江姝渃 Mori

倘若有幾天假期，又不想待在國內(nèi)，東南亞則是最好的選擇。這里處處極具異域風(fēng)情，人們生活閑適，亦有成片畜每島環(huán)繞。無論是在市區(qū)品嘗美食，逛逛集市，亦或是坐船前往海島，來一場浮潛，都是舒心的享受。很多人醉心于東南亞風(fēng)情，恨不得常常光臨，于是便挑選一心儀地域置辦房產(chǎn)，方便出游歇腳，這已經(jīng)成為當(dāng)下熱門的生活方式。旅游業(yè)帶動?xùn)|南亞房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使其火熱程度早已超越美國和歐洲，加之投資前景良好，何樂而不為呢？

極佳旅游棲息地

為旅游投資房產(chǎn)，早已經(jīng)不是什么新鮮事。很多年前就有人開始在海南置辦房產(chǎn)，度假使用，平日則用于出租，休閑升值兩不誤。然而如今國內(nèi)房價飆升，海南樓市也早已被有發(fā)展眼光的人占盡了先書，再投資升值空間不大。東南亞有著完備的旅游體系，具有異國風(fēng)咪，很多東南亞國家日常消費較低，房價亦比國內(nèi)熱門城市低，購房性價比更高，很適臺作為旅游棲息地的選擇。

東方文化宜居之選

地域上，中國與東南亞各國同屬亞洲區(qū)域，不過幾小時航程。且中國與古時絲綢之路的連接，更是為其與東南亞的文化交流帶來有利條件。目前，華人崔〔東南亞的多個國家占有很高比例，華語已經(jīng)成為通用語言，且在教育與風(fēng)俗上都受到中華文化的影響。在此處購買地產(chǎn)，不同于歐美地區(qū)文化理念上的差異較大，可以更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)厣睢?/p>

同時兼顧旅游棲息地與東方文化的東南亞國家，新加坡當(dāng)仁不讓。它是除去中國以外全世界擁有華人最多的國家，華人占比達到74%，無論是在語言上或是生活習(xí)慣上，與國內(nèi)差別不大。它是亞洲最大的經(jīng)濟體，殖民統(tǒng)治的歷史遺留下大量古跡，加之政府重視旅游業(yè)的發(fā)展，目前也是最熱門的旅行勝地。盡管其房價較高，但為了實現(xiàn)2030年“新加坡人口白皮書計劃”，政府政策松綁，為外國人購房帶來更加便利的條件。其可購買的公寓產(chǎn)權(quán)包括99年，999年和永久產(chǎn)權(quán)，且房產(chǎn)面積沒有公攤，成為很多人綜合經(jīng)濟水平、旅游需求、生活環(huán)境等多方面因素而選擇購房居住的城市。

如何選擇心儀的東南亞國家

1.新加坡房價漲幅不大，持有成本高昂，若是出售也少有人想接手，適合持有自住。

2.柬埔寨，菲律賓，越南。房地產(chǎn)市場飛速上升欺，本地人有強勁的購房需求，適宜投資。

3.泰國通過買房可以拿到養(yǎng)老簽證，國內(nèi)旅游性質(zhì)的城市較多，有很強的消費需求，可以自住或是購買后出租收益。

4.馬來西亞“第二家園計劃”和“大吉隆坡計劃”帶來更寬松的地產(chǎn)環(huán)境，且強烈的消費需求同泰國相似，亦適合自住或是購買后出租收益。

如今，很多地產(chǎn)商針對旅游與文化需求，開發(fā)了一系列房產(chǎn)項目。EDEN則是太古地產(chǎn)在新加坡最新推出的首個頂級豪華住宅項目。它位于德雷葛園2號，恰好在知名的購物天堂烏節(jié)路第10郵區(qū)，能滿足人們的各種日常需求。截至去年底，此處房屋均價為14-20萬/平米，屬于高檔住宅黃金區(qū)域，且健身室、泳池、花園等各項設(shè)施一應(yīng)俱全。在連接公寓與戶外的陽臺區(qū)域，獨辟蹊徑地采用貝殼式造型，玻璃圍欄可將周邊景觀盡收眼底，仿若一個個“私人空中花園”，為住客提供了一處享受自然的伊甸園，足不出戶，就能享受到新加坡最美的風(fēng)景。

經(jīng)濟發(fā)展利好

“一帶一路”經(jīng)濟區(qū)的開放重新延續(xù)了古時海上絲綢之路的輝煌，中國企業(yè)陸續(xù)來到東南亞投資，帶來了資金流和人口流。加之東南亞擁有大量廉價勞動力，如同早年剛崛起的中國，憑借制造業(yè)的蓬勃帶來經(jīng)濟的騰飛，樓市價格翻倍飛漲，屬于它的黃金時代已經(jīng)來臨，若作為投資，發(fā)展前景良好。

投資黃金時期

東南亞各國的房產(chǎn)基本情況差異很大，有新加坡這種非常發(fā)達的經(jīng)濟體，也有老撾、緬甸這種相對比較落后的國家，但是像越南、柬埔寨、菲律賓、泰國等高速發(fā)展的國家中，孕育著非常大的投資潛力。這些國家的房產(chǎn)市場正在不斷建立健全的過程中，因為經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化進程很快，如果選對了城市和項目，可以像中國過去十年一樣得到巨大增值。

泰國是東南亞國家里經(jīng)濟發(fā)展利好、處于投資黃金時期的典范。它現(xiàn)在的經(jīng)濟總量在東南亞僅次于印尼，7000萬人口的年人均GDP已經(jīng)達到6500美金左右，并因旅游產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老環(huán)境世界聞名。而首都曼谷正是泰國投資房產(chǎn)最熱門的城市，購房享有永久產(chǎn)權(quán)，通過買房可以拿到養(yǎng)老簽證。但是，投資泰國房地產(chǎn)弊端在于不易找到接手人，同等占地面積和容積率的房子，越南只能出200多套住宅，但是在泰國因為單戶面積小，能做到800甚至1000套，城市中心土地有限，之后愿意接盤的買家較難尋覓。

東南亞優(yōu)居指南

選擇一處房產(chǎn)，除了瞬間的怦然心動，更需要綜合考慮多方面因素。隨大眾選擇熱門城市雖然較為安全，但有時將目光放遠，或許會遇見不一樣的涼喜。在人們的印象里，越南、菲律賓和柬埔寨并不屬于東南亞出類拔萃的國家，對其了解也僅限于旅行中的藍天碧水月咳口今，它們已經(jīng)以超乎人們想象的獨特優(yōu)勢，成為優(yōu)居與投資的良好地段。

1.越南未來的“北上廣”

越南與中國有著千絲萬縷的聯(lián)系，除去旅游外，一部部中國經(jīng)典電視劇的翻拍與網(wǎng)絡(luò)小說的流行，聯(lián)系起了兩個國家的人們。越南現(xiàn)在的年人均GDP收人接近2600美金，很接近中國2007年的數(shù)據(jù)。從2007年到現(xiàn)在，中國北上廣深的優(yōu)質(zhì)房源房價翻了10倍，越南還沒有達到這種比率，現(xiàn)在河內(nèi)新CBD帶精裝修按套內(nèi)面積計算，房價也只有每平米15000人民幣左右，房價被嚴重低估，很適宜投資。月_越南人口的平均年齡只有不到30歲，其勤勞和努力是東南亞箕他國家的人都難以超越的，他們努力的動力很大一部分來源于買房，這一點像極了中國人，故投資后容易得到較高的回報率。

但想要在越南投資，雖然前景良好，陷阱亦多。在政治上，雖然身為社會主義國家，但政府政策多變，對房地產(chǎn)市場有一定的影響，投資時需要考慮政策動蕩的因素。在文化上，越南種族問題嚴重，有較強烈的反華情緒，經(jīng)常組織反華游行。投資時，以上問題尚需考慮。

2.菲律賓亞洲小紐約

菲律賓近幾年發(fā)展勢頭迅猛，去年在比索出現(xiàn)大幅貶值、經(jīng)濟面臨巨大壓力的情況下，GDP仍增長6.2%，在東南亞各國中表現(xiàn)不俗。且受“一帶一路”影響，一大批對外合作項即卜展，帶來了持續(xù)的經(jīng)濟流和人口流，目前其房產(chǎn)平均年增仇約15%，熱門區(qū)域增速更是翻倍，租金回報率亞洲第一，其中首都馬尼拉的租金回報率已達6%-10%，具有很大的升值空間對于外國投資者而言，購房熱門區(qū)域集中在馬尼拉，分別為知名企業(yè)云集的菲律賓金融中心Makati;頂級國際學(xué)校和知名醫(yī)院齊聚，被譽為“小新加坡”的BGC，以及購物中心所在的繁華商業(yè)地段Arca South。

國家安全方面，在去年發(fā)布的《全球法律與秩序》報告中，菲律賓以個人安全性能得到保障，個人遭遇法律和犯罪經(jīng)歷相對不高，排名靠前健全的法律制度使得菲律賓對個人財產(chǎn)實施充分的保護，且不限于當(dāng)?shù)鼐用窕蚍蔷用?，這就在一定程度上為投資房產(chǎn)提供了極大的保障。

政治文化方面，菲律賓在內(nèi)政上時局動蕩，對外也有一定的反華傾向，今年上半年就曾突發(fā)反華游行，若是對安全性比較重視，則投資菲律賓房產(chǎn)時需要慎重考慮，最好儀用于投資，不做剛需持有。

3.柬埔寨 東南亞小黑馬

在過去，柬埔寨一直給人以貧窮落后的印象，但隨著“一帶一路”政策的開展，大量的資金投人，現(xiàn)代化建設(shè)全面開展，為柬埔寨帶來極大的改變，使其蛻變?yōu)橐黄ズ隈R，成為東南亞經(jīng)濟增長最快的國家，終于揚眉吐氣。

金邊作為柬埔寨的首都，經(jīng)濟始終先行，其發(fā)展態(tài)勢猶如多年前的北上廣，房價一直在穩(wěn)步上漲，目前已經(jīng)超過了2萬元/平石夏邊熱門購房區(qū)域包括市中心和BKK1區(qū)。市中心繁華，人口密集，各項基礎(chǔ)設(shè)施完善，并且是外國人聚集區(qū);BKK1區(qū)則屬于使館區(qū)，各種國際學(xué)校亦林立于此，居住在這里的普遍是高凈值人群，投資回報率可觀。

鑒于中柬兩方長期保持著良好的友誼，因此無需考慮種族歧視的問題。但柬埔寨雖然呈現(xiàn)迅猛的經(jīng)濟勢頭，但畢竟尚處于起步階段，百業(yè)待建，所以投資時需要多方比對，避免遇到投資選址失誤，出現(xiàn)爛尾樓無法收益的情況。

Charlie Xue

Dwell首望地產(chǎn)創(chuàng)始人，擁有10年以上的海外地產(chǎn)投資經(jīng)歷

Q_未來五年東南亞房產(chǎn)哪里更適合投資，為什么？

A_投資一個國家的房產(chǎn)，說到底是在投資一個國家的國運，中國就是國運很好的例子。如果從東南亞國家里選擇最具備這種基因的國家，我更看好越南——1億人口的大國，開放過程吸引了大量外資;與各個國家簽署了眾多自貿(mào)協(xié)定，甚至與歐盟簽署自貿(mào)協(xié)定，這是東南亞第一個這樣做的國家。這樣改革開放、敞開大門歡迎外資進入的態(tài)度，肯定能給本地經(jīng)濟注入活力，帶動房地產(chǎn)市場。

Q_東南亞適臺投資的城市和國內(nèi)的某些城市有沒有相似性？

A_有很多相似性：第一，人口一定要具備大城市的數(shù)量，1000萬人口以上的城市才能形成大都會，各行業(yè)人員協(xié)作和行業(yè)細分的過程中才能降低成本，實現(xiàn)效率最大化;第二，城市要有新的規(guī)劃來承接人口遷移，交通規(guī)劃和配套設(shè)施也要跟上，老城區(qū)改造的難度很大，如果能頰嚨到出新區(qū)，高樓大廈才有“野蠻生長”的豐沃土攘—上海的浦東新區(qū)，北京的國貿(mào)就是最好的例子;第三，開放的營商環(huán)境，讓人能留也愿意留下來。越南在這方面就故的很好，多年以來的戶籍制度在2019年初被徹底廢除;外商投資增多之后，大學(xué)生畢業(yè)也有好的機會能留下來。這就像現(xiàn)在很多城市的“搶人”政策，只有留住了人才，這個城市才有未來。

Q_選擇東南亞房產(chǎn)時有沒有什么雷區(qū)需要規(guī)避的？

A_我覺得最重要的是調(diào)查開發(fā)商是不是有能力完成建設(shè)并且按照約定交房，好的開發(fā)商才能保證好的施工質(zhì)量。再有就是產(chǎn)權(quán)問題，拿越南做個例子，海外買家雖然只有50年產(chǎn)權(quán)，但也是能拿到產(chǎn)權(quán)證書的，只不過不是每一個項目都能拿到，所以一定要提前做好調(diào)研。另外，投資海外房產(chǎn)，不管哪個國家都需要注重以下三個要素：買進成本、持有成本、轉(zhuǎn)手率。買進成本和轉(zhuǎn)售率好說，只要多參考當(dāng)土創(chuàng)勺價格，選擇本地人喜歡的項目就可以。但是持有過程中就有大學(xué)問了，租賃管理中介服務(wù)得好不好，響應(yīng)是不是及時，對投資人的收益影響很大。另外因為是海外客戶，管理是不是簡單舒心也非常重要。

Q_對于投資者來說，在選擇東南亞房產(chǎn)時需要注里哪些因素？可不可以給一些投資建議？

A_選擇東南亞房地產(chǎn)的時候，不要只看價格。要從該國整體的國家政策經(jīng)濟導(dǎo)向去分析，未來的經(jīng)濟拉動力是否足夠強到保障房產(chǎn)的增值，以及當(dāng)?shù)厝嗣袷欠裼心芰徺I房產(chǎn)，也就是我們說的誰來接盤。東南亞的投資型房產(chǎn)一定要緊跟當(dāng)?shù)厝说哪_步，真正好的房子首先是本地人會買的。如果需要大規(guī)模在境外宣傳造勢才能賣的話，這種情況就要三思了。

柬埔寨房產(chǎn)政策

1.購房享有永久產(chǎn)權(quán)。

2.不能購買土地，不能購買公寓項目的一層。

3.單個項目的;動卜買家不能超過40%e

4.資金進出自由。

東南亞房源推薦

越南河內(nèi)

Dreamland Bonanza

位于河內(nèi)新城區(qū)CBD，樓高32層，實為商住兩用，1-5層為商用寫字樓，b-7層配備健身水療等各項基礎(chǔ)設(shè)施，8層以上則為住宅使用。其優(yōu)勢在于地處河內(nèi)“華爾街”，與跨國公司云集的著名江南大廈對望，附近的三環(huán)路是交通要道，醫(yī)院、購物中心、知名院校等圍繞，且內(nèi)部配套裝修精良。該項目將于2020年4月交房，租金回報率8%-10%。

新加坡Seahill

位于西海岸公園，是新加坡罕有的聯(lián)排別墅，坐擁風(fēng)景秀麗的海岸線，附近有新加坡國立大學(xué)、南華高中等知名學(xué)府，且毗鄰環(huán)球影城，集度假、教育、娛樂為一體，可以滿足一家人的不同所需。該項目房產(chǎn)權(quán)限為99年。

泰國曼谷Ideo Q saphan kwai

位于拍鳳裕庭，距離CBD Asok很近，周邊有輕軌沿線，配套設(shè)施完全，是當(dāng)?shù)厝艘嘈膬x購房的地段，不用擔(dān)心無法轉(zhuǎn)手的問題。該項目將于2022年4月交房。

菲律賓馬尼拉Proscenium

位于Makati，被定義為娛樂休閑勝地，五棟塔形設(shè)計的住宅樓環(huán)繞占地3.6公頃的表演藝術(shù)劇院而立，塔樓頂被打造成了玻璃屋頂餐廳，可俯瞰全城美景。該項目將于2021年9月交房。

束埔寨金邊畢加索花園

位于BKK1使館區(qū)，整體采用畢加索立體主義的表現(xiàn)手法，是金邊第一座采用連續(xù)墻工法的住宅。其亮點在于樓頂?shù)目罩谢▓@和位于樓層中間的無邊際泳池。該項目將于2020年2月交房。