馬夢詩

摘 要：本文旨在分析中國房價波動因素。中國區(qū)域大致可分東一線、東二線、中部和西部城市，根據(jù)區(qū)域不同，中國房價波動受到地方因素的影響，同時，根據(jù)不同的城市特性，同一城市不同區(qū)域的房價波動也會不同，以上因素的交叉作用對中國房價波動產(chǎn)生了聯(lián)動效應(yīng)。除此之外，國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺新的行政指令及貨幣政策，是主要影響房價波動及波動幅度大小的關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞：聯(lián)動效應(yīng)；貨幣政策；國家宏觀調(diào)控

1998年中國進行住房改革，此后，房地產(chǎn)行業(yè)極速發(fā)展，各地區(qū)房屋價格不同程度的上漲。2003年后，部分城市房屋價格漲幅較大。2005年，中國內(nèi)地19個城市漲幅超過平均水平16.7%。而近年來的房價則表現(xiàn)不同程度的波動，下文通過幾方面詳細分析了中國房價影響因素。

一、中國房價波動因素分析

在中國東部沿海經(jīng)濟帶，房價普遍高，且房價的波動對全國房價都有強輻射影響，特別是一線城市，例如上海、深圳等城市，同時，即使同屬于一線城市，不同行政區(qū)域內(nèi)的，房價也會有不同程度的波動差異。

2009年，這兩個超級大都市的平均房價上漲高達20%以上。相對的，中國的內(nèi)陸城市，例如，重慶、長沙、貴陽、成都、西安等地區(qū)，房價上漲幅度相比較低不少。當然，同屬東部沿海經(jīng)濟圈，一線城市與二線城市的房價波動也會有較大的差異，例如杭州作為二線省會城市，其房價受到政府限價政策的影響較大，而上海房價則幾乎不會受到什么影響。

除此之外，學區(qū)對房價的影響也是不可忽略的，以杭州為例，主城區(qū)自帶的教育資源將它和其他城區(qū)的房價明顯區(qū)分出來，尤其是西湖區(qū)重點小學附近的房子，伴隨著 小升初競爭的日益激烈而變的日益金貴。

大體上來說，中國房價的波動受到地理位置、人口數(shù)量、教育條件、醫(yī)療條件、經(jīng)濟發(fā)展水平、土地稀缺情況等房面的影響，但在經(jīng)濟發(fā)展水平相當，地區(qū)相隔不遠的兩個城市中，房價的波動也會相差甚大，以此可看出，中國房價波動因素的復(fù)雜性。

二、最近二十年，中國房價波動的聯(lián)動性效應(yīng)

（1）全國房價波動與各城市房價波動的聯(lián)動性

對我國35個大中小城市進行房價數(shù)據(jù)分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，2000年至2007年間，中國房價大幅上漲，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，2008年至2009年，中國受到全球金融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)受挫，房價處于低迷期，2009年后，政府出臺宏觀政策，極大的刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，2011年下半年到2013年初，政府對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范限制，中國央行進行貨幣政策變動，整個市場發(fā)展放緩，2013年中期，政府再次進行宏觀調(diào)控，房價又回暖了，2017年至2018年，國家以“房子是用來住的，不是用來炒的”為基調(diào)，限購限貸限售，土地拍賣政策收緊，堅持長效機制落實，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，就2017年1-11月房屋成交同比上升7.9%，房價總體漲幅有所回落。

十幾年間，中國國內(nèi)房價波動對不同區(qū)域城市房價影響具有差異性，例如，中國房價總體波動對中部二線城市影響較大，這些城市受到國內(nèi)房價波動的聯(lián)動性較強，而東部一線城市地區(qū)所受影響較小。

（2）區(qū)域因素與城市房價波動的聯(lián)動性

中國國土遼闊，大致分為東部，西部、中部，其中東部還可以細分東部一線和二線，每個地域因為地理位置不同、發(fā)展不同、人口不同，也會影響城市房價高低，也會影響房價的波動。

區(qū)域因素對東部一線城市房價波動的聯(lián)動性更明顯，對于東部沿海城市，例如上海、深圳，外來工作人員較多，成熟的生活配套和豐富的就業(yè)機會，讓許多外來人員愿意購房，而二線城市及中、西部城市，由于地理、氣候等因素，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，外來人員流動量大大少于一線城市，房價的波動受到區(qū)域因素的聯(lián)運性較小。

（3）城市的異質(zhì)性與城市房價波動的聯(lián)動性

中國各城市均受到城市的異質(zhì)性的影響，但又存在明顯的差異性，其主要原因是政府政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，城市的發(fā)展水平與政策的共同施力，造成不同差異的聯(lián)動性。例如，舟山市力圖吸引港澳臺同胞來市投資，以此促進經(jīng)濟發(fā)展，2018年上半年，政府出臺了港澳臺同胞可使用公積金購房的政策，該政策于7月1日起正式落實施行，根據(jù)舟山市當年房價波動分析，上半年，房價還處于低迷期，基本維持在一萬四左右，但從六月開始，房價開始大幅度上升，七月已經(jīng)達到全年房價最高點。

三、宏觀政策對房價波動的影響

（1）貨幣政策對房價的影響

商業(yè)銀行出臺許多優(yōu)惠政策吸引人們進行房屋貸款，以商業(yè)銀行角度考慮，有房屋作為抵押，具有一定的保險性，于是更多的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，激勵房地房行業(yè)，推動房價提升。例如，2019上半年最新基準利率僅上浮5%，刺激了大批的人入房市。商業(yè)銀行以基準利率為參照進行調(diào)整，如果申請貸款人數(shù)過多，市場產(chǎn)生供不應(yīng)求的狀況，就會適當上浮年利率，反之，供過于求，商業(yè)銀行為了達到資金的最大利用率，就此下調(diào)。

從房地產(chǎn)消費市場來看，住房能夠滿足人們居住需求，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)居民需求大規(guī)模建設(shè)房屋，商業(yè)銀行會面對房地產(chǎn)商的建房的貸款需求和居民購房中貸款需求，這樣會大大促進銀行資金的利用率，但在商業(yè)銀行選擇將貸款發(fā)放抉擇時，會考慮房地產(chǎn)貸款所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益會遠遠大于居民購房，在此種情況下，銀行也會選擇適當調(diào)整貸款利率控制貸款人數(shù)，當貸款的居民人數(shù)變化，影響房地產(chǎn)銷售，對貸款的需求降低且受到銀行利息的困擾，從而下調(diào)房價吸引居民購房，這期間銀行可貸資金空間變大，為提升資金利用率，就適當下調(diào)貸款利率吸引居民貸款，由此，就形成了商業(yè)銀行、居民及房地產(chǎn)相互制約影響的閉環(huán)。

（2）行政政策對房價的影響

國家對房地產(chǎn)行業(yè)施行的行政命令，是房價波動的重要因素之一。

2016年3月，兩會政府工作報告中對房地產(chǎn)行業(yè)提出“提高棚改貨幣安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”，其中，全面實施營改增，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，增值稅抵扣降低了建造成本，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的利益空間，也因此穩(wěn)定了房價的波動幅度，據(jù)2016年上半年的全國百城房價統(tǒng)計：平均房價基本維持在11000左右，呈上漲趨勢，漲幅約7個百分點，但總體上，漲幅反而下降。

具體的來說，2016年1月至3月房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量維持在60個上下，三月，政策提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)運行之外還要釋放庫存，導致房價環(huán)比增長的城市數(shù)量上升至70多個，同月，一線城市上海、深圳兩政府出臺新政滅火降溫樓市導致兩市房價下跌且蔓延至全國，可以看出政府的政策決定對房價的波動造成影響，且一線城市對房價具有帶動作用。

四、總結(jié)

由于房價影響因素的復(fù)雜性，政府應(yīng)該綜合運用調(diào)控手段盡量維持房價的穩(wěn)定，同時也要盡量平衡不同地區(qū)的房價的不公平性。自二胎政策開放之后，居民對教育的需求增加，政府應(yīng)加大學區(qū)的建設(shè)，盡量做到教育資源均衡，避免造成學區(qū)房的哄抬。此外，在一些發(fā)展相對落后的地區(qū)，政府應(yīng)該改善居住條件，引進人才，加大購房優(yōu)惠政策，也要抑制個別地方政府為了GDP增長，濫拆濫建，瘋狂吸引開發(fā)商入駐。在一線城市，由于市場和長期歷史因素，房價可調(diào)控的范圍不高，但過高的房價會使貧富差距變得更大，政府應(yīng)該擴大公租房和廉租房的供應(yīng)，促進公平

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