馮華

（泰山學院經濟管理學院，山東 泰安 271021）

1998年我國福利房制度的取消使我國房地產行業(yè)進入了快速發(fā)展的新階段，房地產行業(yè)的投資也與日俱增。房地產行業(yè)的快速發(fā)展在滿足人民群眾的住房需求的同時也促使其上下游產業(yè)快速繁榮，這對我國國民經濟的發(fā)展起到了推動作用?？梢哉f房地產行業(yè)的發(fā)展為我國現在經濟的發(fā)展起到了關鍵性作用。但伴隨著房地產行業(yè)的繁榮我們發(fā)現該行業(yè)存在明顯的過度投資行為；如不及時進行控制，該現象引發(fā)的市場泡沫將摧毀房地產行業(yè)，導致我國經濟受到重創(chuàng)，影響我國經濟的持續(xù)健康發(fā)展。

有關于我國房地產行業(yè)的過度投資行為我們可以通過一組數據進行了解：2013年我國住房需求就有所回落，整體自有住房空置率將近23%；然而2014年我國商品房住宅的待售面積依然保持26%的高增長率，這使得我國房地產行業(yè)存在大量的庫存；另外，近年來土地的出讓價格節(jié)節(jié)攀升“地王”層出不窮，這就使得我國房地產的建造成本上升。一邊是商品房需求疲軟，一邊是商品房庫存擴大、建造成本增加，但我國房地產企業(yè)的項目投資量卻在不斷增長。因此，探究我國房地產企業(yè)過度投資的成因成為控制其進一步膨脹的當務之急。本文嘗試從國家政策、我國金融機構對房地產企業(yè)的支持力度及房地產上下游企業(yè)的發(fā)展需求等方面對我國房地產企業(yè)過度投資行為的成因進行分析研究。

一、國家政策干預是房地產過度投資行為的誘因

改革開放以來我國的社會經濟發(fā)生了翻天覆地的變化，人民的生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化的進程也在不斷加快。在國家城鎮(zhèn)化進程的推動下，我國房地產企業(yè)的開發(fā)投資額在社會總固定資產投資額中的比重自2000年起一直穩(wěn)定在17%，近年來我國房地產企業(yè)的投資額呈現出逐年上漲的態(tài)勢，且其在國民生產總值中所占的比例已經逼近15%。也就是說我國房地產行業(yè)的發(fā)展深受國家政策的影響。另外，房地產行業(yè)發(fā)展狀況也將直接影響到地方的財政收入、地方的國民生產總值以及當地經濟的發(fā)展狀況等。

政府干預的存在改變了房地產企業(yè)、金融機構、購房者的預期和行為，助長了房地產企業(yè)的過度投資行為。

首先，土地出讓收入是我國地方財政收入的主要來源之一，是地方政府開展城鎮(zhèn)化建設的重要資金來源。為了取得不錯的財政收入、維持并促進當地經濟的發(fā)展，當地政府有理由包容房地產企業(yè)的過度投資狀況。

其次，地方經濟的發(fā)展速度及發(fā)展水平是考量當地官員政績的重要依據。GDP的增長水平是判定地方領導班子政績高下的公信指標。從地方政府官員的角度出發(fā)：既然房地產企業(yè)的繁榮能夠帶動當地經濟快速發(fā)展，并且能夠帶來非?？捎^的財政收入，政府官員也就沒有抑制房地產行業(yè)投資行為的必要。地方政府官員和房地產企業(yè)可以高效地完成“雙贏”合作。

最后，房地產行業(yè)作為基礎性行業(yè)，發(fā)展狀況將直接影響其上下游企業(yè)的發(fā)展。我國政府必須維持房地產市場的相對平穩(wěn)，一旦房地產市場不穩(wěn)勢必會導致我國經濟出現較大波動。因此，我國政府當前對于房地產行業(yè)過度投資現象的總體態(tài)度是溫和降溫，總體維穩(wěn)。

二、我國金融機構對房地產行業(yè)的過度支持

相對于西方的金融體系而言，我國的金融體系并不健全，信貸業(yè)務是我國商業(yè)銀行賴以生存的重要業(yè)務，更是我國房企資金的重要來源；因此，我國商業(yè)銀行對房地產行業(yè)過度投資應該有一定的控制作用。但在中央和地方政策相對“寬松”的大背景下，我國商業(yè)銀行不僅沒有從資金源頭上控制房企的過度投資行為反而在利益的驅動下大量的與其開展信貸業(yè)務，從而成為我國房地產企業(yè)過度投資的推動因素。

首先，基于地方政策考慮，我國商業(yè)銀行助長了我國房地產企業(yè)的過度投資行為。股份制改革后商業(yè)銀行的控股股東大多是政府，這就使得我國商業(yè)銀行的投資決策極易受到當地政府的重大影響。我們有理由相信在“國家政策干預”的背景下，地方政府為了解決當地就業(yè)、完善基礎設施建設、經濟發(fā)展等政治需求，多數商業(yè)銀行對房地產企業(yè)實施的是相對寬松的信貸政策。

其次，基于銀行的自身利益考慮，我國商業(yè)銀行助長了我國房地產企業(yè)的過度投資行為。當前房價上漲使我國房地產企業(yè)的資產質日漸優(yōu)化，房地產企業(yè)為商業(yè)銀行信貸提供了優(yōu)質的信貸業(yè)務對象。另外，我國商業(yè)銀行的同行業(yè)競爭愈演愈烈，為了能夠搶占優(yōu)秀的投資標的，商業(yè)銀行不惜降低對信貸對象的審核標準、承擔較高的信貸風險。這也助力了我國房地產行業(yè)的過度投資行為。

三、我國房價看漲及上漲實現

由于房地產資源具有唯一性和不可替代性使得房地產資源具有消費和投資兩種商品特性。從投資的角度來看，對房地產價格走勢的看法是影響房地產價格的重要因素。有關于房價上漲預期的形成，我們可以從以下兩個方面分析：

首先，國家有關推進新型城鎮(zhèn)化建設的政策使房價看漲。城鎮(zhèn)化建設是我國相當長一段時間內的國家政策，該政策可以在很大程度上擴大城市的城區(qū)規(guī)模，伴隨著外來人口的增加住房成為他們的必然需求，這對房地產行業(yè)的發(fā)展是一項有利政策。

其次，房價上漲預期的實現會促使我國房地產投資行為升溫，造成土地成交溢價率上升進而使得我國房地產價格進一步上漲導致房地產企業(yè)又進一步加大其房地產的投資力度。如此反復循環(huán)將會導致我國房地產過度投資的狀況愈演愈烈，最終形成房地產泡沫的堆積。

綜上所述，我國房地產過度投資行為是特定時代發(fā)展的產物，是多方原因共同作用的產物。伴隨我國經濟發(fā)展進入新常態(tài)，我們應該在綜合考量我國房地產企業(yè)過度投資行為成因的基礎上改善我國房地產行業(yè)的過度投資行為。