顧俊波

江蘇均鴻辰建設(shè)集團(tuán)有限公司 江蘇南通 226000

1 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修的現(xiàn)狀

住宅項(xiàng)目精裝修和業(yè)主自行裝修相比有以下優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：自主裝修耗費(fèi)精力，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修就減少業(yè)主自己裝修的煩惱，為業(yè)主帶來很大便捷；裝修過程中由于噪音和廢棄物的影響，會(huì)對(duì)其他業(yè)主帶來干擾，提前精裝修能夠避免這一問題，提升業(yè)主舒適感；裝修過程中，材料的采買上，由于批量裝修集中采買，可以降低裝修成本和材料的浪費(fèi)；業(yè)主購買房屋時(shí)，裝修款包含到總房價(jià)中，統(tǒng)一辦理按揭貸款，減輕業(yè)主因?yàn)樽灾餮b修帶來資金上的壓力。缺點(diǎn)：項(xiàng)目住宅項(xiàng)目精裝修過程中，施工內(nèi)容很多，提升管理壓力，裝修質(zhì)量不高，后期容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商交房難度大；很多裝修風(fēng)格不符合業(yè)主要求，減少房屋成交數(shù)量[1]。

2 精裝修住宅的管理難點(diǎn)

精裝修住宅不同于毛坯住宅，它的裝修規(guī)模大、材料種類繁多、各工序交叉施工面多、工期緊、質(zhì)量要求高，但是，現(xiàn)階段我國精裝修隊(duì)伍能力參差不齊、施工工藝較為落后，如果不能建立與之匹配的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，會(huì)導(dǎo)致管理不規(guī)范、效能低下的問題，造成進(jìn)度滯后、產(chǎn)品品質(zhì)降低，甚至導(dǎo)致成本失控、安全文明施工風(fēng)險(xiǎn)增加等風(fēng)險(xiǎn)。目前，客戶主要投訴的是按期交房、房屋質(zhì)量方面的問題，房地產(chǎn)商對(duì)客戶投訴卻沒有進(jìn)行快速反饋或有效解決[2]。為保證開發(fā)商精裝修住宅的順利交付，可以參照精裝修住宅的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，通過在精裝修工程中進(jìn)行前期策劃管理、中期管控、后期提升管理，來實(shí)現(xiàn)精裝房的如期交付，并全面提升精裝住宅的品質(zhì)。精裝修住宅工程標(biāo)準(zhǔn)化管理模式如圖1所示。

圖1 精裝修住宅標(biāo)準(zhǔn)化管理流程圖

3 地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理

3.1 施工過程質(zhì)量的管理

房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，涉及各方面的技術(shù)和大量的施工工序，管理難度較大，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，因此需要管理人員結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，做好材料的管理，結(jié)合精裝修和開發(fā)商實(shí)際情況，制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，采取有效手段對(duì)其進(jìn)行質(zhì)量的管理，主要從以下方面進(jìn)行。（1）主體階段，對(duì)設(shè)計(jì)方案中裝修過程中各種數(shù)據(jù)進(jìn)行控制，特別是房間方正、開關(guān)插座位置、電線分布的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。在施工開始前，進(jìn)行全面的測(cè)量和評(píng)估，對(duì)不符合施工要求的，及時(shí)進(jìn)行整改。（2）嚴(yán)格控制總包主體施工質(zhì)量，施工單位開始和開發(fā)商簽訂移交手續(xù)，避免出現(xiàn)扯皮情況，促進(jìn)裝修工作順利進(jìn)行。（3）主體施工階段，對(duì)電梯層門口進(jìn)行圍擋，增加電梯門口門檻，并做成緩坡，有利于裝修順利進(jìn)行。電梯門在安裝后，如果發(fā)現(xiàn)電梯門和地面空隙較大，在井道內(nèi)，使用鍍鋅鐵品進(jìn)行封口作業(yè)。（4）安裝門窗框時(shí)，需要在室內(nèi)外貼膜，防止墻面受破壞，室外工作交給外墻施工組進(jìn)行，做好適當(dāng)保護(hù)措施，提升施工人員安全性。（5）室內(nèi)預(yù)埋管線，由水電班組執(zhí)行，需要在埋線的地方使用標(biāo)記筆，進(jìn)行醒目的標(biāo)注，給施工人員明確指示，施工時(shí)注意避免打穿墻面的情況發(fā)生[3]。

3.2 住宅的裝飾工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督

裝飾工程看似簡單，但事實(shí)上是整個(gè)裝修過程中最繁復(fù)的一個(gè)步驟。由于在進(jìn)行裝修的過程中要考慮到房屋建造的材料以及建筑的形態(tài)，然后進(jìn)行相應(yīng)地、合理地設(shè)計(jì)，再根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)行精準(zhǔn)、細(xì)致地施工。例如，在進(jìn)行施工之前還要準(zhǔn)確地計(jì)算設(shè)計(jì)出需要預(yù)留的孔洞，其位置一定得是后續(xù)進(jìn)行安放家具和線路設(shè)計(jì)時(shí)要用到的孔，不可以有絲毫的偏差和缺漏，以免在后續(xù)的施工中會(huì)造成許多不必要的麻煩或是影響整體裝修風(fēng)格的美觀程度。在選擇施工應(yīng)用材料的時(shí)候也應(yīng)該較為細(xì)致，因?yàn)橐坏┐_定就是整個(gè)樓盤將要使用的材料，若是對(duì)于材料的選擇不夠嚴(yán)謹(jǐn)、充分，帶來的將是極大的損失。在正式進(jìn)行施工的時(shí)候，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要進(jìn)行及時(shí)地反饋、重新討論以及采用更好的解決措施，還需要設(shè)置相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行實(shí)時(shí)的施工監(jiān)督，避免出現(xiàn)問題后沒能及時(shí)解決而對(duì)住房質(zhì)量問題產(chǎn)生影響。除此之外，還應(yīng)該重視的就是商品住宅的砌體。通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主關(guān)于房屋問題的民事、鄰里之間的糾紛都是與砌體有關(guān)。有的是因?yàn)槁┧?，有的是因?yàn)楫a(chǎn)生了裂縫，更有在裝修過程中打穿了地板等情況出現(xiàn)。所以在進(jìn)行裝修的時(shí)候以及后續(xù)的房屋驗(yàn)收過程中應(yīng)該重視砌體這方面的問題，嚴(yán)格按照砌體的最高等級(jí)進(jìn)行施工，對(duì)于施工的工人也應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格地監(jiān)督、管理，定時(shí)對(duì)其進(jìn)行一定的培訓(xùn)和考核，確保其在實(shí)際的施工過程中可以圓滿地完成施工任務(wù)，提高居民的入住體驗(yàn)和生活舒適度。

3.3 精裝修住宅的設(shè)計(jì)配合管理

對(duì)于精裝修項(xiàng)目的管理，一定要重視對(duì)精裝修設(shè)計(jì)的管理。在精裝修工程施工之前，開發(fā)商要協(xié)調(diào)建筑設(shè)計(jì)單位、精裝設(shè)計(jì)單位和施工單位，進(jìn)行施工圖紙會(huì)審工作。在圖紙會(huì)審中，要重點(diǎn)查看專業(yè)間的銜接部位減少土建和精裝修的脫節(jié)現(xiàn)象，使前期土建施工預(yù)留洞口以及砌筑墻體更加合理，避免到裝修階段進(jìn)行大規(guī)模土建改動(dòng)。在這過程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)師、工程師要細(xì)致全面地審查圖紙，盡可能發(fā)現(xiàn)問題，找出圖紙中錯(cuò)漏空缺、沖突搭接的部分，現(xiàn)場進(jìn)行分析處理，找出解決方案，從而減少施工中的變更數(shù)量。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修過程中的有效管理，可以提升房屋整體質(zhì)量。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求越來越高，因此施工單位要加強(qiáng)精裝修工程的管理力度，通過材料質(zhì)量的管理、加強(qiáng)施工中的監(jiān)督等，提升施工質(zhì)量，保證住宅精裝修工作的順利完成。