摘 要：在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)作為關系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，也實現(xiàn)了又快又好的發(fā)展。但是，在全國發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的同時，新經(jīng)濟形勢的到來，使我國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著史無前例的境遇和考驗，其需要正視的缺陷也接踵而至。文章首先對新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行簡略分析，重點研究房地產(chǎn)行業(yè)在新經(jīng)濟背景下存在的問題，并提出有效的措施和建議來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟優(yōu)化發(fā)展。

關鍵詞：新經(jīng)濟;房地產(chǎn);存在問題;措施

一、 引言

住房問題一直是影響人們生活水平和幸福指數(shù)的重要因素。近年來，受新經(jīng)濟的沖擊，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了暴漲。在取得巨大成就的同時，還有一系列問題需要解決。文章從我國房地產(chǎn)行業(yè)在新經(jīng)濟背景下的現(xiàn)狀分析入手，針對市場中存在的銷售態(tài)勢疲軟、融資困難、投資增長過快、房產(chǎn)空置率增長等問題提出了針對性措施，來保障房地產(chǎn)行業(yè)在世界潮流中穩(wěn)健發(fā)展。

二、 新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

（一）新經(jīng)濟的概念

新經(jīng)濟是一場新的工業(yè)革命。它是以信息和知識為主要生產(chǎn)要素，以創(chuàng)新為核心，以高新技術產(chǎn)業(yè)為支柱的新型經(jīng)濟形態(tài)。傳統(tǒng)經(jīng)濟的非理性結構特征、投入密集型生產(chǎn)的薄弱以及通信方面的困難，使得新經(jīng)濟形勢下網(wǎng)絡化、信息化的優(yōu)勢更加突出明顯，人們對經(jīng)濟或信息的了解和掌握更加方便快捷，消費習慣也發(fā)生了巨大的變化。而新經(jīng)濟背景下的資金流動也不可避免地影響到不動產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的運作方式發(fā)生了巨大變化，在新的經(jīng)濟環(huán)境中，傳統(tǒng)經(jīng)濟與房地產(chǎn)開發(fā)之間必然會出現(xiàn)沖突。

（二）新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，極大推進了國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。2019年上半年房地產(chǎn)增加值較上年增長3%，作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、促成產(chǎn)業(yè)結構升級有著重大意義，使城市的健康成長進入了良性循環(huán)階段;房地產(chǎn)行業(yè)也逐步滿足了人民群眾的住房需求和社會基礎設施建設，帶動了社會其他部門的生產(chǎn)，促進了消費的增長，促進了國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展;房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動了其他產(chǎn)業(yè)特別是服務業(yè)的發(fā)展，極大地解決了我國的就業(yè)問題。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟在成長過程中依然存在著很多問題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展：第一，由于各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡，使得一、二線城市房價過高，而小城市房源供過于求，庫存量大，且土地供需極度不平衡，增加人口負擔，損害不動產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

三、 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

新經(jīng)濟形勢下，隨著各個行業(yè)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷加強自身的建設，然而，一些潛在的危機困難接踵而至。

（一）銷售態(tài)勢疲軟

2019年上半年，我國房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和成交量增速放緩，房地產(chǎn)銷售疲軟的總體態(tài)勢沒有發(fā)生根本改變。不僅是因為受到政府調控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略也存在著不足之處。對于中低收入群眾來說，在做出購置房產(chǎn)的決定之前慎之又慎，這時企業(yè)在進行推廣時如果不能滿足消費者對房地產(chǎn)相關信息的真實認知，就無法繼續(xù)雙方的交易，企業(yè)的宣傳方向和市場定位沒有針對性也同樣會錯失大量的消費人群，進而影響了房地產(chǎn)市場銷售的總成交量。

（二）融資困難

新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀不容樂觀，據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金較去年依舊呈現(xiàn)增長趨勢，資金規(guī)模達178609億元，同比增長7.6%，但融資渠道持續(xù)收緊，國內銀行貸款仍然是主要途徑。隨著市場經(jīng)濟發(fā)展速度有所放緩，融資出現(xiàn)了一系列的問題，普遍存在著融資困難、方式單一、綜合利率較高的現(xiàn)象。由于2017年開始國家實施去杠桿政策，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.22萬元，增速比上年末降低12.5個百分點，國內銀行貸款的要求越來越高，海外債的發(fā)行模式成為企業(yè)的“救命稻草”，從整體來看綜合融資成本也較去年略有上漲，致使房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)困難，從而影響了房地產(chǎn)行業(yè)的項目開展。

（三）投資增長過快

伴隨著經(jīng)濟全球化和大數(shù)據(jù)的潮流，人們在做出購房的決策時，無論是因為衣食住行的必要性還是因為在風口中獲得投資利潤，買房人數(shù)的增加必然會導致房地產(chǎn)行業(yè)的火熱競爭，由需求增加導致價格上漲，價格上漲反過來又會引起投資者的極大熱情，將會形成一種不良的循環(huán)經(jīng)濟體系。而在新經(jīng)濟形勢下，社會人均工資的增長速度明顯低于房價的增長速度，使得房價收入比過高，對城市的產(chǎn)業(yè)結構極其不利，對人才的流入與培養(yǎng)也會產(chǎn)生巨大影響。新時期以來，尤其是2018年后，我國制造業(yè)行業(yè)內憂外患，而房地產(chǎn)行業(yè)的投資高回報性，使得越來越多的投資者涌入房地產(chǎn)市場，想要“分一杯羹”，房地產(chǎn)住宅投資高達9.7萬億元，比去年增加了1.2萬億元，競爭者的增多也使相關生產(chǎn)要素成本增加，導致實體行業(yè)中低效率生產(chǎn)者的淘汰或轉行，抑制了城市的繁榮發(fā)展。

（四）過度追求高端結構

在社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，平均利潤規(guī)律的作用影響著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的變動，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場定位處于盲目性和合理性的特殊情況下，政府應肯定市場的合理性，調整市場的盲目性，利用批租權來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的目的，然而部分政府在進行規(guī)劃的過程中沒有充分發(fā)揮其城市聚集經(jīng)濟的功能，要么直接下命令定指標，誰的出價更高就批租給誰;要么忽略房地產(chǎn)投資者的自身經(jīng)營傾向，一味追求高新技術、高度消費的高層次產(chǎn)業(yè)。

（五）房產(chǎn)空置率不斷增長

房地產(chǎn)市場本身復雜性強，投資不穩(wěn)定，以及現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下各種信息的膨脹爆發(fā)，擾亂了人們對房地產(chǎn)市場做出準確客觀的評價和選擇，人口、經(jīng)濟、區(qū)域等因素也會影響房產(chǎn)的最終成交價格。新經(jīng)濟形勢下，我國政府相繼出臺的限購令、限售令等相關政策，短期內控制了一、二線城市的購房熱現(xiàn)象，然而，對于經(jīng)濟欠發(fā)達城市的房產(chǎn)銷售問題并未解決。大量的房地產(chǎn)調查報告顯示，我國的房產(chǎn)空置率正在不斷上升。究其原因，是因為消費者的購買力不足，一方面，我國房地產(chǎn)的層次結構不合理;另一方面，現(xiàn)有人群貧富差距較大，空置率上升的同時，開發(fā)商為獲取更多盈利而保持高房價，日積月累，就形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。

四、 促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的具體措施

（一）改善銷售疲軟態(tài)勢

在新經(jīng)濟形勢下，為了提高房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，首先，我們需要打破固有的宣傳方式，提供給群眾看得見、摸得著、感覺得到的真實體驗，結合線上線下的渠道，利用巨型活動或節(jié)日進行宣傳推廣，增加企業(yè)品牌的關注度;其次，我們應當加強對服務方面的重視程度，提高服務意識，新增服務功能，同時提供給潛在消費者全面、真實的信息，使其更加信賴品牌，進而提高房地產(chǎn)銷售量;最后，好的營銷應當以用戶為核心，分析消費者的偏好、習慣和消費能力進而大數(shù)據(jù)整合，再配以營銷專業(yè)人員的集體合作，發(fā)揮出最大效益。

（二）多方式進行融資

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)融資困難，方式單一，所以，創(chuàng)新房地產(chǎn)融資方式是刻不容緩的。首先，在新經(jīng)濟形勢下，我們可以通過上市來募集資金，規(guī)范運營;也可以通過設立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金來充足現(xiàn)金流，尋求多方合作;也可以選擇債權融資與股權融資相結合的方式來募集資金，實現(xiàn)企業(yè)運營。其次，我們應當改變融資觀念，需要與當前的經(jīng)濟政策相結合，探索最佳融資方式和規(guī)模。同時也需要對企業(yè)的融資人員進行培訓，提升其業(yè)務水平，增加其知識儲備，更好地為企業(yè)服務。最后，在進行募集資金的同時，我們也需要根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營情況，對其做出合理的規(guī)劃，以降低融資成本。

（三）避免盲目投資

黨的十九大以來，中央提出的“房住不炒”“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”等政策確定了未來我國房地產(chǎn)市場的走勢，也由此可見中央堅持“房子是用來住的”基本定位不動搖，所以我們要通過合理的方式對房產(chǎn)價格進行嚴格控制和規(guī)劃，使企業(yè)的資金有效運轉，進而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展。與此同時，呼吁房地產(chǎn)行業(yè)投資者理性決策，不要頭腦發(fā)熱，也是十分必要的，無論是熱點城市還是非熱點城市，都應當基于現(xiàn)有房價的漲幅、相關行業(yè)的發(fā)展和我國未來對房地產(chǎn)行業(yè)的政策進行預測總結分析，減少做出錯誤判斷的可能性，從而影響個人或企業(yè)的盈利。

（四）客觀理性進行城市建設規(guī)劃

縱觀全局，城市的土地經(jīng)營不是單純地通過開采地皮出售來提高財政資金、增加國內生產(chǎn)總值，理智的做法是在開展項目之初，工作人員不僅需要考慮短期內房產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟收益，與此同時，我們也應當把目光放得更長遠些，用長期獲得的利益多少來權衡決策的正確性，各類建筑應有的規(guī)模大小、建設地點以及能否促進城市整體經(jīng)濟的長遠發(fā)展等問題都是在進行城市土地規(guī)劃時需要重點考慮的方面。政府提高城市規(guī)劃的杠桿水平，對開發(fā)的項目進行高效率的監(jiān)督管理措施，既能提高城市整體的形象品味，優(yōu)化市民日常的生活環(huán)境水平，又能取得應有的經(jīng)濟收益，也促進了政府職能的實現(xiàn)。對于與居民密切相關的保障性安居工程建設，政府需要加大財政投入，確保居民生活質量和舒適度，以及附近公共安全設施的建設。

（五）結合相關產(chǎn)業(yè)鏈進行調整

房地產(chǎn)市場具有范圍廣、關聯(lián)度高的特點，相關產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，環(huán)環(huán)相扣，我們可以通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關產(chǎn)業(yè)進行監(jiān)督管理來達到對房地產(chǎn)市場的管控，削減高端住宅的研發(fā)，增加經(jīng)濟適用房的建設來為更多的人群需求而服務，相應地，我們也可以把房地產(chǎn)市場分為各色各樣的板塊，針對需求不同、階段差異的人群提供完整周密的服務，增加房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)品的種類，使其越發(fā)豐富，更為多元。而在房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，鋼筋混凝土、門窗、油漆等下游產(chǎn)業(yè)也是產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，所以我們應當對這些產(chǎn)業(yè)就行資源最優(yōu)配置，使其在一定程度上能夠抑制房價的增長，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康成長。

五、 結語

房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國市場經(jīng)濟中有著舉足輕重的地位，而在網(wǎng)絡化、信息化的新經(jīng)濟形勢下，我國房地產(chǎn)市場受到了來自科技、經(jīng)濟等飛速發(fā)展行業(yè)的影響，獲得了一系列突飛猛進的發(fā)展，但市場內仍然存在著一定程度的問題需要解決，我們也需要通過社會、政府及個人的作為來為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康穩(wěn)步、持續(xù)永久的發(fā)展提供一份保障?？傊?，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在新經(jīng)濟的潮流下，既是前所未有的機遇，也是聞所未聞的挑戰(zhàn)。相信未來房地產(chǎn)行業(yè)也將克服重重難關，與其他相關產(chǎn)業(yè)一起，在新經(jīng)濟時代下齊頭并進，共同發(fā)展。

（指導教師：包進）

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作者簡介：

馬悅，重慶師范大學涉外商貿學院財務管理。