摘 要：土地增值稅清算的計算和審核工作很是復(fù)雜，是土地增值稅管理鏈條中的核心。當(dāng)前稅務(wù)部門監(jiān)管手段日漸優(yōu)化，作為新時期的房地產(chǎn)企業(yè)，一定要利用好國家政策，科學(xué)合理的進行稅收籌劃，有效規(guī)避風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)土地增值稅清算;稅務(wù)籌劃;涉稅風(fēng)險管控

一、 引言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的稅種之一，而且我國對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算有著一系列明確的、具體的規(guī)定。由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所涉及的成本類型較繁雜，所以在計算土地增值稅時相對比較困難，一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。因此，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視土地增值稅的清算，同時也要做好納稅籌劃工作，從而保證企業(yè)健康可持續(xù)地發(fā)展。

二、 土地增值稅清算的要點

（一）確定清算的條件

第一，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目完成竣工、銷售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及結(jié)算轉(zhuǎn)讓后，要求房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的清算。第二，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售轉(zhuǎn)讓過程中，若已經(jīng)竣工和驗收完畢，以下幾種情況需要進行土地增值稅的清算，分別是銷售建筑面積達(dá)到85%、銷售面積未達(dá)到85%但剩余部分已經(jīng)自用和出租、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的、稅務(wù)登記注銷但未辦理土地增值稅清算。第三，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中，基于成本和收入，要剔除掉未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。第四，在房地產(chǎn)項目辦理完清算手續(xù)以后，針對在土地增值稅清算時沒有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，進行土地增值稅的清算和繳納。

（二）準(zhǔn)確計算獲取的收入

房地產(chǎn)開發(fā)項目獲取的收入包括實物收入、貨幣收入以及其他收入，在進行房地產(chǎn)土地增值稅的清算過程中，需要對這些所獲得的收入進行準(zhǔn)確的計算。其中，在確認(rèn)房地產(chǎn)收入時，要根據(jù)相關(guān)的立項報告、銷售許可證、銷售合同以及銷售發(fā)票等完整的資料進行確定。對此，需要注意幾個方面的問題：第一，根據(jù)商品銷售發(fā)票來確定收入;第二，在所開具的商品銷售發(fā)票不是全額銷售收入的情況下，要根據(jù)銷售合同中的規(guī)定來確定收入;第三，在預(yù)收房款時，如果發(fā)現(xiàn)銷售合同中顯示的面積與實際測量存在出入，發(fā)生房款補退，則要及時調(diào)整土地增值稅的清算;第四，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，當(dāng)發(fā)生債務(wù)抵償、拆遷換建等行為時，需要提前評估房產(chǎn)的價值，并以非貸款資產(chǎn)項目來進行收入確認(rèn)。

三、 房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險管控方案

（一）合理確定清算單位，以達(dá)到納稅籌劃的目的

房地產(chǎn)企業(yè)一般會同時或滾動開發(fā)多個項目或多個項目分期，在一個項目和分期同時開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算的前提條件。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。根據(jù)《財稅字〔1995〕48號》，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。在房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行清算時，可以以不同的清算口徑分別計算土地增值稅，選擇有利于企業(yè)自身的計算口徑，以達(dá)到納稅籌劃的目的。

（二）借助利息支出策略進行稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行納稅籌劃的過程中，扣除項目是其中較為關(guān)鍵的部分，企業(yè)可以利用這些扣除項目來實現(xiàn)納稅籌劃的目的。在扣除項目中，有一部分屬于開發(fā)費用，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所消耗的三大期間費用：銷售費用、管理費用以及財務(wù)費用。

按照我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行利息支出的扣除過程中，有兩種方式可供挑選，企業(yè)能夠根據(jù)自身的真實狀況去挑選適用的扣除方式。其中，第一種扣除方式是指，房地產(chǎn)企業(yè)所支付的利息費用能夠得到有關(guān)金融機構(gòu)的證明，并且房地產(chǎn)企業(yè)能夠分項目進行利息費用的扣除，在這一扣除方式中，企業(yè)可以將實際支付的利息費用全額用來扣除。第二種扣除方式是，若房地產(chǎn)企業(yè)所支付的利息費用不能夠得到有關(guān)金融機構(gòu)的證明，或者房地產(chǎn)企業(yè)不能夠分項目進行利息費用的扣除，在這一扣除方式中，企業(yè)可以按照獲取土地使用權(quán)時所交付的金額與項目開發(fā)過程中所付出的各項花費金額之和的一定比例進行利息費用的抵扣?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，選擇更有利于提高利潤水平的利息支出扣除方式。

（三）加大對財務(wù)人員的教育培訓(xùn)，提升納稅籌劃政策的應(yīng)用水平

首先，身為房地產(chǎn)財務(wù)工作者，一定要加強自我學(xué)習(xí)，了解最新財稅動態(tài)，比如針對營改增政策對房地產(chǎn)財務(wù)工作的影響，財務(wù)人員要及時了解到相關(guān)政策，然后在財務(wù)管理工作中加以應(yīng)用，不斷提升財務(wù)工作水準(zhǔn)。其次，房地產(chǎn)公司要和稅務(wù)部門積極交流和溝通，對工作中的“疑難雜癥”及時向稅務(wù)部匯報，之后使得企業(yè)財稅工作科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化運作。針對土地清算中相關(guān)違規(guī)行為，房地產(chǎn)公司要和財務(wù)工作者溝通好，學(xué)習(xí)最新知識，及時規(guī)避清算風(fēng)險，防止違法行為出現(xiàn)。

（四）強化涉稅風(fēng)險內(nèi)控體系建設(shè)，提升預(yù)警能力

首先，加強源頭風(fēng)險管理。國家財政稅收政策變化很大，特別是國稅地稅合并后，關(guān)于房地產(chǎn)增值稅結(jié)算方法不一、單位建筑面積成本計算口徑不一致等問題，稅務(wù)部門和房地產(chǎn)企業(yè)要通力協(xié)作，根據(jù)國家法律制度等實施土地增值稅清算，規(guī)避政策風(fēng)險。其次，加強申報風(fēng)險的管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風(fēng)險控制中的關(guān)鍵點所在，因為房地產(chǎn)項目銷售階段內(nèi)含諸多變量，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要深度細(xì)化申報風(fēng)險管理。最后，提升風(fēng)險監(jiān)控管理力度。稅務(wù)機關(guān)需制定出嚴(yán)格的清算收入登記臺賬，期間需明確好土地增值稅清算項目底冊，由此指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)臺賬去登記信息;房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人要實時監(jiān)督公司財務(wù)工作，對財務(wù)人員的不當(dāng)行為進行管理和約束，防止工作失誤而產(chǎn)生涉稅風(fēng)險，得不償失。

四、 結(jié)束語

隨著當(dāng)前房建行業(yè)領(lǐng)域的快速發(fā)展，土地增值稅變得愈加嚴(yán)格，土地增值稅清算對于房地產(chǎn)公司的影響很大，增添了企業(yè)自身稅務(wù)壓力，并且項目利潤會減少，所以說正確選擇成本分?jǐn)偰Ｊ?，便是房地產(chǎn)公司減輕稅負(fù)的必行之舉。

參考文獻：

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作者簡介：趙妍，恒大地產(chǎn)集團濟南置業(yè)有限公司。