錢雪娜 張紅巖

摘要：這幾年隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)步，國(guó)內(nèi)幾個(gè)重點(diǎn)城市的功能被重新定位優(yōu)化，關(guān)于大型城市的存量資產(chǎn)改造升級(jí)需求越來(lái)越高，城市更新主題發(fā)展到了新的階段，同時(shí)被被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所給與重點(diǎn)關(guān)注。而存量改造又是城市更新的一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容，如何對(duì)存量物業(yè)進(jìn)行改造以便能夠最大限度獲取內(nèi)在價(jià)值和提高利用率是未來(lái)城市更新的重要核心性問(wèn)題。本文從城市擴(kuò)張化到優(yōu)化發(fā)展談起，論述了城市更新在存量?jī)?yōu)化當(dāng)中的意義，討論了如何進(jìn)行基于存量空間的城市更新，希望對(duì)相關(guān)工作開(kāi)展提供一些參考。

關(guān)鍵詞：城市化；存量空間；城市更新

自我國(guó)實(shí)施改革開(kāi)放以來(lái)，城市化建設(shè)進(jìn)程大大加快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面取得了卓越的成績(jī)令世人矚目。特別是近些年國(guó)內(nèi)的幾個(gè)主要城市功能被重新定位優(yōu)化，存量資產(chǎn)改造升級(jí)需求日益凸顯出來(lái)， 城市更新主體成為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)話題，因?yàn)樯婕罢?、開(kāi)放商和私募基金等對(duì)方參與者，加上不同區(qū)域之間存量物業(yè)類型差異較大，目前國(guó)內(nèi)城市更新項(xiàng)目從改造模式一直到盈利都具有一定的復(fù)雜性。

一、從“擴(kuò)張”到“優(yōu)化”的規(guī)劃實(shí)踐

從城市發(fā)展歷史的角度來(lái)看，我們的城市發(fā)展從過(guò)去的“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)濟(jì)社會(huì)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展”，再到現(xiàn)在的“可持續(xù)發(fā)展理論”，不斷的在朝著深層次、理論化發(fā)展。美國(guó)著名大學(xué)教授波特將其分成了要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新、財(cái)富驅(qū)動(dòng)的四個(gè)主要階段。而縱觀我國(guó)的城市建設(shè)，當(dāng)前正處于投資和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)之間的重要過(guò)渡階段，而土地存量是投資驅(qū)動(dòng)階段的主要要素，以具有代表性的政府賣地為例子可以很好地證明這一點(diǎn)。而隨著城市的發(fā)展，當(dāng)其開(kāi)始步入到存量?jī)?yōu)化階段的時(shí)候，城市的建設(shè)利益主體越來(lái)越復(fù)雜，對(duì)當(dāng)前的城市規(guī)劃人員提出了更高要求，過(guò)去城市間競(jìng)爭(zhēng)、盲目擴(kuò)展帶來(lái)的歷史遺留問(wèn)題逐漸的暴露出來(lái)，城市內(nèi)部存在大量的集體產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)用地，合法和違法用地交織在一起。很多土地“批而未建”，閑置用地較多，嚴(yán)重影響了城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展，還有就是城市核心區(qū)域的老舊建筑拆除成本過(guò)高，若是僅僅將對(duì)存量土地的優(yōu)化看做是對(duì)老建筑的拆除重建，不管從經(jīng)濟(jì)成本核算還是原有社會(huì)關(guān)系維護(hù)上都是不合適的。

二、城市更新在存量?jī)?yōu)化中的意義

老城市的衰落是城市發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，因?yàn)槠浒l(fā)展的比較早，所以建設(shè)的房屋終歸有老化、結(jié)構(gòu)失衡的一天，并且時(shí)代和人們的生活需求總是在不斷的進(jìn)步的，其隨著時(shí)代的演變只會(huì)變得越來(lái)越無(wú)法滿足人們的需求。另外，城市在衰落的過(guò)程中，其形態(tài)結(jié)構(gòu)和其城市功能定位無(wú)法相匹配，城市中的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值大幅度減值，如何對(duì)城市活動(dòng)重新進(jìn)行定義，重現(xiàn)城市的價(jià)值是城市管理者要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。以西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市更新規(guī)律現(xiàn)實(shí)，其城市更新從二戰(zhàn)以后城市中心區(qū)衰落開(kāi)始，經(jīng)過(guò)了物質(zhì)決定論階段、社會(huì)問(wèn)題改造階段、可持續(xù)和多元化發(fā)展階段，我國(guó)的城市更新開(kāi)始于改革開(kāi)放以后，不過(guò)目前仍在如火如荼的大發(fā)展之中，城市陷落的問(wèn)題還尚未出現(xiàn)，主要源于還有很多的農(nóng)村人口未進(jìn)入城市，城市的舊城改造問(wèn)題主要集中在一線發(fā)達(dá)城市，問(wèn)題還未集中爆發(fā)出來(lái)。

三、基于存量空間優(yōu)化的城市更新實(shí)踐

（一）更新項(xiàng)目的基本情況

本次更新實(shí)踐項(xiàng)目以深圳寶安區(qū)項(xiàng)目為例，其地址位于寶安中心東南部，由創(chuàng)業(yè)二路、公園路和合安一巷以及公園路東三巷共同圍成，是寶安當(dāng)?shù)氐睦仙虡I(yè)中心。設(shè)計(jì)拆遷用地73330m2，建設(shè)用地面積為37505m2。

（二）項(xiàng)目特點(diǎn)

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境發(fā)展較好，人口密集，改造安置的高層基本在20米左右，西部25和26區(qū)域被定位為區(qū)級(jí)商業(yè)中心，規(guī)劃為購(gòu)物公園和商業(yè)街，規(guī)劃單元如冠名育才學(xué)校，教育資源號(hào)，景觀資源豐富。

2、當(dāng)前建設(shè)主要是廠房素質(zhì)，本次更新單元之中的建筑都是過(guò)去90年代工業(yè)發(fā)展初期建立的，宿舍主要是矮層建筑，隨著工廠轉(zhuǎn)型，當(dāng)?shù)厝丝谝呀?jīng)基本都選擇到其他地方居住。

（三）項(xiàng)目的更新思路

以《深圳城市更新辦法》中的要求為基準(zhǔn)，本著“拆除重建、改變功能和綜合治理”的原則，需要改造地區(qū)的當(dāng)前用地情況和規(guī)劃不符合，嚴(yán)重影響城市功能發(fā)揮，所以本次改造主要參照“拆除重建”原則進(jìn)行。

1、進(jìn)行地區(qū)功能地位。本次更新將本地區(qū)定位為未來(lái)寶安地區(qū)高品質(zhì)配套生活保障房，集居住、餐飲、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)為一體，為其他服務(wù)功能提供輔助配置；

2、規(guī)劃思路。通過(guò)政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化思維對(duì)其進(jìn)行改造，以政府經(jīng)濟(jì)上不投入而是由市場(chǎng)配套基礎(chǔ)設(shè)施的方式完成規(guī)劃單元更新，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的全方位發(fā)展，利用當(dāng)?shù)氐牡乩韮?yōu)勢(shì)，考慮當(dāng)?shù)氐貕K和周圍區(qū)域發(fā)展的關(guān)系，確定好開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)還要考慮地鐵站點(diǎn)給基地帶來(lái)的影響，單元規(guī)劃中要合理引導(dǎo)人流、車流，保障區(qū)域內(nèi)交通暢通無(wú)阻，控制好容積率和建筑密度以及綠化覆蓋等指標(biāo)。

3、規(guī)劃重點(diǎn)。本更新項(xiàng)目考慮地塊改造和周邊建筑形態(tài)關(guān)系，將規(guī)劃用地分成不同功能區(qū)域，南邊為商住，北面為公建區(qū)。南邊主要是為了能夠銜接26區(qū)的商業(yè)定位。住宅單元之內(nèi)，居住用地位于規(guī)劃地域的南邊，沿著創(chuàng)業(yè)二路，用地面積3.75hm2，占據(jù)總規(guī)劃用地的51.2%。

（四）二線三線城市政府所主導(dǎo)的城市更新

當(dāng)前我國(guó)的城市城鎮(zhèn)化建設(shè)基本已經(jīng)完成，二三線城市依然主義擴(kuò)張和完善的階段，比如高新區(qū)的建立和公共基礎(chǔ)交通設(shè)施的完善等，不過(guò)這些城市的老城區(qū)和人文歷史景點(diǎn)因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)有改造需求，但是這些項(xiàng)目改造都需要得到當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，所以在做好一線發(fā)達(dá)城市的存量改造項(xiàng)目的同時(shí)，對(duì)二三線城市的歷史老舊建筑進(jìn)行改造是未來(lái)城市更新的一個(gè)發(fā)展新方向。

四、結(jié)語(yǔ)：

城市更新改造是任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)展到一定程度都會(huì)面臨的一個(gè)問(wèn)題，我們要基于國(guó)家城市發(fā)展的綜合特點(diǎn)，結(jié)合城市特點(diǎn)給與其準(zhǔn)確定位，進(jìn)一步對(duì)城市內(nèi)存量土地和存量基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為建設(shè)現(xiàn)代化新城市做出貢獻(xiàn)。

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