廖群燕

【摘 要】近年來，中國的經(jīng)濟發(fā)展取得了前所未有的巨大突破，這帶動了城市化進程的推進，無論是經(jīng)濟建設(shè)還是社會發(fā)展對土地資源的需求量都不斷提升，在這種時代背景下土地資源的整理和利用就顯得異常重要。目前我國土地整治已經(jīng)初步取得了成效，但是在某些方面還存在一定的問題，因此本文在介紹了土地整理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了土地整理的資源與經(jīng)濟效益評估方法，希望能夠為有關(guān)人士提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā);資源效益;經(jīng)濟效益

我國的土地整理工作早在上個世紀九十年代就已經(jīng)開始了，在我國耕地保護、生態(tài)安全等方面扮演著不可替代的角色，我們有必要對土地整理進行深刻的研究。更重要的是，做好土地整理資源及經(jīng)濟效益評估，有助于今后的土地整理工作得到進一步發(fā)展，因而本文的研究具有突出的現(xiàn)實價值。

1.中國土地整理工作發(fā)展現(xiàn)狀

1.1專門機構(gòu)逐漸建立

土地整理可以說是我國社會進步到一定程度的必經(jīng)之路，能夠提升土地資源的應用效率和價值。中國人口基數(shù)非常大，但是土地資源本身卻是有限的，二者之間存在著難以調(diào)和的沖突，在這樣的前提下做好土地整理工作非常有必要。在上個世紀末建立的國家土地管理局正是土地整理工作的主管部門，經(jīng)過近三十年的發(fā)展和不斷改進，目前我國三十個省份、一半以上的地級市都已經(jīng)建立起了專業(yè)的土地整理單位，相信隨著經(jīng)濟建設(shè)和社會建設(shè)的推進，中國的土地整理機構(gòu)將會越來越完善。

1.2理論體系不斷加強

土地整理工作絕非易事，其中存在很多值得探討和研究的細化課題，因此有關(guān)的業(yè)內(nèi)人士在工作的過程中也從未停止研究的腳步，確實取得許多有益的研究成果，使我國土地整理工作的理論基礎(chǔ)愈發(fā)扎實。比如說，土地整理需要遵循的原則、土地整理劃分的標準等等，都是理論研究的重要方向，特別是在本世紀初建立的土地整治規(guī)劃設(shè)計研究院，更是在土地整理研究方面一馬當先，取得了許多重要的研究成果。

1.3整理的廣度與深度不斷加強

我國一直以來都是農(nóng)業(yè)大國，因此土地整理工作的重點內(nèi)容也集中在農(nóng)用地的整理上。農(nóng)村居民聚落的改造和協(xié)調(diào)、田水路林等方面的治理等，目前都已經(jīng)取得了一定的成果，但是從整體來看還是有一些部分存在疏漏，比如說農(nóng)村居民聚落改造以后，原本居住用地如何改變用途等問題目前還沒有一個行之有效的解決方案。

2.土地整理的資源與經(jīng)濟效益評估方法

2.1土地整理的資源效益評估方法

所謂的土地資源整理實質(zhì)上指的就是，黨和政府借助政策、法律法規(guī)等方式，根據(jù)國家土地長期規(guī)劃方案的有關(guān)內(nèi)容，在結(jié)合土地資源整理實際狀態(tài)的基礎(chǔ)上，合理調(diào)整土地資源的應用結(jié)構(gòu)。一般情況下，土地整理工作都是以政府部門為主導者開展的，在一些特殊條件下政府委托的企業(yè)也可成為整理主體。土地整理的對象比較復雜，農(nóng)村集體土地和城市國有土地都是整理對象。在進行土地資源開發(fā)工作的時候，想要真正取得對資源效益評價的理解，就必須要把抽象的資源效益具象化，使之擁有可進行評價的各項指標，比如說人均住宅使用面積、人均可支配收入等等都在此列。近幾年，我國的商品房土地開發(fā)進行的如火如荼，在進行開發(fā)的時候開發(fā)商等需要評價其開發(fā)價值才能制訂開發(fā)方案。在這個過程中，除了要考慮土地所在的位置以外，還應該就城市居民購買力、城市地區(qū)人口密度等數(shù)據(jù)進行研究，一般來說城市的地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展越快，城市商業(yè)發(fā)展就越快，人們對于商品房的需求量就會越大，在這種情況下對土地資源進行開發(fā)才能獲得最佳的資源效益。另外，在進行資源效益評估的時候，工作人員還需要從生態(tài)方面著手進行評估，比如說區(qū)域綠化情況、噪聲平均值等等都可以作為參考指標。做好土地整理的資源效益評估工作，有利于提升土地開發(fā)的準確性和綜合價值，更能夠為提升我國城市化建設(shè)的效果和質(zhì)量，因此我們需要對土地整理資源效益評估給予足夠的重視。

2.2土地整理的經(jīng)濟效益評估方法

土地整理是一項利國利民的重要工程，其所具備的除了資源效益以外還有經(jīng)濟效益。對土地整理的經(jīng)濟效益進行評估的方法值得我們進行研究。第一，土地開發(fā)率是重要的評估對象。進行土地整理經(jīng)濟效益評估工作的過程中，土地開發(fā)率是評估的一個重要指標，其主要體現(xiàn)的是已經(jīng)進行開發(fā)的土地面積和預計開發(fā)整體年紀的比值。在對土地開發(fā)率進行分析和評估的前提下，工作人員就能明確該土地資源的開發(fā)深度和可開發(fā)價值，這對于土地資源發(fā)展規(guī)劃有一定的助力。第二，單位面積產(chǎn)值也不容忽視。提到單位面積產(chǎn)值就必須要提到建筑總產(chǎn)值這個概念，建筑總產(chǎn)值指的是房產(chǎn)開發(fā)可以給城市帶來的經(jīng)濟利潤總和，而建筑總產(chǎn)值具體到每一單位的土地面積上以后，就成為了單位面積產(chǎn)值。這個指標是土地整理經(jīng)濟效益評估最不可或缺的評價指標之一，往往能給最后的評估結(jié)果帶來巨大影響。最后，單位面積利稅也有必要進行綜合評估。土地整理的經(jīng)濟效益評估中，還有一個指標是不容忽視的，那就是單位面積利稅。稅收是國家收入的重要來源，也是保證城市建設(shè)和發(fā)展的必要因素，對土地資源進行整理能夠產(chǎn)生的利稅，能夠為城市發(fā)展提供穩(wěn)定的資金保障。一般來說，單位面積利稅指的是開發(fā)商在開發(fā)過程中所繳納稅款和土地面積的比值，對單位面積利稅進行評估和計算，有助于工作人員充分了解城市未來一段時間的發(fā)展質(zhì)量。進行評估的時候，可以根據(jù)實際需求引進經(jīng)濟評價的具體方法，也可以借助土地項目管理思路，保證土地整理經(jīng)濟效益的最大化。

3.結(jié)語

總而言之，土地資源開發(fā)和整理的資源效益及經(jīng)濟效益評估工作，是我國土地資源高效利用、合理配置的必經(jīng)之路，能夠從根本上提升土地開發(fā)工作的效果和水平。目前來看，土地整理的資源效益和經(jīng)濟效益評價都基本取得了一定的成效，但是這不代表我們可以在研究方面止步不前。在今后的工作中，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士需要進一步提升研究力度，爭取找到更加行之有效的評估方法。

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