【摘要】專業(yè)評(píng)估人士根據(jù)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、影響因素在結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)擬定適合的評(píng)估方法，從而針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值作出的一系列審核與決斷。這就是人們常說的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估流程，是經(jīng)過真實(shí)價(jià)格來體現(xiàn)商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的一項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。文章結(jié)合研究成果，對(duì)目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估問題進(jìn)行了深入研究和討論，隨后分析了出現(xiàn)問題的根源，最后提出商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估問題的解決方案。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn);評(píng)估;問題;措施

1、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估問題

1.1估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性、客觀性不強(qiáng)

相較于住宅、寫字樓、工業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性較低，甚至說該類房地產(chǎn)其評(píng)估結(jié)果與客觀價(jià)值的偏離程度往往是最大的，也是最容出現(xiàn)偏差的。估價(jià)師未能準(zhǔn)確判斷估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)值，增加了估價(jià)報(bào)告使用人在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各種風(fēng)險(xiǎn)，也增加了估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。目前行業(yè)中已多起出現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)因估價(jià)結(jié)果失實(shí)而遭法院追責(zé)的案例，輕者罰款、重者坐牢。

1.1市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估環(huán)境缺乏規(guī)范性，主要體現(xiàn)在下列幾點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)評(píng)估要多次和當(dāng)?shù)卣块T開展業(yè)務(wù)交流。大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了提高業(yè)務(wù)量，獲取個(gè)更多效益，他們會(huì)和當(dāng)?shù)卣块T及工作人員搭建好的合作關(guān)系。在此患者中，多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估人員會(huì)通過一系列手段達(dá)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。其次，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不斷邁進(jìn)，在某種程度上增加了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)的人員數(shù)量，各個(gè)機(jī)構(gòu)開啟了業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)模式，使得市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范性越發(fā)嚴(yán)重。

1.2從業(yè)人員綜合素質(zhì)較差

從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估人員數(shù)量非常多，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)在招聘過程中所設(shè)門檻不同，使得當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估人員綜合素質(zhì)相對(duì)較差。實(shí)際上，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)每一位員工的素質(zhì)素養(yǎng)要求極高。只有從業(yè)人員的專業(yè)基礎(chǔ)夠深，才能更好的評(píng)估用戶固定資產(chǎn)。

1.3法律體系不完整

長(zhǎng)期以來限制房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前進(jìn)的重要原因是當(dāng)前法律體系不完整?，F(xiàn)如今我國推出了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，此項(xiàng)法律中的條例主要針對(duì)的是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，和房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的規(guī)定少之又少。所以，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)擬定了很多章程體系，皆是在評(píng)價(jià)其行為，推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。但是因?yàn)閰^(qū)域不同市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)也不同，行業(yè)規(guī)范與房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)難以相容，使得每個(gè)區(qū)域有自己的行業(yè)準(zhǔn)則。行業(yè)規(guī)定不受法律保護(hù)，讓一些人在評(píng)估過程中鉆了空子，當(dāng)自身利益和行業(yè)規(guī)范有所沖突時(shí)，不能按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1.4不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重

就目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于一個(gè)上升的發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)如今國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中常常出現(xiàn)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，導(dǎo)致委托方不得不在評(píng)估業(yè)務(wù)階段對(duì)人員及機(jī)構(gòu)工作加以限制，從而降低了評(píng)估工作的公平性、客觀性和自主性。例如一些人員為了自身效益常常在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)拉攏委托方，并出現(xiàn)給房地產(chǎn)估價(jià)師賄賂情況，這件事嚴(yán)重影響了估價(jià)人員的審視和決策。另一方面，因?yàn)閲鴥?nèi)所構(gòu)建的評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度標(biāo)準(zhǔn)非常低，增加了評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量，各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，完全與評(píng)估行業(yè)原則背道而馳，加劇了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。所以商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)是限制行業(yè)發(fā)展的主要因素。

2、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中問題緣由

2.1房地產(chǎn)估價(jià)師未盡職調(diào)查

由于商業(yè)房地產(chǎn)類型多、經(jīng)營(yíng)模式多樣，同時(shí)市場(chǎng)信息不透明，市場(chǎng)虛假信息繁多。部分房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，未滿足客戶價(jià)格及進(jìn)度需求，往往未對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)及類似房地產(chǎn)進(jìn)行充分分析，對(duì)調(diào)查取得市場(chǎng)信息也未進(jìn)行充分甄別、篩選。簡(jiǎn)單的依據(jù)有限的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算得上結(jié)論出具報(bào)告。例如某商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)4萬/平方米，開發(fā)商包租5年，開發(fā)商約定前三年回報(bào)率分別為5%、6%、7%三年后租金收益二八分成。前三年租金收益直接抵扣房款，則購房這實(shí)際支付的房屋單價(jià)為4×（1-5%-6%-7%）=3.28萬/平方米。該類信息往往需要充分調(diào)查才能了解獲取，房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估時(shí)若未充分調(diào)查直接以開發(fā)商對(duì)外公示的售價(jià)為依據(jù)則會(huì)造成估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重高估。

2.2評(píng)估管理體制不合理

首先，缺少完整的機(jī)構(gòu)管理體制。盡管能夠自行挑選合作人制與有限責(zé)任公司制，然而為了使出資人得連帶責(zé)任有所減輕，在實(shí)際生活中有限責(zé)任公司制在眾多商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中應(yīng)用廣泛?；诖?，便不能保護(hù)委托人合法權(quán)益，增加其連帶責(zé)任。其次，行業(yè)管理體制尚不完整。在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”是其核心管理模式。身為非自發(fā)性的行業(yè)自律，以政府推動(dòng)為基準(zhǔn)，所取得的效果不是很理想，導(dǎo)致國內(nèi)評(píng)估市場(chǎng)極其混亂。

2.3準(zhǔn)入門檻低

法律法規(guī)不太完整，沒有構(gòu)成合理、完善的人才培育、引入和晉級(jí)體系。讓很多不是從事此項(xiàng)專業(yè)的人和資歷尚淺的人都能參與到商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中，降低其縝密性與合理性，完全不理會(huì)職業(yè)道德規(guī)范。另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試制度的注冊(cè)級(jí)別僅有一個(gè)，不能完全展現(xiàn)評(píng)估師的自身水平與工作經(jīng)驗(yàn)，還有一些評(píng)估師放棄了學(xué)習(xí)深造的機(jī)會(huì)。

3、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估問題的解決措施

3.1加大監(jiān)督管理力度

商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估屢次出現(xiàn)違法行為的根本原因是缺少管理，對(duì)此需加大監(jiān)督管理力度。統(tǒng)一試行評(píng)估機(jī)制，避免內(nèi)幕交易的發(fā)生;轉(zhuǎn)變監(jiān)管機(jī)制，注重行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管工作，幫助政府完整引導(dǎo)任務(wù)。增設(shè)投訴窗口，實(shí)時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)人員行為。

3.2定期組織人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)性非常強(qiáng)，因此格外注重員工專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)評(píng)估人員要具備厚實(shí)的理論基礎(chǔ)，掌握公允價(jià)值。若碰到突發(fā)情況，應(yīng)結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)性作出精準(zhǔn)判斷。在日常工作中，評(píng)估人員要虛心學(xué)習(xí)，積攢經(jīng)驗(yàn)，提升自身專業(yè)水平。

3.3構(gòu)建完整的法律體系

為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估人員在工作中的行為準(zhǔn)則，要對(duì)現(xiàn)有法律進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整過程中需注意兩點(diǎn)：統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，改良現(xiàn)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn);提高職業(yè)道德要求，增加房地產(chǎn)評(píng)估人員的違法成本。

結(jié)語：

綜上所述，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在某種程度上加快了商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商業(yè)房地產(chǎn)是其核心要素，合理的評(píng)估將直接影響社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，并在商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化與平穩(wěn)化發(fā)展中起到至關(guān)重要的作用。商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目屬于一項(xiàng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，發(fā)展趨勢(shì)十分良好。盡管現(xiàn)在處在發(fā)展階段，問題較多，但依照我國現(xiàn)狀制定合適的解決措施，使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估越來越成熟。

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作者簡(jiǎn)介：

鄭璽（1987-10-10），男，浙江樂清，副總估價(jià)師兼估價(jià)二部科長(zhǎng)，中級(jí)職稱，研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)。