徐琛 曹揚(yáng)

摘要：當(dāng)下基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，登記對(duì)抗主義為例外規(guī)則，而交付的作用卻未能得到體現(xiàn)。物權(quán)變動(dòng)的公示方法與物權(quán)變動(dòng)的要件是兩個(gè)問(wèn)題，需要分開(kāi)解構(gòu)。通過(guò)案例分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的物權(quán)變動(dòng)模式與現(xiàn)實(shí)需要存在差距，登記生效主義存在弱化當(dāng)事人意思自治，價(jià)值保護(hù)取向失衡等問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取交付生效主義，將交付作為基于法律行為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件、登記為對(duì)抗要件，能更好地平衡各方的利益，尊重當(dāng)事人意思自治，這樣也有助于解決實(shí)際問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：物權(quán)變動(dòng);交付;登記;公示方法

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2??? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：CN61-1487-（2019）010-0049-03

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法與物權(quán)變動(dòng)的要件

物權(quán)變動(dòng)是指基于一定的法律事實(shí)而發(fā)生的物權(quán)設(shè)立、變更、消滅的法律效果，即物權(quán)法律關(guān)系客體的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化。在民法實(shí)踐中，非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)由于無(wú)善意信賴?yán)姹Ｗo(hù)的對(duì)象，因而公示并非其內(nèi)在基本要素?；诜尚袨榈奈餀?quán)變動(dòng)是否以公示為生效要件，不同國(guó)家的立法例各有特色。當(dāng)下，理論界關(guān)于此問(wèn)題的觀點(diǎn)主要有債權(quán)意思主義、債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義和多元混合四種模式。崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的公示要件，我國(guó)物權(quán)法采取多元混合模式，區(qū)分不同的情況分別采取公示為生效要件主義和登記為對(duì)抗要件主義。[1]具體到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，我國(guó)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方法的原則;對(duì)于無(wú)須登記的物權(quán)變動(dòng)，采取登記對(duì)抗主義為例外規(guī)定。例如，關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)（《物權(quán)法》第127條至第129條），關(guān)于地役權(quán)的變動(dòng)（《物權(quán)法》第158條）。然而對(duì)于較為常見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)如房屋，交付即移轉(zhuǎn)房屋占有，在物權(quán)法上并無(wú)太多意義。當(dāng)下，房屋物權(quán)歸屬的判斷是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載事項(xiàng)為準(zhǔn)，但實(shí)踐中“交房”和辦理過(guò)戶登記的時(shí)間間隔往往很長(zhǎng)，這種權(quán)利的真空期會(huì)給受讓人帶來(lái)極大的不安全感，加之近年來(lái)“一房數(shù)賣(mài)”事件不斷、紛爭(zhēng)頻繁，因而將交付作為房屋所有權(quán)變動(dòng)的節(jié)點(diǎn)，是一個(gè)值得研究的問(wèn)題。

物權(quán)公示的對(duì)象到底是什么？是整個(gè)物權(quán)變動(dòng)的行為過(guò)程還是物權(quán)權(quán)利歸屬的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)？有學(xué)者認(rèn)為二者兼而有之。[2]如果認(rèn)為物權(quán)公示的意義在于使第三人對(duì)物的權(quán)屬狀態(tài)得以知悉，從而保護(hù)交易安全，[3]那么物權(quán)變動(dòng)的行為過(guò)程對(duì)物權(quán)公示而言就顯得微不足道了。權(quán)利歸屬的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)才應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是物權(quán)公示的對(duì)象。在基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，通過(guò)登記這一手段來(lái)透明權(quán)利歸屬狀態(tài)被現(xiàn)行立法所明確，而實(shí)踐中對(duì)于房屋交易而言，除非有一房數(shù)賣(mài)的動(dòng)機(jī)，在交付時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方就帶有著移轉(zhuǎn)所有權(quán)的意思表示。當(dāng)事人的內(nèi)心真意和法律規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的節(jié)點(diǎn)產(chǎn)生時(shí)間差，這顯然給不誠(chéng)信的一方帶來(lái)了可乘之機(jī)。

值得注意的是，物權(quán)變動(dòng)的公示方法不同于物權(quán)變動(dòng)要件，兩者是不同的概念。一般來(lái)說(shuō)，絕對(duì)排他性是物權(quán)的基本特征之一，其變動(dòng)必須具有由外部可以辨認(rèn)的表征，才可能明晰其法律關(guān)系，減少交易成本，避免善意第三人遭受侵害，保護(hù)交易安全。這種可由外部辨認(rèn)的表征，就是物權(quán)變動(dòng)的公示方法。[4]而物權(quán)變動(dòng)的要件著眼點(diǎn)在于公示方法是否需要納入物權(quán)變動(dòng)的要件，以及如果納入是將其作為生效要件還是對(duì)抗要件的爭(zhēng)論。郭明瑞教授認(rèn)為，公示方法（主要表現(xiàn)為登記和交付）并不需要作為物權(quán)變動(dòng)之生效要件，而將其作為對(duì)抗要件更為妥當(dāng)。究其理由，當(dāng)事人之間的合意是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的根本原因，換言之，當(dāng)事人之間變動(dòng)什么樣的物權(quán)，物權(quán)變動(dòng)什么時(shí)候發(fā)生，都僅決定于當(dāng)事人的意思表示而并非由其他人所決定。無(wú)論是交付也好登記也罷，僅是物權(quán)變動(dòng)的外在表征，而非物權(quán)變動(dòng)的根本原因。[5]這種觀點(diǎn)與以法國(guó)、日本為代表的債權(quán)意思主義立法模式較為接近，固然有一定合理性，但出于善意信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，如果不在物權(quán)變動(dòng)的生效要件中保有一定的公示手段，則物權(quán)的效力會(huì)顯得極為薄弱。當(dāng)事人以外的第三人無(wú)法再?gòu)钠渌緩将@悉物權(quán)是否變動(dòng)，對(duì)交易安全不利，需要重構(gòu)善意取得制度和權(quán)利外觀理論，這對(duì)立法技術(shù)和立法成本更是一個(gè)極大的考驗(yàn)，因而對(duì)于此觀點(diǎn)還有待商榷。

二、交付在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的意義

如案例：張某將房屋出賣(mài)給李某，李某尚未支付完全部購(gòu)房款，張某將房屋鑰匙交給李某，但房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)尚未完成。后來(lái)，李某對(duì)房屋進(jìn)行換鎖并簡(jiǎn)單裝修后將該房屋出租給王某并交付。與此同時(shí)，張某又將房屋出租給趙某，并以指示交付的方式向趙某完成交付。試問(wèn)王某和趙某的承租權(quán)誰(shuí)應(yīng)得到保護(hù)？

通過(guò)涵攝之過(guò)程可以確定，上述案件最可能適用的民法規(guī)范有《物權(quán)法》第6條、第9條、第15條，以及《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第6條。具體分析如下，按照物權(quán)法規(guī)定，盡管張某已將房屋交付給李某，但由于房屋過(guò)戶登記手續(xù)雙方尚未辦理，張某仍為該房屋的所有權(quán)人，張某作為產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能，他的出租行為在法規(guī)范層面看似并無(wú)不妥之處，其對(duì)李某基于一個(gè)有效的買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下所產(chǎn)生的義務(wù)負(fù)擔(dān)僅具有債法上的意義，在辦理過(guò)戶登記之前，房屋的真正權(quán)利人仍為張某。另一方面，當(dāng)下一旦對(duì)房屋完成交付，多數(shù)人很快對(duì)房屋進(jìn)行裝修并投入使用，并虔誠(chéng)地相信自己就是房屋的所有權(quán)人。此時(shí)交付至完成登記會(huì)有很長(zhǎng)的時(shí)間差，買(mǎi)受人會(huì)有很大的不安全感。另外，從嚴(yán)格的理論邏輯推導(dǎo)層面來(lái)看，李某僅是張某的債權(quán)人，李某將房屋出租給王某，由于李某不是物權(quán)人，因而在理論層面，李某還有擅自出租他人之物之嫌，這種結(jié)論與社會(huì)生活中所形成的一般社會(huì)觀念大相徑庭。趙某的承租權(quán)和王某的承租權(quán)誰(shuí)更應(yīng)該得到保護(hù)，從邏輯推導(dǎo)層面是一個(gè)難以解決的問(wèn)題。

租金是一種較為典型的法定孳息，關(guān)于租金的收取，是所有權(quán)中收益權(quán)能的體現(xiàn)。由于收益權(quán)能是所有權(quán)的基本權(quán)能之一，因而原則上應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人取得收益。[6]這樣一來(lái)，得出了在本案中房屋受讓人李某出租房屋所得的租金歸屬于尚未轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的張某所有這一荒唐結(jié)論。有學(xué)者認(rèn)為，所有權(quán)存在特定條件下的權(quán)能分離現(xiàn)象，可以用權(quán)能分離理論解決。[7]但該理論存在弱化所有權(quán)功能的風(fēng)險(xiǎn)，違背物權(quán)法定原則，并且在我國(guó)還尚不成熟，因而有待商榷。對(duì)于本案，我們只能從債法的理論層面即債權(quán)具有平等性的例外，推導(dǎo)出王某的租賃權(quán)優(yōu)先于趙某的租賃權(quán)得到保護(hù)，依據(jù)當(dāng)下我國(guó)物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的模式構(gòu)造并不能妥善解決上述問(wèn)題。如若采納交付生效主義，即當(dāng)房屋交付時(shí)，所有權(quán)變動(dòng)已經(jīng)完成，本案中由于張某已經(jīng)交房，房屋所有權(quán)歸李某。李某將房屋出租給王某沒(méi)有任何權(quán)利瑕疵。張某不是房屋所有權(quán)人，其將房屋出租給趙某的行為屬于廣義上的無(wú)權(quán)處分，其更無(wú)法完成指示交付，趙某可以向張某主張違約責(zé)任。這無(wú)論是邏輯推導(dǎo)層面還是對(duì)于民眾的一般認(rèn)知而言，都是妥當(dāng)?shù)摹?/p>

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義存在的問(wèn)題

與前文相類(lèi)似的還有近年來(lái)不斷出現(xiàn)的“一房數(shù)賣(mài)”問(wèn)題，在買(mǎi)受人與第三人之間如何平衡利益，一直都是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)亟待關(guān)注的問(wèn)題。我們認(rèn)為，采取登記生效主義會(huì)出現(xiàn)以下弊端：

一是依據(jù)與實(shí)踐存在矛盾。將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件是依據(jù)潘德克頓體系建立起來(lái)的，[8]以此建立物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的目的是區(qū)分債權(quán)合同的生效與物權(quán)變動(dòng)的生效。但我國(guó)不承認(rèn)德國(guó)的物權(quán)行為理論，卻又在一定程度上借鑒了德國(guó)的登記生效制度，這是值得商榷的。二是侵害當(dāng)事人的意思自治。正如前面郭明瑞教授所言，當(dāng)事人之間的合意是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的根本原因。采取嚴(yán)格的登記生效主義會(huì)使得一項(xiàng)行政性行為侵犯私法領(lǐng)域的意思自治，單純以登記來(lái)決定物權(quán)變動(dòng)的真正走向，不利于糾紛的解決和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。三是不利于保護(hù)真正的權(quán)利人。當(dāng)下的登記生效主義側(cè)重于對(duì)第三人合理信賴?yán)姹Ｗo(hù)，但對(duì)于之前的處于無(wú)辜狀態(tài)下的買(mǎi)受人保護(hù)較弱，其最終只能主張違約責(zé)任，而為此所花費(fèi)的時(shí)間、精力、訴訟成本等巨大，使得買(mǎi)受人獲得救濟(jì)的代價(jià)過(guò)大，因而僅使買(mǎi)受人通過(guò)違約責(zé)任獲得補(bǔ)償實(shí)際上并非最優(yōu)選擇。四是目前在我國(guó)登記效率很低。在實(shí)際生活中，無(wú)法及時(shí)甚至永遠(yuǎn)無(wú)法辦妥房屋登記并獲得房產(chǎn)證的情況不在少數(shù)。盡管有預(yù)告登記存在，但預(yù)告登記本身也是一項(xiàng)行政性行為，實(shí)踐中相關(guān)部門(mén)行政不作為，出賣(mài)人不愿意協(xié)助辦理預(yù)告登記等情況亦屬常見(jiàn)，使預(yù)告登記的實(shí)際作用受到很大限制。另一方面，登記影響交易效率，此處自不待言。

四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交付生效主義的現(xiàn)實(shí)意義

登記是一種帶有行政性質(zhì)的行為，登記相對(duì)于交付的公示效果更為強(qiáng)大，其外在公示力是交付所無(wú)法比擬的。但是，在民商事交易活動(dòng)中不能僅以公示效力的強(qiáng)弱來(lái)判斷兩種方式的優(yōu)劣，在保護(hù)交易安全的問(wèn)題上要綜合考慮各個(gè)方面因素。在我們看來(lái)，登記生效主義顯然是更具有安全性的，但采取嚴(yán)格的登記生效主義也確實(shí)矯枉過(guò)正。正如前文所言，登記生效主義對(duì)于當(dāng)事人的意思自治是一個(gè)巨大的限制，對(duì)于一個(gè)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)來(lái)說(shuō)，我們要重視“基于法律行為”這幾個(gè)字，意思表示又是法律行為的核心要素，因而需要平衡好登記這一帶有行政性質(zhì)的行為與意思自治之間的關(guān)系。當(dāng)然，不能否認(rèn)登記對(duì)基于法律行為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要作用，它在一定程度上也是不可替代的。將登記作為基于法律行為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，是一個(gè)值得選擇的方式。對(duì)于上述問(wèn)題，我們認(rèn)為我國(guó)物權(quán)法第6條、第9條等有關(guān)條文需要修改。我們建議將交付作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，與登記共同發(fā)揮作用。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件問(wèn)題上，采取交付為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件這一模式。

第一，采取交付為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件能充分體現(xiàn)當(dāng)事人之間的意思自治，且能極大程度縮短權(quán)利真正實(shí)現(xiàn)與權(quán)利變動(dòng)之間的時(shí)間差，保護(hù)買(mǎi)受人的交易安全，且符合我國(guó)當(dāng)下房產(chǎn)交易的實(shí)際情況。

第二，采取登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件依然可以保護(hù)善意第三人的合理信賴?yán)?。首先，法律保護(hù)的善意第三人一定是對(duì)該權(quán)利變動(dòng)不知情且無(wú)重大過(guò)失。第三人在與原房屋所有人交易過(guò)程中，負(fù)有查驗(yàn)房屋占有事實(shí)狀態(tài)等注意義務(wù)。若買(mǎi)受人怠于去辦理過(guò)戶登記或怠于對(duì)房屋實(shí)現(xiàn)真正權(quán)利，使得權(quán)利外觀處于弱化時(shí)，需承擔(dān)因此而產(chǎn)生的不利代價(jià)。只有當(dāng)所要保護(hù)的權(quán)利因外觀不明顯以致于和交易關(guān)系之外其他無(wú)辜的人發(fā)生利益沖突時(shí)，才會(huì)在兩人之間進(jìn)行保護(hù)位階上的選擇。也就是說(shuō)，讓本可以將權(quán)利外觀明顯起來(lái)但卻沒(méi)有明顯起來(lái)的權(quán)利人承擔(dān)不利后果，這符合關(guān)于權(quán)利與義務(wù)相一致原則的基本公平，也會(huì)敦促動(dòng)員交易相對(duì)人積極采取相關(guān)措施，將交易項(xiàng)下所獲利益的權(quán)利外觀予以明顯化。[9]

第三，將交付和登記同時(shí)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，僅公示效力的強(qiáng)弱存在差異。但有些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)如不動(dòng)產(chǎn)抵押由于其不存在轉(zhuǎn)移占有的情形，并且擔(dān)保物權(quán)相對(duì)于主債權(quán)具有從屬性的特點(diǎn)，若不進(jìn)行登記，第三人根本無(wú)法獲悉權(quán)利變動(dòng)情況。因而為了有效地保護(hù)交易安全，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的變動(dòng)仍需采登記生效主義。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等由于其表現(xiàn)形式的特殊性，依然延用我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定并無(wú)不妥。

第四，目前關(guān)于保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)在適用范圍上僅限于動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第34條），對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，若采取交付為其變動(dòng)的生效要件，登記為對(duì)抗要件，則可適用保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)的制度構(gòu)造，即對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人可以約定在買(mǎi)受人尚未支付完畢全部?jī)r(jià)款前，出賣(mài)人保留該房屋的所有權(quán)。相應(yīng)的，建議將《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第34條予以廢止。

五、結(jié)語(yǔ)

每種理論都有其自身的合理性，因此每種理論都有其生存的價(jià)值，而這也是每種理論都有人主張的原因。但就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，某種理論是否具有社會(huì)的合理性，需要看此種物權(quán)變動(dòng)模式與該社會(huì)其他因素的結(jié)合程度。[10]以登記為標(biāo)志的物權(quán)變動(dòng)所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題需要加以重視。我們認(rèn)為對(duì)于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)將交付為其生效要件，將登記置于對(duì)抗要件的位置上，對(duì)于應(yīng)對(duì)我國(guó)當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)情況是有實(shí)際意義的。解決前文所舉的案例，采取交付為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件這一模式。同時(shí)在解決“一房數(shù)賣(mài)”問(wèn)題采登記對(duì)抗主義，亦能平衡好善意第三人與理性買(mǎi)受人合理信賴?yán)姹Ｗo(hù)。當(dāng)前我國(guó)民法典編纂工作正在緊張有序地進(jìn)行，物權(quán)法成為物權(quán)編的過(guò)程中有太多條文需要修訂完善，這需要法律人的共同努力。

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