趙喜梅

隨著我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場得到了有效的發(fā)展。然而，目前我國的社會(huì)民眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尚未完全理解，還存在著很多不了解的問題。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，是切實(shí)保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對(duì)進(jìn)一步健全歸屬清晰，權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，夯實(shí)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具有重要意義。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著較為顯著的作用，本文就不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行分析，希望提供一些有效的意見。

自2015年3月不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度破冰啟航至今，我省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作摸索前行三年有余，各市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在地方黨委政府的大力支持下，積極創(chuàng)新，勇于擔(dān)當(dāng)，主動(dòng)作為，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中形成了諸多行之有效的做法。與此同時(shí)，問題與成效交織并存，阻力與障礙疊加放大，尤其在長期分散登記中，因相關(guān)環(huán)節(jié)不規(guī)范、不完善、不到位等導(dǎo)致的登記發(fā)證難題備受輿論和熱議，在一定程度上制約著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的健康有序推進(jìn)，甚至引發(fā)誤解誤讀。目前我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在進(jìn)行實(shí)施的過程當(dāng)中，遇到了不同程度上的問題。而房地產(chǎn)作為最主要的代表，從房地產(chǎn)的價(jià)值以及整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，可以了解到不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行實(shí)施時(shí)所帶來的影響。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定相應(yīng)的計(jì)劃，引入新型的理念，轉(zhuǎn)型升級(jí)，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行合理的分工與管理，從而才能推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，這是物權(quán)法明確規(guī)定的原則。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)，意味著以登記的事實(shí)來確定物權(quán)變動(dòng)有了具體的操作性方案，作為我國《物權(quán)法》確定的一項(xiàng)新制度，其最主要的制度目的與制度價(jià)值，是保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、防止交易風(fēng)險(xiǎn)，以滿足市場經(jīng)濟(jì)的需求。不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身建立的目的、意義，并不直接指向反腐敗。但事實(shí)上，當(dāng)?shù)怯洺蔀闄?quán)力保護(hù)的重要手段，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身會(huì)形成一種倒逼效應(yīng)，將官員財(cái)產(chǎn)情況納入到這個(gè)平臺(tái)之下。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)建立的相關(guān)數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐敗提供發(fā)現(xiàn)功能，相關(guān)信息共享機(jī)制可以提高反腐敗的效率。這樣一個(gè)“確權(quán)”平臺(tái)，無疑是深入推進(jìn)反腐敗的重要前提。房子是用來住的，不是用來抄的，許多官員擁有幾十套房產(chǎn)，這無疑對(duì)房地產(chǎn)市場起著極壞的作用，不動(dòng)產(chǎn)登記信息的聯(lián)網(wǎng)，讓那些官員不能再把房子藏起來，當(dāng)房子成為真正的需求，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。在信息共享方面，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)現(xiàn)共享。此外，國土、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門也會(huì)因此不斷加強(qiáng)彼此之間不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息的互通共享。這樣的信息共享機(jī)制，為反腐提供及時(shí)監(jiān)督，降低反腐的成本，提高反腐敗效率，同時(shí)也保障了房地產(chǎn)市場交易安全、規(guī)范有序、合法的進(jìn)行，極大的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度下對(duì)于二手房的影響

部分房產(chǎn)持有者擔(dān)心在實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》之后，房價(jià)會(huì)降低，很多人會(huì)選擇將擁有多余的房產(chǎn)在短時(shí)間之內(nèi)進(jìn)行出手，這一做法使得在大型的二手房交易網(wǎng)站上標(biāo)注不動(dòng)產(chǎn)登記銷售的房產(chǎn)逐漸增加。在同時(shí)段，二手房的交易市場也不斷涌入高端的產(chǎn)品以及大戶型的房產(chǎn)。近幾年，隨著我國反腐力度的加大，對(duì)于擁有不法財(cái)產(chǎn)的人員來說，購買房產(chǎn)是一項(xiàng)比較保值的手段。但是由于此條例的實(shí)施以及不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)共享，許多人選擇將多余的房產(chǎn)拋售，從而在一定程度上降低了房產(chǎn)的價(jià)格?？紤]到大面積地拋出的房產(chǎn)，即使是進(jìn)行房產(chǎn)降價(jià)，人們所接受的范圍也會(huì)相對(duì)的減少，且不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)準(zhǔn)備較久，很多房產(chǎn)的擁有者早已事先進(jìn)行拋售，這對(duì)房產(chǎn)的影響是有限的。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度下對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格的影響

從不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房價(jià)的影響角度來看，很多人并沒有關(guān)注房地產(chǎn)實(shí)施的過程以及具體內(nèi)容，還是關(guān)注相關(guān)的房產(chǎn)政策與實(shí)施制度。目前，我國的房產(chǎn)價(jià)格受到了市場變化，人口程度以及人員的收入等影響，房地產(chǎn)公司在對(duì)我國的。房產(chǎn)資源進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)該充分的了解房產(chǎn)的稅收在房產(chǎn)資源中起到的作用，而實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)際是為了更加長遠(yuǎn)的發(fā)展我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以保證房地產(chǎn)的市場更加的規(guī)范化與制度化，它影響著房產(chǎn)購買者的預(yù)期想法，在一定程度上加大了房產(chǎn)的下降比重。另外，有關(guān)我國房產(chǎn)的市場供應(yīng)需求，也對(duì)于房價(jià)的變化有著顯著的影響。

從短期，中期以及長期的角度來看，人口、土地以及金融對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格分別有著相關(guān)的影響。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度給房產(chǎn)稅的實(shí)施提供了技術(shù)性的基礎(chǔ)前提，且不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)于房產(chǎn)稅收的來源也有著重大的影響。此外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能夠促進(jìn)房產(chǎn)稅等其他財(cái)產(chǎn)稅的制度改革，進(jìn)行稅收種類的合并。但是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還遭受著一定的阻力，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)程度與所帶來的影響是成正比關(guān)系的。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記制度下對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

自我國實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來，我國社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)在整體方面得到了管理，這一制度的實(shí)施有利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)我國人民的社會(huì)生活產(chǎn)生了較為顯著的影響，尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這一方面。就目前的現(xiàn)狀而言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響，使得人們?cè)谶M(jìn)行房屋的購買時(shí)考量的因素越來越多?，F(xiàn)如今，我國將持續(xù)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，優(yōu)化營商環(huán)境，為完善現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體系和產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，深化財(cái)稅金融改革提供服務(wù)和支撐。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和人們的生活息息相關(guān)，這一項(xiàng)工作是一項(xiàng)需要耗費(fèi)大量的人力、物力復(fù)雜而艱巨的工作，它也是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，它也會(huì)給老百姓帶來實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題

（一）尚未完善相關(guān)的法律法規(guī)

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨中央、國務(wù)院做出的重大決策部署。隨著工作的不斷深入，過去分散登記形成的各類歷史遺留問題陸續(xù)爆發(fā)，造成實(shí)際工作中遇到了諸多政策性問題，情況復(fù)雜，量大面廣，處理難度大，直接涉及企業(yè)、權(quán)利人的切身利益。目前我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)法律法規(guī)還尚不完善，這使得不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施的不全面，影響了我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，限制了不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用。目前，雖然我國制定了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的法律法規(guī)還很多，例如婚姻法、物權(quán)法、土地管理法、物業(yè)管理?xiàng)l例、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，相互部門之間對(duì)法律法規(guī)的理解和應(yīng)用口徑不一。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記又是一項(xiàng)新興事物，各項(xiàng)法律法規(guī)還需要在長期的實(shí)踐探索中兼容、完善。因此，我們需要在依法依規(guī)的前提下，按照“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、維護(hù)權(quán)益、便民利民、先行登記、并行完善”的原則，積極推動(dòng)地方政府結(jié)合本地實(shí)際。主動(dòng)作為，積極會(huì)同相關(guān)部門會(huì)商研究，制定相關(guān)政策辦法，妥善解決本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記各類歷史遺留問題。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全管理尚未完善

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作之中，由于新進(jìn)人員較多，雖然安排過多次保密方面工作的培訓(xùn)，制定了許多規(guī)章制度，但是資料的合理使用、制度落實(shí)以及個(gè)人保密管理方面仍然存在一定的漏洞，存在工作人員可隨意查看甚至截取登記資料的可能，工作人員的保密意識(shí)不強(qiáng)。此外，部分工作人員因隨意堆放材料，而使材料的信息產(chǎn)生泄漏。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式

（一）實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的保護(hù)與共享

不動(dòng)產(chǎn)登記的信息是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)形成的，登記的信息以電子的形式和紙質(zhì)的形式進(jìn)行保存。從保護(hù)隱私以及信息記錄的安全方面來看，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息可能涉及到個(gè)人的隱私或者是國家以及商業(yè)的秘密，屬于規(guī)定的有條件狀況下的共享信息資源，需要遵循相關(guān)共享的原則，在進(jìn)行審核后決定是否共享以及共享的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享需要遵循相應(yīng)的原則。相關(guān)部門為了工作需要查詢利用不動(dòng)產(chǎn)登記信息時(shí)，需要提出共享的需求以及使用的途徑，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核通過后可以提供共享的信息。此外，共享的雙方需要通過聯(lián)席的會(huì)議建立起相關(guān)的信息共享機(jī)制。在進(jìn)行共享的同時(shí)，需要對(duì)共享的信息進(jìn)行合理的采集以及在使用過程中進(jìn)行身份的鑒定和授權(quán)上的管理，保證共享信息的安全性。

（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記的信息平臺(tái)

不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到很多的信息技術(shù)的專業(yè)領(lǐng)域，需要確保登記信息的精準(zhǔn)度。在建立信息平臺(tái)時(shí)，工作人員以登記的業(yè)務(wù)為主要工作，進(jìn)行平臺(tái)的業(yè)務(wù)分析以及系統(tǒng)的設(shè)計(jì)等工作。在此過程之中充分利用信息技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)，使得登記的相關(guān)部門與信息化平臺(tái)的建設(shè)工作部門互相交流，不斷健全信息平臺(tái)的建設(shè)機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該以這兩方面的內(nèi)容為研究對(duì)象，確保系統(tǒng)的合理，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的信息利用、市場監(jiān)管以及登記辦件的功能。除了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)進(jìn)行分析之外，需要進(jìn)行系統(tǒng)上的需求分析，進(jìn)行相關(guān)的需求調(diào)研以及需求的評(píng)審以及管理工作。對(duì)于給需求產(chǎn)生變化帶來的問題進(jìn)行掌握，建立起相對(duì)應(yīng)的機(jī)制進(jìn)行管理，不斷服務(wù)和完善不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)。此外，需要保證信息平臺(tái)的合法利用與安全。由于不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)產(chǎn)生大量的信息，在這些信息為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)，需要進(jìn)行合法的利用，保證信息的安全性，為此需要建設(shè)合理的信息平臺(tái)。一方面，對(duì)登記機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)進(jìn)行認(rèn)真的分析，優(yōu)化信息平臺(tái)的工作。另一方面，充分發(fā)揮信息的建設(shè)部門技術(shù)上的優(yōu)勢，建立安全的信息體系。

（三）降低不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由登記涉及的相關(guān)人員引起的，包括申請(qǐng)人、登記人員、中介等第三方機(jī)構(gòu)，其中既有惡意的，也有非惡意的。惡意的如某省會(huì)城市，購房人為騙取購房資格，偽造戶口證明來辦理登記，拿到產(chǎn)權(quán)證后再至公安部門辦理落戶手續(xù);又如抵押雙方伙同登記機(jī)構(gòu)人員，篡改權(quán)利狀態(tài)數(shù)據(jù)，獲取大額貸款等。非惡意的可能存在多種原因，登記窗口人員業(yè)務(wù)水平低、責(zé)任意識(shí)淡薄，在登記辦理時(shí)，存在信息錄入錯(cuò)誤，或需謹(jǐn)慎審查的，僅憑個(gè)人認(rèn)知處理問題，造成登記錯(cuò)誤。所以降低不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的隊(duì)伍進(jìn)行管理，提升登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，強(qiáng)化工作人員的責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)登記人員的監(jiān)督，堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)收錢辦事、辦加急件的情況，發(fā)現(xiàn)一起、查處一起，涉及違法犯罪的工作人員移送司法機(jī)關(guān)。

四、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展中具有重要的作用，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)受到了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響。因此，我國需要不斷的提升經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行合理的規(guī)范，促進(jìn)我國的市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用。（作者單位：安康市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）