王永鑫

摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)中的項(xiàng)目管理系統(tǒng)也日漸成熟，通過結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目管理理論，使項(xiàng)目管理日益科學(xué)化。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，針對(duì)質(zhì)量監(jiān)控和開發(fā)進(jìn)度都需要引起重視。在建設(shè)過程中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，將質(zhì)量預(yù)防工作落到實(shí)處，不僅能減少管理者的工作量，而且也能提升管理水平，進(jìn)而提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：開發(fā);質(zhì)量管理;研究

因?yàn)?，住房是我們生活的必需品，?dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)日益龐大，而保質(zhì)保量的項(xiàng)目建設(shè)，才能為百姓構(gòu)建和諧的生活環(huán)境。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注重工程質(zhì)量，充分協(xié)調(diào)項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量管理之間的關(guān)系。因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)度直接影響工程成本，而質(zhì)量管理直接影響人們的生活，所以在滿足人們住房要求的條件下，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。這樣不僅有利于企業(yè)在社會(huì)中競(jìng)爭(zhēng)力的提升，更有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步，為我國(guó)的社會(huì)主義建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也在如火如荼的進(jìn)行中，許多國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)也涌入中國(guó)市場(chǎng)。這就促使我國(guó)本土房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷進(jìn)步，不僅需要提升施工質(zhì)量，而且還應(yīng)學(xué)習(xí)成功企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，將這些經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到工程的項(xiàng)目管理中，這樣才能全方位地提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)椋覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，市場(chǎng)秩序還在逐步建立，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還不成熟，導(dǎo)致管理過程中會(huì)出現(xiàn)許多障礙，所以，這就要求企業(yè)加大項(xiàng)目開發(fā)的管理力度，才能保障工程的有序進(jìn)行。

然而許多企業(yè)管理者過度追求項(xiàng)目的表面工程，他們不會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求來(lái)決定項(xiàng)目的發(fā)展方向，而是一味追求檔次上的建設(shè)。這樣就會(huì)導(dǎo)致建成后的房屋雖然品質(zhì)上沒問題，但是得不到市場(chǎng)的肯定，不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。因?yàn)槠髽I(yè)沒有給自身定位，沒有根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行建設(shè)，從而失去群眾基礎(chǔ)，必然會(huì)導(dǎo)致工程的失敗。企業(yè)的這種行為不僅會(huì)直接造成其形象在消費(fèi)者心中大幅度降低，失去消費(fèi)者對(duì)其的青昧，同時(shí)由于企業(yè)管理方式的落后，信息化管理沒有有效建設(shè)，導(dǎo)致因?yàn)樾畔⒌臏?，影響整個(gè)工程的正確發(fā)展方向，進(jìn)而制約企業(yè)管理水平的提高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的問題

（一）前期調(diào)研不足

盲目開發(fā)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，在項(xiàng)目開始前，企業(yè)往往不會(huì)進(jìn)行調(diào)研論證，而是看重地區(qū)周圍的房?jī)r(jià)，缺乏實(shí)地的研究分析?，F(xiàn)實(shí)的情況是企業(yè)拿到地就蓋樓，因?yàn)闆]有對(duì)技術(shù)進(jìn)行研究，造成項(xiàng)目管理很難進(jìn)行控制，從而導(dǎo)致工程后期大量問題的出現(xiàn)，直接影響土地和資源的合理配置。

（二）管理體制不完善

項(xiàng)目開發(fā)過程中，因?yàn)楣芾眢w制的不完善，導(dǎo)致工作人員對(duì)項(xiàng)目管理的理解不夠深刻，使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)。原因在于大部分企業(yè)都是照搬陳舊的項(xiàng)目管理模式，按部就班的按照模式去實(shí)施，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)細(xì)節(jié)的研究深度不夠，無(wú)法從微觀角度去思考問題，致使宏觀角度下的整個(gè)工程無(wú)法高效進(jìn)行。由于項(xiàng)目管理體制的不完善，導(dǎo)致事前管理與事中管理脫節(jié)，從而造成進(jìn)度和成本的失控，嚴(yán)重偏離預(yù)期目標(biāo)。

（三）售后服務(wù)不到位

房地產(chǎn)是投資規(guī)模相對(duì)較大的產(chǎn)業(yè)，所以我國(guó)居民十分看重企業(yè)的配套服務(wù)。企業(yè)售后服務(wù)是否到位，直接影響著居民的購(gòu)房意向。但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌服務(wù)意識(shí)相對(duì)較差，有些已經(jīng)交房的房屋，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，很多企業(yè)的售后部門就相互推諉，導(dǎo)致售后維修工作不及時(shí)。并且，許多企業(yè)在居民購(gòu)房前承諾的基礎(chǔ)措施，存在嚴(yán)重的偷工減料現(xiàn)象，有的企業(yè)甚至直接沒有，造成房屋買賣雙方之間產(chǎn)生沖突，直接影響企業(yè)的品牌價(jià)值，同時(shí)對(duì)房屋銷售也有負(fù)面影響。售后服務(wù)的缺失不利于企業(yè)整體的發(fā)展，也不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。

三、改善項(xiàng)目管理的方法

（一）加強(qiáng)前期規(guī)劃管理

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏前期調(diào)研規(guī)劃，如果要全面優(yōu)化項(xiàng)目管理，就需要企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目的前期管理，這其中包括規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期范圍內(nèi)，從而保證企業(yè)效益最大化。同時(shí)，在設(shè)計(jì)中要進(jìn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，站在社會(huì)需求的角度去設(shè)計(jì)建設(shè)，做到整體利益的協(xié)調(diào)，避免巨大浪費(fèi)情況的出現(xiàn)。這就要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行作業(yè)，做到基本不偏離，同時(shí)要求設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)與施工單位的溝通，力求設(shè)計(jì)圖紙規(guī)劃化，切合社會(huì)的實(shí)際需求，從而保證把意外風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期內(nèi)。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理

因?yàn)榉课菔蔷用裆钪幸还P巨大投資，花費(fèi)的金額數(shù)目較多，所以人們對(duì)房屋的要求相對(duì)更多。因此，房屋的質(zhì)量是企業(yè)必須看重的要點(diǎn)，一般情況下，房屋在建成后的幾個(gè)月內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題，人們也很難判斷企業(yè)的施工質(zhì)量，但是隨著時(shí)間推移，房屋的質(zhì)量問題就會(huì)逐漸涌現(xiàn)，進(jìn)而直接影響居民的日常生活。所以，項(xiàng)目管理工作人員在建設(shè)過程中需要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)人員和材料進(jìn)行監(jiān)控，從而為工程質(zhì)量提供保障。與此同時(shí)，企業(yè)也需履行對(duì)購(gòu)房者的承諾，完善基礎(chǔ)設(shè)施，做好售后服務(wù)工作。此外，需要加強(qiáng)商品房的售后管理制度，組建售后項(xiàng)目管理隊(duì)伍，積極解決居民生活問題，對(duì)房屋問題做出及時(shí)的處理，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃提出可行性的策略。

（三）完善項(xiàng)目成本管理

隨著居民對(duì)于住房的關(guān)注度提高，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也逐步上升，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高競(jìng)爭(zhēng)力，就必須注重成本管理，因?yàn)樯唐贩课莸膬r(jià)格越實(shí)惠，百姓購(gòu)買的欲望就越大。因此，企業(yè)需要完善成本管理，進(jìn)而控制項(xiàng)目成本，為社會(huì)建造價(jià)格合理的房屋。首先，需要做好項(xiàng)目預(yù)估工作，嚴(yán)格控制建設(shè)成本，平衡成本和利潤(rùn)的關(guān)系，保證整體工程的質(zhì)量。然后，在項(xiàng)目施工過程中，防止管理人員腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，將招標(biāo)工作市場(chǎng)化，使整個(gè)社會(huì)參與到工程施工的監(jiān)督之中。 最后，企業(yè)需要建立獎(jiǎng)懲制度，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，用績(jī)效獎(jiǎng)金調(diào)動(dòng)員工積極性，用懲罰遏制違規(guī)行為的發(fā)生，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障社會(huì)效益。

（四）完善項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程的周期長(zhǎng)，因此，加強(qiáng)對(duì)其意外事故的防范措施十分有必要。企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前要確保風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)最低化，以此減少施工過程中安全事故的發(fā)揮發(fā)生，降低項(xiàng)目開發(fā)的損失。 企業(yè)可以通過簽訂合同，讓甲、乙雙方明白自己的職責(zé)，保證合格施工，從而降低項(xiàng)目的隱蔽損失。另外，企業(yè)也可以與保險(xiǎn)公司簽訂合同，將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，一旦出現(xiàn)工程事故，保險(xiǎn)公司就能分擔(dān)較多部分的賠償費(fèi)用，從而降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平直接影響著工程項(xiàng)目的成本，并且決定著工程的整體效益。所以只有堅(jiān)持科學(xué)的管理方法，抓住施工過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，做好前期的規(guī)劃調(diào)研，跟進(jìn)工程的項(xiàng)目進(jìn)度，完善工程的質(zhì)量管理體系。只有著手于解決百姓關(guān)心的實(shí)際問題，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擁有絕對(duì)實(shí)力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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