文/楊金萍，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院在職人員高級(jí)課程研修班學(xué)員

1 引言

我國(guó)有13億人口，人口眾多，根于中國(guó)傳統(tǒng)文化-安土重遷，中國(guó)人對(duì)房子的關(guān)注度自古就有著很深的情結(jié)，有房子，才有家，才是歸宿。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)于物質(zhì)、精神生活的要求越來(lái)越高。人們不在止步于幾間茅草屋，遮風(fēng)避雨，足以。對(duì)房子的大小、裝修、水電基礎(chǔ)設(shè)備、樓層、朝向、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、位置都有著比較嚴(yán)苛的要求。然而日益上漲的房?jī)r(jià)，使很多漂泊在外的游子，安土重遷的愿望難以實(shí)現(xiàn)。有人放棄買(mǎi)房的想法，選擇過(guò)租房更為輕松的人生；有人傾盡洪荒之力付了首付，成為20年或者30年的房奴。本文基于房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)狀，分析影響房?jī)r(jià)波動(dòng)因素。

2 中國(guó)快速的城市化進(jìn)程

2.1 中國(guó)正處于快速的城市化階段，農(nóng)村人口以其驚人的速度向城市聚集，農(nóng)民進(jìn)城之后就有住房需求，人口急劇增加，就會(huì)導(dǎo)致部分三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。一二線(xiàn)城市本身就是人才聚集地，每年大量的畢業(yè)生都會(huì)涌向一二線(xiàn)城市，人才的聚集，城市住房有限，同樣會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。依然記得2010年高考，全國(guó)考生達(dá)到90萬(wàn)，而今年更是刷新了新高，超過(guò)了100萬(wàn)的大關(guān)。

2018年據(jù)官方出具報(bào)告：根據(jù)登記戶(hù)籍來(lái)看，當(dāng)前的城鎮(zhèn)化率僅僅只有40%左右；而從人口調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果來(lái)看，城鎮(zhèn)化率則是達(dá)到了約50%；如果采用樣本分析統(tǒng)計(jì)法對(duì)在城鎮(zhèn)中居住滿(mǎn)六個(gè)月的人口數(shù)量來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，那么城鎮(zhèn)化率則是達(dá)到了57%。這些結(jié)果代表了有很多的農(nóng)民在逐步地想城市進(jìn)行遷徙，這些人可能是已經(jīng)在城市中找到了工作，只是還沒(méi)有在城市中安家落戶(hù)。當(dāng)前，中國(guó)仍然是處于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)這一因素仍然是影響房?jī)r(jià)走向的一個(gè)原因之一。通過(guò)運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，政府可以更為值觀(guān)的感受到中國(guó)城市化進(jìn)程的程度，查漏補(bǔ)缺，及時(shí)調(diào)整車(chē)頭，根據(jù)不同階段的情況制定出契合實(shí)際的策略。中國(guó)正在進(jìn)行轟轟烈烈的城市化，每一個(gè)政策的制定都對(duì)中國(guó)的未來(lái)影響深遠(yuǎn)，所以根據(jù)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)制定實(shí)時(shí)策略則顯得尤為重要。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性-投資型市場(chǎng)

3.1 根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一份報(bào)告顯示，從2018年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房的目的來(lái)分析，其中改善型購(gòu)房需求占26.7%，而投資性購(gòu)房需求占58.2%，首套剛需購(gòu)房需求占比只有15.1%。從數(shù)據(jù)上可以一目了然看清樓市實(shí)際現(xiàn)狀。一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸的淪為成一個(gè)投資性市場(chǎng)，那么住房供應(yīng)量和需求的確是無(wú)法達(dá)到平衡的，因?yàn)榉慨a(chǎn)相當(dāng)是資本的一個(gè)籌碼，人們拿著這個(gè)籌碼就可以等價(jià)交換貨幣，但是它又比貨幣更加具有保值和增值性，有錢(qián)人都把貨幣獲取置換成房產(chǎn)，而沒(méi)錢(qián)的人也希望自己能夠盡早擁有這種籌碼。

習(xí)總書(shū)記在十九大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”，強(qiáng)調(diào)，要將房子是來(lái)住的、不是用來(lái)抄的定位堅(jiān)持到底。一城一策、因城施策以及城市政府主體責(zé)任等相關(guān)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制都必須要有效地進(jìn)行落實(shí)。

3.2 各級(jí)政府已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)這一不健康屬性-投資性市場(chǎng)，并做出一系列調(diào)控政策：

自然資源部2018年6月16日發(fā)布消息稱(chēng)，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，并已經(jīng)全面運(yùn)行。全國(guó)聯(lián)網(wǎng)會(huì)讓樓市變得更加的透明，可以幫助各級(jí)決策部門(mén)對(duì)樓市有更加準(zhǔn)確、清晰的認(rèn)識(shí)，即使是對(duì)于炒房客也可以很快地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的浪潮下，房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了一組組可見(jiàn)的數(shù)字以及更為直觀(guān)的圖表，不單單使樓市變得更加直觀(guān)透明，民眾更易理解，更重要的是為各級(jí)政府制定切實(shí)有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策提供數(shù)據(jù)支撐，這是大數(shù)據(jù)時(shí)代給我們帶來(lái)的福利，使一切都可以量化。

根據(jù)大數(shù)據(jù)提供的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，政府為了有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，一二線(xiàn)城市相繼出臺(tái)限購(gòu)政策，以上海為例：非滬籍家庭限購(gòu)一套上海住宅,但是夫妻雙方必須至少有一人社?；蛘邆€(gè)稅,且自購(gòu)房之日前必須連續(xù)繳納滿(mǎn)5年及以上，才能滿(mǎn)足購(gòu)房資格，。

4 便利地段-高房?jī)r(jià)聚集區(qū)

4.1 交通便利、配套齊全、保價(jià)增值是購(gòu)房者考慮的首要條件。一般情況下，老人會(huì)選擇醫(yī)院附近，活動(dòng)場(chǎng)所多，購(gòu)物方便，空氣清新，比那與就醫(yī)和消遣的地區(qū)，一般距離醫(yī)院近的地方，房?jī)r(jià)會(huì)高于周邊其他地區(qū)。而有經(jīng)濟(jì)能力的青年人一般會(huì)選擇公司附近，娛樂(lè)設(shè)施豐富，人員集中，上下班方便，黃金地段的房?jī)r(jià)一直是正是城市鶴立雞群的一個(gè)。有孩子上學(xué)需求的家庭，一般會(huì)選擇學(xué)校附近，方便孩子就近入學(xué)，而學(xué)區(qū)房一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較熱門(mén)的話(huà)題之一，一度也推動(dòng)者學(xué)校周邊房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

4.2 根據(jù)2019年鏈家網(wǎng)實(shí)時(shí)大數(shù)據(jù)，我們依然可以洞察房?jī)r(jià)與熱門(mén)區(qū)域的關(guān)系。數(shù)據(jù)基于python技術(shù)對(duì)鏈家網(wǎng)公開(kāi)房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

通過(guò)對(duì)上海房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析我們可以得出如下結(jié)論：

a.高房?jī)r(jià)區(qū)域?yàn)椋红o安、長(zhǎng)寧、閘北、徐匯、楊浦、浦東、普陀、黃浦、虹口，這些區(qū)有高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、歷史租界經(jīng)濟(jì)帶、商場(chǎng)寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)帶

b.根據(jù)新房、二手房、租房的三份數(shù)據(jù)可以看出，價(jià)格呈現(xiàn)一個(gè)‘同漲同落’的趨勢(shì)，基本成正比關(guān)系。

鏈家網(wǎng)是大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)做的很不錯(cuò)的網(wǎng)站之一，進(jìn)入首頁(yè)你可以直觀(guān)第看到3塊統(tǒng)計(jì)圖表：?jiǎn)蝺r(jià)圖、面積圖、房型圖，高級(jí)搜索條件豐富。鏈家網(wǎng)通過(guò)多房產(chǎn)大數(shù)據(jù)的信息整合，聯(lián)通了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方、租賃雙方，滿(mǎn)足客戶(hù)的很多需求：房源急速對(duì)比、業(yè)主對(duì)房產(chǎn)評(píng)價(jià)、地圖找房、地鐵找房、VR看房。鏈家網(wǎng)從不同維度對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，滿(mǎn)足了用戶(hù)對(duì)不同層面數(shù)據(jù)的需求。大數(shù)據(jù)在生活中的運(yùn)用還遠(yuǎn)不止于此。

5 過(guò)去10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)

5.1 過(guò)去10年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)的支撐，換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)近10年的飛速飆升是與中國(guó)經(jīng)濟(jì)相輔相成、密不可分的。許多地方政府的業(yè)績(jī)，也很多是靠招商引資房地產(chǎn)企業(yè)而獲得了短期內(nèi)的飛速發(fā)展，很多在這10年內(nèi)上臺(tái)的各級(jí)官員，也致力于發(fā)展本省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)績(jī)見(jiàn)效快，升遷迅速。這種捆綁式的單一發(fā)展同時(shí)帶來(lái)了很多弊端，房?jī)r(jià)升溫能過(guò)快，居民收入與房?jī)r(jià)差距拉大，炒房團(tuán)興起，房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的焦慮促使人們盲目將錢(qián)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，普通剛需居民成為了最后高房?jī)r(jià)的接盤(pán)俠。

5.2 對(duì)于二、三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，特別是三、四線(xiàn)城市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，缺乏良好的城市造血功能，往往只有利用房地產(chǎn)來(lái)推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。讓房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成為了主導(dǎo)城市發(fā)展的引領(lǐng)者。房地產(chǎn)成為了地方支柱產(chǎn)業(yè)，其幾乎帶動(dòng)了地方所有行業(yè)的發(fā)展，這就導(dǎo)致了在中央調(diào)控的時(shí)候，地方政府并不積極配合。

5.3 新聞數(shù)據(jù)指出，世界各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比離散系數(shù)很大，通常認(rèn)為6倍左右就較為合理。然而中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比一直較高，在201 7年的時(shí)候達(dá)到了8倍多。而一線(xiàn)城市以及一些較為熱門(mén)的二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)收入比甚至是十幾倍，和國(guó)際平均水平相比，明顯高出很多。房?jī)r(jià)房租比（或租售比價(jià)），租金與房?jī)r(jià)有著密切的關(guān)系。市場(chǎng)條件下有什么樣的房?jī)r(jià)就有什么樣的房租，房租在一定程度上反映了房?jī)r(jià)。一般情況下出租房作為一種經(jīng)營(yíng)或投資，年房租收入一般會(huì)占到房?jī)r(jià)的5%-7%，而我們現(xiàn)在的住宅房租收入僅占房?jī)r(jià)的1%-2%左右，低于銀行存款利率。根據(jù)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的這是數(shù)字，我們能看到一個(gè)很明顯的問(wèn)題，對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，這種高于正常水平的數(shù)字恰恰也反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的弊端，政府可以根據(jù)這些異常數(shù)據(jù)出臺(tái)相應(yīng)的政策，來(lái)調(diào)控優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)。大數(shù)據(jù)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型起到了很重要的作用。中國(guó)政府也清晰的意識(shí)到了這些問(wèn)題。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必須要向高房?jī)r(jià)開(kāi)刀，這是一個(gè)國(guó)際公認(rèn)的共識(shí)，從日本九十年代的高房?jī)r(jià)泡沫的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型可以吸取更多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，中國(guó)如果任由房?jī)r(jià)這樣發(fā)展下去，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是災(zāi)難。轉(zhuǎn)型的陣痛必定伴隨著一部分人的利益收到損益。對(duì)于涉及到的房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的整頓已經(jīng)開(kāi)始，而對(duì)于房子來(lái)說(shuō)，最大的兩項(xiàng)政策還在醞釀中，一是取消房子預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房交易；二是房地產(chǎn)稅的實(shí)施。

6 結(jié)語(yǔ)

本文以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)從4個(gè)方面，簡(jiǎn)單分析了影響中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素。中國(guó)高速的城市化進(jìn)程，促使大量勞動(dòng)力涌向城市，人口的增加帶來(lái)了住房需求，以及每年涌向一二線(xiàn)城市的畢業(yè)生，都促使城市房?jī)r(jià)快速上漲。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資型屬性的存在，涌現(xiàn)出一批又一批的炒房客，通過(guò)非法操作手段，短時(shí)間內(nèi)促使部分地區(qū)房?jī)r(jià)飆升。一二線(xiàn)城市，本身就是高科技人才聚集地，每年又有大量的畢業(yè)生涌入，安居樂(lè)業(yè)之剛需，推動(dòng)了交通便利地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，這是人們本能的選擇。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但是通過(guò)數(shù)據(jù)各級(jí)政府也看到了單一經(jīng)濟(jì)支柱帶來(lái)的房?jī)r(jià)升溫過(guò)快的弊端，房?jī)r(jià)收入比離散系數(shù)高于正常水平，并在2017年達(dá)到8倍的極端值。近年國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，成效顯著，并積極推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，期望各級(jí)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱實(shí)現(xiàn)百花齊放的場(chǎng)面，避免因經(jīng)濟(jì)支柱單一，帶來(lái)的斷崖式經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。大數(shù)據(jù)不僅給我們生活帶來(lái)了很多便宜，也為各級(jí)政府制定正確的政策提供數(shù)據(jù)支持。