張艷紅 段秀娟

（長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)人文信息學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130122）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的一個(gè)非常重要的組成部分，是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的資金活動(dòng)進(jìn)行管理，以達(dá)到資金有效配置的一種管理活動(dòng)。

根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)主要包括：

（一）對(duì)資金籌集的管理

（二）對(duì)資金投資運(yùn)用的管理

（三）對(duì)開發(fā)成本及費(fèi)用的管理

（四）對(duì)的管理

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）融資模式單一，融資渠道較窄

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)離不開資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資渠道一般包括內(nèi)部籌資和外部籌資兩個(gè)來源。內(nèi)部籌資是指對(duì)從企業(yè)內(nèi)部獲得資金。企業(yè)利用自身現(xiàn)有的資金來擴(kuò)大公司規(guī)模，如增加現(xiàn)有所有者的資金投入，減少利潤(rùn)分配積累資金。外部融資指從企業(yè)外部獲得資金，包括債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金主要是債務(wù)資本，然而，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本只發(fā)放項(xiàng)目開發(fā)的貸款，并要求嚴(yán)格的附加條件。當(dāng)前國家的宏觀調(diào)控措施給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來前所未有的財(cái)務(wù)壓力，增加了企業(yè)融資困難，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式單一，融資渠道較窄的狀況。

（二）投資管理不夠科學(xué)合理

房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)具備比較高額的利潤(rùn)回饋能力，但是高收益也面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。但是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目追求高收益，沒有意識(shí)到其背后的高風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，使企業(yè)的土地儲(chǔ)備嚴(yán)重,投資嚴(yán)重過剩，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一系列緊縮調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)變化，讓房地產(chǎn)行業(yè)遭受了嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。這就是企業(yè)決策者盲目投資，沒有深入調(diào)研和分析經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)環(huán)境的結(jié)果，給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，投資管理不夠科學(xué)合理。

（三）運(yùn)營(yíng)資金管理結(jié)構(gòu)不合理

運(yùn)營(yíng)資金主要指流動(dòng)資金， 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開營(yíng)運(yùn)資金的存在，如果營(yíng)運(yùn)資金不足，資金流斷裂，企業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，面臨隨時(shí)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)存貨比較特殊，不能快速變現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)中有大約一半為存貨，存貨的數(shù)量巨大，營(yíng)運(yùn)資金較大，但是可以馬上提現(xiàn)使用的靈活性資產(chǎn)又不多，這會(huì)影響企業(yè)資金流的運(yùn)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在借新債還舊債的情況，本期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量不足以抵付負(fù)債?，F(xiàn)金靈活性差、風(fēng)險(xiǎn)高。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率長(zhǎng)期低于其他企業(yè)，說明應(yīng)收賬款收回管理情況較弱，資金回收緩慢，使得企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，影響企業(yè)當(dāng)期可動(dòng)用的資金流情況。

（四）收益分配決策困難

收益分配對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有一定的影響。當(dāng)企業(yè)盈利時(shí)，是分配給投資者，提高他們的積極性，維護(hù)企業(yè)良好形象，還是留在企業(yè)作為自有資金投入到投資項(xiàng)目中，為企業(yè)發(fā)展提供資金支持，很多企業(yè)決策者都很難做出抉擇。如果企業(yè)收益分配過少，必然會(huì)打擊投資者的積極性。若分配給投資者的收益過多，又會(huì)使企業(yè)面臨籌資壓力，產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，收益分配決策需要企業(yè)管理者有較高的管理水平和決策藝術(shù)。

三、完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理能力的建議

（一）拓寬籌資渠道

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，企業(yè)的資金量都需要承受很大的考驗(yàn)。企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道。1、合作開發(fā)模式進(jìn)行項(xiàng)目開展，有錢的出錢，有地的出地，有技術(shù)的出技術(shù)，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，促使企業(yè)做大做強(qiáng)，最后實(shí)現(xiàn)共贏。2、采用直接融資方式，發(fā)行公司債、永續(xù)債、優(yōu)先票據(jù)等證券化產(chǎn)品，資金需要方與資金提供方直接聯(lián)系，減少障礙，降低籌資成本。3、房地產(chǎn)信托融資，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資開展管理的模式。4、發(fā)展境外融資，利用境外市場(chǎng)的融資利率、政策等差異，分散企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)投資調(diào)研分析，提高投資科學(xué)性

選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)需要做出詳細(xì)的可行性研究分析，為項(xiàng)目方案的決策提供科學(xué)、合理、客觀的依據(jù)。1、成立項(xiàng)目調(diào)研組，對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查研究；2、做好項(xiàng)目預(yù)算，確定資金需求；3、謹(jǐn)慎估算項(xiàng)目投資收益，充分評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)；4、建立投資績(jī)效評(píng)估體系，合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制有利于提高管理團(tuán)隊(duì)的積極性，從而提高投資管理的科學(xué)性。

（三）合理完善運(yùn)營(yíng)資金結(jié)構(gòu)

現(xiàn)金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的命脈，整個(gè)公司從上至下需加強(qiáng)現(xiàn)金管理，合理分配資金，提供資金利用效率。1、加強(qiáng)企業(yè)資金供應(yīng)鏈控制，統(tǒng)一協(xié)調(diào)開發(fā)商、供應(yīng)商、建造商、銷售商、購房消費(fèi)者等的關(guān)系，形成利益共同體，從整體角提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力2、加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立存貨管理的制度，提高銷售人員要有一定的獎(jiǎng)勵(lì)政策，加快房屋出售速度以提高存貨周轉(zhuǎn)率降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3、加快應(yīng)收賬款的回收，提高營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)效率。

（四）提高收益分配決策能力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況制定一個(gè)符合實(shí)際的、合理的收益分配政策，據(jù)企業(yè)具體情況制定變化的分配制度，增強(qiáng)收益分配的靈活性。定期董事會(huì)的成員予以輪換，增加專家人才提高董事會(huì)成員決策的科學(xué)性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)對(duì)企業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，企業(yè)既要練好內(nèi)功，又要審時(shí)度勢(shì)，千方百計(jì)保障企業(yè)資金的暢通運(yùn)行，以提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力，進(jìn)而使企業(yè)得以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。