摘 要：近年來，我國的房地產業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，房地產開發(fā)項目日益增多。房地產企業(yè)日益重視對開發(fā)項目實施全過程的成本控制，據此實現對開發(fā)項目各環(huán)節(jié)的成本控制，確保項目如期完工，并增強企業(yè)的經濟效益。本文淺析了房地產開發(fā)項目的全過程成本控制的含義，探究了房地產開發(fā)項目的全過程成本控制措施，以期為房地產開發(fā)項目成本控制提供借鑒。

關鍵詞：房地產;全過程;成本控制

當前，房地產企業(yè)面臨的市場競爭日趨激烈。為增強自身的競爭優(yōu)勢，確保房地產開發(fā)項目的如期完工，并增加項目利潤，房地產企業(yè)日益重視對開發(fā)項目實施全過程的成本控制，據此對項目開發(fā)建設進行監(jiān)督管理，并增強成本控制的有效性。對此，房地產企業(yè)要立足于項目實踐，積極探究有效措施加強對開發(fā)項目的全過程成本控制，有效降低項目成本，增強項目的經濟效益。

一、 房地產開發(fā)項目的全過程成本控制概述

房地產開發(fā)項目建設耗時較長，且具有較強的復雜性和系統(tǒng)性。房地產企業(yè)對開發(fā)項目進行計劃投資到建設竣工的全過程中，要加強與勘測單位、管理部門以及銀行金融機構等的緊密聯系和通力協(xié)作。房地產企業(yè)要對開發(fā)項目實施全過程的成本控制，對項目開發(fā)建設進行科學調整和有效優(yōu)化，對項目開發(fā)建設涉及的各階段和環(huán)節(jié)實施強有力的成本控制，增強資金利用的高效性，并最大化降低項目成本，實現項目利潤。

二、 房地產開發(fā)項目的全過程成本控制措施

（一）加強成本控制并對財務管理體系進行改善

房地產企業(yè)在項目開發(fā)建設過程中，要強化財務管理，加強對財務人員的業(yè)務培訓和成本控制指導，對項目開發(fā)建設實施全方位的成本控制。房地產要加強資金管理，對融資計劃進行科學制定，并對現有的資本結構進行優(yōu)化，大幅度提升資金周轉的實際效率。要針對項目成本控制設置專門的監(jiān)督小組，嚴格審查并準確復核成本控制的實際結果，強化對成本控制的有效監(jiān)督。另外，要對項目涉及的各會計主體相應的記錄、歸集財務數據的程序進行統(tǒng)一，并對成本會計具體的科目設置和相應的造價口徑進行統(tǒng)一，結合全面預算，加強會計核算，對房地產企業(yè)經營決策進行規(guī)范。

（二）在決策階段加強成本控制

房地產企業(yè)的策劃部門要針對項目開展市場調研，并對項目進行準確定位和科學策劃，對項目設計進行明確。房地產企業(yè)實施投資決策，要加強對項目的可行性研究。加強對項目的市場調研，對市場銷售實際情況進行科學分析，準確判斷項目銷售趨勢，秉承適銷對路的原則對項目進行開發(fā)，增強項目定位的科學性。要強化對項目的調研，對各類項目實施方案進行綜合考量。在技術論證的基礎上，結合經濟評價，對項目建設的可行性方案進行制定，實現真實準確的成本計算。充分考慮項目各項規(guī)劃條件，結合項目可研結果，對項目設計任務書進行編制。

（三）在設計階段加強成本控制

房地產企業(yè)完成項目決策后，要在設計階段加強成本控制。要實施設計招標，對設計單位進行選擇，并確定設計方案。房地產企業(yè)要對投資估算進行充分考慮，并按照政府批準的各項設計要求，對設計招標文件和任務書進行科學編制。評標專家要結合項目實際情況，對評標方法進行合理選擇，將中標的最優(yōu)方案作為依據，對設計單位進行選擇。要對中標方案進行優(yōu)化，全方位對設計方案進行分析考量，確定經濟、安全、切實可行的設計方案，將工程造價控制在投資估算范圍內。要根據工程量，并考慮分解投資，開展限額設計。要將設計任務書作為依據，并結合投資估算，開展限額設計，將控制概算有效控制在投資估算范圍內。設計師要對投資限額的具體目標進行明確，實現對工程造價的有效控制。

（四）在施工階段加強造價控制

房地產企業(yè)要在項目施工階段加強造價控制。要優(yōu)先選擇具有良好資質和合理報價，且工期較短的工程承包企業(yè)，最大化縮短工期，實現對工程造價的有效降低。房地產企業(yè)要通過公開招標，對收費合理，且具有良好資質和優(yōu)秀業(yè)績的監(jiān)理單位進行選擇，有效控制工程成本，并增強項目經濟效益。房地產企業(yè)在簽訂承包合同的過程中，要對市場變化情況進行密切關注，并對施工權責的具體范圍進行明確，通過法律對造價影響因素進行確定，避免索賠事件。要對施工設備和材料價格進行控制。要深入了解并實時關注施工設備和各項材料的市場價格，在采購材料的過程中，盡量選擇價格低廉、質量優(yōu)質的施工材料，并對材料進場質量進行嚴格監(jiān)督。

（五）在竣工階段加強成本控制

要在房地產項目竣工階段加強成本控制。要將工程合同作為依據，并結合費用定額，嚴格審核工程款，強化竣工結算。要對合同約定的主材價格、計價方法以及結算方法等內容進行核對，對工程變更做好記錄，并完善相應的簽證手續(xù)，工程竣工后，要做好工程匯總。另外，要轉移竣工圖紙和相關文件，有效保證工程質量，并增強項目效益。實施工程結算審核，要查看各項結算資料，包括工程合同、招標文件、施工圖紙、竣工圖紙等。要重點加強施工圖紙與竣工圖紙、項目工程實際情況的核對，確保圖紙與工程實際保持一致，確保準確的工程量計算和市場價計價。

三、 結語

綜上所述，要通過加強成本控制并對財務管理體系進行改善、在決策階段加強成本控制、在設計階段加強成本控制、在施工階段加強造價控制、在竣工階段加強成本控制等措施加強對房地產開發(fā)項目的全過程成本控制，實現對房地產開發(fā)項目成本的有效控制，最大化增強項目的經濟效益。

參考文獻：

[1]鞠少俊.房地產開發(fā)項目的全過程成本控制研究[J].住宅與房地產，2018，501（16）：31-32.

[2]高澤彪.房地產開發(fā)項目全過程成本控制研究[J].城市建筑，2017（3）：160.

作者簡介：

蒲欣，南京世茂房地產開發(fā)有限公司。