王婧

摘要：本文從法學(xué)研究的視角出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的相關(guān)法律法規(guī)政策，對其中存在的經(jīng)濟(jì)法問題進(jìn)行反思，在此基礎(chǔ)上嘗試從經(jīng)濟(jì)法角度對優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提供思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;經(jīng)濟(jì)法

一、經(jīng)濟(jì)法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的基本依據(jù)

經(jīng)濟(jì)法是我國法律體系中的一個獨特法律門類，其主要應(yīng)用于依靠國家公權(quán)力對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，其本質(zhì)在于實現(xiàn)社會的整體利益。在其發(fā)揮調(diào)控功能的過程中，必然會與市場主體產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，而其彼此之間又存在著相互的權(quán)利與義務(wù)。因此作為一種市場活動主體的房地產(chǎn)市場，自然也受經(jīng)濟(jì)法的約束，是經(jīng)濟(jì)法調(diào)控的對象，在經(jīng)濟(jì)法框架之內(nèi)享受一定權(quán)利、承擔(dān)對應(yīng)義務(wù)。而當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的“亂象”很大程度上是由投資過度造成的，房地產(chǎn)市場主體出于實現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益的追求，必然會加大惡性競爭的概率，從而破壞市場的基本秩序。

因此，對房地產(chǎn)這一支柱性產(chǎn)業(yè)來說，對其進(jìn)行宏觀調(diào)控、推動房地產(chǎn)市場的法治化建設(shè)已經(jīng)刻不容緩，經(jīng)濟(jì)法的制度框架與價值理念則應(yīng)當(dāng)成為政府合理規(guī)劃宏觀調(diào)控政策目標(biāo)、選擇對應(yīng)調(diào)控手段的重要依據(jù)。換言之，法律手段是國家宏觀調(diào)控各項手段的基礎(chǔ)與前提，而經(jīng)濟(jì)法真是我國宏觀調(diào)控的主要依托。

二、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的合法性分析

（一）限購令

限購令是媒體輿論討論最為熱烈的一大政策，其通過對購房主體的資格與購房數(shù)量進(jìn)行限制，實現(xiàn)對房價的有效調(diào)控，但是其卻存在著一定的合法性問題：其一，其對于購買主體及數(shù)量的限制與《民法通則》規(guī)定的公民民事權(quán)利不受侵犯的原則相悖;其二，《立法法》明確了民事基本制度應(yīng)當(dāng)由法律形式制定的原則，而限購令的制定主體則為國務(wù)院，并以規(guī)范性文件進(jìn)行發(fā)布;其三，限購令也與《合同法》的意思自治原則相互沖突。

（二）限價令

限價令旨在抑制房價的過快增長，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場的整體問題。但從市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律來看，價格應(yīng)當(dāng)自動形成與市場經(jīng)濟(jì)的交易，并圍繞價值上下波動，宏觀政策主要適用于市場失靈問題。政府主要通過政府指導(dǎo)價格和政府定價的方式調(diào)節(jié)國家規(guī)定的調(diào)控領(lǐng)域，但事實上，房地產(chǎn)市場并不在這一領(lǐng)域中，因此限價令的合法性也缺乏扎實的依據(jù)。

三、基于社會輿論背景的經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的優(yōu)化

（一）樹立長遠(yuǎn)而全局的調(diào)控理念

當(dāng)前，社會輿論對房地產(chǎn)市場的批評主要集中于泡沫問題，而泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生主要源于房地產(chǎn)市場中的投資過度，進(jìn)而導(dǎo)致房價持續(xù)走高、投機行為更加頻繁。我國是人口大國，房地產(chǎn)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)市場的問題具有較大的傳導(dǎo)性，很容易傳導(dǎo)至其他行業(yè)。同時，當(dāng)前媒體環(huán)境的成熟，使得信息更加暢通，房價的持續(xù)走高也很容易引起輿論風(fēng)波，威脅社會穩(wěn)定。我國相繼推出的臨時性政策正是基于這一背景所作出的調(diào)控選擇，這些政策均體現(xiàn)了一定的時代性，但是卻缺乏長遠(yuǎn)實施與發(fā)揮效力的能力，且其所解決的問題具有一定的片面性，因此在未來房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中不能僅僅依靠臨時性的政策，而應(yīng)當(dāng)以整體性、全局性的視角，認(rèn)識到房地產(chǎn)市場本身的整體性以及其同國民經(jīng)濟(jì)的深入聯(lián)系，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控看作一個長期的問題，從而樹立起強大有力的宏觀調(diào)控理念。具體來說，要重點把握如下方面：

1.充分考慮政策的整體性與長遠(yuǎn)性

如上所述，我國出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策多是基于特定的時代背景、為了解決特定問題而制定的，雖然其在歷史上展現(xiàn)出了其應(yīng)用價值，緩解了房地產(chǎn)市場的突出問題，但是這種短期性的限制決定了其不能適應(yīng)持續(xù)變化的市場需求，從而使得宏觀調(diào)控政策在很大程度上落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這直觀地表現(xiàn)為我國的房地產(chǎn)市場一直處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，亟待一套長期性、整體性的宏觀政策配套。

對于政府來說，其必須清楚的是，宏觀調(diào)控并不是僅僅為解決某一個特別問題而設(shè)置的，而應(yīng)當(dāng)考慮到國民經(jīng)濟(jì)的整體運行以及未來發(fā)展，因此在未來的宏觀調(diào)控中，政府必須緊密圍繞房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展規(guī)律，一方面，不能忽略市場機制的運行實際，使得宏觀調(diào)控取代市場調(diào)控，有效避免房地產(chǎn)市場陷入行政化的狀態(tài);另一方面，又要增強宏觀調(diào)控的實效性，確保其能彌補房地產(chǎn)市場的失靈問題，維護(hù)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定。換言之，政府需要以整體性與長遠(yuǎn)性的視角制定宏觀調(diào)控政策，又要將宏觀調(diào)控政策控制在法定的范圍之內(nèi)，避免出現(xiàn)“過猶不及”的情況。

2.調(diào)控的適度干預(yù)

我國是社會主義經(jīng)濟(jì)大國，在實施市場經(jīng)濟(jì)體制依賴，就倡導(dǎo)建立“有限政府”，即要求政府應(yīng)當(dāng)在法律的框架內(nèi)履行各項職能，既不能過度干預(yù)，也不能管控不到位。而如何把握這其中的“度”，一直是學(xué)界及社會各界爭論的主要問題。政府應(yīng)當(dāng)兼顧社會發(fā)展的各個方面，還是應(yīng)當(dāng)適當(dāng)干預(yù)，值得在實踐中不斷探索。本文從經(jīng)濟(jì)法的視角，嘗試分析政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的適當(dāng)干預(yù)。

從經(jīng)濟(jì)法的價值和目標(biāo)來看，其就要求政府的調(diào)控權(quán)力應(yīng)當(dāng)被納入合理的限度之內(nèi)，進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，主要表現(xiàn)在兩個層面，其一，經(jīng)濟(jì)法律肯定了政府擁有干預(yù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的權(quán)力，即將公權(quán)力適當(dāng)引入市場經(jīng)濟(jì)中，對市場經(jīng)濟(jì)可能存在的失靈問題進(jìn)行調(diào)控，從而解決市場經(jīng)濟(jì)自身的體制缺陷;其二，有限政府與服務(wù)型政府是我國政府建設(shè)的主要方向，在上世紀(jì)九十年代以來，市場經(jīng)濟(jì)在我國已經(jīng)得到了較長的發(fā)展，因此在宏觀調(diào)控中，政府也應(yīng)當(dāng)依照市場經(jīng)濟(jì)的相關(guān)規(guī)定，在合理合法的框架內(nèi)對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行適度干預(yù)。且必須注意的是，宏觀調(diào)控涵蓋了多樣化的手段，如經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段等，其中強制性最高的便是行政手段，如果應(yīng)用不妥當(dāng)，會違背市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，使得市場經(jīng)濟(jì)陷人后勁不足的情況，因此行政手段應(yīng)當(dāng)以建議性、指令性而非強制性的形式加以應(yīng)用，且其應(yīng)用頻率必須盡量控制在合理的范圍之內(nèi)。而針對于經(jīng)濟(jì)手段與法律手段，應(yīng)當(dāng)堅持適當(dāng)調(diào)控的目標(biāo)，加快針對于房地產(chǎn)市場的法律體系建設(shè)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定的環(huán)境。從本質(zhì)上來說，政府的宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟(jì)中只是起到輔助的調(diào)控作用，因此任何手段的選擇，均應(yīng)當(dāng)限制在適度的范圍之內(nèi)。

（二）構(gòu)建調(diào)控立法體系，加強媒體宣傳

從經(jīng)濟(jì)法的視角來看，宏觀調(diào)控調(diào)整解決的是目標(biāo)定位的問題，而要從根本上為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，就需要植根于房地產(chǎn)市場的實際狀況，提供積極有效的立法支持，構(gòu)建起現(xiàn)代化的房地產(chǎn)立法體系。同時，也應(yīng)當(dāng)重視社會輿隋反饋，加強媒體宣傳，引導(dǎo)全社會各行業(yè)對社會主義法治經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入了解。值得注意的是，堅持市場經(jīng)濟(jì)的法治化并不僅僅代表著各類法律的出臺及實施，而是將宏觀調(diào)控同市場機制有機結(jié)合起來，使得其成為引導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的動力。

我國政府針對于特定的房地產(chǎn)市場問題出臺的臨時性政策，在短期內(nèi)解決了一系列問題，但如上所述，幾種具有代表性的政策在調(diào)控內(nèi)容、主體、程序上缺乏充足的合法性，這也使得其在實施中與經(jīng)濟(jì)法的目標(biāo)與要求相互沖突，事實上超越了原本的法律框架，這不利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的法治化建設(shè)，也必然會影響調(diào)控政策的權(quán)成性。因此，必須將調(diào)控政策納入法定的框架之內(nèi)，保障其合法性、合理性與權(quán)威性。

首先，要堅持依法調(diào)控的法治理念，使得宏觀調(diào)控始終處于法律制度的框架之內(nèi)，并保證其基本內(nèi)容以及主要手段的合理性，這不僅是社會主義市場經(jīng)濟(jì)法治化建設(shè)的表現(xiàn)，也決定了宏觀調(diào)控政策適用價值及生命力。房地產(chǎn)市場本身具有較高的靈活性與自主性，針對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在市場失靈環(huán)節(jié)，如果調(diào)控政策缺乏合法性，不僅會影響預(yù)期的調(diào)控效果，還會加劇房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性。

其次，要繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場法律體系。當(dāng)前，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，且隨著城市化進(jìn)程的加快，其必將長期在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。而長期以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控多以臨時性政策為主，其法律體系缺乏全面性、系統(tǒng)性與前瞻性，因此急需完善房地產(chǎn)市場法律體系，是推動后續(xù)市場發(fā)展的基本要求。從這個角度來說，需要認(rèn)識到計劃經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)市場的影響，轉(zhuǎn)變觀念，緊密聯(lián)系市場經(jīng)濟(jì)的實際，在確保法律同房地產(chǎn)市場的基本規(guī)律相適應(yīng)的同時，也要與時俱進(jìn)，發(fā)揮法律的指導(dǎo)價值。

最后，要不斷提高法律法規(guī)的執(zhí)行力度。如果缺乏積極有效的執(zhí)行，那么房地產(chǎn)市場的法律體系只會流于形式。因此，為了最大程度發(fā)揮法律發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用，需要嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律，并對房地產(chǎn)市場中開發(fā)等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保其符合法律規(guī)范，一旦發(fā)現(xiàn)違法行為要堅決予以追究，這是保障房地產(chǎn)市場法律規(guī)范性的基本要求，也契合了宏觀調(diào)控政策維護(hù)公民合法權(quán)益的基本目標(biāo)。

（三）加快制度建設(shè)，實現(xiàn)宏觀調(diào)控政策與相關(guān)制度的有機結(jié)合

1.土地制度建設(shè)

土地是一種重要的生產(chǎn)要素，也是各個行業(yè)賴以發(fā)展的基礎(chǔ)，尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，如果缺乏充足的土地資源，那么產(chǎn)業(yè)必然難以得到有效發(fā)展。因此，加強土地制度建設(shè)，是推動房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的必然要求。結(jié)合當(dāng)前的土地制度不難發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一方面，由于土地資源具有國有性，因此通過招標(biāo)等方式對土地資源進(jìn)行拍賣，可以增加地方政府的財政收入，但這也滋生了空地、炒地問題，不利于土地資源的優(yōu)化配置，同時加速了房價的增長，超出了人民群眾的經(jīng)濟(jì)預(yù)期;另一方面，國家的宏觀調(diào)控政策缺乏深入的實現(xiàn)價值，這也是由土地的國有性決定的，部分地方政府為了緩解地方的財政緊張狀況，不能從根本上落實國家宏觀調(diào)控政策要求。

具體來說，新時期針對于房地產(chǎn)市場的土地制度建設(shè)應(yīng)當(dāng)把握如下要點：

（1）調(diào)整土地供給制度

我國土地資源的國有性主要表現(xiàn)為土地歸國家或集體所有，從理論上來說，集體所有土地并不具備進(jìn)入房地產(chǎn)市場的性質(zhì)，但是國家卻可以通過對集體土地的征收，將其轉(zhuǎn)化為國有土地，進(jìn)而進(jìn)入房地產(chǎn)市場?？梢钥闯觯诘胤綄用?，地方政府事實上成為了各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)用地的唯一供給主體，因此其為了增加財政收入必然會使得土地價格不斷攀升，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場價格居高不下。因此，要想突破當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題，就必須對土地供給制度進(jìn)行有機調(diào)整，構(gòu)建起多元化的土地供應(yīng)系統(tǒng)。但從實踐層面來說，要想徹底變更政府在土地供給中的唯一主體地位顯然不具有可行性，因此為了在不造成較大制度沖擊的前提下，規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以通過設(shè)置土地流轉(zhuǎn)面積的改革試點、通過立法逐漸推動農(nóng)村宅基地、集體土地進(jìn)入土地市場，從而從根本上解決事實上的土地壟斷情況。

（2）完善土地出讓制度

土地出讓制度也是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一項關(guān)鍵制度，從經(jīng)濟(jì)法的視角來看，土地出讓制度的完善也是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控有效性的必要要求。

首先，應(yīng)當(dāng)完善拍賣制度，采取雙向競價等更具公平性、合理性的方式，打破當(dāng)前土地價格居高不下的處境，從而客觀上控制開發(fā)成本，在維護(hù)房價穩(wěn)定的同時，打擊市場上可能存在的投機問題。

其次，實現(xiàn)對土地出讓合同的規(guī)范化管理，保證合同內(nèi)容與流程的合法性：其一，如果合同簽訂完成，但價款尚未支付，必須收回土地并重新安排使用，優(yōu)先用于普通住房建設(shè)，或收取土地閑置費：其二，如果在法律規(guī)定的時間內(nèi)沒有完成預(yù)期房地產(chǎn)項目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)加強監(jiān)督;其三，已經(jīng)完成了土地出讓合同的，應(yīng)當(dāng)分期支付價款，并禁止金融機構(gòu)發(fā)放特別貸款?？梢钥闯?，合同的規(guī)范管理可以對日益緊缺的土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，并打擊當(dāng)前存在于市場上的投機行為。

最后，要繼續(xù)完善土地儲備制度。我國幅員遼闊，但人口基數(shù)龐大，人均土地資源較為狹小，很難滿足不斷增加的居住需求以及持續(xù)擴(kuò)大的房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，因此必須對土地儲備制度進(jìn)行集約化、法治化管理，有效彌補土地資源緊缺的現(xiàn)象。

2.金融制度建設(shè)

（1）實施差別化利率政策

利率政策的差別化主要來源于住房需求的差異，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格居高不下的主要原因在于投資的過度，因此對于首次購房，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高首付比例;對于二次購房，利率應(yīng)當(dāng)高于首次購房利率;同時要加強對于外地居民購房的嚴(yán)格審查，如果不符合相關(guān)條件，應(yīng)當(dāng)暫停發(fā)放貸款。這樣的差別化政策符合經(jīng)濟(jì)法的基本原則，同時又是一種極具針對性的宏觀政策，可以緩解過度投機問題、推動市場需求的理性化發(fā)展。

（2）提高存款準(zhǔn)備金率

存款準(zhǔn)備金率是一種較為常見的經(jīng)濟(jì)性的宏觀調(diào)控手段，針對于房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重的問題，可以適當(dāng)采取這一政策，一方面降低資金流通量，從而降低可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險概率，另一方面可以將房地產(chǎn)開發(fā)的貸款資金控制在合理的范圍之內(nèi)，從源頭上避免出現(xiàn)投機過度情況。

四、結(jié)語

綜上，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場所暴露出的一系列問題，影響了市場的整體穩(wěn)定，也破壞了人民群眾的居住權(quán)益。政府為了解決這些問題，相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，在很大程度上緩解了市場的混亂化問題，但卻由于其自身的臨時性限制，不能發(fā)揮長期的指導(dǎo)效果。本文結(jié)合我國的各類調(diào)控政策，從經(jīng)濟(jì)法的視角分析了其合法性與時效性，在此基礎(chǔ)上提出，必須立足于長遠(yuǎn)化與整體化的視野，建立健全房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系，以期為豐富我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策提供參考。