管 箏

北京交通大學(xué)法學(xué)院，北京 100044

前期物業(yè)管理對整個物業(yè)管理活動而言具有極其重要的法律意義，它不僅是物業(yè)管理活動的開端，還通過許多制度影響著日后物業(yè)管理的整體發(fā)展。在此階段選聘出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、形成的前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主臨時規(guī)約等，都是住宅小區(qū)依法開展物業(yè)管理所必不可少的內(nèi)容。但由于前期物業(yè)管理在時間和主體上存在特殊性，也就使其成為了諸多社會矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索。

一、前期物業(yè)管理的概念缺陷

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。這一概念指出了前期物業(yè)管理的截止時間，肯定了建設(shè)單位占據(jù)主導(dǎo)地位的社會現(xiàn)實(shí)。但這一概念過于簡單抽象，忽視了物業(yè)管理應(yīng)以業(yè)主為本位的原則。主要是立法者未能充分考慮到前期物業(yè)管理的特殊性所導(dǎo)致的。

在時間上，概念中僅就前期物業(yè)管理的截止時間做出規(guī)定是不夠全面的。一方面，法律規(guī)定的這一截止時間被社會現(xiàn)實(shí)左右。另一方面，前期物業(yè)管理本就應(yīng)該是一個完整的區(qū)間，有終止自然就會有開始。它的開始時間是比較明確的，關(guān)鍵是要將其與建設(shè)單位自己負(fù)責(zé)物業(yè)管理的階段區(qū)分開來，而認(rèn)定前期物業(yè)管理是從建設(shè)單位進(jìn)行商品房售賣開始，到業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的包含多個階段內(nèi)容的活動。

在主體上，概念中肯定建設(shè)單位在物業(yè)選聘階段的主導(dǎo)地位是無可厚非的，但美中不足的是未突出業(yè)主在前期物業(yè)管理各項(xiàng)活動中的同等地位。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于生存不得不服從于建設(shè)單位的無理要求，更無暇考慮物業(yè)真正的主人——業(yè)主的需求。實(shí)際上，業(yè)主雖未參與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備活動。合同中就業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)做出了詳細(xì)規(guī)定，揭示了前期物業(yè)是圍繞以上兩主體開展的服務(wù)與被服務(wù)的活動。故業(yè)主作為前期物業(yè)管理所涉及的三方主體之一，無論在物業(yè)選聘還是物業(yè)服務(wù)階段，應(yīng)具備與建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等的法律地位。

二、前期物業(yè)管理中的業(yè)主權(quán)利

(一)業(yè)主權(quán)利內(nèi)容劃分

前期物業(yè)管理中，借助業(yè)主自治來維護(hù)業(yè)主權(quán)益的美好愿景，往往會因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理的特殊性而落空。所以，要想實(shí)現(xiàn)某些權(quán)利就不得不另辟蹊徑重新界定行使權(quán)利的主體。在前期物業(yè)管理階段，需引入業(yè)主團(tuán)體和業(yè)主個體的概念對業(yè)主權(quán)利內(nèi)容進(jìn)行劃分。

(二)業(yè)主團(tuán)體可行使的權(quán)利

我國目前還沒有從立法上確認(rèn)業(yè)主團(tuán)體這一概念，也沒有界定業(yè)主團(tuán)體是否具有法人資格，但其存在價值已經(jīng)得到了學(xué)術(shù)界的基本認(rèn)可。筆者認(rèn)為，業(yè)主團(tuán)體只是暫時扮演著“代班管理者”的角色，最終會被業(yè)主大會所取代。所以，它既可以代表業(yè)主行使其原來在業(yè)主大會和業(yè)主委員會中行使的部分權(quán)利，也可以根據(jù)自身的特殊性行使某些特殊權(quán)利。

(三)業(yè)主個體可行使的權(quán)利

1.知情權(quán)

在前期物業(yè)管理的不同時間段內(nèi)，業(yè)主知情權(quán)需要依靠不同的義務(wù)主體來實(shí)現(xiàn)，主要是指建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)環(huán)節(jié)，建設(shè)單位有義務(wù)將有關(guān)招標(biāo)文件、招標(biāo)人員名單、招標(biāo)組織的相關(guān)信息向業(yè)主公布。另外，建設(shè)單位在與廣大業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)將之前訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時規(guī)約的具體內(nèi)容告知業(yè)主，提醒業(yè)主注意有關(guān)格式條款。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，主要就是對物業(yè)管理中涉及的重大問題以及物業(yè)管理中出現(xiàn)的緊急情況及時進(jìn)行公示，并就采取何種有效的管理措施廣泛聽取業(yè)主的意見。

2.監(jiān)督權(quán)

業(yè)主監(jiān)督權(quán)與業(yè)主知情權(quán)不同，知情權(quán)的重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)信息公開，而監(jiān)督權(quán)的重點(diǎn)在于指出并糾正不當(dāng)行為，所以監(jiān)督權(quán)要比知情權(quán)更進(jìn)一步。在前期物業(yè)管理中，業(yè)主個體必須自己承擔(dān)起監(jiān)督的責(zé)任，既要對建設(shè)單位主導(dǎo)的招投標(biāo)程序、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理活動進(jìn)行監(jiān)督，也要對前期物業(yè)管理階段臨時組成的業(yè)主團(tuán)體進(jìn)行監(jiān)督。通過將監(jiān)督內(nèi)化為一種自覺、日常的行動，防止任何一方主體對權(quán)力的濫用，推動物業(yè)管理的秩序化運(yùn)作。

3.訴訟權(quán)

在未建立業(yè)主委員會的前期物業(yè)管理階段，業(yè)主遭受權(quán)益損害也只能從個體利益的角度尋求賠付。此處所講的訴訟權(quán)并不是指《物權(quán)法》規(guī)定中針對業(yè)主大會和業(yè)主委員會所做決定的撤銷權(quán)，而是特指針對建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法或違約行為，業(yè)主可動用司法救濟(jì)的權(quán)利。具體而言，建設(shè)單位未按法定程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了暗箱操作或者在與業(yè)主簽訂購房合同時故意隱瞞了前期物業(yè)服務(wù)合同中的主要條款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)占用公共空間私搭亂建或者擅自改變小區(qū)公共部位的結(jié)構(gòu)、用途或者未按合同約定的質(zhì)量提供物業(yè)服務(wù)，上述這些情況都有可能會觸發(fā)業(yè)主訴訟權(quán)。

三、前期物業(yè)管理業(yè)主權(quán)利保護(hù)立法完善之建議

(一)建立部分管理團(tuán)體實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治

前期物業(yè)管理階段，直接成立業(yè)主大會或選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是不切實(shí)際的。但是可以在小區(qū)入住業(yè)主達(dá)到一定數(shù)量時，成立一個臨時性的物業(yè)管理團(tuán)體——部分管理團(tuán)體，①該管理團(tuán)體可以就前期物業(yè)管理中的相關(guān)事項(xiàng)代表業(yè)主與建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，從而在實(shí)現(xiàn)業(yè)主團(tuán)體權(quán)利的基礎(chǔ)上維護(hù)好業(yè)主權(quán)益。部分管理團(tuán)體應(yīng)當(dāng)樹立起強(qiáng)烈的自主管理意識，沖破僅由建設(shè)單位負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的桎梏。

(二)明確建設(shè)單位所要承擔(dān)的前期物業(yè)責(zé)任

在前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位一般要承擔(dān)配套設(shè)施建設(shè)、制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量保修、移交建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)文件和協(xié)助成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的責(zé)任。在履行好上述責(zé)任之外，還要減少其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的互相推諉給業(yè)主權(quán)利帶來的損害，實(shí)行物業(yè)風(fēng)險保證金制度。建設(shè)單位應(yīng)該在出售房產(chǎn)時按照法律規(guī)定的一定比例向獨(dú)立于其自身的第三方銀行預(yù)交保證金，如發(fā)現(xiàn)由建設(shè)單位開發(fā)的住房存在質(zhì)量和違約問題，業(yè)主就可以憑借有效的法律憑證向第三方銀行劃撥物業(yè)保證金。②

(三)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督制度

業(yè)主在與建設(shè)單位簽訂購房合同之后開始享受物業(yè)服務(wù)。顯然，建設(shè)單位此時已經(jīng)從前期物業(yè)管理中抽身而出，無法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，業(yè)主可能就要承擔(dān)因此所帶來的不利后果。因而，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督制度是避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得物業(yè)管理權(quán)后形成懈怠心理的重要舉措。具體又可分為以下幾方面：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期向業(yè)主團(tuán)體匯報物業(yè)服務(wù)的相關(guān)情況，聽取其批評和建議；第二，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以主動與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商；也可以聘用專門的物業(yè)管理監(jiān)理機(jī)構(gòu)，用第三方來對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；③第三，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主間溝通渠道不暢通的情況下，相關(guān)行政管理部門應(yīng)及時組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表召開座談會，防止兩者間矛盾的進(jìn)一步激化。

四、結(jié)論

我國大陸的物業(yè)管理是引進(jìn)于香港、臺灣等地，雖然在立法上為我國大陸提供了良好的借鑒，但實(shí)際不能與物業(yè)管理的發(fā)展特征相契合。目前，物業(yè)管理行業(yè)仍呈現(xiàn)出成長速度過慢、制度不夠成熟的特點(diǎn)，尤其是法律對前期物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的諸多忽視，造成了層出不窮、紛繁復(fù)雜的各種問題。但不可否認(rèn)的是，前期物業(yè)管理在整個物業(yè)管理活動中具有堅(jiān)不可摧的基礎(chǔ)性地位，相對地也應(yīng)恢復(fù)業(yè)主前期物業(yè)管理中的主導(dǎo)性地位。保護(hù)業(yè)主權(quán)利應(yīng)貫穿于前期物業(yè)管理的始終，關(guān)鍵還是要在業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方主體的具體活動中加以體現(xiàn)。

[ 注 釋 ]

①邱剛.物業(yè)管理法律制度研究[D].吉林大學(xué)，2013.8.

②李延榮，梁宇.物業(yè)管理風(fēng)險的成因及對策——兼論物業(yè)保證金制度[J].法學(xué)雜志，2006(1)：85-87.

③林昆明.物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機(jī)制的探討[J].城市開發(fā)，2009(7).