崔敬敬

摘要：2007年1月1日年國家財政部頒布實施了新的會計準則，其中投資性房地產是新準則中的重要組成部分，即《企業(yè)會計準則——投資性房地產》。文章將對資產評估在投資性房地產價值評估應用中相關問題進項探討研究。文章對宏觀經濟和實踐可行性等方面做了綜合分析，對收益法和市場法來評估相關房地產價值的過程進行介紹。

關鍵詞：投資性房地產;資產評估;方法;價值

一、引言

隨著我國經濟的不斷發(fā)展，大部分地區(qū)基本可以保證每家一套房的需求，人們物質、精神不斷地提升，投資理財的概念不斷加強，對房屋建筑的需求不斷增加，供不應求的現(xiàn)象使得房地產業(yè)迅速發(fā)展。中國房地產相關政策不斷推出，房地產業(yè)的積極健康發(fā)展逐步推進。目前，中國的房地產業(yè)已轉向投資方向的發(fā)展目標，而投資房地產是指為出租或資本增值或兩者兼而有之的房地產。房地產行業(yè)向投資性房地產方向發(fā)展符合現(xiàn)代社會的經濟需求，為了能夠控制好這一資金流入巨大市場，對其進行資產評估能夠公正有效的促使投資性房地產良好地、合理地、理性地發(fā)展。

本文首先對房地產投資的評估對象進行了研究，用三種方式即直接資本化法、市場比較法和收益乘數法詳細闡述了投資性房地產的價值。

二、投資性房地產資產評估應用研究

（一）投資性房地產主要評估對象

所謂的投資性房地產是指用于賺取租金或資本增值或兩者兼有的房地產，可以單獨計量和出售。企業(yè)會計準則第3號明確規(guī)定以下三項為投資性房地產：（1）已出租的土地使用權;（2）增值后持有并準備轉讓的土地使用權;（3）已出租的建筑物。其中，已出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓、轉讓方式取得的，以經營租賃方式租出的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。根據國家有關規(guī)定確定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。這三者也是投資性房地產評估的主要對象。然而，值得注意的是，投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

（二）評估投資性房地產方法

到目前為止，有很多方法可以利用資產評估來估算投資性房地產的價值，包括收益現(xiàn)值法，現(xiàn)行市場價格法和清算價格法。對每種方法進行簡要的分析整理便可得出每一種資產評估的方法都具有一定的實踐操作性，盡管方法多種多樣，但由于現(xiàn)行的經濟市場、國家政策及房地產行情等外部影響因素下，每一種評估方法具有自身運用的局部性，結合考慮內部與外部因素的影響，根據其價值評估的特點，首先，我們應當對所有評估的對象及其評估目的有詳細深入的了解，在對評估目的有了充分了解的情況下，根據收集的相關資料，保證投資性房地產評估工作能夠順利進行。目前，該領域廣泛使用的主要方法有五種：租賃期和回收金額的折現(xiàn)方法，直接資本化法，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法，市場比較法和收益乘數法。最常見的方法是直接資本化法，市場比較法和收入乘數法。下面詳細描述這三種方法：

1. 方法一：直接資本化

在收入方法中，直接資本化法是其中很常見的方法之一，這種方法是把投資性房地產在假定未來的某一段時期內所獲得的收益作為一個相對穩(wěn)定的變動甚微的數值，利用計算年金的方法對之后永久的收益進行分析。在此基礎條件下，根據相關資料及對房地產行情進行預測，對投資性房地產預計未來一年的收益進行預估，投資性房地產的評估價值=未來一年的預估收益值/資本化率。在這個方法中，關鍵在于預期收益的預估值的選取，其中預估值的評估口徑可以是：凈收入，凈租金，總收入，總租金，潛在總收入等，因此，對評估口徑的選擇要根據實際情況，真實有效的反映出未來該投資性房地產合理的預期收益估值，不可高估且不可低估，對其價值進行嚴格謹慎的選擇。

2. 市場比較的方式

在使用市場比較法進行評估時，應重點尋找合適的投資性房地產資源，作為整個方法研究過程的基礎。以這種方式找到的房地產類似于待估計的房地產，并且能夠在最近的房地產市場中找到相關信息。找到合適有效的相關資料后，將所找到的房產與待估房產進行比較，對替代品與待估房產的不同之處做適當的修正，相關修訂包括建立可比價格基礎，進行交易更正，估值日期更正，區(qū)域因素更正，個人因素修正、使用年限修正等方面、經過綜合的評價后得出該投資性房地產的資產評估價值。

3. 收益乘數的方式

收益乘數法是直接資本化法轉換后的一種特殊形式。使用收入乘數法時，估計的投資性房地產估計值=未來年度的預期值*收入的乘數，收益乘數=投資房地產替代/替代的年收入估計。收益乘數法包括四種：總租金乘數法，潛在總收入乘數法，有效總收入乘數法和凈收入乘數法。土地及出租型公寓的估價一般采用毛租金乘數法，方便易行且數值客觀，但計算方法較粗糙，只能作為計算收益過程中的一個部分。潛在的總收入乘數法比總租金乘數法更全面，但不考慮空置率和經營費用。有效總收入乘數法考慮空置率高于潛在總收入乘數法。凈收入法乘數法和資本化率是相互對應的，因此資本化率通常通過收入乘數法轉換為價值。

三、資產評估環(huán)節(jié)相關注意事項

前文所述可以綜合歸納為市場法和收益法，在這三種方法的運用過程中，需要特別注重以下事項：

（一）與市場法評估有關的預防措施

使用市場法對投資性房地產進行估價的時候，首先對相關對比實例的選擇要慎重，結合相關的案例經驗，對選取的大量的參照對象進行全面、仔細的甄選，結合待估房地產的特征及可行性的基礎上進行分析，努力比較的參考對象與要評估的對象盡可能相似，并且它們是“獨立，客觀，公平和合法的”。遵守法律原則，替代原則，估價時間原則和公平原則。在準確選擇好案例的情況下，執(zhí)行評估對象的評估。其次，建立價格可比性基礎是市場方法中的一個重要環(huán)節(jié)。在選擇一個類似的例子后，我們應該對評估對象的各個方面進行深入研究。使其在口徑上一致，彼此可比較，并統(tǒng)一成被評估目標的價格單位。然后修改、調整、建立共同的基礎。目前，市場上常見的比較因素包括經營方式，交易日期和條件，房地產面積和地點，土地租賃和使用壽命。

（二）與收益法評估有關的預防措施

用收益法對投資性房地產價值進行評估的時候，每一個環(huán)節(jié)和步驟都需要進行嚴格的把關，任何環(huán)節(jié)的偏差都可能對評價對象的評價值產生影響。在收益法的具體環(huán)節(jié)，需要注意以下事項。首先，以待評估財產的相關費用和租金收入為主要研究對象，詳細比較房地產各方面的細節(jié)，價格和因素。并對這兩個方面進行詳細的分析，在這種方法下計算所得到的凈收益的準確值。其次，有必要確認月租，最短租賃期和長期租賃優(yōu)惠等相關問題，并深入分析雙方簽訂的租賃合同是否會影響其公允價值。在這一步中，評估者首先要取決于合同的有效性，然后再取決于其他項目是否滿足合同的要求。在確定合同的有效性后，可以將房屋所需租金作為參考，從而推斷待評估房屋的租金，這將大大提高房屋租金評估的準確性。

四、結束語

資產評估在投資性房地產經營與出售過程中起著至關重要的作用，其作用可為投資性房地產提供客觀公正的價值計量基礎。房地產作為中國經濟命脈的重要組成部分，可以使房地產業(yè)在房地產價值的正確合理評價中更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產泡沫的產生，力求建設一個更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產市場。

參考文獻：

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（作者單位：上海工程技術大學）