǎn)商來說，是非常具有優(yōu)勢(shì)的，由于房地產(chǎn)行業(yè)的需求波動(dòng)不會(huì)太大，但如果將房?jī)r(jià)定的非常低，開發(fā)商得到的利潤(rùn)就非常少，也會(huì)對(duì)今后房屋建筑產(chǎn)生不小影響，如果價(jià)格穩(wěn)定，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，一定會(huì)受到廣大消費(fèi)者的好評(píng)。有些時(shí)候，我們還是會(huì)制定臨時(shí)目標(biāo)，但這個(gè)目標(biāo)是需要變動(dòng)的，通常情況下，每隔一個(gè)階段，一旦這個(gè)時(shí)期有所轉(zhuǎn)變，就要對(duì)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，使得到有效保證。

（三）市場(chǎng)占有率

通常情況下，我們把市場(chǎng)占有作為長(zhǎng)期的定價(jià)目標(biāo)。在銷售過程中，我們要將市場(chǎng)環(huán)境因素考慮充分，在競(jìng)爭(zhēng)中加強(qiáng)市場(chǎng)占有率，尤其是在定價(jià)目標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)各種環(huán)境因素把握準(zhǔn)確。對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法進(jìn)行有效分析，在選取中根據(jù)當(dāng)前的定價(jià)思路，進(jìn)行分析處理，我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)，要從金臺(tái)方面進(jìn)行考慮，根據(jù)當(dāng)前的預(yù)期盈利，計(jì)算出變動(dòng)成本之和，通過以往的銷售量來作為定價(jià)的參數(shù)。因此，在市場(chǎng)占有率高的情況下，要競(jìng)爭(zhēng)制定價(jià)格的一種方法。如果當(dāng)前的房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的業(yè)績(jī)處于領(lǐng)先，那么我們就可以通過企業(yè)的品牌形象，進(jìn)行擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從而能夠提高企業(yè)的實(shí)力，制定出超出該市場(chǎng)同行的價(jià)格水平。而在樹立企業(yè)形象的同時(shí)，我們要根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)物業(yè)的平均價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，一般情況下，平均市價(jià)就是供求均衡形成的結(jié)果。企業(yè)在這樣做的同時(shí)，可以為此行業(yè)帶來更多的利潤(rùn)。今年還要采取措施消化存量商品住房。按照“全省一盤棋”思想，加強(qiáng)住房建設(shè)總量管控和年度計(jì)劃管控，嚴(yán)格控制商品房增量，積極消化存量商品房，公租房等保障性住房、棚改安置住房和人才住房建設(shè)要與存量商品住房消化有機(jī)結(jié)合。加快落實(shí)人才住房保障，人才住房房源籌集方式包括政府購(gòu)買或租賃存量商品房、政府保障性住房轉(zhuǎn)化、企業(yè)提供團(tuán)購(gòu)商品房等。

（四）需求導(dǎo)向定價(jià)法

我們都知道，在策劃房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，我們都會(huì)通過需求導(dǎo)向定價(jià)方法來進(jìn)行定價(jià)。這是一種可以使消費(fèi)者進(jìn)行認(rèn)知的策略，對(duì)消費(fèi)者的需求的購(gòu)買能力進(jìn)行考慮，按照不同消費(fèi)人群，制定不同的房屋，制定不同的價(jià)格方案，就是為了在房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率更高，企業(yè)能夠樹立品牌形象，得到最終所得利潤(rùn)。

四、結(jié)語

目前，房地產(chǎn)價(jià)格的制定作為營(yíng)銷的重要內(nèi)容。我們要在獲取利潤(rùn)的同時(shí)，樹立本企業(yè)堅(jiān)定的價(jià)格目標(biāo)，打造良好的企業(yè)品牌形象。要對(duì)目前企業(yè)發(fā)展情況做出相對(duì)應(yīng)的了解，必須遵從國(guó)家的現(xiàn)行法律和政策。

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