徐紅 劉勝利

摘要：房地產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)人員通過(guò)在分析房地產(chǎn)價(jià)值影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估和判斷的過(guò)程。房地產(chǎn)評(píng)估是一種以時(shí)價(jià)來(lái)反映房產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中也存在一些問(wèn)題。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)評(píng)估中存在的一些問(wèn)題，給出了適應(yīng)于市場(chǎng)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；市場(chǎng)狀況；技術(shù)經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不同于普通資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，其評(píng)估項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)具有更強(qiáng)的復(fù)雜性以及長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是房地產(chǎn)評(píng)估人員的主要業(yè)務(wù)，隨著稅收體制改革的全面實(shí)施，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也發(fā)生了一定變化，傳統(tǒng)的評(píng)估方式在應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)出現(xiàn)了一些問(wèn)題。

一、新市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題

（一）多部門(mén)管理的問(wèn)題

房地產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)專業(yè)素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)密集、資金投入較少以及經(jīng)濟(jì)效益較高的工作，因此政府部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估工作進(jìn)行的政策影響較大。一般來(lái)說(shuō)，政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的政策影響部門(mén)主要有國(guó)家建設(shè)部門(mén)、國(guó)家土地管理部門(mén)和國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，與之相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)評(píng)估人員也分三個(gè)工作方向即房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師以及資產(chǎn)評(píng)估師。各個(gè)工作方向的房地產(chǎn)評(píng)估人員在其工作領(lǐng)域內(nèi)有自己的一套工作策略，使得在實(shí)際工作的實(shí)施中各個(gè)工作方向的工作人員主要考慮當(dāng)前政策對(duì)自身工作的影響，沒(méi)有整體考慮到房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體性，使得整體的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)沒(méi)有統(tǒng)一的評(píng)估規(guī)范，在實(shí)際工作中較為混亂，降低了房地產(chǎn)工作的整體效率。

（二）產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不明確

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有真正的脫鉤，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員是由原先的主管部門(mén)進(jìn)行任命的，其主要的業(yè)務(wù)來(lái)源還是來(lái)自于原來(lái)的業(yè)務(wù)部門(mén)，原來(lái)的主管部門(mén)依舊對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有著決策權(quán)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估公司中，其絕大部分都是有限責(zé)任公司，這使得在房地產(chǎn)評(píng)估公司的工作過(guò)程中，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，這導(dǎo)致了在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估過(guò)程中，有限責(zé)任公司的出資人僅僅靠出資來(lái)進(jìn)行公司盈利的分紅，從而使得實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)管理人員因較少的出資而對(duì)實(shí)際的評(píng)估業(yè)務(wù)很難做到盡職盡責(zé)，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估公司的運(yùn)行效率較低。

（三）房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在房地產(chǎn)評(píng)估師的考評(píng)中，一般情況下僅僅進(jìn)行理論知識(shí)的考核，在實(shí)際的工作實(shí)踐技能上沒(méi)有做過(guò)多的要求。這使得一部分對(duì)于考試過(guò)程較為拿手的大學(xué)畢業(yè)生能夠輕松地獲得房地產(chǎn)評(píng)估師證書(shū)，而在其實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估工作中，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到考試成績(jī)較低但評(píng)估經(jīng)驗(yàn)較為豐富的工作人員的工作效果，這使得在目前的市場(chǎng)狀況下，出現(xiàn)了一批職業(yè)素養(yǎng)和證書(shū)成績(jī)嚴(yán)重不對(duì)等的房地產(chǎn)評(píng)估人員。同時(shí)，存在少部分房地產(chǎn)評(píng)估人員因?yàn)樽陨淼乃嚼瑧?yīng)委托方的要求，違反職業(yè)道德，在實(shí)際的評(píng)估工作中弄虛作假進(jìn)行虛假的房地產(chǎn)評(píng)估工作，從而嚴(yán)重影響到他人的利益，這是極為不可取的。

二、新市場(chǎng)形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量的措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估工作的質(zhì)量檢查程序

在房地產(chǎn)評(píng)估工作過(guò)程中，政府部門(mén)要起到一定的監(jiān)督作用。第一要以市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)橹黧w，對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管資源進(jìn)行合理的優(yōu)化措施，嚴(yán)格落實(shí)政府部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)；第二，應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的法律法規(guī)，在遇到具體監(jiān)管問(wèn)題時(shí)使得監(jiān)管人員有法可依、有章可循；第三，加大監(jiān)管應(yīng)當(dāng)與加大懲處并舉，這要求房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管人員應(yīng)當(dāng)全程參與房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)以及房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目加以監(jiān)督，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作制度之外并影響到評(píng)估價(jià)值的操作予以記錄并嚴(yán)懲。此外，在房地產(chǎn)評(píng)估工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)做好評(píng)估結(jié)果的檢查，并整理出具一定的書(shū)面材料。

（二）提高房地產(chǎn)評(píng)估人員素質(zhì)

房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)決定了房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程的完善度以及評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量。首先要提高房地產(chǎn)評(píng)估人員自身的專業(yè)素質(zhì)與理論強(qiáng)度，提高質(zhì)量第一的意識(shí)。其次要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估操作的規(guī)章制度教育，使得其評(píng)估操作規(guī)范化和制度化并確保房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量。最后房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)工作，并且建立一定的考核機(jī)制，使得房地產(chǎn)評(píng)估人員有更強(qiáng)烈的自主性去完成素質(zhì)培訓(xùn)，最終提高房地產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍總體的團(tuán)隊(duì)質(zhì)量。

（三）完善房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，科學(xué)評(píng)估

房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)在項(xiàng)目的評(píng)估過(guò)程中要搜集項(xiàng)目的多方位信息，對(duì)這些信息進(jìn)行綜合分析，平衡權(quán)重后進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估前評(píng)審工作，科學(xué)分析項(xiàng)目和市場(chǎng)信息并評(píng)估項(xiàng)目。同時(shí)，在房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的選擇上，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)要實(shí)地進(jìn)行項(xiàng)目的考察，綜合分析評(píng)估項(xiàng)目所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，使得房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目在完成后能夠收獲社會(huì)大眾以及政府等的一致好評(píng)，為房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)在評(píng)估結(jié)果的決策時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)綜合分析市場(chǎng)環(huán)境以及客戶需求，出具合理可行的評(píng)估方案。

（四）重視營(yíng)銷管理在房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)中的地位

房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這意味著，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)當(dāng)在遵守國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，綜合分析市場(chǎng)環(huán)境以及客戶需求，加強(qiáng)營(yíng)銷管理。要將營(yíng)銷管理的理念融入到整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估階段中，不斷為客戶創(chuàng)造良好的服務(wù)，在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中對(duì)于客戶合理的要求要進(jìn)行盡量的滿足以提高房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)在市場(chǎng)上的聲譽(yù)。除了房地產(chǎn)評(píng)估階段以外，在房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)束后，要進(jìn)行完善的后期服務(wù)，對(duì)于客戶在房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量審計(jì)等過(guò)程中緊密配合，打造房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)藝術(shù)，同時(shí)也具有鮮明的科學(xué)性。房地產(chǎn)評(píng)估工作是房地產(chǎn)行業(yè)中的重要工作內(nèi)容，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中處于重要地位。因此，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)要綜合分析市場(chǎng)狀況，切實(shí)分析目前房地產(chǎn)評(píng)估工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，從而針對(duì)性的得出改善這些問(wèn)題的措施，為我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李磊.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中亟待解決的問(wèn)題[J].中國(guó)外資，2013（23）.

[2] 吳曉燕.初探房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與控制措施[J].四川建材，2013（04）.

[3] 郝祝平.我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].中外企業(yè)家，2013（20）.

[4] 王燕.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2012（12）.

作者簡(jiǎn)介：徐紅（1966-），女 ，漢族，重慶 ，研究生 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，房地產(chǎn)估價(jià)師，土地估價(jià)師。

劉勝利（1971-），女，漢族，重慶，大學(xué)，土地估價(jià)師。