丁穩(wěn)超

摘要：近年來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一。一般地，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有投資額大，風(fēng)險(xiǎn)較高，復(fù)雜性、周期性、供應(yīng)鏈長(zhǎng)等特征。在上述諸多的特點(diǎn)因素中，注定商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開展具有較大的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理過程中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并提出了資金管理風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 資金管理風(fēng)險(xiǎn) 措施

中圖分類號(hào)：F273.4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298（2019）03（a）-129-02

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著重要的作用，資金管理風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要部分。尤其是當(dāng)前各地自行制定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和買賣的相關(guān)地方政策，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在增大，且呈現(xiàn)不穩(wěn)定性和隨機(jī)性，為提高資金管理的有效性，降低商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)資金的管理力度。

1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的概述及類型

1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金在循環(huán)過程中，由于各種難以預(yù)料或無法控制的因素作用，使企業(yè)資金的實(shí)際收益小于預(yù)計(jì)收益而發(fā)生資金損失，進(jìn)而造成企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，甚至破產(chǎn)倒閉。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)類型

（l）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。主要是指由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。如商業(yè)地產(chǎn)買賣過程中應(yīng)收賬款難以收回、商業(yè)地產(chǎn)投資量過大、現(xiàn)金流不足、存量資產(chǎn)被套牢、市場(chǎng)供應(yīng)鏈斷裂、市場(chǎng)供應(yīng)量減少導(dǎo)致物價(jià)上漲等，這些都是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要表現(xiàn)。

（2）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策風(fēng)險(xiǎn)。決策分析往往體現(xiàn)在決策層對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方向不清晰，造成決策失誤或決策錯(cuò)誤的可能性。從決策群體的形式往往會(huì)造成不同的決策風(fēng)險(xiǎn)，一般地，企業(yè)的決策層分為分權(quán)式集體決策、集權(quán)式個(gè)體決策的形式，過于集權(quán)往往對(duì)決策沒有經(jīng)過多輪的論證，不能有效地聽取他人的意見;而集體決策往往又影響決策的速度，錯(cuò)失良機(jī)，遲滯了企業(yè)抓住有效的機(jī)遇得以發(fā)展。

（3）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)主要是指在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中由于人員失誤造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。運(yùn)作過程風(fēng)險(xiǎn)一般管理機(jī)制措施、工作人員整體素養(yǎng)、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制等。首先，企業(yè)的資金管理措施直接影響企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)，一般商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理在融資管理方面、稅務(wù)報(bào)稅方面往往在操作過程中沒有按章辦事，沒有掌握資金運(yùn)行的規(guī)律，造成潛在的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作人員整體素養(yǎng)影響企業(yè)資金辦事的流程，有時(shí)自行簡(jiǎn)化辦事流程，違反企業(yè)資金管理制度，出現(xiàn)工作失誤等情況。最后，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部制度是每個(gè)企業(yè)都存在的內(nèi)部管理制度，因此，內(nèi)部管理制度的管理不能拘泥于形式，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部管理制度是企業(yè)避免和減少資金管理風(fēng)險(xiǎn)的重要方式。

（4）企業(yè)工作人員的法律意識(shí)淡薄。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作人員蓄意違規(guī)違法辦事，對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，甚至?xí)磉`法可能。因此，企業(yè)定期開展法律知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)工作人員的法律意識(shí)。

2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金管理的重要性

2.1 提高企業(yè)資金利用效率

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一項(xiàng)涉及面廣的行業(yè)，每一項(xiàng)工程都需要投入大量的資金，充足的資金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)得以有效運(yùn)營(yíng)的保障，有效的資金管理有利于提高企業(yè)的資金使用效率。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須合理的規(guī)劃自己的資金，才能更加靈活的對(duì)資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，也利于拓寬企業(yè)的籌資渠道。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流量通常非常大，通過對(duì)資金的情況的全面分析，并通過完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，提高資金的有效利用率。同時(shí)，企業(yè)的債務(wù)情況會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生非常重要的影響，合理利用財(cái)務(wù)杠桿、提高資金管理效率，使企業(yè)更加合理的規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金利用效率的最大化。

2.2 有利于提高企業(yè)投資的合理性

工程規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的顯著特征，有效的企業(yè)資金管理，能為企業(yè)的投資提供正確的參考依據(jù)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資項(xiàng)目的收益。資金充足可以滿足投資開發(fā)的需要，從而提高企業(yè)在項(xiàng)目中投資的合理性。

3 新時(shí)代環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中存在的問題

3.1 企業(yè)的資金管理意識(shí)薄弱

由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致破產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)，尤其是一些規(guī)模比較小的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，往往因?yàn)橘Y金不足，信貸出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)迅速崩盤。

3.2 資金管理的風(fēng)險(xiǎn)比較大

由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道很少，基本都是通過銀行貸款的方式獲取資金，其他融資方式難以開展或國(guó)家政策不允許。因此，不少的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)為了降低資金的風(fēng)險(xiǎn)，往往選擇建設(shè)好一期賣完套取資金才開展二期三期等項(xiàng)目，這也是防止企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的最有效的一個(gè)方式。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入量大，回收周期長(zhǎng)，會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。并且，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，如何準(zhǔn)確的把控投資風(fēng)險(xiǎn)，成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須深入研究的問題，資金管理工作的重要性也因此而得到充分的體現(xiàn)。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)周期性波動(dòng)

任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家都會(huì)存在著經(jīng)濟(jì)周期性，社會(huì)主義國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)常也是如此。經(jīng)濟(jì)周期也稱商業(yè)周期，是指經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中循環(huán)往復(fù)的出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)緊縮的現(xiàn)象，可以分為衰退、蕭條、復(fù)蘇、繁榮四個(gè)階段。一方面商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其受經(jīng)濟(jì)本身周期性的影響;另一方面商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策的影響非常大，國(guó)家政策的周期性也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生周期性的影響。

3.4 借款人資本不足或使用不正當(dāng)手段

（l）借款人還款能力存在風(fēng)險(xiǎn)。借款人從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)屬于成本大、涉及方面廣、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，絕大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不可能通過自身的財(cái)力可以完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和后期的銷售工作，往往會(huì)向銀行申請(qǐng)貸款，而借款人本身資金有限，很可能引起后期還款能力的變化。因此，引入貸款和合伙人投資是常見的類型，所以，借款人還款能力存在風(fēng)險(xiǎn)。

（2）借款人隱藏風(fēng)險(xiǎn)，使用不正常手段來貸款。當(dāng)前社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是追求高額的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，預(yù)售前期往往就造勢(shì)哄抬房?jī)r(jià)，購(gòu)買者炒房，地產(chǎn)公司也炒房，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)，不少開發(fā)商不僅僅介紹地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，如地理位置、周邊配套環(huán)境、學(xué)區(qū)學(xué)位、交通情況，這些都是比較正常的優(yōu)勢(shì)所在，但是也有不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)他們提供“低首付”“首付分期”甚至“零首付”，這對(duì)購(gòu)買者來說是巨大的吸引力，其實(shí)這是一種開發(fā)商與購(gòu)房者相互欺騙銀行而騙貸行為。這其中主要是開發(fā)商與購(gòu)買者做好房?jī)r(jià)，向銀行申請(qǐng)貸款額度增大，而實(shí)際房?jī)r(jià)卻低于申請(qǐng)貸款的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致購(gòu)買者實(shí)際連首付款都是貸款而來的，這樣就促使銀行的風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.5 商業(yè)銀行內(nèi)部制度不完全

（1）商業(yè)銀行內(nèi)部制度不完善，監(jiān)管不嚴(yán)。一些商業(yè)銀行為了拉貸款業(yè)務(wù)，對(duì)貸款人的借款用途、擔(dān)保價(jià)值，還款能力評(píng)估審查不嚴(yán)格。同時(shí)，由于一些商業(yè)銀行內(nèi)部制度不健全，執(zhí)行力不夠，經(jīng)常出現(xiàn)“人情貸款”以貸款的公事謀取私利，如銀行貸款行業(yè)中的“貸款返點(diǎn)”，實(shí)則就是銀行內(nèi)部職工因貸款從中謀取自身的業(yè)務(wù)分紅，一旦貸款人還款能力出現(xiàn)問題，這無形中就增加了銀行信貸資金收回的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）商業(yè)銀行內(nèi)部執(zhí)行不嚴(yán)格。在向商業(yè)銀行貸款過程中，往往出現(xiàn)擔(dān)保和質(zhì)押的情況，但是往往銀行對(duì)超額擔(dān)保情況熟視無睹，對(duì)貸款依然放貸，導(dǎo)致?lián)Ｏ抻谛问健Ｓ行┑盅何镌谫J款前確實(shí)價(jià)值較大，而往往隨著時(shí)間、市場(chǎng)和抵押物折舊的影響而變化。如果房屋升值后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于放款額，這實(shí)際就是降低了商業(yè)銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。

（3）商業(yè)銀行內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致審批不嚴(yán)格。商業(yè)銀行之間本身就存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，為了拉業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行往往降低了貸款的門檻，有些甚至不需要抵押，以某種公職人員身份就可以貸到款，或者在短期內(nèi)無息貸款，這些情形都增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

4 加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的措施

4.1 加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)的成本涉及方方面面，如土地開發(fā)成本、基建材料成本、人力資源成本、項(xiàng)目管理和銷售成本、各類稅費(fèi)成本、貸款利息成本等，在進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)算和控制的過程中，應(yīng)該從上述各方面人手。因此，從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)購(gòu)地起，降低土地成本就是很多地產(chǎn)公司的愿望，如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的建筑人員技術(shù)水平不足，就會(huì)影響到樓盤工程質(zhì)量，使工程進(jìn)度得不到保障，進(jìn)而增加項(xiàng)目成本。

4.2 完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系

資金管理的核心問題是對(duì)資金運(yùn)作過程的管理，管理的目標(biāo)是防止資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)資金投入后，利潤(rùn)的最大化原則。因此，很多商業(yè)地產(chǎn)在資金管理有其自身的一套體系，主要涉及到資金的投入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，資金的運(yùn)營(yíng)過程評(píng)估，資金的回收評(píng)估等。

（1）設(shè)置資金管理的風(fēng)險(xiǎn)控制線。商業(yè)地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)受人為因素和政策因素的影響巨大，因此，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要是在前期最信貸過程，排除人為的潛在風(fēng)險(xiǎn)，另外便是對(duì)現(xiàn)有的政策吃透，對(duì)未來政策趨勢(shì)進(jìn)行一定的分析，一旦資金的分析指數(shù)超過一定的警戒線，需要對(duì)資金管理進(jìn)行高度重視，對(duì)資金的投入和流向進(jìn)行追蹤、對(duì)已發(fā)現(xiàn)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)，必須在最快時(shí)間內(nèi)撤回資金，盡可能的減少損失。

（2）運(yùn)用杠杠轉(zhuǎn)嫁資金風(fēng)險(xiǎn)。很多風(fēng)險(xiǎn)都是都是來自借款人一方，在貸款時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)押或抵押貸款，或者購(gòu)買保險(xiǎn)，一旦借款人出現(xiàn)還不清，保險(xiǎn)公司會(huì)進(jìn)行一定的賠償，也可以通過抵押物進(jìn)行拍賣還轉(zhuǎn)嫁資金的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）資金管理風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)措施。商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后，科學(xué)計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，做到能還得起銀行的貸款利息，這實(shí)際上也是銀行的一種自我保險(xiǎn)的措施。隨著銀行制度的改革，商業(yè)地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)往往都在全社會(huì)進(jìn)行分散處理，通過證券化、基金、保險(xiǎn)等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)帶動(dòng)效應(yīng)大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、資金密集型行業(yè)，它的發(fā)展與開發(fā)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，務(wù)必對(duì)銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)有較大的依賴性，因此，建立與商業(yè)銀行、金融信貸機(jī)構(gòu)的有效溝通和結(jié)合，才能進(jìn)一步摸清事情發(fā)展的趨勢(shì)，從而得出與商業(yè)地產(chǎn)相適應(yīng)的發(fā)展前景。

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