徐岳

摘 要：在對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，相關(guān)設(shè)計(jì)者不僅要合理的采用規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)理論，讓設(shè)計(jì)能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的美觀度，同時(shí)還要在進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中對(duì)樓盤開發(fā)策略要有一個(gè)清晰的思路，實(shí)現(xiàn)策略開發(fā)思路和規(guī)劃工作的完全結(jié)合，這樣一來(lái)才可以讓項(xiàng)目達(dá)到理想的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃;開發(fā)策略思路;樓盤

若想對(duì)當(dāng)代樓盤進(jìn)行合理的開發(fā)，那么就要做好規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。不過(guò)相關(guān)工作者在進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中，通常會(huì)脫離市場(chǎng)，沉浸在自己的理想世界當(dāng)中。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，樓盤銷售競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這也因此對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作提出了更高的要求。在樓盤開發(fā)期間，要?jiǎng)?chuàng)建出合理的策略思路，這樣才能夠確保開發(fā)工作的順利進(jìn)行，其中規(guī)劃設(shè)計(jì)是把項(xiàng)目策劃合理的落實(shí)到實(shí)質(zhì)性工作當(dāng)中的過(guò)程。

一、樓盤的規(guī)劃建設(shè)一定要適度

營(yíng)利是房地產(chǎn)開放商最為重要的目標(biāo)，在征地建樓的思考中，傳統(tǒng)的思維是獲取的樓盤越大，那么就會(huì)提升規(guī)模效益。例如在樓盤的戶型設(shè)計(jì)費(fèi)用中，采用同一設(shè)計(jì)，能夠節(jié)省一部分的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)，使得建筑企業(yè)可以獲得理想的經(jīng)濟(jì)收益。但是，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審批的時(shí)候，則要從城市、布局、發(fā)展等角度去規(guī)劃每個(gè)樓盤的體量。

在對(duì)城市居民進(jìn)行管理的過(guò)程中，盡管無(wú)需向?qū)r(nóng)村居民那樣做到事無(wú)巨細(xì)，但是想要對(duì)多達(dá)幾十萬(wàn)的居民進(jìn)行完善的管理，只是依靠物管企業(yè)是不行的，就算它們?cè)倥?，在有些事情上也難免出現(xiàn)疏漏。從這個(gè)道理當(dāng)中能夠看出，樓盤就好比社區(qū)一樣;要是企業(yè)進(jìn)行適度的規(guī)劃，那么社區(qū)也要規(guī)模適度。根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的城市管理水平來(lái)看，還不適合進(jìn)行審批以及建立較大規(guī)模的樓盤，除了可以讓開發(fā)商獲得足夠的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市等方面的管理都不會(huì)起到太好的作用。

（一）從產(chǎn)業(yè)方面來(lái)分析樓盤的適度。在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是第一性，而城市發(fā)展是第二性，根據(jù)這個(gè)原理，體量可以容納多達(dá)萬(wàn)人的樓盤，而要是不規(guī)劃到開發(fā)區(qū)，只是依靠較低的房?jī)r(jià)來(lái)增強(qiáng)購(gòu)買力，那么一定會(huì)變成城市規(guī)劃建設(shè)誤區(qū)，難以建設(shè)成生氣盎然的全新城區(qū)。

（二）從交通和日常生活方面進(jìn)行分析樓盤的適度。數(shù)萬(wàn)的城市居民勢(shì)必會(huì)給交通、供應(yīng)等造成一定的矛盾?？梢栽囅胍幌?，在對(duì)城中村進(jìn)行改造期間，具有很多的高層居民樓，如果這些住戶平時(shí)只是騎自行車、電動(dòng)車的話，那么就會(huì)發(fā)生交通堵塞的情況，要是有三層的居民是使用汽車出行，那么就會(huì)造成更加嚴(yán)重的擁堵情況。

二、樓盤的規(guī)劃建設(shè)要配置公共資源

因?yàn)閲?guó)內(nèi)城市化建設(shè)通常優(yōu)先考慮房地產(chǎn)行業(yè)，而對(duì)住宅區(qū)來(lái)講，通常是在住戶入住之后，有關(guān)的福利、文化等方面的服務(wù)還沒(méi)有就位。舉個(gè)例子，在一個(gè)樓盤當(dāng)中，在住戶只達(dá)到三分之一的時(shí)候，他們就要為孩子的上小學(xué)問(wèn)題進(jìn)行排隊(duì)，但是即便這樣也無(wú)法保證能夠入學(xué)，這不僅不會(huì)讓居民享受到福利政策，而且還會(huì)影響社會(huì)效率。

（一）要采用自上而下的立法。確保政府的有關(guān)部門要根據(jù)居民的數(shù)量在既定的時(shí)間當(dāng)中配備充足的公共資源。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的立法中還沒(méi)有根據(jù)人數(shù)和居民的居住時(shí)間來(lái)設(shè)定行政、救助、文化等方面的要求，從而導(dǎo)致這類服務(wù)并沒(méi)有得到充足的投入，而且在分布上也不均勻。利用立法、把住戶的入住人數(shù)當(dāng)做政府配備公共資源的依據(jù)，這樣一來(lái)不但能夠讓所使用的公共資源都可以得到使用，確保了公共資源投入的效率，讓政府能夠更好的對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理。而且還能夠讓提升居民的生活質(zhì)量，讓生活更加的便利，這樣相關(guān)的福利也能夠得到加強(qiáng)。

（二）要讓建設(shè)、管理等方面的工作進(jìn)行有效的配合，來(lái)一同提升公共資源配置和使用效率。就如同之前所提到的那樣，要站在住戶人數(shù)的角度來(lái)對(duì)公共資源進(jìn)行配置。所以要依據(jù)樓盤的規(guī)劃居民人數(shù)，開放商在建設(shè)的過(guò)程中要留有足夠的開發(fā)公共服務(wù)所要用到的空間。而且，樓盤的物業(yè)服務(wù)商還要掌握業(yè)主的具體情況，然后按時(shí)把居民的具體信息上報(bào)給有關(guān)的部門，緊接著利用業(yè)務(wù)服務(wù)商所提供的資料，來(lái)讓政府部門合理的投入公共資源，并要讓業(yè)主委員會(huì)來(lái)監(jiān)管公共資源的使用和投入，如此一來(lái)就能夠在各方的合作下來(lái)加強(qiáng)公共資源的配置效果以及運(yùn)用率。

三、“高開高走”的市場(chǎng)標(biāo)桿式開發(fā)

在樓盤開發(fā)當(dāng)中，“低開高走”是普遍的思路，除此之外，“高開高走”同樣也是普遍被采用的開發(fā)思路。其是帶有市場(chǎng)標(biāo)桿性質(zhì)的開發(fā)思路，比較適用于具有品牌實(shí)例的開發(fā)商，這對(duì)于提升經(jīng)濟(jì)收益具有非常大的幫助作用。而且，對(duì)于具備較高地段價(jià)值的項(xiàng)目，也能夠利用建立市場(chǎng)標(biāo)桿的方式來(lái)加強(qiáng)項(xiàng)目定位，這樣就能做好項(xiàng)目開發(fā)工作。

我國(guó)目前利用“高開高走”的開發(fā)思路打造了非常多的建設(shè)項(xiàng)目。例如在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，面臨著非常大的噪音。如果利用傳統(tǒng)的“低開高走”的思路，項(xiàng)目會(huì)由西向東進(jìn)行開發(fā)，戶型價(jià)格會(huì)由低走高。不過(guò)，開放商卻利用樓盤優(yōu)勢(shì)，采用了從東向西的開發(fā)順序，導(dǎo)致樓盤價(jià)格也呈現(xiàn)了“高開高走”的情況。而站在銷售成交的角度進(jìn)行分析，項(xiàng)目獲得了理想的效果。而伴隨樓盤價(jià)值和品牌價(jià)值的飆升，項(xiàng)目并未受到開發(fā)地段條件的影響而降低價(jià)格，而且銷售反倒得到了提升，這充分展現(xiàn)出了項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。

四、樓盤的規(guī)劃要結(jié)合城市的宏觀布局

在城市空間布局的多核模式里，城市可以由多種城區(qū)結(jié)合而成，但是在這其中一定要具有“功能區(qū)”，和以其為中心所具有的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)等。不過(guò)，樓盤的規(guī)模就算非常大，也只能是居住區(qū)和商業(yè)區(qū)所構(gòu)成的社區(qū)。社區(qū)只是城市的細(xì)胞，尤其是要指明的是，在一些二線城市當(dāng)中，樓盤規(guī)劃工作要做到謹(jǐn)小慎微。原因在于在這些城市當(dāng)中，通常隨意在空地上進(jìn)行建設(shè)，如果規(guī)劃效果好，那么就能夠成為繁榮的新區(qū)，而要是效果不佳，就會(huì)影響城市布局的整體效果。

（一）樓盤要和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)相生相伴。在對(duì)城市空間進(jìn)行布的過(guò)程中，多核模式比較的先進(jìn)，主要是把產(chǎn)業(yè)聚集的功能區(qū)和商業(yè)區(qū)結(jié)合成能夠獨(dú)立的城區(qū)，而在這其中，能夠讓人們的生活更加的方便，這樣一來(lái)就可以提升人們的生活品質(zhì)。目前，開放商通常會(huì)因?yàn)榈蛢r(jià)的制約，只把一部分樓盤建立在郊區(qū)，房屋施工的成本看上去是減少了，不過(guò)房屋在通勤、時(shí)間等方面成本上會(huì)得到提升，這樣就會(huì)影響到人們的生活質(zhì)量。

（二）樓盤要體現(xiàn)和補(bǔ)充城市的功能。若想讓城市具有競(jìng)爭(zhēng)力，那么就要做好相關(guān)的設(shè)計(jì)和建設(shè)工作。根據(jù)規(guī)劃可以全面的展現(xiàn)出城市的功能。所以城市的功能是否完善會(huì)直接影響到城市在將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。

在一些大中型城市當(dāng)中，若想讓城市功能具備綜合性，那么就一定要把一個(gè)城市當(dāng)中的各類行政區(qū)進(jìn)行劃分，然后來(lái)承載各個(gè)城市功能。

根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，位于各個(gè)城市功能區(qū)的各種樓盤，在規(guī)劃和建設(shè)工作上就要展現(xiàn)和補(bǔ)充城區(qū)所具有的城市功能，以及相關(guān)的特征。概括的講，就是如果樓產(chǎn)位于金融服務(wù)區(qū)，那么就不能算作是保障性住房，而應(yīng)屬于高檔樓盤;位于工業(yè)區(qū)的樓盤不能算作是高檔樓盤，而位于商業(yè)區(qū)的樓盤才可以建立較多的商鋪。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)樓盤進(jìn)行開發(fā)，要展現(xiàn)出其價(jià)值，這樣才可以具有合理的開發(fā)思路，讓項(xiàng)目體現(xiàn)出其應(yīng)該具有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而項(xiàng)目的核心價(jià)值主要包括區(qū)位、環(huán)境等方面的價(jià)值，而且各個(gè)地塊的條件均有所不同，只有進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查，才能夠掌握其所具有的價(jià)值，這樣一來(lái)就能夠做好對(duì)樓盤的規(guī)劃和策劃。

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