周亞平

有很多臺(tái)商在大陸從事房地產(chǎn)業(yè)，有的是「本業(yè)」，如90年代初徐忠徹會(huì)長(zhǎng)在深圳投資的「臺(tái)灣花園」，曾是深圳第一個(gè)外銷(xiāo)樓盤(pán)。有的是「副業(yè)」——因?yàn)槌鞘幸?guī)劃而「意外從工廠轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn)」，或者本來(lái)就把房地產(chǎn)當(dāng)成「副業(yè)」的。結(jié)果「副業(yè)收入」遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)「主業(yè)收入」，如廖萬(wàn)隆會(huì)長(zhǎng)在天津投資的房地產(chǎn)等。

臺(tái)商在大陸從事房地產(chǎn)的有很多，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念也各有不同，因?yàn)槊總€(gè)臺(tái)商的經(jīng)歷不同，所處的環(huán)境不同，每個(gè)人的實(shí)力也不同。

清遠(yuǎn)市大唐房地產(chǎn)行銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理李正順，算是入市大陸房地產(chǎn)業(yè)比較早的臺(tái)商，儘管他的「本業(yè)」就是從事房地產(chǎn)，但是他在大陸「起步」建房子的時(shí)間並不早，因?yàn)樗麑?duì)投資房地產(chǎn)的理念與眾不同。

2001年李正順跨越臺(tái)灣海峽到大陸投資房地產(chǎn)，他選擇的既不是沿海開(kāi)放城市和商業(yè)高度發(fā)達(dá)的一線城市，也不是臺(tái)商聚集和房地產(chǎn)快速成長(zhǎng)的城市，而是選擇了一個(gè)三線城市——廣東省清遠(yuǎn)市。

當(dāng)時(shí)的清遠(yuǎn)市與現(xiàn)在的清遠(yuǎn)市，無(wú)論在市政建設(shè)，還是在對(duì)外交通，乃至本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，都不可同日耳語(yǔ)。

李正順克服很多困難，隻身一人跑到清遠(yuǎn)市開(kāi)啟了他的逐夢(mèng)之旅。建築專業(yè)出身的他，除了對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)了若指掌外，對(duì)大陸房地產(chǎn)業(yè)也有著敏銳的嗅覺(jué)，這主要來(lái)自於他對(duì)一座城市發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者心理需求的精準(zhǔn)把握。

精益求精的發(fā)展理念

在李正順心裏，要從事房地產(chǎn)業(yè)，首先要愛(ài)上這個(gè)城市。從臺(tái)灣到清遠(yuǎn)，李正順覺(jué)得並不只是緣分這麼簡(jiǎn)單，愛(ài)上清遠(yuǎn)，紮根清遠(yuǎn)，是他經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的主要信念。

李正順認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是需要深耕經(jīng)營(yíng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)?！杆哉f(shuō)，我們必須熱愛(ài)一座城，深耕一座城，才能把房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)好。房地產(chǎn)本身也是我的專業(yè)與興趣，為了在清遠(yuǎn)從事房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)成長(zhǎng)的脈絡(luò)，我都了解。我們大唐地產(chǎn)從90年代初進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)，而且為了清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我們還帶來(lái)了很多先進(jìn)理念，特別是臺(tái)灣人的城市宜居理念?！估钫樥f(shuō)。

李正順以一名創(chuàng)業(yè)者的角色躋身清遠(yuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)，臺(tái)灣大多數(shù)企業(yè)是以製造業(yè)為主，早年來(lái)到大陸投資的臺(tái)商，沒(méi)有幾個(gè)人是專門(mén)從事房地產(chǎn)的，除了大陸早年對(duì)臺(tái)商從事房地產(chǎn)有諸多限制外，也與臺(tái)商整體從事OEM代工有關(guān)。對(duì)在臺(tái)灣一直從事房地產(chǎn)業(yè)的李正順來(lái)說(shuō)，他剛到清遠(yuǎn)時(shí)也遇到同樣的政策限制問(wèn)題。在他看來(lái)，從事房地產(chǎn)這一行業(yè)，並不只是蓋房子這麼簡(jiǎn)單，尤其是從臺(tái)灣轉(zhuǎn)換到大陸，因?yàn)槲幕?xí)性與法律政策的不同，一不小心，有可能導(dǎo)致自己十多年的資金積累付諸流水。

正是因?yàn)樯钏际鞈]，在2002、2003年進(jìn)入清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，李正順以創(chuàng)業(yè)者的姿態(tài)，以保守經(jīng)營(yíng)的方式開(kāi)始進(jìn)入。與其他臺(tái)商從買(mǎi)地、建樓進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)模式所不同的是，李正順一開(kāi)始則是從購(gòu)買(mǎi)、租售土地、商場(chǎng)、商鋪、房屋及裝修工程開(kāi)始。這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的「資本積累循環(huán)」讓他有足夠的時(shí)間對(duì)清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)脈絡(luò)有一個(gè)更明確的梳理與了解，為下一步的商業(yè)戰(zhàn)略部署做好準(zhǔn)備。

值得一提的是，為了加強(qiáng)對(duì)清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)了解與把握，李正順的團(tuán)隊(duì)跑遍清遠(yuǎn)每個(gè)樓盤(pán)，收集每個(gè)樓盤(pán)的售樓書(shū)與房型設(shè)計(jì)和售價(jià)，每天剪輯媒體有關(guān)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的政策與資訊，慢慢地形成了清遠(yuǎn)房地產(chǎn)資料庫(kù)，使得他對(duì)清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)了若指掌。

據(jù)李正順介紹，他曾一次性買(mǎi)下40多套房、多層大型商場(chǎng)、整體臨街商鋪，價(jià)格比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)低很多。如他2002年入手的商場(chǎng)不到5年時(shí)間都已經(jīng)回本，而現(xiàn)在價(jià)值已翻倍的房?jī)r(jià)也還在繼續(xù)上漲，租金更比以前增多，基本租金年回報(bào)率都在15%以上。這為他後來(lái)以建商身份進(jìn)入清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。

李正順說(shuō)，大陸的房地產(chǎn)政策不斷在變化，而且要求也越來(lái)越嚴(yán)格，管理也越來(lái)越規(guī)範(fàn)，他的房地產(chǎn)事業(yè)可以說(shuō)是隨著政策和城市的發(fā)展循序漸進(jìn)的。

從一開(kāi)始的商鋪出租轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅靠一腔孤勇和專業(yè)的建築知識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，跟清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商短兵相接後，李正順需要付出更多的時(shí)間與心血。在他看來(lái)，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了公司擁有好的資質(zhì)、好的產(chǎn)品以外，另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)就是「現(xiàn)金流」。作為一個(gè)外資企業(yè)，在大陸想要獲得市場(chǎng)認(rèn)可比想象中要困難的多。作為臺(tái)資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們既沒(méi)有政府的政策扶持，也沒(méi)有銀行支持，更沒(méi)有國(guó)企或財(cái)團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，每走一步都十分費(fèi)力。李正順說(shuō)，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如果能在資金鏈上保證自給自足，加上專業(yè)的能力，務(wù)實(shí)的態(tài)度，想要在房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)獲利是比較穩(wěn)定的。

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)發(fā)展整整40年，房屋品質(zhì)問(wèn)題層出不窮，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式還屬於粗放型。很多業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的心聲：在制度上、體制上、理念上、技術(shù)研發(fā)上需要向建築現(xiàn)代化發(fā)展轉(zhuǎn)型，建造長(zhǎng)壽命、高品質(zhì)、綠色低碳的新型房地產(chǎn)產(chǎn)品。

面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化，無(wú)論是大房企還是小房企，都在積極尋求轉(zhuǎn)型，拓寬、鞏固自己的護(hù)城河。多元化發(fā)展成為房企的普遍選擇，「雞蛋不能放在一個(gè)籃子裏，積極尋求長(zhǎng)期（發(fā)展）模式成為（轉(zhuǎn)型）目標(biāo)」，尋找高利潤(rùn)、高成長(zhǎng)性的藍(lán)海，成為房企轉(zhuǎn)型的共識(shí)。

「無(wú)論從政策到市場(chǎng)，從用戶需求到產(chǎn)品落地，我們都是朝著高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)樓房每一個(gè)細(xì)節(jié)精益求精。就拿開(kāi)發(fā)成本來(lái)說(shuō)，從門(mén)窗鎖到每一個(gè)材料的使用、對(duì)施工品質(zhì)的要求，我們比本地的開(kāi)發(fā)商至少高30%的成本，我們用更高的成本來(lái)保障我們樓盤(pán)的品質(zhì)，我是堅(jiān)定這樣的信念來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同樣，需要付出的時(shí)間與精力也就更多了。」李正順說(shuō)。

與時(shí)俱進(jìn) 革新再造

人有審美，城有品位。城市發(fā)展到一個(gè)更高的層次，人們就會(huì)從追求簡(jiǎn)單的「衣食住行」轉(zhuǎn)向豐富的品質(zhì)和精神享受。大陸的住房發(fā)展正在從「有房階段」向「優(yōu)房階段」轉(zhuǎn)變。從住房消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)看，老百姓希望購(gòu)買(mǎi)的不僅僅是簡(jiǎn)單的房子，而是綠色的生活方式和舒適健康的宜居體驗(yàn)。住宅不僅是物質(zhì)空間需求，更是高層次、多樣化的精神生活享受，這也是創(chuàng)建品質(zhì)城市的基本要求。綠色低碳、生態(tài)環(huán)保、健康智能已成為老百姓對(duì)美好生活追求的一部分。

李正順的大唐地產(chǎn)從創(chuàng)立之初，就看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，隨著時(shí)間的推移，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)城市生活品質(zhì)的要求也在不斷提高，如何從有到精，從精到優(yōu)，滿足人們對(duì)「家」的消費(fèi)需求，成為大唐地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)所要解決的主要問(wèn)題。

在李正順的發(fā)展規(guī)劃中，大唐地產(chǎn)的3個(gè)主要樓盤(pán)分別為京典、京品、京華，而京典又是2019年的樓盤(pán)重點(diǎn)。據(jù)李正順介紹，3個(gè)樓盤(pán)都是在2009年購(gòu)置的土地上做的一系列規(guī)劃，3個(gè)專案有序的進(jìn)展，一棒接一棒，每個(gè)案子都有各自的特色與優(yōu)勢(shì)。

「大唐京典」位於廣清新城東西中軸線——清遠(yuǎn)的「深南大道」中心位置，並集結(jié)輕軌、高鐵、高速3大交通優(yōu)勢(shì)，全面接駁粵港澳大灣區(qū)，迅速縱橫於經(jīng)濟(jì)圈腹地。同時(shí)，隨著廣清一體化的加速發(fā)展，高速、輕軌、高鐵立體化的交通網(wǎng)絡(luò)已將清遠(yuǎn)迅速融入了粵港澳大灣經(jīng)濟(jì)圈，這樣就使得「大唐京典」成為不可取代的交通樞紐樓盤(pán)。

秉承「高質(zhì)量發(fā)展」、「精益求精」、「做高品質(zhì)產(chǎn)品」開(kāi)發(fā)理念，以國(guó)際宏觀格局、建築精工品質(zhì)、美學(xué)生活品味，打造清遠(yuǎn)全新一代地標(biāo)產(chǎn)品，是「大唐京典」遵循的首要原則。作為集商務(wù)酒店住宅於一體的新住宅，隨著5G時(shí)代到來(lái)，共享經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入城市和每個(gè)人的生活當(dāng)中，李正順也考慮到了如何在社區(qū)運(yùn)用萬(wàn)物互聯(lián)的技術(shù)，智能鎖與手機(jī)App鏈接、人臉識(shí)別系統(tǒng)，這些都大大提高了社區(qū)的智能化與安全性。此外，「大唐京典」把香港的「商住」模式優(yōu)勢(shì)與臺(tái)灣的「會(huì)所」公共設(shè)施理念相結(jié)合，社區(qū)從健身房到閱讀室，兒童娛樂(lè)到商務(wù)洽談，以及客人來(lái)訪接待等，李正順在每個(gè)功能上都花足了心思。

李正順認(rèn)為，隨著5G社會(huì)的到來(lái)，城鄉(xiāng)的距離會(huì)更近，清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)現(xiàn)在還是處?kù)秲r(jià)格窪地，工資上漲，材料費(fèi)也上漲了，地價(jià)也上漲了，「在建造高質(zhì)量，多位一體的住宅社區(qū)的同時(shí)，我們沒(méi)有炒高清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)。跟其他城市相比，我們賣(mài)的價(jià)格連廣州深圳一個(gè)零頭都不夠，而且我們出售的還是精裝房。我們之所以敢用最高品質(zhì)的房子跟清遠(yuǎn)市場(chǎng)做出差異性，主要是我們價(jià)格賣(mài)的很務(wù)實(shí)，我們犧牲我們的鋪位，改造成為業(yè)主服務(wù)的入戶大廳，這是一種與業(yè)主需求相匹配的創(chuàng)新，這樣的創(chuàng)新是建立在高質(zhì)量與人性化的發(fā)展理念上?！估钫樦赋?，就房地產(chǎn)而言，大陸城鎮(zhèn)居民人均住房建築面積由2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米，已經(jīng)改變了住房短缺的狀況，這個(gè)「量變」，同樣促使人們對(duì)住房「質(zhì)變」的需求。因此，城市、房地產(chǎn)兩個(gè)方面，都有品質(zhì)提升的迫切需求。

多元化的戰(zhàn)略構(gòu)想

求變是新時(shí)代房地產(chǎn)商的生存法則。

李正順認(rèn)為，隨著消費(fèi)升級(jí)，人們對(duì)高品質(zhì)房屋的要求越來(lái)越強(qiáng)烈。不僅是對(duì)建築材料要求，更是和諧的社會(huì)關(guān)係體現(xiàn)。人的活動(dòng)範(fàn)圍和社區(qū)息息相關(guān)，居民幸福感大多數(shù)會(huì)來(lái)自於社區(qū)，地產(chǎn)商就是要讓居民在各個(gè)年齡階段都可以找到相適配的優(yōu)質(zhì)生活方式。

清遠(yuǎn)市作為三線城市，流動(dòng)人口少，城市型住房的需求沒(méi)辦法同一線、二線城市相比，在考慮到這些問(wèn)題的基礎(chǔ)上，李正順從多元的角度出發(fā)，把辦公、學(xué)習(xí)、居住、休閒娛樂(lè)多個(gè)場(chǎng)合融合到一起，從資源的融合和重組入手，李正順在「大唐京典」的專案中還創(chuàng)辦了「青創(chuàng)基地」，基地位於「大唐京典」1號(hào)樓，14～15層，總面積約2720平方米，共40間獨(dú)立複式辦公場(chǎng)所，每間面積約為65平方米（單層）。李正順介紹到，青創(chuàng)基地所使用場(chǎng)所均為4.5米LOFT，2層空間、佈局百變，無(wú)論是開(kāi)工作室或公司，都適合青年創(chuàng)業(yè)使用。

把青創(chuàng)基地融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這在清遠(yuǎn)市是沒(méi)有先例可循的。除了是李正順獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光，也同他關(guān)心時(shí)事政治、回應(yīng)國(guó)家政策，促進(jìn)兩岸交流密不可分。2014年9月夏季達(dá)沃斯論壇上，李克強(qiáng)總理提出「大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新」，要在960萬(wàn)平方公里土地上掀起「大眾創(chuàng)業(yè)」、「草根創(chuàng)業(yè)」的新浪潮，形成「萬(wàn)眾創(chuàng)新」、「人人創(chuàng)新」的新勢(shì)態(tài)。鼓勵(lì)和扶持青年自主創(chuàng)業(yè)。企業(yè)的孵化對(duì)李正順來(lái)說(shuō)，這也是他的一種多元化戰(zhàn)略構(gòu)想，在他的青創(chuàng)專案設(shè)計(jì)規(guī)劃中，每一項(xiàng)內(nèi)容都能夠看得出他對(duì)清遠(yuǎn)房地產(chǎn)獨(dú)到的市場(chǎng)判斷。

房地場(chǎng)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型和發(fā)展才能去面對(duì)整個(gè)行業(yè)的壓力和不確定性。李正順坦言，把人們對(duì)美好生活的嚮往與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)高質(zhì)量的品質(zhì)相連接，是大唐地產(chǎn)今後不斷追求的目標(biāo)。未來(lái)大唐地產(chǎn)會(huì)沿著兩個(gè)方向前行，一是孵化，從傳統(tǒng)模式中剝離，例如青創(chuàng)基地的專案孵化；二是聚變，聚合不同資源與產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)綜合體，對(duì)接旅遊城市優(yōu)勢(shì)，設(shè)立星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)，不斷鏈接新空間、新科技、新消費(fèi)，持續(xù)賦能商業(yè)模式。