姜興楠 費琳琪

[內(nèi)容提要]本文對沿海開放城市、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行了調(diào)研，試圖通過一位當?shù)鼐用竦慕嵌忍骄况阳~圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前的現(xiàn)狀，并就存在的問題提出建設(shè)性意見與合理展望。

[關(guān)鍵詞]國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 旅游房地產(chǎn) 房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)開發(fā)投資具有帶動消費、促進經(jīng)濟發(fā)展的積極作用，但房地產(chǎn)的過剩，對于一個經(jīng)濟蓬勃發(fā)展、需求投資巨大的城市將會是一種反向沖擊。鲅魚圈區(qū)是遼寧省營口市的—個轄區(qū)，中國沿海十大港口之一的營口港（現(xiàn)隸屬于央企招商局集團）坐落于本區(qū)，是東北腹地最近、最便捷的出海通道，物流行業(yè)發(fā)展迅速，鞍鋼集團等部分國有企業(yè)都相繼在鲅魚圈建立分廠，同時鲅魚圈還擁有豐富的海洋旅游資源和溫泉資源。自1984年建區(qū)以來，鲅魚圈區(qū)成為東北地區(qū)經(jīng)濟及社會發(fā)展最快的地區(qū)，是遼東灣經(jīng)濟區(qū)對外開放的門戶。鲅魚圈區(qū)以鲅魚圈區(qū)中心為核心，周圍包含了熊岳鎮(zhèn)、蘆屯鎮(zhèn)、紅旗鎮(zhèn)等特色城鎮(zhèn)。鲅魚圈區(qū)在國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合實力排名中，名列第21位，排進前10%。鲅魚圈區(qū)的優(yōu)異成績的背后，離不開遼寧省政府的政策支持與銀行的投資，但投資方向很重要，在卓越成就的背后，這些投資的收益效率對于鲅魚圈區(qū)來說并不是令人十分滿意。

一、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概況

（一）房地產(chǎn)規(guī)模較大且持續(xù)增大，房地產(chǎn)過剩問題持續(xù)加劇

經(jīng)過30多年的房地產(chǎn)建設(shè)，鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)規(guī)模龐大并持續(xù)擴大。本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商大約有70多家，且近五年北京金泰、中南地產(chǎn)、萬科、MOMA峰匯等國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商入駐鲅魚圈，促使鲅魚圈區(qū)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量不斷增多，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在鲅魚圈區(qū)呈現(xiàn)出遍地開花的景象。

鲅魚圈區(qū)作為沿海城市，旅游業(yè)已經(jīng)發(fā)展了很長時間，鲅魚圈區(qū)及其所轄的熊岳鎮(zhèn)，旅游地產(chǎn)開發(fā)較完善，興建了許多溫泉度假酒店與溫泉度假休閑別墅區(qū)，每到旅游季節(jié)，各個景區(qū)與酒店人滿為患。

（二）房屋空置率較高

房屋空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。雖在上文提到，鲅魚圈區(qū)的酒店和出租公寓在旅游旺季人滿為患，但畢竟鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)體量較大，過剩嚴重。除去景區(qū)周圍的地產(chǎn)，鲅魚圈區(qū)內(nèi)和遠離景區(qū)的很多樓盤，空置率極高，常年保持在60%左右。特別在旅游淡季，整個鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分為兩種極端：一是成熟的居住小區(qū)或功能性強的樓盤（學區(qū)房等）空置率低，這種大多是常住居民居住地。二是部分區(qū)內(nèi)新建樓盤和地域差的樓盤，雖然建筑質(zhì)量好、設(shè)計新穎，但空置率極高。總的來講，房屋空置率高，主要是由于鲅魚圈區(qū)人口消費能力不足以消費如此大量的房產(chǎn)。大量的房產(chǎn)建設(shè)，并不能使鲅魚圈區(qū)的經(jīng)濟快速增長，反而造成了資源浪費。一般來說，房屋空置率警示是10%，嚴重空置率超過20%，而鲅魚圈區(qū)的平均房屋空置率目前接近40%，夜晚樓房平均亮燈數(shù)不到30%。一到冬季，有大批“候鳥”型業(yè)主遷徙到南方生活，導致大量樓盤入住率不足10%，有些新建的大型樓盤甚至空無—人。

（三）旅游度假型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速

夏季（旅游旺季）的時候，鲅魚圈區(qū)的房產(chǎn)空置率有所降低，房地產(chǎn)過剩問題有少許緩解，大批游客的涌入，導致旅游度假酒店與酒店式公寓供不應求。大量的空置樓盤中也有少許將成品房對外出租，作為旅游度假用的日租房。

（四）有大量待建與未完工的房地產(chǎn)項目

待建是指房地產(chǎn)開發(fā)商在圈出土地后長時間未開工。未完工即指在開發(fā)中途由于各種原因?qū)е陆ㄔO(shè)無法繼續(xù)，造成爛尾工程。在筆者調(diào)研的接近30處大型地產(chǎn)中，藏瓏大連海、世貿(mào)國際等五處為爛尾工程。除此30處地產(chǎn)外，海灣城二期、嘉和望兒山小區(qū)等十處為待建工程。這些待建或未完工工程，有的長達幾年仍在閑置，造成了土地資源的嚴重浪費。

二、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問題與原因分析

（一）房地產(chǎn)過剩問題存在并持續(xù)嚴重

在上文概況中提到，作為一個常住人口僅有40萬的地區(qū)，卻涌入了近百家的房地產(chǎn)開發(fā)商。在近十年來，鲅魚圈區(qū)的經(jīng)濟取得了可見的成就，但并不意味著其經(jīng)濟體量可以與發(fā)達地區(qū)相比較，也不意味著其人口收入水平與消費能力可以與發(fā)達地區(qū)相比較。近百家開發(fā)商在這片“處女地”上大肆開發(fā)，憑借其強大的財力支持，在短短十年間建造了大量的房產(chǎn)，造成了嚴重的房地產(chǎn)過剩，除此之外，近幾年入駐的大型開發(fā)商并沒有吸取教訓，仍對房地產(chǎn)項目進行大量投資，導致房地產(chǎn)過剩問題不斷加重。原因分析如下：一是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益。二是政府較不完善的政策導向。鲅魚圈區(qū)目前的房價處于低檔水平，絕大多數(shù)居民都有房產(chǎn)，所以目前鲅魚圈區(qū)最大的問題并不在于如何提高生活質(zhì)量，而在于如何持續(xù)的發(fā)展經(jīng)濟。鲅魚圈區(qū)的定位除了—個港口城市外，還是—個旅游資源豐富的城市。其旅游房地產(chǎn)的開發(fā)目前有所停滯，但居住房地產(chǎn)卻處于過剩的狀態(tài)。政府并沒有對此作出強硬的決策，主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)對于開發(fā)商與政府的高收益，讓當?shù)卣臎Q策有所顧慮。

（二）房地產(chǎn)泡沫問題依然嚴重

鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)泡沫的問題在國家供給側(cè)政策的領(lǐng)導下“去泡沫”成效不大，在過去的十年里，無論是銀行貸款投資還是鲅魚圈區(qū)政府政策導向，都推動了房地產(chǎn)泡沫問題的持續(xù)加劇。原因分析如下：一是政府依賴土地收入的財政政策。二是銀行的過度貸款。三是居民大量不動產(chǎn)投資。首先，政府由于利益與眼界等原因，過度高估了鲅魚圈經(jīng)濟發(fā)展速度，采取擴張性貨幣政策，縱使房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款開發(fā)樓盤。其次，銀行未經(jīng)仔細甄別，將錢款貸款給一些方案平庸或目的不端正的開發(fā)商，造成了大量的未還貸款。最后，居民對大量的房產(chǎn)“有所作為”，采取了貸款買房投資的方式，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。這三種因素，促成了房地產(chǎn)泡沫問題嚴重的延續(xù)。

（三）很大—部分的房地產(chǎn)開發(fā)浪費土地、資金等資源

在鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)過剩的情況下，地產(chǎn)對于選址與方案的規(guī)劃就十分重要。有些地產(chǎn)在修建中途由于方案失靈、廠商意見不合、資金鏈斷裂等問題造成爛尾。還有些開發(fā)商在圈地后就停止了開發(fā)，開始了漫長的審批、待投資狀態(tài)。這些現(xiàn)象，浪費了大量土地，流失了資金。原因分析如下：銀行與開發(fā)商的盲目決策與投機行為。銀行的盲目貸款，縱使房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目決策與投資。開發(fā)商的過度貪婪，使他們通過不斷修建樓盤來賺取利潤，這樣顯而易見是不會利人利己的行為。

（四）房地產(chǎn)供需不平衡

原因分析如下：一是老齡化嚴重。二是人口數(shù)量少且增長慢。三是人民消費力不足。開發(fā)商修建了大量房產(chǎn)，但當?shù)氐拇蠖鄶?shù)年輕人，選擇了遠離家鄉(xiāng)的地方求學工作，剩余在區(qū)內(nèi)的大多是老年人與外來的打工人員，且人口較少。這些居民的經(jīng)濟實力不足，思想不夠先進，同時受東北地區(qū)經(jīng)濟衰退的大環(huán)境影響，居民不能消化如此龐大的房屋供應。

（五）樓盤的質(zhì)量和小區(qū)的管理參差不齊

有的樓盤雖然年代久遠，但樓盤內(nèi)部管理有方，環(huán)境優(yōu)美，入住率高;有的樓盤盡管是剛剛建成，但樓盤內(nèi)部盡是建筑材料、塵土等堆積物，環(huán)境差，物業(yè)管理混亂、不負責，入住率低;有的樓盤在建成之前，已經(jīng)預售了許多;有的樓盤持續(xù)降價，也無人購買。房地產(chǎn)過剩對此影響重大，由于過剩的地產(chǎn)無法被充分的消費利用，導致大量的空置樓盤地產(chǎn)。物業(yè)公司對于極少數(shù)居民的管理成本過高，所以采取放任的態(tài)度，導致許多新建樓盤的管理極其混亂。原因分析如下：一是開發(fā)商的決策與重視程度。二是大量過剩地產(chǎn)無法被消費。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并不是只有資金堆積的行業(yè)，其也是有溫度的。房地產(chǎn)開發(fā)商重視購買者，在前期創(chuàng)意設(shè)計方案，精心斟酌選址與樓型、戶型，后期提高樓盤內(nèi)部管理與環(huán)境質(zhì)量，并給予一定的優(yōu)惠貸款，這樣的樓盤，才會有人購買。同時，一些開發(fā)商投入大量資金修建樓盤后，并沒有為小區(qū)后續(xù)管理立項打算，導致后期管理混亂，這樣的樓盤一定是空置率極高的樓盤。由于管理成本高等一些負面因素，更加導致了開發(fā)商與物業(yè)公司的后期不作為。

三、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響

（一）積極影響

1.為當?shù)厝嗣裉峁┳》勘Ｕ稀４罅康姆慨a(chǎn)供應，就會拉低房產(chǎn)的價格。鲅魚圈區(qū)的平均房價一直徘徊在3000元/平方米左右的價格區(qū)間，高檔小區(qū)的房價在4500元/平方米左右，算得上是廉價了。這就使大部分的當?shù)毓ぷ髡哂心芰νㄟ^自己的努力獲得住房保障，提升了人民的幸福感。在房價瘋漲的2016年，鲅魚圈區(qū)的房價在“一片漲聲”之中卻下降0.2%。

2.大量過剩房產(chǎn)的出現(xiàn)為旅游季節(jié)的城市房屋供給提供保障，促進旅游業(yè)發(fā)展。大量的旅游地產(chǎn)和日租房的出現(xiàn)，有充足的能力保證旅游季節(jié)游客的居住需要，不會使旅游季節(jié)的鲅魚圈區(qū)游客居住問題過于緊張。隨著鲅魚圈區(qū)旅游業(yè)的不斷發(fā)展，每年夏季的游客數(shù)量呈增長趨勢，大量的房屋供應基本上保證了旅游者住房保障，且不會使旅游季節(jié)的酒店與住房價格過度增長，這一定程度上增加了鲅魚圈區(qū)旅游的競爭力。

3.提供就業(yè)崗位，一定程度拉動經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)的建造、銷售、裝修等種種工作提供了大量的工作崗位，也為經(jīng)濟發(fā)展提供了相應的推動作用。鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的確為與此行業(yè)相關(guān)的大量人口提供了就業(yè)保障。

（二）消極影響

1.浪費大量資源。長時間不使用的房屋折舊速度很快，前期的大量投資導致最后的無人居住甚至爛尾，這樣的投資浪費大量資源。大量的工程占據(jù)大量土地資源，導致其他行業(yè)的用地不足。房地產(chǎn)也是資金堆積的產(chǎn)業(yè)，大量對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，很大程度上影響了鲅魚圈區(qū)其他新興行業(yè)的發(fā)展。

2.城市發(fā)展形象受損。大量的空置房屋與未完成的房地產(chǎn)建筑工地，對旅游城市來說不是—個積極的城市形象。夜晚的鲅魚圈區(qū)，由于房屋空置率過高，被稱為“鬼城”。

3.占用大量資金，引發(fā)金融風險。寬松的銀行信貸導致的房地產(chǎn)泡沫，使得大量資金的無法收回，引發(fā)銀行金融風險，導致了鲅魚圈區(qū)金融的混亂。

四、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展與轉(zhuǎn)型的展望

（一）城市經(jīng)濟發(fā)展

鲅魚圈區(qū)以鞍鋼集團與營口港等工業(yè)企業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)展未來工業(yè)經(jīng)濟，同時推進度假城市建設(shè)，將工業(yè)區(qū)與度假區(qū)協(xié)同發(fā)展，雙軌并行發(fā)展經(jīng)濟，這樣不僅會增加城市人口，使人口與房地產(chǎn)適配，也會成為綠色發(fā)展的城市。

（二）城市職能轉(zhuǎn)變

鲅魚圈區(qū)在未來將會由傳統(tǒng)的旅游業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐远燃贋橹饕Φ姆招托蓍e度假城市。以三亞的城市發(fā)展模板為參照，未來將會有人在鲅魚圈區(qū)購置房屋作為夏季度假房屋，鲅魚圈區(qū)的開發(fā)商也會大量建設(shè)有創(chuàng)意、高服務的樓盤來適配服務業(yè)的發(fā)展，這樣會使土地等各種資源利用更加充分。

（三）政府政策轉(zhuǎn)變

政府應改變擴張性貨幣政策，把好銀行信貸這道關(guān)口，適度放貸支持房地產(chǎn)發(fā)展。同時，找準未來發(fā)展定位，適當調(diào)整政策支持房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

五、對鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的建議

一是銀行方面減少房地產(chǎn)信譽貸款，將大量資金貸給鲅魚圈區(qū)正快速發(fā)展中的港口、快遞運輸行業(yè)，以適當?shù)牧Χ戎С址康禺a(chǎn)發(fā)展。二是房地產(chǎn)商增強創(chuàng)新意識，與時代接軌，將無法出售的房屋進行裝修，并以酒店的運營模式出租房屋，為旅游業(yè)服務。改變運營思想，靈活處理空閑房屋。三是鲅魚圈區(qū)政府改變現(xiàn)有的急功近利的思想，出臺政策限制大量建造房屋這種不健康的“經(jīng)濟催化劑”，同時出臺政策吸引外地人才共同建設(shè)鲅魚圈。只有促進鲅魚圈區(qū)的經(jīng)濟增長、人口增長，才是目前該地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“解藥”。

（作者單位：1.江西財經(jīng)大學金融學院;2.遼寧農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學院）

責任編輯：張永輝