謝澤鋒

在經(jīng)歷過2016年火爆的土地市場(chǎng)后，2019上半年，房企拿地又進(jìn)入一個(gè)小陽春。作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場(chǎng)的冷暖直接影響房地產(chǎn)行隋，從7.3萬/每平米，到7.5萬/每平米，再到超過10萬/平米，地王項(xiàng)目的單價(jià)紀(jì)錄不斷刷新，其背后充斥著資本的血腥貪婪，也見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的瘋狂。

在“住房不炒”，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長效管理機(jī)制的政策基調(diào)下，一系列調(diào)控政策不斷出臺(tái)。央行調(diào)整個(gè)人住房貸款利率，信托融資窗口指導(dǎo)，收縮房企海外發(fā)債等手段，都在給2016年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

對(duì)于此前斥巨資拿下地王的房企來說，無疑是戴上了一頂“政策緊箍咒”。以單價(jià)地王為例，要想獲利，必須依賴該地房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速上漲。但各地出臺(tái)的“限價(jià)令”、“限漲令”政策步步緊逼，許多地王項(xiàng)目苦不堪言。

面對(duì)曾經(jīng)拿下的地王項(xiàng)目，房企紛紛采用了“拖字訣”。也有一些房企，在巨大的財(cái)務(wù)成本壓力下，為求資金陜速回流，被迫只得虧本甩賣。

地王頻出、刷新榜單的背后，其實(shí)不乏房企的血淚史。

融信 深陷上海灘

10萬/平米的樓面價(jià)，融信依舊保持著中國地王的紀(jì)錄。

在地產(chǎn)火爆的2016年，融信在土地市場(chǎng)如一匹黑馬橫空出世。2016年7月，靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊剛一掛牌，就吸引了一眾地產(chǎn)商的目光。此地塊為2016年上海掛牌的首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)含住宅屬性地塊，其地理位置、周邊配套都十分優(yōu)越。

一個(gè)月后，在與其他18組開發(fā)商超過400輪的競(jìng)價(jià)中，融信中國以110.1億元一舉拿下這幅地塊，一戰(zhàn)成名。10.03萬元/平米的樓面價(jià)格刷新了當(dāng)時(shí)全國的單價(jià)紀(jì)錄，新的地王就此誕生。

如此龐大的項(xiàng)目，融信難以吃下。2016年底，萬科入嘣亥項(xiàng)目，和融信共同開發(fā)。萬科為此付出了53.95億元，持有49%的權(quán)益。此后，融信甘愿退居幕后，萬科走到臺(tái)前，成為真正的操盤方。

沉寂三年后，這幅地塊終于有了新的進(jìn)展。在8月中旬召開的上海萬科媒體交流會(huì)上，萬科高級(jí)副總裁兼上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海透露，中興路項(xiàng)目已經(jīng)被命名為“中興路壹號(hào)”，預(yù)計(jì)單價(jià)為13萬元，由于現(xiàn)在該項(xiàng)目并未正式取得預(yù)售證，所以最終售價(jià)還是以預(yù)售證為準(zhǔn)。

此前，有傳言該項(xiàng)目的售價(jià)為18萬/平米，如今在上海嚴(yán)格的“限價(jià)”政策下，退坡到13萬元/平米。要知道，拿地的成本就高達(dá)每平米10萬元，倘若以每平米13萬的均價(jià)來出售，再加上建造開發(fā)、經(jīng)營銷售、人員成本，以及三年的財(cái)務(wù)成本，開發(fā)商恐怕并不容易賺錢。

回顧這幅中國地王三年歷程，背后則是以融信為代表的激進(jìn)房企快速加杠桿狂奔的圖景。

這家由福建莆田商人歐宗洪創(chuàng)辦的地產(chǎn)公司，從出生起，似乎就帶著一種冒險(xiǎn)、搏殺的風(fēng)格。坊間傳言，與創(chuàng)辦正榮地產(chǎn)的同胞哥哥歐宗榮不同，歐宗榮熱愛生活，歐宗洪熱愛生意——左手拿地，右手融資。

安信國際在研報(bào)中就指出，融信中國（03301.HK）的規(guī)模增長是以高杠桿換取的。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年末和2019年6月底，融信的負(fù)債總額分別為758.18億元、1394.35億元、1678.26億元和1612億元，凈負(fù)債率則分別高達(dá)101%、159%、105%和77%。

不過如今的融信已經(jīng)開始主動(dòng)降負(fù)債。其半年報(bào)的凈負(fù)債比率較去年末下降了28%;貨幣資金從2018年末249.96億上升至318.94億元。

在地王項(xiàng)目引入萬科，負(fù)債率已達(dá)到較為安全的水平后，這匹千億黑馬的成色等待市場(chǎng)的重新評(píng)估。

葛洲壩地產(chǎn) 解套難

2015年前后的葛洲壩地產(chǎn)，是兇猛的代名詞。

當(dāng)年10月底，兇猛進(jìn)京的葛洲壩地產(chǎn)擊敗各路豪強(qiáng)，以49.5億元拍得位于北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改6號(hào)、12號(hào)、2號(hào)（教育用地）地塊，其溢價(jià)率達(dá)到50%。

有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)計(jì)算，加上公租房以及回遷房等成本，樊家村危改地塊的樓面單價(jià)達(dá)到7.5萬元。這個(gè)價(jià)格高出此前融創(chuàng)在東三環(huán)農(nóng)展館地王項(xiàng)目樓面單價(jià)2000元。成為北京新的單價(jià)地王。

當(dāng)時(shí)，葛洲壩集團(tuán)為地產(chǎn)業(yè)務(wù)制定的戰(zhàn)略軍規(guī)是：“重點(diǎn)布局一線城市，謹(jǐn)慎發(fā)展二線城市，嚴(yán)格禁止三、四線城市。”

“不能在小城市拿地，一線城市地價(jià)又太貴。”苛責(zé)的戰(zhàn)略要求，令葛洲壩左右為難。在一線城市的土地市場(chǎng)，葛洲壩只能硬著頭皮上。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，葛洲壩地產(chǎn)在拿地時(shí)“屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)”，葛洲壩對(duì)于北京地塊的渴求可見一斑。

根據(jù)市場(chǎng)分析，樊家村項(xiàng)目銷售價(jià)格達(dá)到12萬元/平方米以上葛洲壩才有盈利空間，而這一售價(jià)在目前南三環(huán)至南四環(huán)區(qū)域，是近乎“不可能完成的任務(wù)”。

2017年，有媒體報(bào)道，葛洲壩方面稱樊家村項(xiàng)目案名為北京中國府，預(yù)計(jì)到2017年底、2018年初項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)亮相。而直到今年6月，葛洲壩北京中國府一期才開盤，搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目目前均價(jià)為11.3萬元/平米，尚不到12萬/平米的盈利生命線。

根據(jù)葛洲壩（600068.SH）2019半年報(bào)，北京中國府項(xiàng)目總投資額高達(dá)108.13億元，是其所有項(xiàng)目中投資額最高的一筆，目前已投入超過71億元。

歷時(shí)四年，葛洲壩傾力打造的高端項(xiàng)目恐怕難以收回成本，這一項(xiàng)目，恐怕要打破北京地王還沒有“解不了套”的記錄。

北辰實(shí)業(yè) 地王往事

房地產(chǎn)公司中最不愿提起“地王”二字的，恐怕要數(shù)“奧運(yùn)光環(huán)”加持的北辰實(shí)業(yè)（601588.SH）。

北辰用實(shí)際行動(dòng)證明自己對(duì)“地王”的喜愛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，十多年來，北辰拿下的地王就包括：

2018年11月5日，北辰集團(tuán)以總成交額113.2億元，拿下北京市朝陽區(qū)及昌平區(qū)兩宗地塊，總價(jià)為當(dāng)年最高紀(jì)錄。

2017年7月21日，北辰以總價(jià)23億元，樓面價(jià)11164元/平米，溢價(jià)142%，拿下海口西岸五宗160余畝地，刷新海口地王紀(jì)錄。

2016年7月，以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價(jià)率接近100%，樓面價(jià)達(dá)到了16825元/平方米，這個(gè)價(jià)格刷新了寧波單價(jià)地王的紀(jì)錄。

2016年11月，公司以34.4億元拿下武漢地塊，2016年12月，以13.42億元競(jìng)得蘇州地塊。

而最令人矚目的，當(dāng)屬2007年北辰聯(lián)合北京城開以高達(dá)92億元的價(jià)格拍下長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)中國土地公開出讓市場(chǎng)上單宗土地的最高價(jià)。這一事件制造了當(dāng)年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最轟動(dòng)的一幕。

不過，將近12年的開發(fā)，高溢價(jià)獲取的土地卻沒有帶來高收益。甚至有評(píng)論認(rèn)為，長沙項(xiàng)目“就是北辰變成偉大企業(yè)路上的絆腳石?！?/p>

在拿下長沙地王后，北京城開隨后退出，該項(xiàng)目由北辰獨(dú)自承擔(dān)。由此，北辰實(shí)業(yè)的發(fā)展勒跡與這個(gè)項(xiàng)目緊緊系在了一起。

92億元成交價(jià)，接近北辰實(shí)業(yè)2006-2008三年主營業(yè)務(wù)收入總和。如此巨額的資金投入一個(gè)回收期近10年的項(xiàng)目，顯然對(duì)北辰實(shí)業(yè)的戰(zhàn)略布局造成了很大影響。

查閱資料可知，長沙三角洲項(xiàng)目的計(jì)容建筑面積為382萬平方米，樓面均價(jià)2347元/平方米。根據(jù)北辰實(shí)業(yè)2019公司半年報(bào)，長沙三角洲項(xiàng)目已經(jīng)竣工351萬平方米，已竣工面積占比為91.88%。公司預(yù)計(jì)其完全竣工時(shí)間在2021年。

也就是說，最終經(jīng)歷近12年，這一地王項(xiàng)目才基本完工。但這12年間，該項(xiàng)目卻并未給公司帶來應(yīng)有的收益。

根據(jù)公告，長沙三角洲項(xiàng)目總投資額高達(dá)330億元，是公司最大一筆投資。一般而言，地價(jià)占到開發(fā)成本的30%，意味著該項(xiàng)目銷售價(jià)在6000元/平方米以上，北辰實(shí)業(yè)才不會(huì)虧本。

據(jù)公開資料顯示，該項(xiàng)目銷售周期長達(dá)14年，均價(jià)約在8000-9000元之間。據(jù)長沙克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，長沙市的平均房?jī)r(jià)為10312元/平方米。這意味著，北辰實(shí)業(yè)用了十年時(shí)間消化該“地王”，仍沒能跑贏市場(chǎng)。

2019年中報(bào)顯示，北辰實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入85.49億元，同比增長56.28%;凈利潤為12.85億元，同比增長101.44%，扣非凈利潤為12.81億元，同比增長116.24%。公司解釋利潤增長的原因是結(jié)算面積大幅增加使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品主要為公司權(quán)益占比百分之百的項(xiàng)目。

可以看出，超長期投入終于到了收獲的季節(jié)，但相比總投資330億元的規(guī)模來說，這12年公司凈利潤總額才68億元。投入和產(chǎn)出遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相符。

地王爛尾不再只是故事，似乎已成常態(tài)。北辰的地王往事可以說是苦澀的，但根據(jù)公司戰(zhàn)略，今年上半年北辰仍然采取積極推進(jìn)品牌擴(kuò)張、低成本擴(kuò)張和資本擴(kuò)張的三大戰(zhàn)略，繼續(xù)深耕一、二線熱點(diǎn)核心城市，努力擴(kuò)充長三角、珠三角、環(huán)渤海等成熟經(jīng)濟(jì)圈的土地資源，報(bào)告期內(nèi)又成功進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州。截至今年上半年，北辰的規(guī)劃總建筑面積達(dá)到1932萬平方米。

在不對(duì)擴(kuò)張策略進(jìn)行收縮的情況下，北辰有可能再度拿下地王項(xiàng)目，但希望地王的苦澀回憶不要繼續(xù)上演。

地產(chǎn)圈有一個(gè)通俗說法：不拿地等死，拿錯(cuò)地找死，拿高價(jià)地快死。王石在萬科時(shí)，也一直強(qiáng)調(diào)“不囤地，不捂盤，不拿地王”，并將其定義為萬科堅(jiān)持的土地策略。

但一些地產(chǎn)商就是不信這個(gè)邪，在融創(chuàng)、泰禾、中國金茂等公司創(chuàng)造了一批亮眼的豪宅項(xiàng)目后，不少房企趨之若鶩，這些房企認(rèn)為，將地王打造成豪宅，既能博眼球又可能一戰(zhàn)成名。

但現(xiàn)實(shí)總是很骨感。2015、2016年可以說是中國地王元年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，30多個(gè)城市共刷出340宗單價(jià)、總價(jià)地王。而目前看來，很多項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，受制于資金鏈趨緊，或是盲目追求高端化，抑或操盤經(jīng)驗(yàn)不足，商業(yè)化能力缺失，最終導(dǎo)致項(xiàng)目全盤轉(zhuǎn)讓，或是爛尾收?qǐng)觥?/p>

今年上半年，沉寂了將近兩年的土拍市場(chǎng)再度火爆。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，僅4月一個(gè)月，受監(jiān)測(cè)的二線城市合計(jì)賣地金額達(dá)2933億元，刷新了近2年的最高紀(jì)錄。而且溢價(jià)率也相比2018年高了將近14%。

只不過，這一次，高價(jià)拿地的這些房企，在資金寒冬中，又會(huì)如何呢？