摘?要：房地產(chǎn)開發(fā)過程的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的復(fù)雜性，為了確保新形勢(shì)下企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算工作要重視起來，積極運(yùn)用各種合理的措施，解決成本核算中的問題，充分發(fā)揮成本核算的意義，并且根據(jù)成本核算的情況與結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的流程進(jìn)行更加科學(xué)的設(shè)計(jì)與調(diào)整，完善成本控制體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)，以此不斷提升企業(yè)的核心價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;成本核算;成本控制

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方面存在的問題

（一）成本核算意識(shí)較弱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其成本核算與控制具有可塑性強(qiáng)、精確細(xì)致、全面規(guī)范等特點(diǎn)，科學(xué)有效的成本核算不僅可以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，還可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但就目前情況看，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受短期利益的蒙蔽，對(duì)成本核算工作的關(guān)注度較小，企業(yè)成本核算工作的規(guī)范性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性減弱，導(dǎo)致核算賬目較為混亂，企業(yè)難以正確把握財(cái)務(wù)管理的著力點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算成效必然受到影響。

（二）成本核算口徑不統(tǒng)一

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到地皮后，要以自身的實(shí)際情況和所處的外部環(huán)境為基礎(chǔ)確立開發(fā)目標(biāo)，并以開發(fā)目標(biāo)為核心實(shí)施相應(yīng)的成本核算工作，然后依照核算結(jié)果對(duì)相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分配和歸集。雖然國家為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算工作的精準(zhǔn)性和有效性出臺(tái)相應(yīng)的政策，但就目前情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算方面依然存在口徑不一的現(xiàn)象。此現(xiàn)象的出現(xiàn)主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、成本核算內(nèi)容繁雜、財(cái)務(wù)人員水平不一等因素的影響。

（三）成本核算對(duì)象不明確

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身涵蓋的成本核算內(nèi)容較為繁雜，項(xiàng)目開發(fā)成本核算的對(duì)象無法與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)有效的對(duì)接，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)奏無法順應(yīng)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中其項(xiàng)目開發(fā)以片為主要單位，產(chǎn)品類型囊括了別墅、商業(yè)地產(chǎn)等多種形式，因此企業(yè)一般采取分期開發(fā)的形式，但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行明確，企業(yè)成本核算工作的準(zhǔn)確性無法得到保障。另外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工后無法對(duì)工程進(jìn)行結(jié)算，拖慢了小區(qū)配套設(shè)置建設(shè)進(jìn)程，在一定程度上對(duì)成本核算周期產(chǎn)生影響。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本核算工作的策略

（一）加強(qiáng)企業(yè)成本核算意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加強(qiáng)成本核算方面可以從以下五個(gè)方面入手。第一，企業(yè)可以積極引入較為先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，并對(duì)外招聘專業(yè)的高素質(zhì)人才，為成本核算工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和人才基礎(chǔ)。第二，企業(yè)還應(yīng)明確成本核算在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的重大價(jià)值，為企業(yè)成本核算工作的開展?fàn)I造良好的氛圍。第三，企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立成本核算體系，并制定相應(yīng)的工作制度，明確各個(gè)部門及員工在成本核算工作中所承擔(dān)的責(zé)任，引導(dǎo)每個(gè)職能部門都參與到成本核算工作中，為材料、固定資產(chǎn)、成本核算、利潤(rùn)核算等其他核算工作提供保障。第四，相關(guān)人員要以財(cái)務(wù)管理機(jī)制為基礎(chǔ)，科學(xué)合理地確定成本核算目標(biāo)，避免出現(xiàn)核算重復(fù)、核算遺漏等問題，保證核算類目的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，在成本核算工作的有效推進(jìn)中不斷加強(qiáng)企業(yè)的成本核算意識(shí)。

（二）統(tǒng)一成本核算口徑

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成周期較長(zhǎng)，其核算內(nèi)容也比較復(fù)雜，企業(yè)要想提高成本核算質(zhì)量、改善成本核算現(xiàn)狀，需要將其納入財(cái)務(wù)管理范圍，并按實(shí)際需要對(duì)成本管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。同時(shí)，相關(guān)人員還要根據(jù)財(cái)務(wù)管理要求對(duì)成本核算口徑進(jìn)行統(tǒng)一，以便為開發(fā)成本的分配提供依據(jù)。財(cái)務(wù)人員可以根據(jù)企業(yè)成本核算要求制作相應(yīng)的成本核算明細(xì)臺(tái)賬，用統(tǒng)一口徑記錄項(xiàng)目開發(fā)過程中花費(fèi)的所有費(fèi)用，為后續(xù)成本結(jié)算工作提供依據(jù)。在此過程中，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行分配和歸集，并制定項(xiàng)目成本核算明細(xì)表，確保同一項(xiàng)目的成本核算口徑相統(tǒng)一。比如，在按照占地面積對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)用、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、征地費(fèi)用等進(jìn)行成本核算工作時(shí)要確保成本分配與歸集的科學(xué)性，為相應(yīng)房建項(xiàng)目的順利完成提供有力保障。

（三）明確成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本核算工作時(shí)可以將相應(yīng)房建項(xiàng)目中的每個(gè)單項(xiàng)作為成本核算對(duì)象。當(dāng)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、規(guī)模較大時(shí)，企業(yè)要以該項(xiàng)目中的某一特性為基礎(chǔ)，將整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行劃分，然后針對(duì)每個(gè)部門開展成本核算工作，保證成本核算的結(jié)果能完整反映整個(gè)項(xiàng)目的成本信息。而當(dāng)某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開展多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)相關(guān)人員要對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析，從而找出其共同特征。然后利用此特征將相應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)行整合，逐步開展成本核算工作，不僅可以減輕會(huì)計(jì)人員的工作難度和工作壓力，還可以提高企業(yè)的成本核算水平。

三、 結(jié)束語

隨著政府相關(guān)政策的出臺(tái)，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)入體系化發(fā)展新常態(tài)，其發(fā)展環(huán)境得到一定的改善。但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中依然會(huì)遭遇較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)其成本核算工作，并根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化在國家相應(yīng)政策的指導(dǎo)下合理管控成本，提高自身的財(cái)務(wù)管理水平和效果，促使企業(yè)獲得更好的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：魯偉偉，恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司。