廖志靈

目前，市場上對房地產(chǎn)行業(yè)的普遍擔(dān)心，主要來自于市場認(rèn)為其未來的銷售情況將會受政策和需求影響，從而大幅下跌，所以不敢投資。但這個(gè)行業(yè)的未來并沒有市場認(rèn)為的那么悲觀。今年1-8月，商品房銷售額95373億元，增長6.7%。試想，即便是今年這么大的政策和經(jīng)濟(jì)壓力下，行業(yè)都能夠?qū)崿F(xiàn)增長，所以一定是有真實(shí)的需求在推動銷售額增長。退一步看，即便未來地產(chǎn)形勢持續(xù)嚴(yán)峻，總銷售額不增長，按照外國的地產(chǎn)行業(yè)趨勢來看，規(guī)模較大的地產(chǎn)開發(fā)商（TOP30）也將會受益于集中度的提升和規(guī)模效應(yīng)，未來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長還是大概率的。

如巴菲特所說，價(jià)值投資就是五毛錢買一塊錢的資產(chǎn)，所以關(guān)鍵是我們要判斷地產(chǎn)公司目前是否低估，而且未來利潤不會大幅度下降。

地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其當(dāng)年的營收利潤并不能代表真實(shí)的銷售情況，而銷售額結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，一般有一到兩年的時(shí)間段。所以，如果能估計(jì)出今年公司的銷售情況，根據(jù)歷史情況得出權(quán)益比例和凈利率，就可以算出公司的“真實(shí)利潤”，用當(dāng)前市值除以它，就能得出前瞻市盈率，代表公司真實(shí)的估值。而如果股息率較高的話，則代表目前公司的投資價(jià)值較高，且公司愿意將利潤與股東分享。這里筆者選取了在A股和港股規(guī)模比較大的地產(chǎn)公司進(jìn)行觀察。（見表1）

我們可以看到，目前這些地產(chǎn)公司的2019年前瞻PE大多數(shù)都在5倍市盈率以下，更有像中國奧園、時(shí)代地產(chǎn)等3倍以下的估值，可以說地產(chǎn)的確是處于比較低估值的狀態(tài)。從股息率來看，除了陽光城和融創(chuàng)因?yàn)槿谫Y擴(kuò)規(guī)模等原因股息率低于3%，其他地產(chǎn)公司則都高于3%，還有部分大于5%，結(jié)合行業(yè)利潤后置的特點(diǎn)，如果未來股價(jià)不漲，那么它們未來的股息率將會更高，所以他們的安全墊將會更厚。

此外，在今年房企銷售壓力較大的情況下，如果還能在這時(shí)候逆勢銷售增長的，則未來應(yīng)該會更有潛力。

根據(jù)克而瑞截至今年8月的銷售數(shù)據(jù)來看，增長情況比較好的應(yīng)該是中等規(guī)模的房企（見表2）。究其原因，盡管大型地產(chǎn)公司有規(guī)模和資金成本較低的優(yōu)勢，也有豐厚的土地儲備，但相對于規(guī)模稍小的中型地產(chǎn)來講，它們基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國化布局，很難通過突破地域來增長銷售。再則，有些中型地產(chǎn)公司如中國奧園和時(shí)代地產(chǎn)也具備其獨(dú)特的并購和舊改優(yōu)勢，像金茂等公司靠城市運(yùn)營的拿地模式已經(jīng)成為其核心競爭力，這些能力也是大規(guī)模公司難以企及的。

如果我們“以合理價(jià)格買入優(yōu)秀公司”作為投資原則的話，在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下能夠保持穩(wěn)健增長的地產(chǎn)公司毋庸置疑是在業(yè)內(nèi)特別優(yōu)秀的，加上低前瞻利潤和高股息率已經(jīng)為它們提供了厚厚的安全墊，選擇并且投資于低估且具成長動能的優(yōu)秀地產(chǎn)公司，未來獲勝的概率是很大的。