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淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)成本管理

2019-12-02 08:00張哲
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

張哲

【摘要】隨著國家出臺一系列房地產(chǎn)政策,房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越嚴(yán)峻,作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中加強(qiáng)成本控制,探索有效實施動態(tài)成本管理的途徑,以便增強(qiáng)盈利能力,提升競爭實力,實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā);動態(tài)成本管理;成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展使得其財務(wù)管理水平也越來越高,動態(tài)財務(wù)管理方式逐漸被更多房地產(chǎn)企業(yè)采用,達(dá)到控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的目的。而在開發(fā)項目的動態(tài)財務(wù)管理中,動態(tài)成本管理是關(guān)鍵性內(nèi)容,但受到目標(biāo)成本不統(tǒng)一、忽視成本調(diào)整、技術(shù)支持與監(jiān)控不到位等問題的限制,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)成本管理效果不佳,急需解決,提升項目效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目中實施動態(tài)成本管理的重要性

動態(tài)成本管理指的是企業(yè)在開發(fā)項目的過程中實時采集、分析項目發(fā)生的各項費(fèi)用,按照成本目標(biāo)對項目成本進(jìn)行動態(tài)指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)、控制的過程。因房地產(chǎn)企業(yè)資金具有特殊性,面臨復(fù)雜多變的外部環(huán)境時只有增加投資力度,才能確保順利開展房地產(chǎn)開發(fā)項目,這必然會面臨較大風(fēng)險,運(yùn)用動態(tài)成本管理顯得至關(guān)重要。在實施動態(tài)成本管理以后,房地產(chǎn)企業(yè)能實時動態(tài)掌控開發(fā)項目的成本,檢查并分析項目全生命周期中任何時間點(diǎn)的實際成本,確保順利開展后期工作,提高項目效率。成本動態(tài)管理還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少浪費(fèi),通過比較類似開發(fā)項目的數(shù)據(jù),充分挖掘控制成本的潛力,形成良性的成本管控循環(huán)[1]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目中實施動態(tài)成本管理的有效途徑

2.1統(tǒng)一建立開發(fā)項目目標(biāo)成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的范圍較為龐大,產(chǎn)品定位也廣泛涉及商業(yè)中心、居民住宅、中高層、別墅等,并且有的項目因要求速度快,怎樣才能在短時間里完成成本測算工作,使成本數(shù)據(jù)與項目實際需求更接近,那么就要統(tǒng)一建立房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本,奠定實施動態(tài)成本管理的堅實基礎(chǔ)。一方面,統(tǒng)一建立成本科目。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目處于不同地區(qū),在施工時簽訂的合同也有差異,但為統(tǒng)一實施成本動態(tài)化管理,就要保證成本控制科目具有一致性。針對同項目的不同點(diǎn)必須以合約的形式執(zhí)行,確保設(shè)置的成本科目和合同分類控制保持一致,預(yù)防出現(xiàn)跨科目問題[2]。另一方面,保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)和預(yù)結(jié)算成本ERP系統(tǒng)科目具有統(tǒng)一性。在成本管理中,企業(yè)的各項財務(wù)數(shù)據(jù)和開發(fā)項目成本數(shù)據(jù)息息相關(guān),成本歸類務(wù)必要和工程預(yù)算系統(tǒng)對應(yīng)起來,確保工程成本種類和財務(wù)核算科目保持一致的口徑。如房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的一級科目就包括土地費(fèi)用、建筑工程成本、前期工程費(fèi)用、裝修工程成本、設(shè)備安裝成本等等。

2.2加強(qiáng)對項目成本的動態(tài)調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)項目通常要持續(xù)3~5年時間,項目在該時間段涉及的人工、材料、機(jī)械等的價格會在市場環(huán)境的影響下不斷改變,前期預(yù)測的投資估算難免出現(xiàn)不同程度的調(diào)整,所以動態(tài)成本管理也要結(jié)合市場環(huán)境做出調(diào)整,滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)度與質(zhì)量需求。針對開發(fā)項目的動態(tài)成本管理,應(yīng)體現(xiàn)對分項成本的控制,可以按照項目所在地區(qū)或產(chǎn)品銷售客戶群的特征,基于各個分項的重要性對成本進(jìn)行動態(tài)分配與調(diào)整。如某房地產(chǎn)開發(fā)項目有著依山傍水的地理優(yōu)勢,該項目的前期銷售定位在于以獨(dú)立工作室和步行商業(yè)街為主,所以在考慮成本動態(tài)控制時特別重視設(shè)計園林景觀,增加對應(yīng)的成本投入,同時增加租用山林的成本投入,做了山林游步道,完善整個項目的娛樂休閑設(shè)施。針對開發(fā)項目施工的動態(tài)成本管理,應(yīng)以建筑工程安裝成本管理為主,因為施工階段的周期是最長的,調(diào)整人工、材料、機(jī)械等成本也是無法避免的,需要對這些因素加強(qiáng)預(yù)控。如經(jīng)常對當(dāng)?shù)氐男畔r格進(jìn)行調(diào)研,每月實施人工、材料和機(jī)械費(fèi)用的動態(tài)匯總,獲得最終結(jié)算項目成本的參考依據(jù)。

2.3強(qiáng)化動態(tài)成本管理技術(shù)支持

隨著網(wǎng)絡(luò)的普及和現(xiàn)代信息技術(shù)的快速發(fā)展,要想更好地對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施動態(tài)成本管理,就必須建立成本管理數(shù)據(jù)庫[3]。建立現(xiàn)代成本管理數(shù)據(jù)庫又離不開網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)、通訊技術(shù)等的支持,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極引入先進(jìn)的技術(shù)手段,把繁重的成本整理與記錄工作變成成本信息化管理,提高現(xiàn)代管理水平,讓成本動態(tài)管理獲得技術(shù)支持。如BIM技術(shù)就具有平臺屬性,能針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)成本管理開展工作。BIM模型里的構(gòu)件信息非常豐富,具有很強(qiáng)的集合性,可以及時地、全過程地錄入信息,確保信息完整。與此同時,BIM具有關(guān)聯(lián)性、整體性,能簡化重建模型的過程,修改信息也會自動向整個模型關(guān)聯(lián),即時反饋動態(tài)成本。另外,成本數(shù)據(jù)通過BIM的沉淀被歸入房地產(chǎn)企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫,為下一個開發(fā)項目提供成本動態(tài)管理依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中向BIM模型實時錄入工程信息,就能保證數(shù)據(jù)來源的完整性、唯一性,并使數(shù)據(jù)結(jié)果具備及時性、可追溯性,和動態(tài)成本管理相輔相成。

2.4實施項目目標(biāo)成本動態(tài)監(jiān)控

為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)成本管理效果,企業(yè)的職能部門應(yīng)按月把本部門的成本變動情況反饋給成本管理部門。具體而言,設(shè)計研發(fā)部門及時反饋因設(shè)計變更引發(fā)的成本變動情況,負(fù)責(zé)管理材料設(shè)備型號、樣板等,只要發(fā)生變更就及時反饋給成本管理部門;工程建設(shè)部門重視管理現(xiàn)場簽證,及時向成本管理部門反饋其中出現(xiàn)的成本變動;成本管理部門實施業(yè)務(wù)范圍以內(nèi)的材料、設(shè)備、服務(wù)等的采購管理,參考目標(biāo)成本監(jiān)控招標(biāo)控制價和合同價,發(fā)現(xiàn)可能超越目標(biāo)成本時要及時向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)反饋;財務(wù)部門負(fù)責(zé)進(jìn)行開發(fā)項目的財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等進(jìn)行管理;營銷部門管理好各階段的營銷費(fèi)用,成本管理部門要協(xié)助管理營銷設(shè)施建造費(fèi)用。最終,成本管理部門統(tǒng)一對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行全過程動態(tài)監(jiān)控,編制動態(tài)成本月報,記錄并分析當(dāng)月的成本變動情況,在分管領(lǐng)導(dǎo)審批之后報給企業(yè)總經(jīng)理。

結(jié)語:

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制屬于全過程控制,是融合經(jīng)濟(jì)、管理和技術(shù)的綜合學(xué)科,靜態(tài)管理模式很容易造成項目預(yù)算超支過大、成本畸高,房地產(chǎn)企業(yè)要以開發(fā)項目的實際情況為依據(jù)實施動態(tài)成本管理,提高掌控項目成本的能力,大幅度降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn):

[1]張萬瑜.房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制管理[J].知識經(jīng)濟(jì),2018(04):56+62.

[2]張敏,蘇令宇.淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理[J].輕工科技,2018(10):129-130+136.

[3]周鐵軍.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在的主要問題及改進(jìn)建議[J].居舍,2018(19):230+252.

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