上海靜安投資有限公司

隨著時代的發(fā)展我國房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢，為提高企業(yè)的競爭力水平，房地產(chǎn)企業(yè)應加大稅務(wù)籌劃管理工作，促進企業(yè)經(jīng)濟效益水平的提升。本文將對房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段稅務(wù)籌劃方案設(shè)計展開分析研究。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)實施稅務(wù)籌劃的必要性

所謂稅務(wù)籌劃，主要是基于法律規(guī)定范圍內(nèi)，對經(jīng)營、投資以及融資活動的事先籌劃與安排，通過稅務(wù)籌劃，可以最大限度獲取節(jié)稅的經(jīng)濟利益。通過稅務(wù)籌劃工作的開展可規(guī)避稅務(wù)風險，降低企業(yè)的稅負壓力，從而提高企業(yè)經(jīng)濟利益。

企業(yè)的稅收籌劃必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，是一種事前的籌劃，切不可通過事后所謂的“合理避稅”的手段達到少繳稅款的目的。企業(yè)在進行稅收籌劃時，應該全面收集有關(guān)國家及地方的稅務(wù)法律、法規(guī)、規(guī)章，確保及時掌握最新的納稅動態(tài)信息，在明確稅務(wù)政策的前提下進行稅務(wù)籌劃，防止走入偷稅漏稅的誤區(qū)。通過充分利用國家和地方關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，最大程度為企業(yè)的發(fā)展減少稅務(wù)負擔，降低納稅風險。

在具體實施中企業(yè)應對財務(wù)管理體系加以完善，應單獨設(shè)置相關(guān)部門或相關(guān)的崗位，為納稅籌劃工作的實施配備專門的人力資源，以更好地進行稅收籌劃。在進行稅務(wù)籌劃時，企業(yè)的融資、投資及業(yè)務(wù)部門應該與稅務(wù)籌劃部門積極溝通、密切配合，前瞻性地對企業(yè)的各項經(jīng)營活動作出有利于節(jié)稅的安排。企業(yè)納稅籌劃需要充分考慮企業(yè)的整體管理效果，立足長遠發(fā)展，不斷深入更新納稅籌劃措施，與時俱進。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段稅務(wù)籌劃方案設(shè)計研究

綜上筆者對房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃實施的必要性進行了分析，為提高稅務(wù)籌劃的合理性，還應對項目開發(fā)各個階段加強籌劃管理，筆者將分別從：前期準備階段納稅籌劃、開發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃、銷售階段納稅籌劃、保有階段納稅籌劃等方面來實施，詳情如下。

(一)前期準備階段納稅籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)周期過長，對資金的需求量極大，因此對于企業(yè)來說，籌資方式的選擇將對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生十分關(guān)鍵的影響，當前，在我的房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式選擇上，主要包括了內(nèi)部資金積累以及銀行借款、發(fā)行股票等，我國稅法明確規(guī)定，借款利息可在一定范圍內(nèi)扣除，且土地增值稅也可作為扣除項目，基于此房地產(chǎn)企業(yè)需將稅收對籌資方式的影響加以考慮。

選擇哪種建設(shè)方式對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃起到直接影響，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)會通過合作開發(fā)方式來實現(xiàn)資源互補，在具體實施中可選擇以物易物方式以及合營企業(yè)方式，企業(yè)通過建立合營企業(yè)可避免以物易物方式下產(chǎn)生的稅費，其應用優(yōu)勢更為顯著。

每個企業(yè)或者公司都是有著其本身的一套管理機制，為促進企業(yè)納稅籌劃工作的實施，企業(yè)必須加強內(nèi)部控制力度，加強各部門之間的信息溝通，提升各部門在稅收籌劃時的協(xié)同能力和作用。

(二)開發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃

在開發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃工作中，房地產(chǎn)企業(yè)可采取利息扣除、合并或分別核算增值額、增加稅前扣除項目等方式進行籌劃。例如在計算土地增值稅的扣除項目及金額時，要求納稅人無法根據(jù)房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出以及無法提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為取得土地使用權(quán)所支付的金融與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%內(nèi)計算扣除，如若實際發(fā)生的利息費用低便可忽略計算分攤利息，通過按比例扣除利息費用的方式減少土地增值稅。

案例1：2012年，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了一批商品房，其取得土地使用權(quán)所支付的價款為500萬元，開發(fā)成本為1100萬元。因該房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力過大，在進行融資時采用了股權(quán)融資與債務(wù)融資相結(jié)合的方式，實際發(fā)生的利息費用為20萬元。在稅務(wù)籌劃中將該房地產(chǎn)企業(yè)利息費用假設(shè)為X萬元，當X+(500+1100)*5%>(500+1100)*10%，當X>80，可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目進行分攤利息支出計算。如若X<80則不需按項目轉(zhuǎn)讓來進行計算，從而可盡可能多扣除開發(fā)費用。通過該籌劃方案得到了合理的效果，在這一籌劃方式下該房地產(chǎn)企業(yè)可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用：(500+1100)*10%=160萬元比稅務(wù)籌劃前多扣除60萬元(160-100)。

與此同時房地產(chǎn)企業(yè)還可采取合并或分別核算增值額的方式來計算繳納土地增值稅。對于同一項目，企業(yè)可能同時存在分期與分區(qū)開發(fā)洋房、商業(yè)物業(yè)、普通住宅等類型，在不同情況之下，這些項目的增值率以及對應用的稅務(wù)也會存在一定差異。在項目立項時，企業(yè)應該考慮是按同一項目立項合并核算增值額，還是按開發(fā)的不同的物業(yè)類型業(yè)分別計算增值額，通過增值額的計算比較選擇較優(yōu)的方案。例如，在同一開發(fā)項目的物業(yè)類型中，如果同時存在一般項目與普通標準住宅時，在項目立項時應對合并核算增值額還是分別核算增值額加以考慮。

房地產(chǎn)企業(yè)在稅前扣除項目實施中主要涉及四種費用，包括：可稅前全額扣除項目，例如固定資產(chǎn)折舊、管理費、職工工資；按標準的稅前扣除費用，例如業(yè)主招待費、職工福利等；本期按比例扣除，剩余轉(zhuǎn)為年度扣除，例如廣告費；稅前完全不能扣除費用，例如罰款、稅收滯納金等。由于土地增值稅實行超率累進稅率，企業(yè)可增加合理的費用扣除項目，以達到降低增值率的效果，從而減少土地增值稅的繳納。

(三)銷售階段納稅籌劃

基于銷售階段納稅籌劃工作涉及銷售價格稅收籌劃、銷售收入分解稅務(wù)籌劃、銷售和自營的選擇。稅法規(guī)定：建造標準普通住宅出售，增值率不超過百分之二十的，免征土地增值稅。在這一條件下企業(yè)應對銷售價格合理確定，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，另一個角度分析，如果企業(yè)的開發(fā)項目為普通住宅，則要對銷售價格進行合理確定，其增值率應小于或等于百分之二十，充分享受該政策。如若稅收優(yōu)惠政策所帶來的效益不及提高售價，便可采取提高售價方法來實現(xiàn)。

目前房地產(chǎn)企業(yè)在處理開發(fā)完工的房產(chǎn)項目中采取不同的方式，即對外銷售、自營持有，值得注意的是處理方式的不同導致繳稅費用各異。房地產(chǎn)銷售應繳納土地增值稅，自營持有方式下應進行繳納土地使用稅及房產(chǎn)稅。如若房地產(chǎn)項目利潤高，房地產(chǎn)選擇自營持有方式，反之選擇銷售方式。筆者通過以上分析對稅負的影響進行了考慮，在具體選擇中還應多方面因素綜合考慮，提高企業(yè)的發(fā)展水平。

(四)保有階段納稅籌劃

保有階段納稅籌劃包括先租后售稅收籌劃、分解租金收入稅收籌劃，詳情如下。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)的規(guī)定，改變資產(chǎn)用途(如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。

企業(yè)的出租房屋涉及到了城建稅、增值稅、房產(chǎn)稅等諸多稅種，在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。其中，物業(yè)管理費用的稅負相對較輕，僅僅需要對增值稅進行繳納。據(jù)此企業(yè)在自營方式下物業(yè)管理費及租金收入劃分時應加大物業(yè)管理費比例，通過這一系列措施的應用使企業(yè)租賃行為下的稅負充分降低。在具體實踐中首先應對物業(yè)公司進行設(shè)立，同時確保物業(yè)公司管理資質(zhì)，其中物業(yè)公司資質(zhì)越高價格便越高。

三、結(jié)束語

綜上筆者對納稅籌劃在房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)中應用的必要性進行了闡述，為提高納稅籌劃的合理性，還應從各階段來實施，使企業(yè)稅負充分降低。在具體實施中應從前期準備階段納稅籌劃、開發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃、銷售階段納稅籌劃、保有階段納稅籌劃方面來實施，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展減輕壓力，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。